Mietvertrag kündigen: Voraussetzungen, Inhalt und Fristen bei der Kündigung von Mietverträgen

Mietvertrag kündigen – Eine Kündigung kann je nach Kündigungsgrund entspannt oder stressig ablaufen. Bei der Kündigung ist daher besonders wichtig, dass das Mietverhältnis richtig und rechtzeitig gekündigt wird. In diesem Ratgeber lernen Sie die verschiedenen Kündigungsformen, den Inhalt und die zu beachtenden Fristen genauer kennen. Zum Schluss erhalten Sie zusätzlich eine Checkliste mit wichtigen Tipps für eine reibungslose Kündigung.

Kündigung Mietvertrag: Grundlagen im Überblick

Um ein bestehendes Mietverhältnis zu beenden ist eine Kündigung des Mietvertrags notwendig. Das Mietverhältnis kann von beiden Vertragsparteien gekündigt werden, also sowohl vom Mieter als auch Vermieter.

In der Regel handelt es sich um sogenannte ordentliche Kündigungen. Ein Mietvertrag muss grundsätzlich schriftlich, also in Briefform, gekündigt werden. Daneben muss das Schreiben mit einer gültigen Unterschrift unterzeichnet werden. Sollten mehrere Mieter beziehungsweise Vermieter vorhanden sein, so muss jeder dieser Vertragsparteien die Kündigung unterschreiben

Als schriftliche Kündigung zählen keine Kündigungen via:

  • Email
  • Fax
  • Anruf
  • Whatsapp, etc.

Auch mündliche Kündigungen sind nicht rechtswirksam. Neben der Schriftform, muss das Kündigungsschreiben auch inhaltliche Anforderungen erfüllen. Hierzu später mehr.

Form: ordentliche, außerordentliche und fristlose Kündigung

Egal ob Sie als Vermieter den Mietvertrag beenden wollen oder Ihr Mieter den Mietvertrag kündigt, die Form der Kündigung spielt eine bedeutende Rolle. Besonders wichtig ist, dass das Mietverhältnis richtig gekündigt wird. Lernen Sie jetzt die Unterschiede zwischen einer ordentlichen Kündigung und einer fristlosen Kündigung genauer kennen.

Ordentliche Kündigung: Kündigung nach gesetzlichen Vorgaben

Von einer ordentlichen Kündigung wird in der Regel bei unbefristeten Mietverträgen gebrauch gemacht. Ordentliche Kündigung bedeutet in diesem Zusammenhang eine Kündigung, die die gesetzlichen Kündigungsfristen einhält. Eine ordentliche Kündigung kann dabei sowohl vom Mieter als auch Vermieter ausgesprochen werden. Bei der Mieter- bzw. Vermieterkündigung gibt es unterschiedliche Voraussetzungen und Fristen zu beachten.

Kündigung durch den Mieter: dreimonatige Kündigungsfrist

Wenn Ihr Mieter seine Wohnung kündigen möchte, muss er gesetzliche Regelungen beachten. Die Kündigung des Mietvertrags ist in den §§ 568 bis 576b des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Der § 573c befasst sich hierbei mit den gesetzlichen Kündigungsfristen für unbefristete Mietverträge.

Die Kündigung [durch den Mieter] ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Das bedeutet im Klartext: Mieter müssen bei der ordentlichen Kündigung eine Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Die Kündigung muss dabei spätestens zum 03. Kalendertag des ersten Monats vorliegen. Ausnahmen von der Kündigungsfrist sind jedoch möglich: Mieter und Vermieter können im Miet­ver­trag eine individuelle Kün­di­gungs­frist vereinbaren. Diese ist nur gültig, wenn sie kürzer als drei Monate ist.

Die ordentliche Mieterkündigung zusammengefasst:

  • drei Monate Kündigungsfrist
  • Kündigung bis zum 3. Werktag
  • in Schriftform, per Brief

Vermieterkündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen

Auch als Vermieter haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit Ihrem Mieter den (unbefristeten) Mietvertrag zu kündigen. Hierfür muss ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung vorliegen, der Grund der Kündigung muss dem Mieter im Kündigungsschreiben mitgeteilt werden.

Eine Vermieterkündigung kommt in Frage bei:

Als Vermieter haben Sie es etwas schwieriger, denn nach 5 und 8 Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Maximal kann daher für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen. Eine Ausnahme gibt es für Mietverträge die vor Herbst 2001 geschlossen wurden, hier beträgt die maximale Kündigungsfrist, nach einer Mietdauer von über 10 Jahren, 12 Monate.

Die ordentliche Vermieterkündigung zusammengefasst:

  • nur bei vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen möglich
  • Kündigungsfrist verlängert sich je nach Mietdauer
  • zwischen 3-9 monatige Kündigungsfrist möglich

Außerordentliche Kündigung: Fristlose Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung ist eine Kündigung, bei der die vorgeschriebene Kündigungsfrist nicht oder nur teilweise eingehalten wird. Das Mietverhältnis kann also ohne die Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden. Im allgemeinen Sprachgebrauch spricht man auch von einer fristlosen Kündigung. Dabei wird ein Vertragsverhältnis gekündigt, das eigentlich (also mit einer ordentlichen Kündigung) nicht kündbar ist.

Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung ist das Vorliegen wichtiger Gründe, die es nicht zumutbar machen, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.

Beispiele für außerordentliche Kündigungsgründe sind:

  • Zahlungsverzug der Miete (zwei oder mehr aufeinanderfolgende Monate)
  • unbefugte Überlassung der Mietsache an Dritte (z.B. Untervermietung)
  • mutwillige oder fahrlässige Beschädigung der Mietsache
  • Vermieter hat Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zu Verfügung gestellt

Wie sie sehen, können sowohl Mieter als auch Vermieter können den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Bei der fristlosen Kündigung durch den Vermieter ist jedoch oftmals eine vorherige Abmahnung des Mieters notwendig. Details lernen Sie in unserem Ratgeber Vermieterkündigung.

Die Räumungsfrist bei einer wirksamen fristlosen Kündigung beträgt zwischen 1-2 Wochen nach Erhalt der Kündigung.

Unterzeichnung des Kaufvertrags: Papier auf Tisch

Photo: fizkes / shutterstock.com

Vollständiger Inhalt des Kündigungsschreibens

Um das Mietverhältnis rechtmäßig zu kündigen, sollte das Kündigungsschreiben die folgenden Informationen beinhalten:

  • Name und Anschrift des Vermieters
  • Name des Mieters
  • Adresse der Mietwohnung (+ Stockwerk)
  • Kündigungsform
  • Zeitpunkt der Kündigung (Datum)
  • Aufforderung, die Kün­di­gung zu bestätigen
  • Hinweise zum Übergabe­termin
  • Unterschrift

Achtung: Eine Kündigung gilt erst dann als wirksam, wenn sie garantiert den Empfänger, also den Vermieter, erreicht hat. Aus diesem Grund ist es ratsam, das Schreiben per Einschreiben zu versenden oder sich den Erhalt der Kündigung bei persönlicher Abgabe quittieren zu lassen.

Fristen: 3, 6, 9 Monate – die Fristen im Überblick

Sie haben bereits zu vor bei den jeweiligen Kündigungsformen die entsprechenden Firstvoraussetzungen kennengelernt. Hier noch einmal die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter übersichtlich auf einen Blick zusammengefasst.

Fristen für Mieter: Dreimonatige Kündigungsfrist

Als Mieter ist es einfacher aus dem Vertrag auszusteigen, Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen und immer schriftlich erfolgen.

Fristen für Mieter im Überblik:

  • drei Monate Kündigungsfrist
  • unabhängig von Mietdauer
  • Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats

Fristen für Vermieter: Kündigungsfrist nach Mietdauer

Wie bereits zuvor gelernt, richten sich die Kündigungsfristen für Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses. Hier noch einmal die zu beachtenden Fristen auf einem Blick zusammengefasst.

Bei ordentlichen Kündigungen:

  • Mietdauer unter 5 Jahre = 3 Monate
  • Mietdauer 5-8 Jahre = 6 Monate
  • Mietdauer über 8 Jahre = 9 Monate
  • Verträge vor 2001 = 12 Monate

Fristlose Kündigung: Nur in besonderen Fällen

Sollten die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung vorliegen, gibt es eine sogenannte Räumungsfrist, die dem Mieter eingeräumt werden muss. Die Räumungsfrist beträgt in der Regel zwischen 1-2 Wochen nach Erhalt der Kündigung.

Mietkaution: Rückzahlung spätestens nach 6 Monaten

Bezüglich der Rückzahlung der Mietkaution gibt es keine eindeutige gesetzliche Regelung. Da jedoch die Ansprüche des Mieters nach sechs Monate nach Auszug verjähren, ist das nach allgemeiner Meinung das der späteste Zeitpunkt für die Rückzahlung. Als Vermieter können Sie lediglich einen geringen Anteil für die zu erwartende Betriebskostennachzahlung zurückbehalten. Sind keine Nachzahlungen zu Erwarten, sollte die Kaution schneller, wenige Wochen nach Ende des Mietverhältnisses, zurückgezahlt werden.

Rückzahlung der Mietkaution im Überblick:

  • so schnell wie möglich, spätestens nach 6 Monaten
  • geringer Rückbehalt für Betriebskostennachzahlung möglich

Checkliste: Tipps für eine reibungslose Kündigung

Damit die Kündigung rechtswirksam und gültig ist, sollten Sie die Tipps aus unserer Checkliste beachten.

Checkliste zur Kündigung:

  • wurde die Form beachtet (Schriftform)?
  • wurde die Kündigungsfristen beachten?
  • Kündigungsgrund prüfen (in Bezug auf Fristen)
  • vorherige Abmahnungen notwendig? (Vermieter)

Mietrecht: Mietvertrag, Mietobjekt, Miete und Kündigung

Mietrecht – Das Mietrecht gehört zu den umfassendsten Rechtsgebieten überhaupt. Darin finden sich beispielsweise Regelungen zur Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigung eines Mietverhältnisses. Hier erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Felder des Mietrechts und lernen Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter kennen.

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