Mietpreisbremse: Voraussetzungen, Mietvertrag, Ausnahmen – Das sollten Sie als Vermieter wissen!

Mietpreisbremse – In Köln, Berlin, München, Hamburg, überall bangen Vermieter seit der Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029. Ein echter Killer für die Bauwirtschaft, wenn es um Sanierung und Modernisierung geht. Glücklicherweise fallen Neubauten nicht unter die Mietpreisbremse, hier dürfen Vermietende die Miete frei festlegen, ohne dass sie sich an die Mietpreisbremse halten müssen (§ 556f Satz 1 BGB). Die Mietpreisbremse umgehen, kann man aber auch bei Modernisierung gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Definition: Was ist die Mietpreisbremse?

Gut vorbereitet! Mietrecht, Mietpreisbremse und Mietvertrag

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in Städten mit hohen Mieten dafür sorgen soll, dass die monatlichen Kosten nicht weiterhin so stark wie in den vergangenen Jahren ansteigen. Bei der Neuvermittlung einer Immobilie darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchsten um 10 Prozent überstiegen werden. Eine Region gilt als angespannt, wenn es das jeweilige Bundesland festlegt.

Sind Vermieter an den Mietspiegel gebunden?

Maximal 10% über ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel)

Die 4 häufigsten Fragen

Top 4 Fragen für Vermieter und Vermieterinnen:

  • Wie hoch darf man von Mietspiegel abweichen? – schon geklärt
  • Sind Vermieter an den Mietspiegel gebunden? – ja, aber…
  • Für wen gilt die Mietpreisbremse nicht?
  • Wie kann die Mietpreisbremse umgangen werden?

Lassen Sie uns starten!

Was müssen Vermieter bei der Mietpreisbremse beachten?

Einführung der Mietpreisbremse

Der angespannte Wohnungsmarkt hat dazu geführt, dass im Juni 2015, die Mietpreisbremse eingeführt wurde. Aus dem Grund, damit Vermieter, die Mieten nicht ans unermessliche anpassen. 2019 wurde das Gesetz nochmals überarbeitet, aufgrund vieler Unklarheiten. Ein Jahr später kam es zur erneuten Anpassung der Mietbremse, die Regeln wurden noch intensiver und verschärfter.

2024 einigt sich die Ampelkoalition auf die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 in angespannten Wohnungsmärkten. Ein Blick auf die Mietpreisbremsenverlängerung und die Fakten finden Sie hier: Mietpreisbremse Verlängerung bis 2029.

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Mietpreisbremse in Deutschland: Wo gibt es sie?

Die Mietpreisbremse gibt es in 203 Städten und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg; Erweiterung auf 208 Städte und Gemeinden im August 2023 beschlossen. 31 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt, Kassel. Quelle: Haufe. Dadurch versuchen immer mehr, die Mietpreisbremse zu umgehen.

Wie kann die Mietpreisbremse umgangen werden?

Ausnahmen: Mietpreisbremse umgehen?

Hier 2 schnelle Ideen für Sie:

Neubauwohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen

Die Mietpreisbremse tritt ausschließlich bei der Wiedervermietung von Bestandsobjekten in Kraft. Bei der Vermietung von Neubauten entfällt die Verordnung, bedeutet, dass der Vermieter die Miete individuell festlegen kann. Auch bei Modernisierungsprojekten greift die Mietpreisbremse nicht. Damit sich die Kosten für die Modernisierung rechnen, können auch hier Vermieter die Miete ohne Beschränkung festlegen.

Lesen Sie hier noch mehr zu den Ausnahmen der Mietpreisbremse:

Bei Neubauwohnungen greift die Mietpreisbremse nicht!

Umfassende Modernisierung

Wenn Sie Ihre Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung zum ersten Mal vermieten, gibt es für Sie laut § 556f Satz 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) keine Beschränkungen bezüglich des Mietpreises.

Das sollten Sie als Vermieter beachtet!

Als Vermieter müssen Sie bei einem Entfall der Mietpreisbremse, in schriftlicher Form darauf hinweisen! Wenn Sie das nicht tun, können Sie sich auf keiner der geltenden Ausnahmen beruhen. Holen Sie einen unterbliebenen Hinweis nach, gilt dieser erst nach 2 Jahren. Ist der Hinweis jedoch fehlerhaft, gilt er nach der Richtigstellung sofort.

Folgende Punkte sollten Sie als Vermieter in einem Mitpreisbrems-Gebiet beachten:

  • Eigenes Problembewusstsein entwickeln, überprüfen, habe ich alles weitergereicht?
  • Hinweise auf die Mietpreisbremse, Ausnahmen bewusst machen
  • Hinweis auf keine rechtssichere Wertung und Haftungsausschluss
  • Keine Rechtsberatung!
  • Gutachter oder Anwalt zur Seite nehmen
  • Fragen wie der Eigentümer vorgehen will

Tipp: Mietpreisbremse umgehen

Häufig gestellte Fragen zur Mietpreisbremse

Es ergeben sich immer mehr Fragen zur Mietpreisbremse, sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern. Für wen gilt eigentlich die Mietpreisbremse? Fällt mein Gebiet auch unter der Mietpreisbremse oder in welchen Fällen entfällt die Mietpreisbremse? Wir beantworten Ihnen die am häufig gestellten Fragen!

In welchen Fällen entfällt die Mietpreisbremse?

Wird eine Bestandswohnung erneut vermietet, gilt die Mietbremse. Ausnahmen gibt es jedoch bei Neubauten, bei denen entfällt die Mietpreisbremse. Der Grund dafür ist, dass Investoren nicht gehemmt werden sollen, neuen Wohnraum zu schaffen. Dasselbe Prinzip tritt in Kraft, wenn Vermieter ihre Immobilie modernisieren möchten.

Wirkt die Mietpreisbremse?

Ob die Mietpreisbremse wirkt, gilt bisher als umstritten. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsordnung hat festgestellt, dass noch in vielen Großstädten die Mietgrenze überschritten wird! Insgesamt wurde aber eine Bremswirkung festgestellt. Dennoch haben Forscher die wichtige Erkenntnis gewonnen, dass die Mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse mehr gestiegen sind, als in Städten ohne Verordnung.

Was passiert Vermietern beim Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Verstößt der Vermieter gegen die Mietpreisbremse, droht ihm eine Geldstrafe. Das Gesetz enthält zwar keine Sanktionen für Verstöße, jedoch müssen sich Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisüberhöhung halten. Eine Mietpreisüberhöhung kann mit einer Geldstrafe von bis zu 55.000 Euro bestraft werden.

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