Nebenkosten Wohnungskauf: Kosten, Höhe & Rechner

Zusätzliche Kosten beim Kauf einer Wohnung – Der Erwerb einer Wohnung ist ein bedeutender Schritt und beinhaltet neben dem Kaufpreis auch zusätzliche Ausgaben. Doch welche Kosten entstehen konkret und wie beeinflussen sie das Budget? Neben unumgänglichen Aufwendungen wie der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und den Grundbuchkosten gibt es auch individuelle Nebenkosten wie die Maklerprovision, Gebühren für Immobiliengutachter, Ausgaben für Renovierungen und Modernisierungen sowie Umzugskosten. In diesem Artikel betrachten wir diese Nebenkosten im Detail und zeigen Ihnen, wie Sie sich finanziell gut auf den Kauf vorbereiten können.

Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf 2024 an?

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Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen neben dem Kaufpreis auch immer zusätzliche Nebenkosten. Diese Nebenkosten können in unvermeidbare und individuelle Kosten unterteilt werden. Hier finden Sie einen schnellen Überblick:

Nebenkosten Individuell
Notarkosten Maklerprovision
Grundbuchkosten Gebühren für Immobiliengutachter
Grunderwerbsteuer Versicherungskosten
Renovierungskosten
Modernisierungskosten
Umzugskosten

Lassen Sie uns die Kosten im Detail betrachten.

Wie hoch sind die insgesamt Nebenkosten?

Bei einem Wohnungskauf sind Nebenkosten unvermeidbar, zu denen normalerweise die Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer gehören. Diese Kosten machen in der Regel 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus und variieren je nach Bundesland.

Rechenbeispiel: Wohnung für 200.000 Euro

Angenommen, der Preis der Wohnung beträgt 200.000 Euro, würden sich in Nordrhein-Westfalen (NRW ) Nebenkosten in Höhe von 24.140 Euro ergeben, was 12,07 % des Kaufpreises entspricht (siehe untenstehende Nebenkostentabelle). In Hamburg hingegen würden Sie als Käufer:in für eine Wohnung mit dem gleichen Wert 21.140 Euro an Nebenkosten zahlen, da dort der Anteil insgesamt 10,57 % des Kaufpreises beträgt.

Zusätzlich zu diesen Beträgen können individuelle Nebenkosten hinzukommen. Zum Beispiel kostet ein Immobiliengutachter in Deutschland mindestens 500 Euro und bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Wenn ein Umzugsunternehmen beauftragt wird, fallen in der Regel mindestens 1.200 Euro an, abhängig von der Menge des Umzugsguts und der Entfernung.

Nebenkosten mit Makler: Höhe nach Bundesland

Wie hoch sind die Nebenkosten insgesamt, beim Wohnungskauf in Ihrem Bundesland?

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Mit Immobilienmakler zu 3,57 % für Käufer (und Verkäufer)

Nebenkosten ohne Makler: Höhe nach Bundesland

  • Eigentumswohnung wird privat gekauft / verkauft
  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten

Nebenkosten beim Wohnungskauf (1)

Mit diesen Nebenkosten beim Wohnungskauf müssen Sie auf jeden Fall rechnen:

Nebenkosten im Überblick

Das Wichtigste zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf im Überblick:

  1. Zusätzliche Kosten: Beim Kauf einer Wohnung entstehen neben dem reinen Kaufpreis auch Nebenkosten, die den Gesamtpreis um bis zu 20 Prozent erhöhen können
    Wichtige Nebenkosten: Zu den bedeutenden Nebenkosten gehören Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Kosten für Immobiliengutachten und eventuelle Modernisierungskosten
    Finanzielle Planung: Es ist entscheidend, die Nebenkosten frühzeitig in die finanzielle Planung einzubeziehen und alle relevanten Kostenpunkte sorgfältig zu berücksichtigen, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben
    Jederzeit kostenlos berechnen mit unserem Nebenkosten-Rechner

Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf

Die Grunderwerbsteuer ist ein weiterer Bestandteil der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie und wird unmittelbar nach dem Erwerb eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses fällig. Der genaue Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt

Grunderwerbsteuer: 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland

wie im Kaufvertrag festgehalten. Unter bestimmten Umständen kann es vorteilhaft sein, beim Kauf eines Neubaus separate Kaufverträge für das Grundstück und die Wohnung oder das Haus aufzusetzen, um nur für den Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen. Um die Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern zu erfahren, bietet die folgende Grafik einen Überblick über die verschiedenen Steuersätze.

Notarkosten als Teil der Nebenkosten beim Wohnungskauf

Für den Kauf einer Immobilie in Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag notariell beglaubigt wird, um Käufer vor unüberlegten Handlungen zu schützen. Deswegen entstehen beim Kauf eines Hauses auch Notarkosten. Die Höhe der Notarkosten wird gesetzlich festgelegt und richtet sich nach dem vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des Bankdarlehens. In der Regel belaufen sich die Notarkosten, die die Beurkundung des Kaufvertrags, die Bestellung einer Grundschuld sowie Beratungs- und Vollzugstätigkeiten umfassen, auf etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren müssen ebenfalls innerhalb weniger Tage nach Vertragsabschluss beim Notar entrichtet werden.

Notarkosten: 1,5% des Kaufpreises

Grundbucheintrag beim Wohnungskauf

Um rechtmäßiger Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland zu werden, ist eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Das Grundbuch ist ein offizielles Register, in dem alle wichtigen Informationen über die Rechte an Grundstücken wie Eigentum, Grundschuld oder Hypothek verzeichnet sind. Die Führung der Grundbücher obliegt den Grundbuchämtern, in der Regel den Amtsgerichten. Auch die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch wird vom Notar veranlasst.

Interessierte sollten vor einem Immobilienkauf den Grundbuchauszug sorgfältig prüfen und sich über die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen ausführlich informieren lassen. Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch wird, wie bereits erwähnt, vom Notar veranlasst, der für diese Dienstleistung entlohnt werden muss. Zusätzlich fallen beim Grundbuchamt weitere Kosten an, die etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Mithilfe unseres Grundbuchrechners können Sie diese Kosten im Voraus kalkulieren.

Grundbuchkosten: 1,5 – 2,5 % des Kaufpreises

Maklerkosten, wenn beauftragt: Wer zahlt was?

Beim Mieten und Vermieten von Wohnhäusern und Wohnungen gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt die Maklerprovision. Beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Die Maklergebühr ist frei verhandelbar.

Maximal 7,14% vom Kaufpreis

Maklerprovision beim Wohnungskauf

Die genaue Höhe der Maklerprovision wird zwischen dem Makler und dem Kunden verhandelt. Bevor ein Makler mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt wird, empfehlen wir, die Höhe der Maklergebühren schriftlich festzuhalten oder eine Obergrenze zu vereinbaren. Im Allgemeinen belaufen sich die Maklergebühren auf etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel direkt nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Maklerprovision: bis zu 3,57% des Kaufpreises

Bei gleicher Aufteilung von 7,14 %, sofern nicht anders verhandelt.

So funktioniert der Kaufnebenkosten Rechner

Nebenkosten berechnen in wenigen Sekunden mit unserem Nebenkosten Rechner.

Individuelle Nebenkosten beim Wohnungskauf (2)

Folgende Kosten gehören ebenfalls zu den Nebenkosten.

Zusätzliche Kosten für Renovierung und Modernisierung

Hand hält Euro MünzeZusätzliche Kosten für Renovierung und Modernisierung als Teil der Nebenkosten beim Wohnungskauf:
Je nach Zustand und den individuellen Ansprüchen an die Wunschimmobilie können Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sein.

Diese Kosten sollten ebenfalls bei den Nebenkosten beim Wohnungskauf berücksichtigt werden. Insbesondere bei älteren Gebäuden können Sanierungsarbeiten wie der Austausch von Fenstern und Dächern oder die Dämmung der Außenwände notwendig sein. Das Ausmaß und die Kosten der geplanten Modernisierung sollten unbedingt vor dem Immobilienerwerb sorgfältig kalkuliert werden. Auch bei Neubauten können zusätzliche Nebenkosten für die Gestaltung des Gartens oder Pflasterarbeiten anfallen. In solchen Fällen kann ein spezieller Modernisierungskredit die passende Finanzierungsoption sein, die auf diese Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Kosten für den Umzug und Möbel

Es ist ebenso wichtig, die Kosten für den Umzug selbst, notwendige Renovierungsmaßnahmen und neue Möbel zu berücksichtigen. Der Wechsel in eine neue Wohnung erfordert erfahrungsgemäß auch die Anschaffung neuer Einrichtungsgegenstände, Beleuchtung, Vorhänge und anderer ergänzender Utensilien, um die neue Immobilie gemütlich und funktional einzurichten.

Finanzierungsnebenkosten

Wenn Sie für den Kauf der Wohnung eine Baufinanzierung benötigen, leihen Sie sich Geld von einer Bank oder einem Kreditinstitut und zahlen dafür Zinsen. Diese Zinsen sollten als Nebenkosten berücksichtigt werden, da sie nicht zur Tilgung der Restschuld beitragen, sondern an die Bank gezahlt werden.

Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzinssatz zu verstehen und bei der Berechnung aller Nebenkosten zu berücksichtigen. Der Sollzins gibt lediglich die Kosten für die reine Kreditvergabe durch die Bank an. Der Effektivzinssatz hingegen beinhaltet zusätzliche Gebühren wie den Auszahlungskurs, die Zinsbindung und die von Ihnen gewählte Tilgung über die gesamte Laufzeit.

Bei der Auswahl zwischen verschiedenen Finanzierungsangeboten ist es ratsam, den Effektivzinssatz sowie die einmaligen Gebühren zu berücksichtigen. Dadurch erhalten Sie ein realistisches Bild davon, welcher Anbieter Ihnen das beste Gesamtangebot macht. Vergleichen Sie die verschiedenen Angebote sorgfältig, um die langfristigen Kosten der Finanzierung zu bewerten und die für Sie passende Option auszuwählen.

Laufende Nebenkosten nach dem Wohnungskauf

Die folgenden laufenden Nebenkosten sind nicht mehr Teil der Finanzierungsplanung, müssen jedoch dennoch berücksichtigt werden. Diese Kosten fallen regelmäßig nach dem Erwerb der Immobilie an und beeinflussen Ihr monatliches Budget. Zu den laufenden Nebenkosten gehören:

  • Jährliche Grundsteuerzahlungen
  • Monatliche Strom- und Abwassergebühren
  • Kosten für die Müllentsorgung
  • Versicherungsbeiträge wie z. B. die Gebäudeversicherung

Beispielberechnung mit allen Kaufnebenkosten

Hier ist eine Kostentabelle für den Kauf einer Wohnung in NRW (Grunderwerbsteuer) mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einigen beispielhaften Kosten:

Nebenkosten Kosten
Notargebühren 6.000 € (1,5%)
Grundbuchkosten 2.000 € (0,5%)
Grunderwerbsteuer 26.000 € (6,5%)
Maklerprovision 7.140 € (3,57%)
Kosten für Immobiliengutachter 850 €
Versicherungskosten 2.500 €
Renovierungskosten 10.000 €
Modernisierungskosten 15.000 €
Umzugskosten 3.000 €
Nebenkosten Total 72.490 € (18,1%)
Gesamtkosten Total 472.490 €

Nach dem Wohnungskauf: Laufende Kosten (3)

Auch nach dem Kauf und Einzug in Ihre neue Wohnung gibt es weiterhin laufende Nebenkosten, die unabhängig von der Finanzierung regelmäßig zu bezahlen sind. Zu diesen laufenden Nebenkosten gehören:

  • Jährlich: Grundsteuerzahlungen
  • Monatlich: Abwasser- und Stromgebühren
  • Regelmäßig: Heizkosten und Warmwasser, Müllentsorgungsgebühren, Versicherungsbeiträge

Kapitalanleger:in? Eigentumswohnung oder Haus

Es wird oft behauptet oder berichtet, dass die Nebenkosten für Wohnungseigentümer höher ausfallen als für Mieter von Wohnungen. Dies lässt sich in der Regel darauf zurückführen, dass Eigentumswohnungen im Vergleich zu Mietwohnungen in der Regel eine größere Fläche aufweisen. Dadurch erhöhen sich einige Betriebskosten entsprechend der zusätzlichen Quadratmeterzahl. Ein Beispiel hierfür sind die Heizkosten, da mehr Räume beheizt werden müssen. Zudem tragen Sie nun als Eigentümer die Kosten, die zuvor vom Vermieter übernommen wurden, direkt an den Versorger. Aus diesem Grund ist es wichtig, auch Steuern und Versicherungen in Ihre Überlegungen einzubeziehen, da diese möglicherweise zuvor nicht angefallen sind.

Erfahren Sie hier mehr über die Vorteile einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

Nebenkosten Tabelle: Alle Bundesländer

Beim Verkauf sind die Maklerkosten frei verhandelbar. Wir haben wir die typischen Werte herangezogen und sie jeweils zu 50% auf Käufer / Verkäufer verteilt.

  • Notarkosten: 1,5 %
  • Grundbuchkosten: 1,5 %
  • Maklerkosten: 3,57 %
  • Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland
BUNDESLAND % TOTAL GRUNDERWERBSTEUER
Baden-Württemberg 10,57% 5,0%
Bayern 9,07% 3,5%
Berlin 11,57% 6,0%
Brandenburg 12,07% 6,5%
Bremen 10,57% 5,0%
Hamburg 11,07% 5,5%
Hessen 11,57% 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern 11,57% 6,0%
Niedersachsen 10,57% 5,0%
Nordrhein-Westfalen 12,07% 6,5%
Rheinland-Pfalz 10,57% 5,0%
Saarland 12,07% 6,5%
Sachsen 9,07% 3,5%
Sachsen-Anhalt 10,57% 5,0%
Schleswig-Holstein 12,07% 6,5%
Thüringen 12,07% 6,5%