Mieterauswahl: Passenden Mieter finden, Tipps und Checkliste für Vermieter – Mietrecht

Mieterauswahl - Vermietern fällt die Auswahl neuer Mieter oftmals schwer, ein Makler kann bei der Mieterauswahl helfen. Aber auch alleine müssen private Vermieter wie Profis handeln und die richtige Entscheidung treffen. Lernen Sie hier, welche Kriterien Ihnen bei der Mieterauswahl helfen, was Sie bei der Mietervorauswahl und dem Besichtigungstermin beachten müssen und was Sie vor der Entscheidung noch einmal überprüfen sollten. Am Ende dieses Ratgebers finden Sie eine Checkliste mit nützlichen Tipps für die erfolgreiche Mieterwahl.

Vorbereitungsphase: Kriterien bei der Mieterauswahl

Wenn sie bestimmte Grundregeln bei Ihrer Mieterwahl beachten, erhöhen sich die Chancen den richtigen Mieter zu finden. Daher sollten Sie sich vorab Gedanken dazu machen, welche Zielgruppe von Mietern sie erreichen möchten und auf welchem Weg oder mit welcher Art der Anzeigengestaltung Sie diese Zielgruppe erreichen.

In der Vorbereitungsphase sollten Sie sich daher zunächst die Frage stellen: Für wen ist die Wohnung geeignet?

Zielgruppe definieren: Sozialstruktur in der Hausgemeinschaft

Welche Menschen Wohnen bereits in der Hausgemeinschaft und wer sind die neuen Mieter die in die vorhandene Gemeinschaft hineinpassen?  Definieren Sie vorab eine Zielgruppe, die Sie sich als Bewohner im Haus vorstellen können.

Suchen Sie beispielsweise nach:

• Singles
• Paaren
• Familien
• Studenten
• Rentnern

Inserat: Veröffentlichungsort und Anzeigengestaltung

Sobald Sie Ihre Zielgruppe definiert haben, können Sie sich Gedanken darüber machen auf welchem Weg Sie die Zielgruppe am besten erreichen. Möglich ist beispielsweise ein Aushang an schwarzen Brettern, eine Anzeige in Tageszeitungen oder Inserate im Internet auf Immobilienportalen. Alternativ könnten Sie in Betracht ziehen einen Makler mit der Mietersuche zu beauftragen.

Ihre Zielgruppe sollten Sie auch bei der Anzeigengestaltung berücksichtigen. Daher sollten Sie die folgenden Punkte bei einem Inserat beachten:

• Ansprache (Sie/du/förmlich/locker)
• aussagekräftiger Anzeigentitel
• viele und ausdrucksstarke Bilder

Vorauswahl und Besichtigungstermin

Nachdem Sie Ihr Inserat veröffentlicht haben, werden Sie schon bald viele Bewerbungen und Nachrichten zur Wohnung erhalten. Wir empfehlen aus Erfahrung, dass Sie die Bewerber schon jetzt filtern und eine Vorauswahl treffen, da Sie Massenbesichtigungen vermeiden sollten. Ihre Vorauswahl können Sie dann zu einem individuellen Besichtigungstermin einladen.

Bei Ihrer Vorauswahl sollten Sie grundsätzlich diese Auswahlkriterien beachten:

• wirtschaftliche Situation der Interessenten
• Sympathie und Zuverlässigkeit
• Komptabilität mit Hausgemeinschaft

Ein regelmäßiges, nachweisbares Einkommen sowie ein unbefristeter Arbeitsvertrag gewährleisten dauerhafte Mietzahlungen. Bei Studenten oder jungen Erwachsenen kann alternativ eine Elternbürgschaft Sicherheit geben. Neben dem Finanziellen sollte aber auch der persönliche Eindruck stimmen. Haben Sie Bedenken bezüglich des Verhaltens, können Sie dem Interessenten die Immobilie ohne Bedenken überlassen?

Bewerbungsmappe: Dokumente und Nachweise zur Mieterauswahl

Sie können Ihre Mietinteressenten dazu bitten, eine Bewerbungsmappe zusammenzustellen. Diese Mappe beinhaltet verschiedene Dokumente und Nachweise, die eine Auswahl einfacher machen.

Inhalt der Bewerbungsmappe:

• Mieterselbstauskunft
• Kopie des Personalausweises
• Einkommensnachweis / Arbeitsvertrag
• Bonitätsprüfung / Schufa-Auskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Elternbürgschaft
• Vorvermieterbescheinigung

Mietnomaden: Was Sie zu Mietprellern wissen sollten

Jährlich werden in Deutschland ca. 70.000 Wohnungen aus den verschiedensten Gründen zwangsgeräumt. 70.000 kling zwar viel, dabei handelt es sich nur um 0,32% der Mietverhältnisse. Die Wahrscheinlichkeit an einen Mietnomaden zu geraten ist daher eher gering. Sollten Sie überraschenderweise doch an einen Mietnomaden geraten, liegt das daran, dass Sie sich vorab kaum davor schützen können. Denn: Mietnomaden täuschen den Vermieter wissentlich und legen ihm gefälschte Dokumente (Gehaltsabrechnungen, Bankbürgschaften, Schufa-Auskünfte) vor.

Was dürfen Sie potentielle Mieter fragen?

Spätestens bei dem Besichtigungstermin haben Sie die Möglichkeit die Mietinteressenten persönlich kennenzulernen und Ihnen weitere Fragen zu stellen. Natürlich möchten Sie so viel wie möglich über die Personen erfahren, dabei dürfen Sie allerdings nur Fragen stellen, die im Zusammenhang mit dem geplanten Mietverhältnis stehen.

Sie dürfen Mietinteressenten Fragen stellen zu diesen Themen:

• Vermögenslage und wirtschaftliche Umstände
• Beruf, Arbeitsplatz, Verdienst und  Einkommen
  unbefristetes / befristetes / selbstständiges Arbeitsverhältnis
• zum Haushalt gehörenden Personen / Tieren
• geplante Nutzung der Wohnung (privat / gewerblich)
• anhängige Mietschulden oder Insolvenzverfahren

Es ist ratsam, sich vor dem Besichtigungstermin einen Fragekatalog beziehungsweise Fragebogen zusammen zu stellen, damit Sie keine Frage vergessen und im Rahmen der gesetzlichen Grenzen bleiben.

Unzulässige Fragen an Mietinteressenten

Fragen zu persönlichen Informationen oder Interessen des potentiellen Mieters sind unzulässig, daher dürfen Interessenten dort auch Falschangaben machen, ohne dass dies später negative Auswirkungen auf sie hat.

Sie dürfen keine Fragen zu diesen Themen stellen:

• Familienplanung und Schwangerschaft
• Nationalität, Migrationshintergrund und Hautfarbe
• Aufenthaltsgenehmigung
• Religions- und Parteizugehörigkeit
• Gesundheitszustand, Krankheit oder Behinderung
• Grund des Wohnungswechsels, frühere Mietverhältnisse
• Hobbys, Sport- und Musikinteressen
• Lebensgewohnheiten, z.B. Rauchgewohnheiten
• Vorstrafen

Diese Fragen verstoßen gegen die Grundrechte, die im Grundgesetz verankert sind, wie z. B. die Persönlichkeitsrechte und die Regeln gegen Diskriminierung.

Entscheidung: Wahl des zukünftigen Mieters

Nachdem Sie die Mietinteressenten persönlich kennengelernt haben wird es Zeit eine Entscheidung zu treffen. Überprüfen Sie die Unterlagen Ihrer Bewerber noch einmal genau und lassen Sie auch Ihren persönlichen Eindruck in die Entscheidung mit einfließen. Vor der finalen Auswahl können Sie einen weiteren Termin mit den Kandidaten vereinbaren, bei dem alle Mitglieder der neuen Mietpartei erscheinen. So können Sie sich ein Gesamtbild machen und Mietpartei kann so vor Vertragsabschluss entscheiden, ob die Gegebenheiten vor Ort den Vorstellungen aller Mitglieder entsprechen.

Vor der Entscheidung:

• Unterlagen noch einmal genau Prüfen
• Wichtig: der persönliche Eindruck zählt auch
• weiteren Termin mit allen Mitgliedern der Mietpartei

Sollte alles zwischen Ihnen und dem Interessenten passen, können Sie die Details des Mietvertrags besprechen und gegebenenfalls weitere Inhalte gemeinsam aushandeln. Je genauer Sie die Regelungen oder Hausordnung gestalten, desto geringer die Gefahr späterer Konflikte. Der nächste Schritt ist dann die Unterzeichnung des Mietvertrags und die Überweisung oder Barübergabe der Mietkaution.

Lohnt es sich einen Makler zu beauftragen?

Seit Ende 2020 gilt nicht mehr das Bestellerprinzip - die Maklerkosten werden seitdem 50/50 zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Für Vermieter kann es sehr sinnvoll sein, einen Makler einzuschalten. Der Makler Sie, damit Sie die Miete nicht zu hoch und nicht zu niedrig ansetzt, er formuliert die Immobilienanzeige, selektiert falsche Mieter und kann Ihnen auch bei der Formulierung des Mietvertrags behilflich sein. Einen guten Mieter finden kann mit einem qualifizierten Makler oft einfacher sein.

10 Tipps um Auswahlfehler zu vermeiden

Bei der Mieterauswahl sollten Sie keinesfalls etwas überstürzen, ist Ihr Mieter einmal eingezogen, ist es im Streitfall schwierig ihn wieder aus der Wohnung heraus zu bekommen. Damit Ihnen bei Ihrer Mietersuche und -auswahl keine Fehler unterlaufen, hier 10 Tipps zur Mieterauswahl zusammengefasst.

Checkliste Mieterauswahl:

1. Wunschmieter vorab definieren
2. Suche mit oder ohne Makler?
3. Anzeige gestalten und bedacht veröffentlichen
4. Bewerbungsmappe einfordern
5. Unterlagen und Bonitätsauskunft prüfen
6. Interessenten gezielt vorauswählen
7. Fragekatalog für Besichtigungstermin
8. Wichtig: persönlicher Eindruck
9.  ggf. zweites Treffen mit allen Haushaltsmitgliedern
10. Mietvertrag gemeinsam gestalten

Die wichtigsten Mietvertragsarten im Überblick - Mietrecht

Arten von Mietverträgen - Am Anfang eines Mietverhältnisses steht ein Mietvertrag. Die Liste der verschiedenen Mietverträge im Mietrecht ist jedoch lang. Lernen Sie jetzt die Unterschiede der verschiedenen Mietvertrags-Typen kennen. Wir zeigen Ihnen, welche Mietvertragsarten es gibt, welche Vorteile und eventuelle Nachteile die verschiedenen Vertragsarten mit sich bringen und welche Kündigungsfristen, Kündigungsgründe und Ausnahmeregelungen Sie zu beachten haben.

• Ratgeber Mietvertragsarten