Miete und Mietzahlungen: Berechnung, Grenzen, Zeitpunkt und Tipps für Vermieter – Mietrecht

Miete und Mietzahlungen – Die Festlegung der Miethöhe ist essentiell für die Vermietung Ihres Wohnraumes. Lernen Sie hier, alles was Sie über Miete und Mietzahlungen wissen müssen, wie Sie die Miete berechnen können und was Sie dabei beachten müssen.

Miete und Mietzahlungen: Definition & Grundlagen

Noch bevor Sie sich auf die Suche nach einem Mieter begeben, sollten Sie sich Gedanken über die Miethöhe und den Mietvertrag machen. Die Miete wird im deutschsprachigen Raum auch als Mietzins bezeichnet. Nach der Definition handelt es sich dabei um den Betrag, der allein für die Nutzung des Wohnraums zu zahlen ist. In den meisten Fällen wird die Miethöhe durch Angebot und Nachfrage bestimmt, so werden in Innenstädten von Großstädten andere Mieten erzielt als in ländlichen Regionen.

Miete vorab im Überblick:

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  • auch Mietzins genannt
  • Geldbetrag für die Nutzung von Wohnraum
  • je zentraler (Stadtnähe), desto höher

Die Miete wird zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbart. Mit der Unterzeichnung des Vertrags verpflichtet sich der Mieter den vereinbarten Betrag monatlich an den Vermieter zu zahlen. Als Vermieter verpflichten Sie sich, dem Mieter den Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Der monatliche Betrag wird in der Regel als Gesamtmiete bezeichnet und setzt sich aus den verschiedenen Anteilen zusammen:

Im Mietvertrag müssen Sie die Art der Miete, die monatlich vom Mieter zu zahlen ist, immer ausdrücklich nennen. Verpflichtet sich Ihr Mieter im Mietvertrag nicht ausdrücklich die  Heiz- und Betriebskosten zu übernehmen, können Sie diese nicht von ihm verlangen. Lernen Sie jetzt mehr über die verschiedenen Mietanteile.

Nettokaltmiete: Grundmiete für die Wohnungsüberlassung

Die Nettokaltmiete ist umgangssprachlich auch als Grundmiete bekannt. Es handelt sich dabei um das Entgelt, das nur für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung gezahlt wird. Die Kaltmiete darf dabei keine Betriebskosten oder Zuschläge für Untervermietung und Möbel enthalten.

Nettokaltmiete zusammengefasst:

  • Grundmiete
  • ohne Betriebskosten
  • ohne Zuschläge

Bruttokaltmiete: Grundmiete zuzüglich kalter Nebenkosten

Die Bruttokaltmiete enthält neben der Nutzungsgebühr zu Gebrauchsüberlassung zusätzlich noch die sogenannten kalten Nebenkosten. Der Anteil der kalten Betriebskosten ist bei jedem Mieter gleich hoch, da diese nicht verbrauchsabhängig sind.

Zu den kalten Nebenkosten zählen:

  • Grundsteuer
  • Müllabfuhrgebühren
  • Versicherungsgebühren
  • Wasserversorgung und Abwasser

Bruttowarmmiete: Grundmiete und warme Betriebskosten

Als Bruttowarmmiete wird der gesamte Mietzins bezeichnet, inbegriffen der Grundmiete und den kalten und warmen Nebenkosten. Die weiteren Nebenkosten umfassen dabei die Heizkosten, Warmwasser und Strom. Ist im Mietvertrag eine Bruttowarmmiete vereinbart, dürfen Sie als Vermieter keine Betriebskostenabrechnung am Ende des Jahres erstellen.

Bruttowarmmiete zusammengefasst:

  • Grundmiete und alle Nebenkosten
  • Heizkosten, Warmwasser, Strom
  • keine Betriebskostenabrechnung

Die Bruttowarmmiete ist mittlerweile veraltet, nach der geltenden Heizkostenverordnung müssen die Heiz- und Warmwasserkosten stets separat abgerechnet werden.

Mietzuschläge: Möbel-, Garagen- und Untervermietungszuschlag

Neben den Regelungen bezüglich der Betriebskoste, können Sie mit Ihrem Mieter weitere Zuschläge im Mietvertrag vereinbaren, wenn dem Mieter neben der Wohnungsnutzung weitere Vorteile zugestanden werden.

Diese Zuschläge gibt es:

  • Möblierungszuschlag
  • Untermietzuschlag
  • Gewerbezuschlag
  • Stellplatz- / Garagenzuschlag

Ein Gewerbezuschlag wird beispielsweise fällig, wenn die Wohnung oder einzelne Räume auch zu gewerblichen Zwecken benutzt werden dürfen. Ein Möblierungszuschlag kann anfallen, wenn Sie die Wohnung möbliert an Ihren Mieter vermieten.

Miethöhe: Berechnung und Festlegung des Mietzinses

Die Höhe der Miete entscheidet häufig darüber, ob ein Mietinteressent dort einzieht oder nicht. Ausschlaggebend für die Miethöhe sind Zustand, Größe, Ausstattung und Lage der Immobilie. Wenn Ihre Wohnung in guter Lage und frisch renoviertem Zustand ist, können Sie demnach mehr verlangen als für eine außerhalb liegende, marode Wohnung.

Bei der Berechnung und Festlegung des Mietzins hilft Ihnen der Mietspiegel. Je nach Lage der Immobilie, müssen Sie zusätzlich die Bestimmungen der Mietpreisbremse bei der Miethöhe beachten.

Mietspiegel: Auflistung ortsüblicher Vergleichsmieten in Städten

Der Mietspiegel kann Ihnen bei der Bestimmung der Miethöhe Ihrer Immobilie helfen. Es handelt sich um eine Tabelle, die von Gemeinden oder Mieter- bzw. Vermieterverbänden veröffentlicht wird und die ortsüblichen Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum transparent macht.

Je nach Stadt können die Kriterien zur Einordnung Ihrer Wohnung unterschiedlich sein, überprüfen Sie daher vorher, mit welchen Wohnungen Sie Ihre Wohnung vergleichen dürfen.

Übliche Kriterien sind:

  • Lage der Wohnung
  • Ausstattung der Wohnung
  • Größe in Quadratmeter
  • Baujahr der Wohnung
  • energetische Angaben

Man unterscheidet zwischen einem einfachen Mietspiegel und einem qualifizierten Mietspiegel. Liegt der Durchschnittswert in Ihrem Wohnsegment beispielsweise bei 8,00€/m², dürfen Sie bis zu 9,60€/m² bei Neuvermietung verlangen (20% über den Vergleichsmieten).

Mietpreisbremse: Regulierung der Miethöhe auf dem Wohnungsmarkt

Seit dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse im Jahr 2015 müssen Vermieter sich zunächst darüber informieren, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Stadt greift. Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um eine gesetzliche Regelung, die die Mietpreise bei Neuvermietung und bestehenden Mietverhältnissen, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, reguliert.

Bei Zustandekommen eines neuen Mietvertrags darf die Miete nur bis zu 10% über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen darf. Liegt die Höhe der Miete über 10% über dem ortsüblichen Mietspiegel, räumt die Mietpreisbremse dem Mieter das Recht ein, seine Miete zu senken.

Mietpreisbremse im Überblick:

  • gilt in Deutschland seit dem Jahr 2015
  • in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
  • reguliert Mietpreise bei Neuvermietung
  • begrenzt Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen

Neben der Neuvermietung deckelt die Mietpreisbremse auch die Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverhältnissen. So darf die Miete für eine Immobilie innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% ansteigen.

Manche Bundesländer verzichten auf die Mietpreisbremse, dazu zählen beispielsweise das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein.

Mietwucher: Stark überhöhte Mietpreise sind strafbar

Der Begriff Wucher wird verwendet, wenn eine Immobilie zu einem sehr stark überhöhten Preis angeboten wird und dabei der Vertragspartner (Mieter) ausgenutzt wird. Mietwucher liegt vor, wenn die vereinbarte Miete in deutlichem Missverhältnis zum zur Verfügung gestellten Wohnraum steht und Vermieter beispielsweise eine Zwangslage des Mieters ausnutzen. Mietwucher ist strafbar und gilt als Ordnungswidrigkeit, es drohen Geld- oder Freiheitsstrafen.

Von Mietwucher ist die Rede, wenn die Miete für Wohnraum mehr als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, bei Gewerberäumen über 100%.

Mieterhöhungen: Regeln und Voraussetzungen

Die im Mietvertrag festgelegte Miete ist nicht unveränderlich und kann unter bestimmten Umständen erhöht werden. Die Mieterhöhungen können entweder bereits im Mietvertrag festgelegt werden (Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag) oder nach den gesetzlichen Vorgaben im Mietrecht.

Nach dem Mietrecht sind Mieterhöhungen zulässig, wenn

  • die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel angepasst wird
  • Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhung rechtfertigen

Die Miethöhe kann allerdings nicht willkürlich gesteigert werden, die gesetzlichen Regelungen zu Mietpreisgrenze, Mietspiegel und Wucher müssen beachtet werden. Besondere Umstände oder Zwangslagen beim Mieter können beispielsweise Unerfahrenheit auf dem Wohnungsmarkt oder Wohnungsknappheit sein.

Zeitpunkt: Wann muss die Miete gezahlt werden?

Ihr Mieter überweist die Miete in der Regel monatlich an Sie. Wann die Miete auf Ihrem Konto eingehen muss, regeln Sie bestenfalls im Mietvertrag. Treffen Sie keine gesonderten Vereinbarungen mit Ihrem Mieter, gelten die gesetzlichen Regelungen des BGBs. Die Mietzahlung hat bis zum 3. Werktag zu erfolgen. Dabei ist es ausreichend, wenn die Miete an diesem Tag überwiesen wird.

Zeitpunkt der Mietzahlung: zum 3. Werktag

Ein Mieter gerät erst dann in Verzug, wenn er die Zahlung nach dem 3. Werktag anweist. Der Samstag zählt dabei nicht als Werktag. Fällt der 03. eines Monats auf einen Samstag, dann kann der Mieter bis zum 05. des Monats zahlen ohne in Mietverzug zu kommen.

Verspätete Mietzahlungen: Konsequenzen für das Mietverhältnis

Kommt es häufiger zu verspäteten Mietzahlungen oder ist Ihr Mieter mit der Miete mehr als einen Monat im Verzug, haben Sie das Recht zu kündigen. Sie müssen jedoch zunächst eine schriftliche Mahnung an Ihn richten. Dies gilt auch, wenn die Miete zwar pünktlich, aber unvollständig ist.

Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Mietzahlungen

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnis ist grundsätzlich zulässig, dabei müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Die Kündigungsfrist berechnet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt mindestens 3 Monate, maximal 9 Monate.

Zusammenfassung:

  • ordentliche Kündigung möglich
  • Kündigungsfristen beachten

Auch eine außerordentliche Kündigung kann bei verspäteter Mietzahlung möglich sein. Die fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn wichtige Gründe vorliegen. Eine unpünktliche Zahlung kann ein wichtiger Grund unter bestimmten Voraussetzungen sein.

Voraussetzungen bei unpünktlicher Zahlung:

  1. zwei aufeinanderfolgende Zahlungen im Verzug oder ein nicht unerheblicher Teil in Verzug ist
  2. Miete ist mehr als zwei Zahlungstermine in Verzug und erreicht die Höhe von zwei Monatsmieten

Bei der außerordentlichen Kündigung ist eine vorherige Abmahnung notwendig. Wird auf die Mahnung nicht reagiert, können Sie das Mietverhältnis fristlos beenden.

Mietvertrag kündigen: Voraussetzungen, Inhalt, Fristen

Mietvertrag kündigen – Eine Kündigung kann je nach Kündigungsgrund entspannt oder stressig ablaufen. Bei der Kündigung ist daher besonders wichtig, dass das Mietverhältnis richtig und rechtzeitig gekündigt wird. In diesem Ratgeber lernen Sie die verschiedenen Kündigungsformen, den Inhalt und die zu beachtenden Fristen genauer kennen. Zum Schluss erhalten Sie zusätzlich eine Checkliste mit wichtigen Tipps für eine reibungslose Kündigung.