Untervermietung (Wiki, Definition): Vermietung an Dritte

Wer als Mieter sein WG-Zimmer auf Zeit weitergibt, ein Arbeitszimmer an einen Selbstständigen abtritt oder die Wohnung während eines Auslandssemesters überlässt, betreibt Untervermietung — und bewegt sich auf einem rechtlich engen Pfad zwischen § 540 und § 553 BGB. Wer hier ohne Erlaubnis handelt, riskiert die fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Wer es richtig macht, kann seine Mietbelastung halbieren oder steuerfrei Einnahmen generieren. Dieser Beitrag zeigt, wann der Vermieter zustimmen muss, welche Mietaufschläge zulässig sind, welche Bundesland-Besonderheiten greifen und wo die typischen Fallstricke lauern.

Untervermietung rechtlich: § 540 vs. § 553 BGB

Das Mietrecht unterscheidet zwei völlig verschiedene Konstellationen — und genau hier passieren die meisten Fehler. Die Frage, ob Sie die ganze Wohnung oder nur einen Teil weitergeben, entscheidet über Ihren Anspruch auf Erlaubnis.

Teil-Untervermietung: Anspruch nach § 553 BGB

Geben Sie nur einen Teil der Wohnung ab — etwa ein Zimmer in einer Drei-Zimmer-Wohnung — und haben ein berechtigtes Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist, hat der Vermieter die Erlaubnis zu erteilen. Das ist ein echter Rechtsanspruch, kein Gnadenakt.

  • Finanzielle Entlastung nach Jobverlust
  • Tod oder Auszug des Lebenspartners
  • Gründung einer Wohngemeinschaft
  • Längere berufliche Auslandstätigkeit
  • Pflege eines Angehörigen
  • Aufnahme eines Au-pair oder Pflegekindes

Komplett-Untervermietung: Ermessen nach § 540 BGB

Überlassen Sie die gesamte Wohnung an Dritte, gilt § 540 BGB — und hier hat der Vermieter freies Ermessen. Er darf ohne wichtigen Grund ablehnen. Verweigert er, dürfen Sie nur außerordentlich mit gesetzlicher Frist (drei Monate) kündigen.

Was zählt als „Teil“ der Wohnung?

Die Rechtsprechung legt diesen Begriff weit aus. Selbst wer nur ein einziges Zimmer für eigene Möbel und persönliche Sachen behält und ansonsten ins Ausland geht, betreibt formell Teil-Untervermietung — mit allen Vorteilen des § 553 BGB. Ein abschließbarer Schrank reicht nicht; ein eigener Raum mit Schlüssel schon. Diese Abgrenzung kann mehrere hundert Euro Mietersparnis pro Monat bedeuten.

BGH, Urteil vom 11.06.2014 (VIII ZR 349/13): Auch ein berufsbedingter mehrjähriger Auslandsaufenthalt begründet ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung — selbst wenn nur ein Zimmer für eigene Sachen reserviert bleibt.

Die Erlaubnis des Vermieters einholen

Ohne schriftliche Erlaubnis ist jede Untervermietung ein klassischer Kündigungsgrund. Die Praxis: Der Vermieter mahnt zuerst ab, dann kündigt er fristlos. Wer abgemahnt wird, sollte den Untermieter binnen 14 Tagen herauskündigen — sonst ist die Wohnung verloren.

Welche Angaben braucht die Erlaubnisanfrage zur Untervermietung?

Eine pauschale Anfrage reicht nicht. Der Vermieter darf personenbezogene Angaben fordern, um zu prüfen, ob in seiner Person ein wichtiger Grund zur Verweigerung liegt.

Angabe Pflicht Zweck
Vor- und Nachname Untermieter Ja Identitätsprüfung
Geburtsdatum, Beruf Ja Bonität, Solvenz
Untermietdauer (befristet/unbefristet) Ja Vertragsgestaltung
Untermietzins Ja Zustimmung zu Aufschlag
Bonitätsauskunft (SCHUFA) Auf Verlangen Risikoprüfung
Einkommensnachweis Nein nur freiwillig
Polizeiliches Führungszeugnis Nein unzulässig
Religion, Familienstand Nein Diskriminierungsverbot AGG

Reaktionsfrist und Schweigen des Vermieters

Der Vermieter muss innerhalb angemessener Frist antworten — die Praxis akzeptiert zwei bis maximal vier Wochen. Schweigen ist keine Zustimmung. Reagiert er gar nicht, bleibt nur die Klage auf Erteilung der Erlaubnis vor dem Amtsgericht. Streitwert: zwölf Monatsuntermieten. Verfahrensdauer regelmäßig vier bis acht Monate.

Wann der Vermieter die Untervermietung ablehnen darf

Selbst bei berechtigtem Interesse kann der Vermieter ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt — oder die Wohnung übermäßig belegt würde. Faustregel der Rechtsprechung: pro erwachsener Person mindestens 8–10 m² Wohnfläche.

  • Strafrechtlich relevante Vorbelastung des Untermieters
  • Massive Überbelegung der Wohnung
  • Vorheriger Streit zwischen Vermieter und Untermieter
  • Gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung
  • Konkrete Insolvenzgefahr beim Untermieter
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Der Untermietzuschlag: Wie viel Aufschlag ist zulässig?

Der Vermieter darf bei Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 2 BGB einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung nur unter Erhöhung der Miete zumutbar ist. Üblich sind 20 % der anteiligen Miete oder pauschal 20–25 EUR pro Person und Monat.

Rechenbeispiel 1: Klassische WG-Untervermietung

Eine 90-m²-Wohnung kostet 900 EUR Kaltmiete. Der Hauptmieter vermietet ein 18-m²-Zimmer (20 % Flächenanteil) unter. Anteilige Miete: 180 EUR.

Position Betrag
Anteilige Kaltmiete (20 %) 180 EUR
Anteilige Nebenkosten 50 EUR
Untermietzuschlag (20 % auf 180 EUR) 36 EUR
Zulässige Untermiete (max.) 266 EUR
Tatsächlich verlangt am Markt 450 EUR
Differenz = Wuchergefahr +184 EUR

Wer mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, riskiert einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) in angespannten Märkten. Die Mietrendite einer Untervermietung lässt sich präzise mit unserem Tool durchrechnen — Pflicht für Kapitalanleger, die ein Cashflow-Modell aufbauen wollen.

Rechenbeispiel 2: Möbliertes Zimmer mit Möbelzuschlag

Wird das Zimmer möbliert untervermietet, kommt ein zulässiger Möblierungszuschlag hinzu. Berechnung: Zeitwert der Möbel × 12 ÷ Nutzungsdauer in Monaten + 12 % Verzinsung pro Jahr. Praxisbeispiel: Möbel im Zeitwert 4.800 EUR, Nutzungsdauer 10 Jahre.

Position Betrag/Monat
Anteilige Kaltmiete (20 %) 180 EUR
Anteilige Nebenkosten 50 EUR
Untermietzuschlag 36 EUR
Möblierungszuschlag (linear) 40 EUR
Verzinsung (12 % auf 4.800 EUR / 12) 48 EUR
Zulässige Untermiete inkl. Möbel 354 EUR

Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie Möbelwerte mit Kaufbelegen oder Schätzgutachten. Im Streitfall trägt der Hauptmieter die Beweislast für jeden Euro Möblierungszuschlag — ein simples Foto reicht nicht.

Untermietvertrag: Was unbedingt geregelt sein muss

Der Hauptmieter wird gegenüber dem Untermieter selbst zum Vermieter — mit allen Pflichten. Ein mündlicher Vertrag ist gültig, aber im Streitfall wertlos. Schriftform ist Standard.

Pflichtinhalte im Untermietvertrag

  • Vertragsparteien mit voller Anschrift
  • Genaue Bezeichnung der überlassenen Räume
  • Mitbenutzung von Küche, Bad, Flur
  • Höhe der Untermiete plus Nebenkosten
  • Kaution maximal drei Nettokaltmieten
  • Befristung oder Kündigungsfristen
  • Hausordnung und Schlüsselregelung
  • Verweis auf Hauptmietvertrag und dessen Pflichten

Faustregel aus der Praxis: Die Befristung des Untermietvertrags sollte nie länger laufen als das Hauptmietverhältnis. Endet die Hauptmiete, endet automatisch jeder Anspruch des Untermieters auf die Räume.

Kündigungsfristen bei Untervermietung möblierter Räume

Vermieten Sie ein möbliertes Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung unter, gilt eine Sonderregel nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Sie können bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen — ohne Begründung, ohne Kündigungsschutz. Das macht möblierte Zwischenmiete für Hauptmieter besonders flexibel.

Konstellation Kündigungsfrist Hauptmieter→Untermieter Kündigungsschutz
Möbliertes Zimmer in eigener Wohnung 15. zum Monatsende nein
Unmöbliertes Zimmer 3 Monate (gesetzlich) ja
Komplette Wohnung untervermietet 3–9 Monate je nach Mietdauer voll
Befristeter Vertrag mit Sachgrund kein vorzeitiger Ausstieg —
Untermiete an Familienangehörige frei vereinbar eingeschränkt

Steuerliche Behandlung der Untervermietung

Untervermietung ist Vermietung im Sinne von § 21 EStG — Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Es gibt jedoch zwei wichtige Freigrenzen.

Freigrenze 520 EUR und Liebhaberei bei Untervermietung

Bleiben die jährlichen Einnahmen aus vorübergehender Untervermietung unter 520 EUR, verzichtet das Finanzamt nach R 21.2 EStR auf die Besteuerung. Das gilt aber nur für vorübergehende Untervermietung, nicht für dauerhafte WG-Konstellationen.

  • Bis 520 EUR/Jahr: keine Steuer, keine Anlage V nötig
  • Über 520 EUR: voll steuerpflichtig, Anlage V Pflicht
  • Werbungskosten anteilig absetzbar
  • Verlust mit anderen Einkünften verrechenbar

Bei systematischer Untervermietung — etwa Airbnb-ähnliche Vermarktung — droht zusätzlich Gewerbesteuerpflicht und Umsatzsteuer ab 22.000 EUR Jahresumsatz (Kleinunternehmer). Wer die Spekulationssteuer bei eigener Immobilie umgehen will, sollte prüfen, ob durch dauerhafte Untervermietung die 10-Jahres-Frist neu zu laufen beginnt.

Werbungskosten anteilig richtig absetzen

Bei Untervermietung eines Zimmers können Sie sämtliche Kosten quotal abziehen — gerechnet wird flächenanteilig. Bei einem 18-m²-Zimmer in 90 m² Gesamtfläche sind 20 % aller Kosten absetzbar:

  • 20 % der eigenen Kaltmiete
  • 20 % der Heiz- und Nebenkosten
  • 20 % der Strom- und Internetkosten
  • 100 % der Inseratskosten und Schufa-Auskunft
  • 100 % der Anwalts- und Beratungskosten

Untervermietung als Kapitalanleger: Wirtschaftlichkeit prüfen

Manche Kapitalanleger nutzen Untervermietung als Modell — sie mieten selbst an und vermieten zimmerweise weiter (sog. Rent-to-Rent oder Co-Living). Das funktioniert nur mit ausdrücklicher Vermieter-Erlaubnis und sauberer Kalkulation. Wer das in der eigenen Immobilie betreibt, sollte zusätzlich den Kaufpreisfaktor und die Eigenkapitalrendite gegenüber klassischer Vermietung vergleichen. Auch das maximale Investmentvolumen verschiebt sich, weil Co-Living höhere Bruttomieten ermöglicht.

Haftung: Warum Sie für jeden Schaden geradestehen

Hier liegt das größte Risiko für Hauptmieter — und zugleich der häufigste Praxisfehler. Der Untermieter steht in keinem Vertragsverhältnis zum Eigentümer. Beschädigt er das Parkett, ruiniert er die Einbauküche oder zahlt er die Miete nicht, kann der Vermieter ausschließlich den Hauptmieter in Regress nehmen.

Versicherung und Kaution bei Untervermietung absichern

  • Eigene Haftpflicht prüfen — deckt Untermieter-Schäden?
  • Kaution vom Untermieter (max. 3 Nettokaltmieten)
  • Wohnungsübergabeprotokoll mit Fotos
  • Hausratversicherung Untermieter empfehlen
  • Schriftliche Hausordnung übergeben
  • Zählerstände dokumentieren bei Ein- und Auszug

Praxistipp aus 20 Jahren Beratung: Verlangen Sie vom Untermieter eine eigene Haftpflichtversicherung als Vertragspflicht. Im Schadensfall geht der Regress dann direkt an dessen Versicherer — und Ihr Schadensfreiheitsrabatt bleibt unberührt.

Sonderfälle: Airbnb, Sozialwohnung, Ferienvermietung

Drei Konstellationen, die in der Praxis regelmäßig schiefgehen — weil hier zusätzlich öffentliches Recht greift. Wer sich nur auf das BGB verlässt, übersieht kommunale Zweckentfremdungssatzungen und Förderauflagen mit drastischen Sanktionen.

Untervermietung über Airbnb: Zweckentfremdungsverbot

In Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Köln gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Wer mehr als 8 Wochen pro Jahr touristisch untervermietet, braucht eine Genehmigung — sonst drohen Bußgelder bis 500.000 EUR. Selbst mit Vermieter-Erlaubnis bleibt diese kommunale Hürde bestehen.

Bundesland-Vergleich Zweckentfremdung

Stadt/Bundesland Tage erlaubt/Jahr Bußgeld bis Registrierungsnummer
Berlin 90 Tage 500.000 EUR Pflicht
München 56 Tage 500.000 EUR Pflicht
Hamburg 56 Tage 500.000 EUR Pflicht
Frankfurt 60 Tage 25.000 EUR Pflicht
Köln 90 Tage 50.000 EUR Pflicht
Stuttgart 10 Wochen 50.000 EUR Pflicht
Leipzig/Dresde

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