Die 10 größten Risiken & Fehler bei Immobilieninvestments: So schützen Sie sich

Risikos beim Immobilieninvestment – Genauer, die 10 größten Risiken & Fehler bei Immobilieninvestments und wie Sie sich davor schützen können – Vorab: Eine Immobilie ist, unabhängig von den Risiken, langfristig immer ein sehr gutes Investment! Wichtig ist nur, dass man sich der eventuellen Risiken bewusst ist und entsprechend seinen Entscheidungen Vorsorge trifft. Lesen Sie auch: Risiko Immobilienkauf.

Das größte Risiko: Fehlende Liquidität – Risiko 1

Das größte Risiko bei Immobilien ist, dass Sie Liquidität brauchen und Ihnen die notwendigen finanziellen Mittel fehlen.

Zum Beispiel: Die Heizung geht kaputt, das Dach muss repariert werden, die Wohnung / Haus muss renoviert werden, um es neu zu vermieten, Mietausfall, unvorhergesehene Sonderumlage seitens der WEG etc.

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Tipp: Bilden Sie immer parallel eine eigene Rücklage. Das lohnt sich selbst bei einem überschaubaren Betrag von zum Beispiel monatlich 100 Euro. So kommt im Laufe der Zeit einiges zusammen.

Auch bei einer Eigentumswohnung, bei der über die WEG eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird, ist es ratsam, Ihr persönliches Risiko zu minimieren, in dem Sie einen eigenen, finanziellen Puffer ansparen. So laufen Sie nicht Gefahr, dass es Ihnen bei eventuellem Mietausfall oder Reparaturbedarf innerhalb des Sondereigentums plötzlich an Liquidität fehlt.

Wertverfall der Immobilie: Lage und Entwicklung – Risiko 2

Langfristig steigen die Preise für Immobilien immer gemeinsam mit der Inflationsrate. Selbst wenn Sie Ihre aktuelle Liegenschaft zu teuer eingekauft haben, wird durch die Wertsteigerung irgendwann der ursprüngliche Kaufpreis wieder erzielt.

Ein Wertverfall hingegen tritt primär bei Objekten in schlechten C-Lagen auf. Damit sind Immobilien gemeint, die zum Beispiel auf der “Grünen Wiese” gekauft wurden, wo kaum Infrastruktur vorhanden ist oder die Menschen abwandern, weil es dort keine Arbeitsplätze gibt. Achten Sie daher immer auf die Lage einer Immobilie und die Standortauswahl.

Tipp: Stellen Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie immer folgende Frage (unabhängig ob für Eigennutz oder zur Kapitalanlage): “Kann ich diese Immobilie auch dann noch vermieten, wenn es in der Wirtschaft miserabel läuft?” Wenn Sie die Frage mit “JA” beantworten können, haben Sie das Risiko eines Wertverfalls stark reduziert.

Mietausfall mit Liquiditäts-Engpass – Risiko 3

Es kann immer mal passieren, dass eine Miete ausfällt. Die Gründe hierfür können unterschiedlich sein, zum Beispiel weil keine direkte Anschlussvermietung vorhanden ist oder erst noch renoviert werden muss.

Richtig weh tut es, wenn die Immobilie über einen längeren Zeitraum nicht vermietet werden kann, zum Beispiel, weil es Ihnen an Liquidität für Modernisierung / Renovierung fehlt oder weil die Immobilie in einer sehr schlechten Lage liegt. Die Bank und die Bewirtschaftungskosten (Hausgeld) müssen trotzdem bedient werden – unabhängig davon, ob Mieteinnahmen fließen oder nicht.

Tipp 1: Sollte so ein Fall eintreten, sollten Sie frühzeitig mit der Bank sprechen und eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Schauen Sie parallel, dass die Wohnung durch eine Modernisierung an Attraktivität gewinnt, in dem zum Beispiel eine Küche eingebaut wird.

Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Somit gibt es keine schlechten Immobilien, nur zu teure Immobilien (egal, ob beim Mietzins oder Kaufpreis). Das bedeutet: Ihre Immobilie muss attraktiver sein als der Markt und das kann man erreichen, indem man die Immobilie attraktiver gestaltet, anstatt eine  08/15 Immobilie anzubieten oder mit dem Mietpreis herunter geht. Das ist besser als gar keine Miete zu erzielen und die Bewirtschaftungskosten sind so wenigstens gedeckt.

Tipp 2: Sie können auch eine Mietausfallversicherung abschließen. Diese sind nicht ganz günstig, aber die Kosten können von der Steuer abgesetzt werden. Prüfen Sie jedoch genau, unter welchen Bedingungen die Versicherung den Mietausfall übernimmt (ein so genanntes “Sorglos-Paket” gibt es in diesem Fall nicht).

Mietnomaden im Haus: Mitausfall #2 – Risiko 4

Viele Vermieter haben Angst davor, einen Mietnomaden als Mieter zu bekommen. Diese Angst ist eigentlich unbegründet.

  • Rein statistisch gesehen, liegt der Anteil von Mietnomaden bei unter 2 %.

Der häufigste Fehler, der gemacht wird, ist, dass man nicht rechtzeitig die Notbremse zieht bzw. die fristlose Kündigung ausspricht. Lebensumstände können sich ändern.

Ein extremes Beispiel wäre: Ein Mieter, der immer brav seine Miete bezahlt hat, wird plötzlich von seiner Frau verlassen. Aus der Depression heraus wird er ein Alkoholiker und verliert seinen Job. Die Miete bleibt aus und der Vermieter lässt sich brav vertrösten. So vergeht ein Monat nach dem anderen und bis der endlich Mieter rausgeklagt ist, hat der Vermieter einen großen Schaden.

Tipp 1: Lassen Sie sich in der Vermietung immer eine Vorvermieterbescheinigung oder den Nachweis, dass die letzten 6 Monate pünktlich die Miete bezahlt wurde, geben. Ferner steht es Ihnen auch immer zu, eine Schufa-Auskunft zu verlangen.

Tipp 2: Wenn ein Mieter mit der Miete im ersten Monat im Rückstand ist, empfiehlt es sich, ihn sofort schriftlich ab zu mahnen und ihn ggf. anzurufen. Ist der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, erfolgt die fristlose Kündigung.

Tipp 3: Wurde ein Mieter fristlos gekündigt und hat die Wohnung nicht zur Fristsetzung geräumt, veranlassen Sie sofort die Zahlungs- und Räumungsklage via Rechtsanwalt.

Wichtig: Lassen Sie die Zahlungs- und Räumungsklage in zwei getrennten Verfahren laufen, damit es nicht zu Verzögerungen kommt.

Tipp 4: Sollten Sie mit einem Mieter eine schriftliche Ratenzahlung vereinbart haben, weil er Ihnen glaubwürdig erklärt hat, warum er im Rückstand ist und wie er den Mietrückstand beseitigt, dann muss diese durchgesetzt werden. Kommt der Mieter mit nur einer Rate in Verzug, wird gnadenlos die Zahlungs- und Räumungsklage durchgesetzt.

Gerichtsvollzieher klingelt an der Haustür

Photo: Andrey_Popov / Shutterstock.com

Hohe Zinsen bei Anschlussfinanzierungen – Risiko 5

Je nach Zinslage kann es passieren, dass zum Zeitpunkt der Neufinanzierung / Anschlussfinanzierung die Zinsen hoch sind.

Zum Beispiel: Insbesondere 2019 bis Ende 2022 gab es eine extrem niedrige Zinspolitik, sodass man Finanzierungen auf 10 Jahre mit einem Zins von unter 1 % bekommen konnte. Seit 2022 steigen, wegen der zahlreichen Wirtschaftskrisen und hohen Inflation, die Zinsen kräftig. Wenn man für einen Zins von 1 % + 3 % Tilgung in 2020 finanziert hat, werden die Zinsen in 2030 wahrscheinlich wesentlich höher liegen. Wenn man zu knapp kalkuliert hat, hat das zur Folge, dass man sich die Zinsen der Finanzierung und somit die Immobilie nicht mehr leisten kann.

Hier machen viele Immobilienbesitzer den Fehler, dass sie sich nicht rechtzeitig um eine neue Finanzierung gekümmert haben und in der Panik die Immobilie dann einfach verkaufen. Das Ergebnis sieht dann fast immer so aus, dass ein niedriger Kaufpreis erzielt wurde, weil man unter Zeitdruck schnell verkaufen wollte. Wenn dann der Immobilienmarkt grade nicht gut läuft, kann es so schnell zu höheren Verlusten kommen.

Tipp 1: Schauen Sie grundsätzlich immer 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung, wie die Konditionen stehen und ob man es sich noch leisten kann/will.

Tipp 2: Wenn Sie zum Ergebnis kommen, dass es sich lohnt, die Immobilie zu verkaufen, dann sollten Sie sich rechtzeitig um die Vermarktung mit einem professionellen Makler kümmern. Schließlich ist Ihre Zeit wertvoll. Immobilien-Erfahung.de kann Ihnen Top bzw. geprüfte Makler empfehlen.

Tipp 3: Wenn man zum Ergebnis kommt, dass es sich nicht lohnt, die Immobilie zu verkaufen oder man die Immobilie für die Altersvorsorge behalten möchte und somit ein Verkauf nicht in Frage kommt, dann gilt es, schlau zu handeln:

Profis finanzieren in einer Hochzinsphase kurzfristig, also zum Beispiel 3-5 Jahre je nach Zins. Entsprechend günstiger sind die Zinsen. Ferner verhandeln sie mit der Bank, dass die Tilgung auf 1 % heruntergesetzt wird. Schließlich wurde das Darlehen bereits in der ablaufenden Zinsbindung kräftig getilgt und parallel hat die Immobilie eine Wertsteigerung gehabt, sofern sie nicht in einer schlechten C-Lage liegt oder im Ankauf zu teuer eingekauft wurde.

Tipp 4: Haben Sie keine Angst vor einem Wechsel der finanzierenden Bank – vergleichen Sie daher immer Angebote unterschiedlicher Banken!

Es ist kein Aufwand, da bestehende Grundschulden im Grundbuch von der neuen Bank übernommen werden. So spart man sich das Löschen der alten und das Eintragen der neuen Grundschulden.

Volksbank (VR) Filiale in der Stadt: Genossenschaftsbank vor Ort

Photo: Heinsdorff Jularlak / Shutterstock.com

Wohnung in “Trümmer WEG”: Hohe Sonderumlagen – Risiko 6

Oftmals werden vermeintliche Schnäppchen-Immobilien gekauft, die sich in schlechten Lagen befinden, zum Beispiel in sozialen Brennpunkten und Hochhaus Ghettos. Solche Arten von Immobilien werden Kapitalanlegern in ganz Deutschland gerne über einen Direktvertrieb verkauft und schön dargestellt. Das böse Erwachen kommt, wenn der neue Eigentümer mitbekommt, dass sich das Objekt / Gemeinschaftseigentum in einem schlechten Zustand befindet und hohe Sonderumlagen fällig werden, um den Instandhaltungsstau zu beseitigen. Zum Beispiel: ein neues Dach, neue Steigleitungen, neue Fenster, Brandschutz, Fassade usw).

Der Super-Gau ist dann noch, wenn in der Eigentümergemeinschaft hohe Hausgeldrückstände bestehen, weil Miteigentümer sich übernommen haben und somit keine Liquidität vorweisen können oder sogar bereits insolvent sind.

Tipp 1: Kaufen Sie niemals eine Immobilie, die Sie nicht selbst vor Ort gesehen haben.

Tipp 2: Wenn Sie eine Wohnung zur Kapitalanlage kaufen, stellen Sie sich immer vor Ort die Frage “Kann ich diese Wohnung ohne größere Probleme vermieten?” (Beurteilung der Mikrolage).

Tipp 3: Schauen Sie immer in der Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft nach, was beschlossen wurde. Hierdurch können Sie ein Gefühl bekommen, wie der Zustand einer WEG ist. Lassen Sie sich außerdem immer über den Verkäufer von der Hausverwaltung einen aktuellen Stand zu den Hausgeldrückständen und der Höhe der Instandhaltungsrücklage geben.

Kapitalanlage mit hohen Steuervorteilen – Risiko 7

Es gibt Immobilienkäufer, die eine Immobilie nur kaufen, weil ihnen tolle Steuervorteile präsentiert werden. In der Regel handelt es sich dabei um keine günstigen Immobilien und rechnen sich nur deshalb so toll, weil die Steuervorteile in der Berechnung mit berücksichtigt werden.

Das böse Erwachen kommt meistens, wenn die Steuervorteile ausgelaufen sind. Oftmals ist es so, dass sich die Immobilie nicht mehr rechnet, weil die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis zu gering sind. Noch schlimmer ist es, wenn mit Mietgarantien seitens des Bauträgers / Aufteilers gearbeitet wurde.

Häufig kommt es vor, dass die tatsächlich erzielte Miete viel geringer ist oder die gleiche Höhe in der Neuvermietung nicht erreicht wird.

Es ist grundsätzlich nichts an Immobilien mit Steuervorteilen auszusetzen, wenn Sie die Immobilie, ihre Lage und den Markt vor dem Kauf genau geprüft haben.

Tipp 1: Kaufen Sie niemals eine Immobilie nur wegen der Steuervorteile.

Tipp 2: Prüfen Sie vor dem Kauf ganz genau den Markt, indem Sie die Stadt, die Straße und einen Radius von 2 km abfragen. Hierfür gibt es Online Plattformen, wie zum Beispiel ImmobilienScout24, die Ihnen dabei helfen. Dann prüfen Sie sowohl die Preise, als auch die Mieten pro Quadratmeter in der Umgebung anhand der Angebote, die im Netz verfügbar sind. Sie werden schnell feststellen, ob der Kaufpreis und die angesetzte Miete dem Markt entsprechen.

Tipp 3: Berechnen Sie die monatliche Belastung ohne die Steuervorteile anhand der Formel: Brutto-Miete ÷ Zins + Tilgung ÷ Hausgeld. Stellen Sie sich anschließend die Frage: Kann und will ich mir das leisten und wie sehen meine Entwicklungschancen in Bezug auf Wertsteigerung der Immobilie aus?

Mietgarantien / Mietsubventionen / Mietzuschüsse – Risiko 8

Von einigen Bauträgern / Aufteilern werden Wohnungen mit Mietgarantien verkauft. Bei dem Wort “Mietgarantie” müssen erst einmal alle Alarmglocken losgehen und Sie sollten sich genau anschauen, warum es eine Mietgarantie oder Ähnliches gibt.

Der Hintergrund, warum überhaupt solche Mietgarantien angeboten werden, ist, dass die tatsächlich bezahlte Kaltmiete meistens zu niedrig ist und sich die Immobilie mit dem angesetzten Kaufpreis mit der echten Miete nicht rechnen würde. Leider hat die Praxis immer wieder gezeigt, dass Mietgarantien ausfallen können, wenn der Bauträger / Aufteiler pleite geht.

Tipp 1: Prüfen Sie immer die tatsächlichen Marktmieten pro Quadratmeter über ein Online-Portal und vergleichen diese mit der tatsächlichen Kaltmiete und der Mietgarantie. Liegt die Mietgarantie über den ortsüblichen Marktmieten, ist das ein Indikator dafür, dass der Kaufpreis Ihrer Immobilie zu hoch ist.

Tipp 2: Wenn Sie sich auf eine Mietgarantie einlassen und vorher alles geprüft haben, sollten Sie sich im Kaufvertrag eine Auszahlungsvoraussetzung eintragen lassen, die besagt, dass der Kaufpreis von Ihnen erst dann bezahlt wird, wenn der Verkäufer eine Bankbürgschaft über die Höhe der Mietgarantie und ihre Laufzeit übergibt.

So vermeiden Sie das Risiko, dass Sie einen Ausfall haben, falls der Verkäufer / Mietgarantiegeber pleite geht. Wenn der Verkäufer dazu nicht bereit ist, dann ist es ein klarer Indikator dafür, dass die Bonität nicht in Ordnung ist und die Wahrscheinlichkeit nicht gering ist, dass die Mietgarantie während der Laufzeit ausfallen wird.

Spezialimmobilien und Neuvermietung – Risiko 9

Es gibt auch die Immobilienart “Spezialimmobilien”. Das sind Immobilien, die meistens einem ganz bestimmten Zweck dienen und entsprechend gebaut oder umgebaut wurden, wie zum Beispiel Kinos, Clubs usw.

Die Spezialimmobilie wird dann zum Problem, wenn der Mieter auszieht und es um die Neuvermietung oder die Umnutzung geht. Diese ist meist sowohl mit langen Leerstandskosten und Mietausfall verbunden, als auch mit hohen Umbaukosten.

Tipp: Solche Art von Immobilien sind nur etwas für Profis, die darauf spezialisiert sind. Für Anfänger und Fortschritte sind diese “Spezialimmobilien” nicht geeignet, auch wenn manchmal eine hohe Mietrendite lockt.

Photo: bukitdamansara / shutterstock.com

Finanzamt: Steuer & gewerbliche Infizierung – Risiko 10

Genauer, die steuerliche & gewerbliche Infizierung von privaten Immobilienbeständen. Die meisten Menschen kaufen ihre ersten Immobilien privat (oft in Form eines Buy & hold). Auch hier sollte man vor Kauf der Immobilie bereits genau prüfen, was der Plan mit der Immobilie ist und wie die Exit-Strategie aussehen sollte.

Es gibt einige Fallen, wie man “unwissentlich” als Gewerbetreibender eingestuft werden kann. Das geschieht vor allem dann, wenn zu viele Vermietungen in einem Jahr stattfinden, im Privathaus eine Praxis eröffnet werde soll, was zu einer Gefahr der Betriebsaufspaltung führt, oder die Spekulationsfrist nicht beachtet wurde.

Tipp: Alle Immobilien, die wirklich langfristig gehalten werden (zum Beispiel für die Altersvorsorge oder weil die Immobilienveräußerung erst nach Ablauf der Spekulationsfrist geplant ist), sollten privat oder in einer Stiftung gehalten werden.

Immobilien, mit denen Sie handeln möchten oder die nur im Ansatz gewerbliche Einkünfte erzielen, sollten hingegen mit separaten Gesellschaftsformen wie GmbHs, vermögensverwaltende GmbHs oder Genossenschaft gekauft werden.

Es gibt natürlich noch mehr Risiken, die es zu vermeiden gilt, wie zum Beispiel Scheidung, falsche Flächenangaben und Bergbauschäden. Wer die Immobilie und deren Lage kaufmännisch und technisch prüft, wird langfristig immer als Gewinner herausgehen – hierzu muss man kein Bauingenieur oder Spezialist sein.

Der wichtigste Punkt in der Beachtung von Risiken mit Immobilien ist, dass Liquidität immer vor Gewinn / Gewinnerwartung steht!

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