Mietkaution: Kautionsarten, Höhe, Berechnung & Rückzahlung – das müssen Sie als Vermieter wissen

Mietkaution – Die Mietkaution ist Ihre Sicherheit als Vermieter und Vermieterin, um eventuelle Schäden oder Mietrückstände abzudecken. Minimieren Sie Ihre Risikos! Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff und welche Arten von Kautionen gibt es? Wie müssen Sie das Geld zurücklegen? Und wie viel Kaution dürfen Sie eigentlich von Ihren Mietern nehmen?

Mietkaution erklärt: Zweck und Zahlungszeitpunkt

Starten wir zunächst mit den Basics! 4 Fakten zur Mietkaution für Sie als Vermieter und Vermieterin. PS: Sie haben sich als Mieter in diesen Ratgeber verirrt und suchen eigentlich eine günstige Mietkautionsbürgschaft? Hier finden Sie unseren Mietkautionsbürgschaft Anbieter Vergleich 2024.

Jetzt zurück zu den 4 Grundlagen der Mietkaution:

Mietkaution: 4 Fakten und Grundlagen

Die Mietkaution schnell zusammengefasst.

  • Mietkaution als Sicherheitsleistung von Mieter für Vermieter
  • Maximale Höhe (Privatvermietung, nicht gewerblich): 3 Nettomieten
  • Arten: Bar- oder Ratenzahlung, Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung
  • Rückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses

Alles zur Mietkaution für Häuser & Wohnungen

Die Mietkaution ist ein Geldbetrag, den der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter als Sicherheit hinterlegt. Diese Sicherheitsleistung soll dem Vermieter bei eventuellen Schäden am Mietobjekt oder ausstehenden Mietzahlungen des Mieters als finanzielle Absicherung dienen. Insbesondere bei Barkautionen sollten Sie an die Kautionsübergabe in einer Mietkautionsbescheinigung (Vorlage) festgehalten werden.

Die Mietkaution ist kein Bestandteil der Mietzahlung und bleibt somit Eigentum des Mieters. Der Vermieter darf die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und einer angemessenen Frist zur Prüfung eventueller Schäden oder Forderungen einbehalten.

Was passiert bei Schäden / Rückständen?

Bei ordnungsgemäßem Zustand des Mietobjekts und pünktlichen Mietzahlungen des Mieters wird die Kaution in der Regel komplett zurückerstattet. Falls jedoch Schäden am Mietobjekt bestehen oder Mietforderungen offen sind, kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, um seine Ansprüche zu sichern.

Erklärvideo: Mietkaution nehmen – worauf achten?

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Was deckt die Mietkaution ab?

Die Mietkaution dient dazu, den Vermieter gegen mögliche Schäden oder Verbindlichkeiten abzusichern, die während des Mietverhältnisses entstehen können. Konkret kann die Mietkaution folgende Punkte abdecken:

  1. Schäden am Mietobjekt
  2. Ausstehende Mietzahlungen
  3. Nebenkostenabrechnungen

Was genau diese Punkte umfassen, lernen Sie jetzt.

Schäden am Mietobjekt: Schäden über dem normalen Verschleiß

Die Mietkaution kann für Schäden an der Mietwohnung verwendet werden, die der Mieter während des Mietverhältnisses verursacht hat. Dabei handelt es sich um Schäden, die über den normalen Verschleiß hinausgehen und somit nicht von Ihnen als Vermieter zu tragen sind. Konkret können folgende Schäden von der Mietkaution abgedeckt werden:

  • beschädigte Türen oder Fenster (z.B. kaputte Fensterscheibe)
  • beschädigte Wände oder Böden (z.B. Löcher in Parkett oder Teppich)
  • beschädigte Einrichtungsgegenstände (z.B. Einbauschränke)
  • Schimmelbefall durch mangelhaftes Lüften oder Heizen
  • verstopfte Abflüsse (z.B. für Kosten zur Beseitigung)

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Mietkaution nicht dazu verwendet werden darf, normale Abnutzungserscheinungen am Mietobjekt zu beseitigen.

Ausstehende Mietzahlungen: Nur für vergangene Zeiträume

Sie dürfen die Mietkaution für ausstehende Mietzahlungen verwenden, wenn Ihr Mieter seine Mietzahlungen nicht vollständig geleistet hat und Sie Forderungen gegen den Mieter haben. In diesem Fall können Sie einen Teil oder die gesamte Mietkaution einbehalten, um Ihre Ansprüche zu sichern. Wichtig dabei ist, dass die Mietkaution nicht pauschal für ausstehende Mietzahlungen verwendet werden darf. Sie müssen die offene Forderung gegen Ihren Mieter konkret beziffern und den Mieter darüber informieren, dass Sie beabsichtigen, die Mietkaution für diese Forderungen zu verwenden.

Mieter muss über Forderungshöhe & Abzug von der Kaution informiert werden.

Es ist außerdem zu beachten, dass die Mietkaution nicht für die laufende Miete verwendet werden darf. Das bedeutet, dass Sie die Mietkaution nur für ausstehende Mietzahlungen verwenden dürfen, die sich auf vergangene Zeiträume beziehen.

Mietkaution für die Nebenkostenabrechnungen verwenden

Die Mietkaution darf für offene Nebenkostenabrechnungen verwendet werden, wenn Sie noch offene Forderungen gegen den Mieter haben, die aus den Betriebskostenabrechnungen resultieren. Dies kann unter anderem der Fall sein, wenn Ihr Mieter mitten im Jahr auszieht und Sie die Abrechnung für das laufende Jahr weiterhin nicht bekommen haben. In diesem Fall können Sie die Mietkaution teilweise oder ganz einbehalten, um Ihre Ansprüche zu sichern.

Mietkaution für Nebenkostenabrechnung:

  • bei Auszug unterhalb des Jahres
  • Kaution kann teilweise oder ganz einbehalten werden

Sie dürfen die Kaution nur dann einbehalten, wenn Sie für den Mieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen und ihm diese in angemessener Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugeschickt haben. In der Nebenkostenabrechnung muss genau mitgeteilt werden, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen.

Nebenkostenabrechnung wird nach dem normalen Abrechnungszeitraum erstellt.

Wichtig: Sie dürfen nicht pauschal für alle Nebenkosten die Kaution einbehalten, sondern müssen die Nebenkostenhöhe konkret beziffern und den Mieter darüber informieren, dass Sie beabsichtigen, die Mietkaution für diese Forderungen zu verwenden.

Kautionsarten: Zahlungsformen und Alternativen

Grundsätzlich gibt es bei der Mietkaution zwei verschiedene Arten der Kautionszahlung:

  1. Einmalige Kautionszahlung
  2. Ratenzahlung

Bei der einmaligen Kautionszahlung wird die gesamte Mietkaution in einer Summe zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Bei der Ratenzahlung wird die Mietkaution in mehreren Teilzahlungen geleistet. Dies kann entweder monatlich zusammen mit der Miete erfolgen oder in einem vom Vermieter und Mieter vereinbarten Zeitraum. In diesem Fall wird die Kaution in der Regel in drei bis sechs Raten gezahlt.

Die Ratenzahlung ist nur zulässig, wenn Sie diese mit Ihrem Mieter ausdrücklich vereinbaren und dies im Mietvertrag vermerken.

Ratenzahlung nur nach Vereinbarung möglich.

Wenn die Kaution den finanziellen Spielraum Ihres Mieters zu stark einschränkt, können Sie sich auch auf eine andere Form der Sicherheit einigen.

Alternativen zur Mietkaution sind:

Wie diese Alternativen funktionieren, erfahren Sie jetzt.

Bankbürgschaft oder Elternbürgschaft als Mietkautionsalternative

Eine Bankbürgschaft ist eine Form der Mietkaution, die es dem Mieter ermöglicht, die Kaution ohne eine Einmalzahlung in bar oder eine Überweisung zu leisten. Stattdessen stellt der Mieter dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde einer Bank oder einer Versicherungsgesellschaft zur Verfügung.

Durch die Bankbürgschaft verpflichtet sich die Bank, dem Vermieter im Falle eines Schadens oder bei ausstehenden Mietzahlungen die Kaution bis zur Höhe des vereinbarten Betrags zu erstatten.

Als Vermieter können Sie somit im Schadensfall direkt auf die Bankbürgschaft zugreifen und sich den Schaden ersetzen lassen, ohne dass Ihr Mieter die Kaution in bar hinterlegen muss.

Bankbürgschaft im Überblick:

  • Mieter muss keine Einmalzahlung leisten
  • Vermieter erhält Bürgschaftsurkunde einer Bank
  • Bank haftet im Schadensfall in Höhe des vereinbarten Betrags

Die Elternbürgschaft funktioniert im Prinzip wie die Bankbürgschaft, nur wird die Bürgschaftsurkunde hier von den Eltern ausgestellt. Diese haften dann im Schadensfall für ihr Kind.

Mietkautionsversicherung als Form der Mietkaution

Auch bei der Mietkautionsversicherung muss der Mieter keine Einmalzahlung bei dem Vermieter hinterlegen. Stattdessen schließt der Mieter eine Versicherung ab, bei der eine Versicherungsgesellschaft als Bürge für die Mietkaution auftritt. Durch die Mietkautionsversicherung verpflichtet sich die Versicherungsgesellschaft, dem Vermieter im Falle eines Schadens oder bei ausstehenden Mietzahlungen die Kaution bis zur Höhe des vereinbarten Betrags zu erstatten.

Mietkautionsversicherung im Überblick:

  • keine Einmalzahlung nötig
  • Versicherungsgesellschaft als Bürge für Mietkaution
  • Versicherung haftet im Schadensfall bis zur vereinbarten Höhe

Die Mietkautionsversicherung bietet für Mieter den Vorteil, dass sie kein Geld für die Kaution aufbringen müssen und somit ihre Liquidität erhalten bleibt. Allerdings erheben Versicherungsgesellschaften für die Versicherung eine jährliche Prämie, die sich in der Regel zwischen 4 % und 6 % des Kautionsbetrags bewegt.

Jährliche Prämienhöhe beträgt 4-6% der Kautionshöhe.

Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, eine Mietkautionsversicherung als Form der Mietkaution zu akzeptieren.

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Lernen Sie jetzt, wie die Mietkaution berechnet wird und wie hoch sie maximal sein darf.

Berechnung der Mietkaution: Maximale Höhe + Tabelle

Die Berechnung der Mietkaution hängt von der Höhe der Miete ab. Die maximale Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt und beträgt in der Regel drei Nettomieten. Die Nettomiete ist die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Das bedeutet, dass die Mietkaution maximal drei Kaltmieten betragen darf.

Wenn zum Beispiel die Kaltmiete 500 Euro beträgt, kann die Mietkaution maximal 1.500 Euro betragen.

Tabelle zur maximalen Kautionshöhe:

Nettomiete maximale Kautionshöhe
300 Euro 900 Euro
600 Euro 1.800 Euro
900 Euro 2.700  Euro
1.200 Euro 3.600 Euro
1.500 Euro 4.500 Euro

Mietzins (oder auch „Miete“): Was ist die Kaltmiete?

Der Mietzins sollte im Mietvertrag vereinbart werden, inklusive eventueller Nebenkosten. Was bedeutet Mietzins? Hier sehen Sie die verschiedenen Anteile der Gesamtmiete und den „Mietzins“:

Verwahrung: Konto auf Namen des Mieters

Als Vermieter sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietkaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen auf einem separaten Konto zu verwahren (Treuhandkonto, auch Anderkonto genannt). Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht verloren geht. Das Konto, auf dem die Mietkaution verwahrt wird, muss auf den Namen des Mieters lauten.

Die Kaution muss auf einem separaten Konto verwahrt werden.

Der Vermieter hat dem Mieter die Bankverbindung und den Namen der Bank mitzuteilen, bei der das Konto geführt wird. Außerdem ist er verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, dass er die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahrt. Als Vermieter dürfen Sie keine Verwaltungskosten von der Mietkaution abziehen. Wenn der Vermieter die Mietkaution nicht ordnungsgemäß verwahrt, hat der Mieter das Recht, die Kaution zurückzufordern.

Kautionsverwahrung im Überblick:

  • getrennt vom Vermögen des Vermieters
  • z.B. Konto oder Sparbuch auf Namen des Mieters
  • Zinsen werden an Mieter mit Kautionsrückzahlung gezahlt

Achtung: Legen Sie das Geld für Ihren Mieter in einem Fond an, erhält der Mieter die Gewinne nach Beendigung des Mietverhältnisses gemeinsam mit der Kaution.

Rückerstattung der Mietkaution: Friste und Einbehaltung

Die Rückerstattung der Mietkaution erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde und alle Forderungen des Vermieters beglichen wurden. Der Vermieter hat nach Auszug des Mieters eine angemessene Frist zur Überprüfung der Wohnung und zur Berechnung möglicher Schäden und Forderungen. Diese Frist beträgt in der Regel einige Wochen bis zu einem Monat.

Die Rückerstattung im Überblick:

  • nach Beendigung des Mietverhältnisses
  • Rückgabe der Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand
  • Rückgabe der Kaution innerhalb 4 Wochen

Wenn Sie Schäden oder Forderungen über die Kaution geltend machen möchten, müssen Sie dem Mieter eine genaue Aufstellung über die Höhe der Schäden und Forderungen zukommen lassen. Der Mieter hat das Recht, die Aufstellung zu prüfen und gegebenenfalls zu widersprechen.

Schadensforderungen müssen detailliert aufgeschlüsselt werden.

Sie haben das Recht, einen angemessenen Teil der Mietkaution als Sicherheit für Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung zurückzubehalten. Die Nachforderungen müssen jedoch genau aufgeschlüsselt und dem Mieter innerhalb einer angemessenen Frist mitgeteilt werden. Der zurückbehaltene Betrag muss zudem angemessen sein und darf die Höhe der tatsächlichen Nachforderungen nicht übersteigen

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