Indexmietvertrag: Mieterhöhungen nach Inflation, Berechnungsbeispiel, Vorteile und Nachteile + Checkliste
Indexmietvertrag – Ein Indexmietvertrag ist so flexibel wie die sich ständig ändernden Lebensumstände. Die Höhe der Indexmiete orientiert sich dabei am Verbraucherpreisindex der jährlich neu vom Statistischen Bundesamt berechnet wird. Lernen Sie hier, wie die Inflation die Miethöhe bestimmt, welche gesetzlichen Regelungen Vermieter beachten müssen und wie Sie die Mieterhöhungen berechnen. Sie erhalten einen Überblick über die Vor- und Nachteile und eine Checkliste für die erfolgreiche Umsetzung der Indexmieterhöhung.
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Indexmietvertrag: Grundlagen zu Mietverträgen
Am Anfang jedes Mietverhältnisses steht der Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags. Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter. Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien.
Damit ein Mietvertrag rechtskräftig ist, müssen die Vertragsparteien sich über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen. Hierzu gehören:
- Mietgegenstand
- Dauer des Mietverhältnisses
- Höhe der Miete
Der Indexmietvertrag ist eine Spezialform des Mietvertrags, bei dem ähnlich wie beim Staffelmietvertrag Mieterhöhungen von Beginn an festgelegt werden. Die Mieterhöhungen werden jedoch nicht auf einen bestimmten Betrag festgelegt, sondern orientieren sich an den Veränderungen des Verbraucherpreisindex (VPI), also der Inflationsrate.
Indexmiete: Inflation bestimmt die Miethöhe
Bei einem Indexmietvertrag richtet sich die Miete nach dem Preisindex zur Lebenserhaltung in deutschen Privathaushalten. Dieser Verbraucherpreisindex wird jährlich vom Statistischen Bundesamt entwickelt und berücksichtigt die durchschnittlichen Preise für Lebensmittel, Strom, Benzin oder Kleidung. Grob gesagt bildet er die Inflation ab. Die Nettokaltmiete orientiert sich dann nicht am örtlichen Mietspiegel, sondern am Verbraucherpreisindex.
Das bedeutet vereinfacht:
Steigen die Lebenserhaltungskosten, steigt auch die Miete.
Im Gegenzug gilt:
Sinkt der Index, können Mieter eine Mietsenkung verlangen.
Im Mietvertrag wird dabei vereinbart, bei steigendem oder sinkendem Preisindex eine Mietanpassung in der gleichen Höhe vorgenommen wird. Die Mietanpassung kann alle 12 Monate vorgenommen werden.
Unterschied: Staffelmietvertrag vs. Indexmietvertrag
Beim Staffelmietvertrag wird bereits zu Vertragsschluss der genaue Zeitpunkt und die genaue Höhe der Mieterhöhung festgelegt. Beim Indexmietvertrag wird vereinbart, dass sich die Miete am Preisindex orientiert – hier kann die Miete in Zukunft sowohl steigen und sinken. Weder die genaue Höhe, noch der genaue Zeitpunkt können im Indexmietvertrag geregelt werden.
Wird beim Staffelmietvertrag die letzte vertraglich vereinbarte Staffel erreicht, darf die Miete nur noch nach den gesetzlichen Regelungen steigen. Ein Indexmietvertrag hingegen ist unbefristet, Mieterhöhungen sind während des gesamten Mietverhältnisses möglich.
Gesetzliche Regelungen und Mietpreisbremse
Wie auch beim Staffelmietvertrag muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 12 Monate liegen. Die Miete steigt auch nicht automatisch. Als Vermieter müssen Sie durch eine schriftliche Erklärung die Mieterhöhung geltend machen. Die Erhöhung darf sich dabei nur auf den aktuellen Preisindex berufen und muss als Geldbetrag in der schriftlichen Erklärung angegeben werden. Die Mieterhöhung gilt, nach Erklärung, zum übernächsten Monat.
Die gesetzlichen Regelungen zusammengefasst:
- zwischen Mieterhöhungen müssen 12 Monate liegen
- Mieterhöhungen müssen schriftlich Mitgeteilt werden
- Mieterhöhung richtet sich nach aktuellem Preisindex
- Erhöhung wird zum übernächsten Monat gezahlt
- Mieter muss der Erhöhung nicht zustimmen
Liegt das Mietobjekt in einem Gebiet in dem die Mietpreisbremse gilt, muss die Ausgangsmiete (Anfangsmiete) den Vorgaben der Mietpreisbremsenverordnung entsprechen. Die nach Preisindex erhöhten Mieten unterliegen dagegen nicht mehr den Begrenzungen.
Berechnung der Index-Miethöhe
Um die Indexmiete beziehungsweise die Mieterhöhungen zu berechnen benötigt man nur zwei Werte:
- Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsschluss
- den aktuellen Indexwert
Den aktuellen, sowie vergangene Indexwerte finden Sie auf der Website des Statistischen Bundesamtes.
Die Formel zur Berechnung der neuen Miethöhe lautet:
(neuer Indexwert : alter Indexwert x 100) – 100 = Prozentuale Mietsteigerung
Beispielrechnung
Miethöhe zum Vertragsabschluss: 650€
Preisindex zum Vertragsabschluss: 107,2
Aktueller Preisindex: 108,6
(108,6 : 107,2 x 100) – 100 = 1,31
Als Vermieter können Sie die Miete um 1,31% erhöhen. Die neue Miete entspricht: 658,52€.
Mieterhöhungen neben der Indexanpassung
Bei einem Indexmietvertrag dürfen neben den Anpassungen an den Verbraucherpreisindex keine weiteren Mieterhöhungen erfolgen. Grundsätzlich können Sie also keine Kosten für Modernisierungen während der Mietzeit auf den Mieter umlegen. Die einzige Ausnahme: Modernisierungen, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben. Also Modernisierungen, die vom Gesetzgeber vorgeschrieben werden.
Vom Gesetzgeber angeordnete Modernisierungen können sein:
- Energieeinsparungen
- z.B. Dämmung des Dachs
Soll das Mietobjekt aus anderen Gründen modernisiert werden, können diese Kosten nicht auf den Mieter in Form von einer Mieterhöhung ungelegt werden.
Auch kann die Indexmiete während der Laufzeit des Mietvertrags nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Der einzige Maßstab für Erhöhungen ist der Preisindex.
Vorteile der Indexmiete für Vermieter
Die Vereinbarung eines Indexmietvertrags bringt vor allem auf Vermieterseite viele Vorteile.
Die Vorteile zusammengefasst:
- keine Genehmigungen notwendig für Mieterhöhungen
- geringerer Verwaltungs- und Berechnungsaufwand
- Verbraucherindex steigt seit Jahren, so auch die Mieten
- Kappungsgrenze wird umgangen und kann über Niveau erhöht werden
- Konflikte über Mieterhöhungen werden von Beginn an umgangen
Nachteile der Indexmiete für Vermieter
Neben den Vorteilen kann die spezielle Form der Indexmiete aber auch Nachteile für Vermieter mit sich bringen.
Die Nachteile zusammengefasst:
- Gefahr, dass die Miete auch sinken kann (unwahrscheinlich)
- Modernisierungskosten können nicht umgelegt werden
- weniger Flexibilität bei der Mieterhöhung
Einige Mietinteressenten schrecken zudem vor einem Indexmietvertrag zurück, da sie meist mit mehr Mieterhöhungen als bei einem normalen Mietvertrag rechnen. Daher kann sich die Suche nach potentiellen Mietern erschweren.
Checkliste: 4 Tipps für rechtswirksame Erhöhungen
Damit die Erhöhung Ihrer Indexmiete ohne Probleme verläuft und auch rechtlich wirksam ist, sollten Sie als Vermieter die folgenden Punkte beachten.
- Indexmiete wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart
- Mieter wird schriftlich über die anstehende Erhöhung informiert
- Änderung des Preisindex + Betrag der Mieterhöhung im Schreiben angegeben
- Letzte Mieterhöhung liegt mindestens 12 Monate zurück
Sofern Sie als Vermieter diese Tipps bei einer Mieterhöhung nach Indexmietvertrag beachten, sollte der Durchsetzung der Erhöhung nichts im Wege stehen.
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