Staffelmietvertrag: Voraussetzungen, Mietpreisbremse, Vorteile und Nachteile

Staffelmietvertrag – Ein Staffelmietvertrag bietet vor allem Planungssicherheit, sowohl für Mieter als auch Vermieter. Dabei wird der Zeitpunkt und die Höhe zukünftiger Mieterhöhungen bereits zum Vertragsschluss festgelegt. Lernen Sie hier, wie sich ein Staffelmietvertrag von anderen Mietverträgen unterscheidet, welche Voraussetzungen der Vertrag erfüllen muss um gültig zu sein und welche Vorteile oder Nachteile diese Vertragsart bietet.

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Staffelmietvertrag: Das Wichtigste im Überblick

Wie schon in der Einleitung gelernt, das wichtigste zur Vertragsart vorab zusammengefasst.

  • Ein Staffelmietvertrag legt vorab fest, wie und wann die Miete in der Zukunft steigen soll.
  • Staffelmieten dürfen über der ortsüblichen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze liegen.
  • Nur bei neuen Mietverträgen gilt die Mietpreisbremse auch für Staffelmietverträge.

Grundlagen: Was ist ein Staffelmietvertrag?

Am Anfang jedes Mietverhältnisses steht der Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags. Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter.  Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien.

Damit ein Mietvertrag rechtskräftig ist, müssen die Vertragsparteien sich über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen.  Hierzu gehören:

Ein Staffelmietvertrag ist eine Spezialform des Mietvertrags, bei der schon zu Beginn des Mietverhältnisses festgelegt wird, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten (=Staffeln) erhöht. Vermieter und Mieter vereinbaren also bereits beim Vertragsschluss regelmäßige Mieterhöhungen. Im Gegenzug kann der Vermieter keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen.

Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Daneben gibt es weitere formale Bedingungen, die der Vertrag erfüllen muss, um wirksam zu sein. Lernen Sie jetzt die wichtigsten Details zum Staffelmietvertrag kennen.

Voraussetzungen für einen wirksamen Staffelmietvertrag

Damit ein Staffelmietvertrag zulässig ist, muss die Staffelmiete im Mietvertrag richtig vereinbart werden. Eine Staffelmiete kann sowohl bei neuen als auch bestehenden Mietverträgen vereinbart werden. Wichtig ist, dass die Staffelmiete schriftlich im Mietvertrag vereinbart wird. Daneben kommt es besonders auf die Formulierung an.

Richtige Formulierung im Mietvertrag:

Am TT.MM.JJJJ beginnt ein Staffelmietvertrag, die Nettokaltmiete beträgt zu Anfang XXX €. Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab dem TT.MM.JJJJ um XX € auf XXX €, ab dem TT.MM.JJJJ um XX € auf XXX € …

Mindestdauer der Staffel: Ein Jahr zwischen den Mieterhöhungen

Zwischen den Staffeln, also der Zeitraum zwischen den Mieterhöhungen, muss mindesten ein Jahr liegen. Verträge, die kürzere Staffeln vorsehen sind unwirksam, sodass die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam ist.

Ist  ein Staffelmietvertrag unwirksam, ist der Mieter nur zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Anfangsmiete verpflichtet und kann die zu viel bezahlten Beträge zurückfordern.

Es gibt keine gesetzliche Grenze, wie lang eine Staffelmiete andauern darf. Daher kann ein Vertrag auch Erhöhungen für die nächsten 10-20 Jahre umfassen.

Konkrete Bestimmung der Miethöhe und Mietpreisbremse

Sofern Sie einen Staffelmietvertrag vereinbaren möchten, müssen Sie sich vor Vertragsschluss Gedanken über die steigende Miethöhe machen. Die genaue Erhöhung muss im Mietvertrag festgehalten werden, ähnlich wie im Beispiel zuvor. Auch bei Staffelmietverträgen soll sich die Miete am Mietspiegel orientieren.

Auch bei Staffelmieten gilt die Mietpreisbremse, sofern diese in dem Gebiet, in dem die Immobilie liegt, derzeit gilt. Das bedeutet, dass die Höhe jeder einzelnen Staffel zu Beginn der jeweiligen Fälligkeit geprüft werden muss. Ist die Miete zu hoch, wird die Staffel auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete reduziert. Gibt es keine Mietpreisbremse, gilt auch die Kappungsgrenze bei den Erhöhungen nicht.

Achtung: Prozentuale Angaben, dass sich eine Miete jährlich um 6% erhöht, sind unwirksam. Es muss die konkrete höhe des Mietzins beziffert werden mit XXX €.

Optional: Kündigungsausschluss im Staffelmietvertrag

Oftmals wird in einem Staffelmietvertrag zudem ein Kündigungsausschluss formularmäßig vereinbart. Dabei darf die Höchstfrist von vier Jahren nicht überschritten werden, da der Mieter sonst unangemessen benachteiligt wird. Der Vermieter kann bei einem einseitigen Kündigungsausschluss den Mieter dazu verpflichten, für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung zu verzichten. Mieter können nur dann frühzeitig den Vertrag verlassen, wenn neben dem Kündigungsausschluss eine Nachmieterklausel vereinbart wird.

Vorteile: Planungssicherheit und geringer Aufwand

Ein Staffelmietvertrag kann vor allem für Vermieter von Vorteil sein, denn der Vertrag bietet vor allem Planungssicherheit. Bereits zu Beginn des Mietverhältnisses ist bekannt, wann die Miete erhöht wird – unabhängig davon wie sich die Vergleichsmieten entwickeln. Mit einem zusätzlich vereinbarten Kündigungsausschluss lassen sich so die nächsten vier Jahre (maximal) sicher planen. Auch Mieter können sich auf die festgelegten Erhöhungen einstellen.

Ist die Staffelmiete vereinbart, müssen Sie den Mieter zum Beginn einer neuen Staffel nicht um Zustimmung für die Erhöhung bitten oder die Erhöhung begründen. Genauso entfällt der Verweis auf Vergleichsmieten aus dem Mietspiegel oder im Streitfall ein Sachverständigengutachten.

Bei einer Staffelmiete können Sie bereits nach 12 Monaten die erste Erhöhung verlangen, bei normalen Mietverträgen ist das erst ab dem 15. Monat möglich. Neben der einjährigen Wartefrist kommt bei normalen Mietverträgen eine zweimonatige Zustimmungsfrist des Mieters hinzu.

Die Vorteile im Überblick:

  •  Planungssicherheit
  • Mieterhöhung schon nach 12 Monaten
  • geringer Verwaltungsaufwand
  • keine Kappungsgrenze

Nachteile: Keine Umlage von Modernisierungskosten

Für Vermieter gibt es wenige bis keine Nachteile bei einem Staffelmietvertrag. Die Vorteile wie Planungssicherheit überwiegen. Ein Nachteil liegt darin, dass Sie die Modernisierungskosten die während der Mietzeit anfallen nicht auf den Mieter umlegen können. Grund dafür ist, dass die Mieten im Mietvertrag konkret beziffert werden und auch Vermieter sich an diese festen Beträge halten müssen.

Trotz der Planungssicherheit auf beiden Seiten kann es schwer sein Mieter zu finden, die sich auf den Staffelmietvertrag einlassen.

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