Rücklagen für erste Immobilie: Instandhaltung, Mietausfall + Kreditrate

Rücklagen bilden beim Immobilienkauf – Es gibt viele Fehler beim Immobilienkauf und Risiken, die in der Bewirtschaftungszeit (Vermietung) auftreten. 50 Euro mehr Kreditrate im Monat und schon wird es eng? Beim Kauf sollten Sie niemals in einen Liquiditätsengpass kommen. Rücklagen geben Ihnen Sicherheit, insbesondere beim Kauf der ersten Immobilie. Es gibt Rücklagen, die Sie unbedingt berücksichtigen sollten, wie die Instandhaltung, schon in der Berechnung der Immobilien Rendite. Dazu gibt es optionale Rücklagen, zwei wollen wir Ihnen als Erstkäufer heute vorstellen.

Rücklagenbildung: Sicherheit für die erste Immobilie

Rücklagen müssen nicht gebildet werden. Sie schützen Sie aber vor Kosten, die Sie eventuell nicht spontan decken kennen. Denn wie Sie gelernt haben, egal ob Mietrückstand, Mietausfall oder Leerstand:

All Ihre Kosten laufen weiter

Schützen Sie sich im Idealfall finanziell vor 3 Risiken:

  1. Rücklage für Instandhaltung
  2. Rücklage für Mietausfälle
  3. Rücklage für alle Eventualitäten

Rücklage für Instandhaltung

Ein Kostenfaktor der immer auf Sie zukommt sind Instandhaltungskosten. Natürlich mehr oder weniger, je nach Baujahr und Zustand der Immobilie. Im Allgemeinem berechnen Sie aber schon in der ersten Renditeberechnung 2% Rücklagen für die Instandhaltung.

Teil der Renditeberechnung, 2% Instandhaltungsrücklage:

2% Rücklage für Instandhaltung

Immobilie für 100.000 Euro (Investition) = 2.000 Euro Rücklage / Jahr

Handwerker legt Fliese auf Küchenboden

Peterssche Formel: Jährlich Instandhaltungsrücklage

Dach, Dachboden, Mauerwerk, Fassade, Heizung, was kostet Instandhaltung über die Jahre? Eine theoretische Formel, die Sie kennen sollten, ist die Peterssche Formel (Wikipedia). Sie besagt:

In 80 Jahren kostet ein Haus das 1.5 x der Herstellungskosten an Instandhaltung.

Beispiel: Rücklage für 80 m² Eigentumswohnung

Schauen wir uns ein praktisches Beispiel an für eine typische 80 m² Eigentumswohnung in B-Lage. Wie hoch ist die Instandhaltung bei 2.000 Euro Herstellungskosten / Quadratmeter?

  • Herstellungskosten = 2.000 Euro

Berechnung Instandhaltungsrücklage (insgesamt):

37,50 Euro / Jahr = 2.000 Euro x 1,5 / 80 Jahre

Damit sind Sie wieder bei den ~ 4-5% Rücklage (hier wären es exakt 3,75%). Von der Instandhaltungsrücklage fallen circa 70% auf das Gemeinschaftseigentum. Berechnen wir den Anteil pro Quadratmeter.

Anteil Gemeinschaftseigentum (70%):

26,25 Euro = 37,50 Euro x 70%

Der Rest von 30% (11,25 Euro) entfällt auf Ihr Alleineigentum (beispielsweise Eigentumswohnung selbst). Bei einer Immobilie mit Grundfläche 80 m² rechnen Sie die Instandhaltungskosten pro Quadratmeter hoch.

Instandhaltungsrücklage / Jahr:

2.100 Euro = 26,25 Euro * 80

Elektronik: Schaltkasten im Keller des Mehrfamilienhauses

Rücklage für Mietausfälle

Zusätzlich empfiehlt sich eine 6% Mietrücklage, für eventuelle Mietausfälle:

+ 6% Rücklage für Mietausfälle

Immobilie für 100.000 Euro = 6.000 Euro Rücklage

6% entspräche auch einer Rendite von 6% = 1 Jahreskaltmiete.

Gerichtsvollzieher klingelt an der Haustür

Photo: Andrey_Popov / Shutterstock.com

Rücklage: Extra, für alle Eventualitäten

Insbesondere bei der ersten Immobilie, ohne großes, eigenes Vermögen (im Regelfall), sollten Sie über eine zusätzliche Rücklage nachdenken. Warum? Damit Ihnen nie Geld ausgeht und eine Rate an Bank ausfällt.

Idealerweise für die erste Immobilie, kein Muss aber Sicherheit:

+ 10% Extra-Rücklage

Immobilie für 100.000 Euro = 10.000 Euro Rücklage

Fehler und Risiken beim Immobilienkauf

Tipp! Lesen Sie hier mehr zu den typischen Fehlern beim Immobilienkauf und den Risiken, die mit der Zeit auf Sie zukommen können, insbesondere im Bezug auf Mietausfall und Leerstand:

Typischer Kauf-Fehler: Checkliste

Hier haben wir die 8 größten, zentralen Fehler beim Immobilienkauf identifiziert. Fehler kosten viel Geld, schließlich sind Sie an Ihre Immobilie gebunden. Was ist, wenn Sie in schlechter Lage kaufen und Ihre Immobilie über Monate leer steht? Nur eine Fehler, aus unserer Checkliste für Sie! Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen direkt in Ihre Immobiliensuche ein. Von der Lage Ihrer Immobilie, über zu spezielle Immobilien, Gründe gegen Eigennutz, Kauf aus Emotion, Wiederverkaufswert und Höhe Ihrer monatlichen Tilgung, mit Extra-Tipp der Sondertilgung.

Risiko Leerstand: Entwicklung

50 Euro mehr Kreditrate im Monat und schon wird es eng? Beim Kauf sollten Sie niemals in einen Liquiditätsengpass kommen. Die Frage „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ haben wir bereits im Ratgeber maximaler Kaufpreis besprochen. Unser Fokus heute: Leerstand. Steigende Mieteinnahmen sind super für Sie als Kapitalanleger, sinkende Mieteinnahmen (zum Beispiel durch Leerstand) sind schwierig. Probleme mit der Bank. Unerwartete Kosten. Typische Fehler beim Immobilienkauf passen, wenn Käufer nicht gut vorbereitet sind – ein Blick auf Risiko Leerstand und Mietausfall.