Untermietvertrag: Wann müssen Vermieter die Untervermietung erlauben? Formen, Vertragsinhalt und Kündigung der Untermiete

Untermietvertrag – Was ist ein Untermietvertrag und wann müssen Sie als Vermieter Ihrem Mieter die Untervermietung gestatten? Die Unterviermietung von Wohnraum kommt besonders in Großstädten häufig vor. In diesem Artikel lernen Sie, ob Sie bei einem längeren Auslandsaufenthalt Ihres Mieters eine Untermiete erlauben müssen und wie die rechtliche Lage bei der Vermietung über AirBnB ist. Zudem erfahren Sie mehr über den Inhalt des Untermietvertrags und wie man den Vertrag kündigt.

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Untermietvertrag: Grundlagen Mietrecht und Untermiete

Am Anfang jedes Mietverhältnisses steht der Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags. Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter.  Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien.

Damit ein Mietvertrag rechtskräftig ist, müssen die Vertragsparteien sich über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen.  Hierzu gehören:

• Mietgegenstand
• Dauer des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete

Bei einem Untermietvertrag vermietet nicht der Vermieter, sondern der Mieter einen Teil der Mietsache weiter. Dabei muss der Mieter den Vermieter in der Regel um seine Erlaubnis fragen. Zwischen  dem Mieter und Untermieter kommt ein normales Mietverhältnis mit den üblichen Rechten und Pflichten zustande. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter entsteht hingegen kein vertragliches Verhältnis, selbst dann nicht, wenn der Untermieter die Miete direkt an den Vermieter zahlt.

Formen der Untermiete: Private und gewerbliche Untervermietung

Eine Untervermietung ist sowohl bei Wohnraum als auch bei Geschäftsräumen möglich. Die private Untervermietung kommt häufiger vor als die gewerbliche.

Formen der Untermiete:

• private Untervermietung (Wohnraum)
• gewerbliche Untervermietung (Geschäftsraum)

Bei der Wohnraumuntervermietung ist es möglich die gesamte Wohnung oder nur einen Teil unterzuvermieten. In Wohngemeinschaften werden beispielsweise nur einzelne Räume in den Untermietvertrag mit aufgenommen (Teilvermietung). Wohnräume können unter bestimmten Voraussetzungen auch zur gewerblichen Nutzung untervermietet werden, zum Beispiel an Touristen oder über AirBnb. Dazu später mehr.

Bei der gewerblichen Untervermietung werden häufig Gewerbehallen oder Lagerhallen weitervermietet.

Erlaubnisvorbehalt: Zustimmung und Verweigerungsrecht des Vermieters

Möchte einer Ihrer Mieter einen Untermieter aufnehmen, muss er Sie um Ihre Erlaubnis fragen. Die Zustimmung steht dem Mieter laut Gesetz meist zu, sofern er nachvollziehbare, persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung nennen kann.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung wir angenommen bei:

• Pendler-Entlastung (Reisekosten +  doppelte Haushaltsführung)
• Wohnungsbetreuung während längeren Geschäftsreisen
• einem längeren Auslandsaufenthalt (berufsbedingt oder privat)
• Gründung einer Wohngemeinschaft
• gesunkenem Einkommen oder Verringerung des Raumbedarfs
• Aufnahme von Angehörigen zur Pflege, Betreuung oder Erziehung

Trotz berechtigtem Interesse des Mieters können Sie in Ausnahmefällen die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Dies ist der Fall, wenn die Überlassung der Wohnung an Dritte dem Vermieter nicht zugemutet werden kann.

Als Vermieter haben können Sie trotz berechtigtem Interesse verweigern wenn:

• der Wohnraum übermäßig belegt werden würde
• die gesamte Wohnung untervermietet werden soll
• eine Nutzungsänderung durch den Untermieter vorliegt (z.B. Gewerbe)
• der Untermieter den Hausfrieden mit anderen Hausbewohnern stört
• der Untermieter ist mit dem Vermieter zerstritten
• mit erhöhten Nebenkosten oder verstärkter Abnutzung der Mietsache zu rechnen ist

Mit Ihrer Erlaubnis können Sie als Vermieter die Hauptmiete erhöhen und einen Mietzuschlag fordern. Sollte ihr Mieter die Wohnung ohne Ihre Erlaubnis weiter untervermieten, steht es Ihnen zu den Mieter auf Unterlassung zu verklagen oder das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Untervermietung an Touristen: Ferienwohnungen und AirBnB

Auch bei der zeitweisen Untervermietung an Touristen benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Je nach Bundesland oder Stadt stellt eine Untervermietung eine Zweckentfremdung der Wohnung dar und ist generell verboten. Mietrechtlich gesehen handelt es sich bei der Vermietung an Touristen zudem um eine gewerbliche Untervermietung.

Inhalt des Untermietvertrags: Mietzins, Nebenkosten und Mietdauer

Wie auch beim Mietvertrag gibt es keine gesetzlichen Formvorschriften für einen Untermietvertrag. Es ist aber ratsam einen schriftlichen Untermietvertrag zu schließen. Ebenso wie beim Hauptmietvertrag ist der Untermietvertrag ein rechtswirksamer Vertrag, der mit beidseitigen Rechten und Pflichten verbunden ist.

Die folgenden Informationen sollte ein Untermietvertrag enthalten:

• Stammdaten des Hauptmieters und Untermieters
• Adresse der Mietwohnung
• Beschreibung der Mietsache (welche Räume werden untervermietet?)
• Dauer der Untervermietung
• Höhe der Miete und Nebenkosten
• Kopie der schriftlichen Erlaubnis des Vermieters
• Anzahl und Art der überlassenen Schlüssel
• vereinbarte Kündigungsfrist
• Kopie der Hausordnung

Der Mieter ist gegenüber dem Untermieter zu den gleichen Pflichten verpflichtet, wie der Vermieter gegenüber dem Mieter. Befindet sich beispielsweise Schimmel in der Wohnung oder die Heizung defekt, kann der Untermieter die Miete kürzen.

Kündigung des Untermieters: Gesetzliche Kündigungsfrist

Ein Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Sofern keine Zeitmiete vereinbart wurde gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Problematisch wird es, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter beendet wird, denn grundsätzlich besteht der Vertrag zwischen Mieter und Untermieter weiter. Muss der Untermieter frühzeitig ausziehen, ist der Mieter gegebenenfalls zu Schadensersatz an den Untermieter verpflichtet. Dieser Schadensersatz kann für Umzugskosten oder als Kostenausgleich bei Umzug in eine teurere Wohnung anfallen.