Wohnung kaufen in Frankfurt: Grundwissen & Vorbereitung fĂŒr die Immobiliensuche

Wohnung kaufen in Frankfurt am Main – Sie wollen Ihre erste Immobilie bzw. Wohnung kaufen und interessieren sich fĂŒr Frankfurt a.M.? Die moderne Stadt eignet sich sehr gut fĂŒr Kapitalanleger und Investments. Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung, Apartments oder einer Etagenwohnung beachten mĂŒssen, wie der Immobilienkauf ablĂ€uft, welche Kaufnebenkosten in Frankfurt auf Sie zukommen, ob Neubau oder Bestand und welche Fehler Sie vermeiden sollten, erfahren Sie hier.

Wohnung kaufen als Kapitalanlage in Frankfurt am Main

Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung, Immobilienportale, Bewertung, Kaufpreis und Steuern. Bevor es konkret wird, ein wirklich schneller Blick, auf Frankfurts Kennzahlen.

Frankfurt hat eine positive demografische und wirtschaftliche Prognose. Das ist wichtig, schließlich geht es um eine langfristige Anlage Ihrerseits. Die Einwohnerzahl steigt seit Jahrzehnten, aktuell liegt sie bei 758.600. Das sind durchschnittlich 3.055 Bewohnern je kmÂČ Land. Damit ist Frankfurt dichter besiedelt, als beispielsweise Köln, mit etwas weniger als 2.700 Einwohner / kmÂČ. Das sorgt fĂŒr hohe Quadratmeterpreise (A-Lage), in und außerhalb der Frankfurter City.

Wenn Sie in der Stadt kaufen wollen, stehen Ihnen ganze 46 Stadtteile in Frankfurt zur Auswahl. Mit Blick auf die Einnahmenseite (Vermietung), sollten Sie aber auch einen Blick auf den SpeckgĂŒrtel in der NĂ€he von Frankfurt werfen. Dazu gleich mehr!

Wer die Qual der Wahl hat, muss sich gut vorbereiten!

Frankfurt am Main in Makrolage:

Kriterien der Immobilie: Ziele?

Wohnungskauf heißt also immer zuerst: Ziele definieren. Die grĂ¶ĂŸte Frage, wollen Sie fĂŒr Eigennutz kaufen, ebenso die Risiken in Kauf nehmen (dazu spĂ€ter mehr) oder wollen Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, zur Vermietung?

Starten wir mit den Grundlagen: Immobilienarten, Vorteile und Nachteile fĂŒr KĂ€ufer, als grundsĂ€tzliche Orientierung.

Grundlage: Erste Immobilie kaufen in Frankfurt am Main, aber welche?

Sie wollen Ihre erste Immobilie kaufen und stehen vor der Frage: Welche Immobilienart eignet sich fĂŒr den Einstieg? In diesem Ratgeber stellen wir den Vergleich fĂŒr Immobilien Einsteiger auf, zwischen Haus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, gewerbliche Immobilien und Spezial-Immobilien. Mit all den Vorteilen und Nachteilen der Immobilienarten im Vergleich und einem Rechenbeispiel, zu den stĂ€ndigen Investitionskosten, die ImmobilieneigentĂŒmer tragen mĂŒssen.

Lernen Sie hier die Definition einer Immobilie, die Vorteile, Nachteile und den Grund, warum Eigentumswohnung, aus unserer Erfahrung, der „einfachste“ Einstieg in Immobilien fĂŒr Sie sind!

Immobilie kaufen: Vermögensaufbau (trotz Inflation!)

Eine „Immobilie schafft echte Werte“, auch in Frankfurt am Main! Was das heißt, erfahren Sie in diesem Artikel. Wir vergleichen konventionelle Geldanlagen (Sparbuch, etc.) mit einer Immobilie als Kapitalanlage. Was ist, wenn Ihr Geld in 30 Jahren, nur noch die HĂ€lfte wert ist? Keine Science Fiction, sondern RealitĂ€t. Diesen Effekt nennt man Inflation.

Lernen Sie hier die Vorteile kennen, die Ihnen eine Immobilie als Kapitalanlage bringt. So funktioniert:

Altersvorsorge: Investment Immobilien

Altersvorsorge – Im Folgenden erklĂ€ren wir Ihnen den Effekt von Inflation und Abgaben auf Ihre spĂ€tere Rente und stellen die Frage, ob eine Immobilie nicht die attraktivere Geldanlage ist, im Vergleich zur privaten Rentenvorsorge durch Finanzprodukte (wie Riester-Rente & Co).

Sehen Sie hier, wie Sie nach 35 Jahre Arbeit als Gutverdiener ( > 60.000 Brutto / Jahr) von 2.393,30 Euro Bruttorente, nach Inflation (2%) und AbzĂŒgen (Steuer, Kranken- und Pflegeversicherung), noch 739,91 Euro ĂŒbrig bleiben. Was tun? Ein Teil der Lösung: Investment Immobilien. Lesen Sie hier mehr zur Frage:

Ziel: Eigennutz oder Vermietung?

Eigennutz oder Kapitalanlage? Kommen wir direkt zum Punkt. Wohnung kaufen fĂŒr Eigennutz oder als Kapitalanlage? „Ich will im Alter mietfrei wohnen“ – stimmt nicht ganz, denn Sie bezahlen immer noch die Betriebskosten. Das heißt, schon fĂŒr diesen Traum, brauchen Sie eine zweite Immobilie als Kapitalanlage, um die Betriebskosten Ihrer Immobilie zu decken. Zinsen und Tilgung bei der Bank, Kosten fĂŒr Reparaturen und Modernisierung, als Eigennutzer bezahlen Sie alles selbst. Als Kapitalanleger zahlen primĂ€r Mieter und Finanzamt. Eigennutz ist immer die teuerste Art des Wohnens.

Unterschied: Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Schnell erklÀrt: Beim Wohnungskauf als Kapitalanlage, zur Vermietung, zahlen primÀr Mieter und Finanzamt, Ihre monatlichen Zinsen und Tilgung bei der Bank.

Nachteil fĂŒr Eigennutzer – Bei Eigennutz zahlen Sie die „Kosten fĂŒr Ihre Immobilie“ grundsĂ€tzlich selbst. Dementsprechend haben Eigennutzer keine Rendite. Außerdem genießen sie keine beziehungsweise nur wenige Vorteile beim Finanzamt.

Vorteile fĂŒr Kapitalanleger – Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, um diese anschließend zu vermieten, erzielt eine monatliche Rendite. Der Mieter bzw. auch das Finanzamt, tragen die Kosten um Tilgung, Reparaturen, Modernisierung & Co. Das wiederum sorgt fĂŒr passiven Vermögensaufbau.

Effektiver Vermögensaufbau

Eigennutz senkt BonitÀt: Tipp und Eigenbedarf (Backup)

Deshalb ein wichtiger Tipp – Auch um die eigene BonitĂ€t, durch Eigennutz, nicht zu verbauen bzw. zu verkleinern. Daher ist es sinnvoll, immer mit einer Kapitalanlage zu starten oder wenn es aus emotionalen GrĂŒnden unbedingt Eigennutz sein muss, dann zumindest direkt parallel mit einer Kapitalanlage zu starten. Das wirkt sich wiederum positiv auf Ihre BonitĂ€t aus und auf zukĂŒnftige Finanzierungen, zum Beispiel, wenn Sie Ihre zweite Wohnung kaufen.

  • Beim Eigennutz profitieren Sie erst im Rentenalter; Eigennutz = Negativer Cashflow
  • Rendite aus vermieteten Eigentumswohnungen bringt sofort Cashflow; Immobilie als Kapitalanlage = Positiver Cashflow

PS: Sie können Mietern jederzeit aufgrund von Eigenbedarf kĂŒndigen. Somit können Sie eine Kapitalanlage auch jederzeit umwandeln. Lesen Sie hier mehr ĂŒber Eigennutz und Kapitalanlage im Vergleich, mit Vorteilen, Nachteilen, Rechenbeispiel und mehr:

Wer eine Wohnung fĂŒr den Eigennutz kauft, hat ganz andere Parameter in der Immobiliensuche als Kapitalanleger.

Rendite oder Investment Immobilie

FĂŒr Kapitalanleger folgt der Unterschied, zwischen eine Rendite oder Investment Immobilie. Beide Anlageformen in kurz erklĂ€rt:

Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Solche Immobilien finden Sie vor allem in B- und C-Lagen. Der Nachteil: Rendite Immobilien haben geringere Wertsteigerungen, als Investment Immobilien in A-Lage.

Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Dazwischen mĂŒssen Sie all die Jahre das Defizit tragen (Miete deckt die Kosten nicht).

Lernen Sie mehr zu:

Fazit: Wohnung kaufen mit Ziel

Stecken Sie sich also zuallererst Ihre individuellen Ziele, welche Kriterien muss Ihre Immobilie, fĂŒr Ihren Zweck, erfĂŒllen?

Welches Ziel verfolgen Sie beim Wohnungskauf?

Ihr Entscheidung: Wohnung als Kapitalanlage!

Sollten Sie dennoch fĂŒr Eigennutz kaufen wollen, lesen Sie diesen speziellen Ratgeber:

  • Wohnung kaufen Eigennutz (in wenigen Tagen!)

Zentrale Faktoren fĂŒr Wohnungen zur Vermietung sind immer: Lage, Wohnungstyp und Zustand. Dazu kommen wir jetzt.

Lage, Wohnungstyp und Zustand

Nach der Zieldefinition geht es um vor allem um diese 3 Faktoren: Lage, Wohnungstyp und Zustand.

In kurz:

  • Lage – A, B oder C Lage?
  • Wohnungstyp – Praktisch oder speziell?
  • Zustand – Neubau oder Bestand?

Entscheidend fĂŒr den Eigennutz (Wertsteigerung) und Kapitalanlage (Vermietbarkeit an Zielgruppe).

Beginnen wir erst einmal grob, mit der Lage Ihrer ersten Eigentumswohnung.

Lage Arten: A, B oder C Lage?

Zentrales Kriterium ist die Lage Ihrer Immobilie. FĂŒr Eigennutzer kommt oft nur ein bestimmter Stadtteil in Frage, manchmal sogar nur ein Straßenzug. FĂŒr Kapitalanleger ist die Lage der Immobilie weniger Spitz. Hier geht es um die EinschĂ€tzung von A-, B- und C-Lagen.

Doch, welche Unterschiede gibt es zwischen A-, B- und C-Lage? Noch genauer, zwischen wie B-, B und B+ Lage (Makro- / Mikro-Perspektive)?

Was heißt A-, B- und C-Lage?

PrimĂ€r geht es um die Entscheidung, an welchen Standort im Land Sie investieren wollen. A-Lagen (MĂŒnchen, Hamburg, Berlin, usw.) mit hohen Kaufpreisen, geringen Renditen und „Spekulation“ auf Wertsteigerung. B-Lagen in attraktiver Lage, mit moderateren Kaufpreisen, etwas mehr Rendite und moderater Wertsteigerung. Oder C-Lagen, hier ist der Kaufpreis gĂŒnstig, die Rendite etwas höher, dafĂŒr aber auch das Risiko von Leerstand und wie Wertentwicklung der Immobilie ist relativ risikohaft.

  • A-Lage (einfach: Metropole)
  • B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
  • C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)

Lernen Sie in diesem Ratgeber mehr ĂŒber die Lagearten!

Nach der Frage: Wo wollen Sie in Deutschland kaufen? (Makroperspektive) geht es weiter in die Meso- und Mikroperspektive. Innerhalb der Stadt gehen Sie erst in die Meso-Lage, vergleichen Sie die AttraktivitĂ€t einzelner Stadtteile und im der Mikro-Lage blicken Sie auf die konkrete Straße, die unmittelbare Nachbarschaft und exakte Lage.

  • Makro-Lage (A-, B- und C-Lage, also wo im Land?)
  • Meso-Lage (wo in der Stadt)
  • Mikro-Lage (exakte Lage)

Lernen Sie hier mehr:

Damit die Immobiliensuche spĂ€ter so effektiv wie möglich wird, mĂŒssen Sie sich zunĂ€chst Gedanken ĂŒber die Lage machen. Die Wahl der Lage beeinflusst das spĂ€tere Leben Ihrer Mieter (Zielgruppe), also die EffektivitĂ€t der Immobilie, oder auch von Ihnen selbst, bei Eigennutz. Die Lage beeinflusst damit unmittelbar den Kaufpreis, ebenso wie die spĂ€tere AttraktivitĂ€t der Eigentumswohnung (fĂŒr Mieter und im Verkauf).

Nach der Lage kommt die:

Wohnungstyp: Praktisch oder speziell?

Mikro-Apartment, Loftwohnung, Souterrainwohnung kaufen – Welche Immobilienarten lassen sich relativ unkompliziert vermieten und welche sind mit viel Aufwand verbunden, weil sie speziell sind?

Haustypen oder Wohnungstypen sind vielfĂ€ltig und jeder Immobilientyp hat individuelle Vorteile und Nachteile. Zwischen Souterrainwohnung, Loft oder auch Penthouse liegen Welten, ebenso zwischen freistehenden EinfamilienhĂ€usern, Reihen– oder Doppelhaus oder auch Villa in der Vorstadt. Dann gibt es noch spezielle Immobilien, zum Beispiel Altbau mit 3,5 Meter Deckenhöhe, den man hĂ€ufig in Berlin findet, FerienhĂ€user mit Schilfdach in Norddeutschland oder auch einen Bauernhof in SĂŒddeutschland. SanierungsbedĂŒrftig und alt, modernisiert, lernen Sie die verschiedenen Haus- und Wohnungstypen mit uns kennen.

Trend Mikro-Apartment (1-2 Zimmer): Tipp!

FrĂŒher haben alle von der typischen 80 mÂČ, 3/4-Zimmer, EBK (EinbaukĂŒche) geschwĂ€rmt. Doch die Zeiten Ă€ndern sich. Menschen leben zunehmend Alleinstehend in Single-Haushalten. Dementsprechend unser Tipp: Denken Sie ĂŒber Mikro-Apartments nach.

Als ersten Tipp:

Schnell vermietbar / verkaufbar ist das, was einfach und praktisch ist und gefragt.

Das heißt: 1-2 Zimmer Wohnung. Sie nehmen damit den demografischen Vorteil mit und zusĂ€tzlich haben Sie bei 1-2 Zimmer Wohnungen eine bessere Rendite.

Noch ein weiterer, wichtiger Tipp: Machen Sie MietvertrĂ€ge direkt fĂŒr 1 Jahr, denn in solch kleinen Wohnungen ist die Fluktuation grĂ¶ĂŸer.

Je grĂ¶ĂŸer die Zielgruppe, desto einfacher ist die Vermietung. Bedeutet, 120 Quadratmeter Penthouse-Wohnung auf 1,5-Zimmer verteilt, bedeutet gleichzeitig eine sehr kleine Zielgruppe und dementsprechend lange Mietersuche.

Selbst bei einer vermieteten Wohnung, Mieterwechsel kommen immer. In jedem Monat ohne Miete, mĂŒssen Sie die Kosten tragen (wie Tilgung bei der Bank). Eine typische, (aktuell und in Zukunft gefragte Wohnung) geht „sofort“ weg.

Ebenso spielen Lage und Immobilienart zusammen.

Wenn Sie vermieten wollen, kommen Lage und Immobilienart zusammen. So spielt auch die Demographie des Stadtteils eine Rolle, vom Mikro-Apartment fĂŒr Studenten ĂŒber die 3- bis 4-Zimmer Wohnungen fĂŒr Familien, bis zum Betreuten Wohnen fĂŒr die Ă€ltere Bevölkerung.

Auch im Immobilienmarkt geht es immer um Angebot und Nachfrage.

Wohnungstypen: Liste

Das waren nur zwei Aspekte der Vorbereitung beim Immobilienkauf, zur Festlegung Ihrer individuellen und persönlichen Kriterien beim Haus- und Wohnungskauf.

Zustand der Immobilie: Was kann ich mir leisten?

Zustand bedeutet: Neubau vs Bestand. Innerhalb vom Bestand gibt es weitere Abstufungsmöglichkeiten, von renovierungsbedĂŒrftig, ĂŒber modernisierungsbedĂŒrftig, sanierungsbedĂŒrftig und manche, kaufen auch „Schrottimmobilien“. Wer Energie, Netzwerk und / oder Kapital hat, kann so ein Immobilien SchnĂ€ppchen machen.

Merke:

Je „kompletter“ das Angebot, desto teurer ist die Immobilie.

Die Abstufungen:

  1. Neubau
  2. RenovierungsbedĂŒrftig
  3. ModernisierungsbedĂŒrftig
  4. SanierungsbedĂŒrftig
  5. „Schrottimmobilien“

Dazu spĂ€ter mehr, in der Immobilien Bewertung mit kaufmĂ€nnischer und technischer PrĂŒfung der Eigentumswohnung.

Die große, sehr einfach formulierte Frage ist:

Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?

Eigenkapital: Finanzierung? BonitÀt?

Im nÀchsten Schritt kommen viele Fragen zum Thema Eigenkapital und BonitÀt beim Immobilienkauf.

Typische Fragen sind:

  • Wie viel Eigenkapital sollte man beim Wohnungskauf haben?
  • Was muss vom Eigenkapital bezahlt werden?
  • Wie viel Eigenkapital Durchschnitt?
  • Was zĂ€hlt bei der Bank als Eigenkapital?
  • Aber auch: Wie kaufe ich eine Wohnung ohne Eigenkapital?

Ebenso Fragen zur BonitĂ€t (KreditwĂŒrdigkeit), wie:

  • Bei welchem Gehalt welches Haus?
  • Wie viel Kredit bekomme ich mit meinem Gehalt?
  • Was fĂŒr Unterlagen braucht die Bank beim Hauskauf?
  • Wie berechnet die Bank die BonitĂ€t?
  • Auf was schaut die Bank bei Kredit?
  • Was ist eine ausreichende BonitĂ€t?
  • Beginnen wir beim Eigenkapital.

Eigenkapital: 0%, 15%, 30% ?

Wie viel Eigenkapital braucht es fĂŒr die Finanzierung einer Immobilie? Die Ausgangslage unterscheidet sich, je nach BonitĂ€t. Wenn Sie jetzt zur Bank gehen wĂŒrden, ohne Vorbereitung, mit ausreichend BonitĂ€t, bekĂ€men Sie wahrscheinlich dieses Angebot. Sie können von

10 bis 15% vom Kaufpreises ausgehen

Hier ein kleines Rechenbeispiel zum Eigenkapital, der Einfachheit halber mit 15% kalkuliert.

  • Kaufpreis: 100.000
  • Eigenkapital (15%): 15 000
  • Finanzierung der Bank: 85.000

Insbesondere fĂŒr Kapitalanleger stellt sich jetzt die Frage: Finanzierung mit 0% Eigenkapital? Wie kaufe ich eine Wohnung ohne Eigenkapital?

TatsÀchlich werden Sie als Kapitalanleger in Zukunft eher darauf achten, Ihren Eigenkapitalanteil so gering wie möglich zu halten, im Idealfall sogar bei 0%.

Als KĂ€ufer fĂŒr den Eigennutz, zur Altersvorsorge, gehen Sie eher auf eine höhere Beteiligung um 30%.

Warum und wieso, das lernen Sie hier bald hier, auf Immobilien-Erfahrung.de!

BonitĂ€t: KreditwĂŒrdigkeit

BonitĂ€t spiegelt sich aber nicht nur um Eigenkapital wieder, sondern auch in Ihren regelmĂ€ĂŸigen Einnahmequellen. Im Idealfall hießt das, Sie haben eine Festanstellung (oder Sie sind MillionĂ€r).

Der Großteil von WohnungskĂ€ufern belegt seine BonitĂ€t durch Gehaltsnachweise. Die Bank will dafĂŒr in der Regel Ihre Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate. Dazu kommt noch der Gehaltsnachweis vom letzten Dezember, denn hier findet sich eine Übersicht bzw. Auswertung vom gesamten Jahr.

Banken wollen fĂŒr die Finanzierung einer Immobilie aber noch mehr Unterlagen und Dokumente, zum Beispiel eine Schufa-Auskunft.

Welche konkreten Dokumente Sie benötigen, unterscheidet sich je nach KĂ€ufer (Beispiel: Student, BerufstĂ€tig, ggf. sogar schon FrĂŒhrentner) und ob der Wohnungskauf Privat (Eigennutz) oder als Unternehmen (Kapitalanleger) getĂ€tigt wird.

Beim privaten Kauf der ersten Immobilie sind das unter anderen:

  • Letzte 3 Gehaltsnachweise
  • Gehaltsnachweis Dezember (Vorjahr)
  • Letzter Einkommensteuerbescheid
  • Darlehens– / Kreditverpflichtungen
  • Selbstauskunft (Schufa)

Wohnung finden: Makler, Portale, 
?

Makler oder Immobilienportal? Ebay-Kleinanzeigen? Private Kontakte? Wie findet man eigentlich gute und rentabel Immobilien? Im Schritt der Immobiliensuche kommen die nÀchsten Fragen auf Sie als KÀufer zu.

Immobilienportale: Filter, Suchkriterien und Alarm

Die einfachste Quelle fĂŒr die Immobilien Recherche sind Immobilienportale. Vom PC am Arbeitsplatz, mit dem Notebook oder Tablet von zuhause oder ĂŒber Browser und App am Smartphone, wenn Sie unterwegs sind.

Mit Immobilienportalen wie ImmobilienScout24, Immonet, Immowelt und anderen Portalen, finden Sie zum einen Immobilien in Ihrer Stadt, zum anderen können Sie Filter nutzen, beispielsweise um die Immobilienergebnisse an Ihrer individuellen Kriterien (Schritt 1 im Wohnungskauf) anzupassen.

Sie können sich aber auch einen Alarm einrichten, so dass Sie sofort via E-Mail ĂŒber neue Angebote, passend zu Ihren Suchkriterien, informiert werden. Die VerkĂ€uferseite, meist Makler, können Sie sofort kontaktieren.

Zu den beliebtesten Immobilienportalen gehören unter anderen:

Kleinanzeigen und Zeitungen: Immobilien SchnÀppchen?

Neben den Immobilienportalen gibt es aber auch noch weitere Anbieter, mit denen Sie Immobilien finden: Kleinanzeigen. In Zeiten, aber auch auf Internetseiten, finden Sie manchmal extra Kleinanzeigen fĂŒr Wohnungen, HĂ€user und GrundstĂŒcke.

Das bekannteste Kleinanzeigenportal im Internet ist sicher eBay. Auf Ebay Kleinanzeigen finden Sie auch hĂ€ufiger Inserate von privaten VerkĂ€ufern. Das spart natĂŒrlich MaklergebĂŒhr.

Kaufen von privat zu privat? Das geht auch an Tageszeitungen oder dem typischen Gemeindeblatt, das es in jeder Stadt, in jeder Gemeinde und auf allen Dörfern gibt.

Kauf von Privat zu Privat kann aber auch Risiken mit sich bringen, wenn eine Seite mehr Wissen hast, als die andere, schlÀgt sich das schnell negativ auf den Kaufpreis aus.

Immobilienmakler: Risiko vermeiden beim Erstkauf

Bei der Immobiliensuche kann auch ein Immobilienmakler helfen. Dessen Erfahrungen aus zig KĂ€ufern schĂŒtzt vor Fehlern, die man beim Erstkauf machen kann. Es verkĂŒrzt die Zeit der Immobilien Recherche aber auch enorm.

Außerdem kommen Sie mit Immobilienmakler auch an Immobilien, die Sie nicht in Immobilienportalen finden.

Noch ein Tipp fĂŒr private KĂ€ufer: Beim Privatkauf wird die Provision vom KĂ€ufer und VerkĂ€ufer geteilt.

Eigentumswohnung bewerten: Kaufpreis?

Je nach Lage, Immobilienart (Wohnungstyp, Haustyp) unterscheidet sich auch die Bewertung einer Immobilie. Erneut viele Fragen fĂŒr KĂ€ufer! Denn, wie soll man eine Immobilie ohne Vorerfahrung bewerten?

  • Wie kann ich den Wert meiner Wohnung ermitteln?
  • Wie berechnet man den Verkaufspreis einer Wohnung?
  • Was kostet eine Wohnungsbewertung?
  • Wie bewerte ich meine Wohnung kostenlos?

Das ultimative Tool zur Bewertung der RentabilitÀt (Wohnung als Kapitalanlage) ist die Mietrendite.

Wohnungsbewertung auf einen Blick: Schnelle Rendite

Ihr Fokus in der Bewertung liegt auf der kaufmĂ€nnischen und technischen PrĂŒfung.

Eine erste, schnelle PrĂŒfung findet aber schon beim Blick auf ExposĂ©, Inserat oder auch Anzeige statt, quasi direkt im Immobilienportal.

Exkurs: Mietrendite berechnen

Was ImmobilienkÀufer (Kapitalanleger) vor allem interessiert, ist die Mietrendite, genauer die Brutto-Mietrendite, wenn es um eine schnelle Wohnungsbewertung geht. Diese lÀsst sich einfach berechnen:

Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite

Einfach gesagt: JĂ€hrliche Miete / Kaufpreis = Mietrendite

Was ist eine gute Rendite?

Beim derzeitigen Zinsniveau ist eine Mietrendite von 5%, 6% gut – einfach gesagt.

Die Mietrendite zeigt, welchen Gewinn (Rendite) Sie als Vermieter, aus dem Ertrag einer Immobilie, bekommen. Die Brutto-Mietrendite berechnen Sie, wie oben in der Formel zu sehen, aus den Mieteinnahmen eines Jahres, relativ gesehen, zu den insgesamten Kosten Ihrer Immobilie.

Je höher die Rendite, desto besser.

Lesen Sie hier noch mehr ĂŒber die Bruttomietrendite, die HintergrĂŒnde (Tilgung, Zinsen und RĂŒcklagen [Vermögensaufbau]) und die schnelle Immobilienbewertung fĂŒr Kapitalanleger:

Solche Renditen finden Sie nicht in den A-Lagen. Deshalb werden Sie Ihren Fokus auch auf B, B+ Lagen richten, als Kapitalanleger.

Immobilien fĂŒr den Eigennutz können sich mitunter auch in Lage befinden. Dies sind Immobilien, die man nicht mehr als Renditeimmobilie bezeichnet, sondern als Investment Immobilie. Sie wollen also nicht direkten Cashflow (Mieteinnahmen), sondern Sie spekulieren darauf, dass die GrundstĂŒckspreise in Zukunft steigen werden.

Unmittelbar, monatliche Mietrendite oder Spekulation in der Zukunft? Wir empfehlen Ihnen die Renditeimmobilie! Denn bei Spekulation (Wert), bezahlen Sie als Vermieter, bei schlechter Rendite, bis zum Zeitpunkt an dem die Spekulation eintrifft, monatlich drauf.

KaufmÀnnische Bewertung: Mieter und Zahlen

Je genauer die Bewertung, desto gĂŒnstiger fĂ€llt die Kalkulation fĂŒr Sie aus und desto mehr Vorteile haben Sie in der spĂ€teren Kaufpreisverhandlung mit dem WohnungsverkĂ€ufer.

Die genauen Schritte lernen Sie spĂ€ter in einer Checkliste. Hier eine kleiner Einblick in die Fragen, die Sie in der kaufmĂ€nnischen PrĂŒfung stellen:

  • Gibt es Besonderheiten im Mietvertrag?
  • Wurde einen Kaution vereinbart?
  • Können Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden?
  • Gibt es MietrĂŒckstĂ€nde vom derzeitigen Mieter?
  • 


Technische Bewertung: Wohnung und Gemeinschaftseigentum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommt es zum einen auf die Wohnung selbst an und auf das Gemeinschaftseigentum. Wie steht es um das Heizsystem? Gibt es Löcher im Dach? Ganz einfach gesagt, geht es in der technischen PrĂŒfung um die Substanz der Immobilie. Je nach Zustand und Baujahr der Immobilie, treten MĂ€ngel auf.

Eigentumswohnung:

  • Allgemeiner Zustand der Wohnung
  • Zustand des Badezimmers
  • Zustand und Baujahr der eingebauten Fenster
  • 


Gemeinschaftseigentum:

  • Zustand Fassade
  • Zustand Treppenhaus
  • Zustand Dach und / oder Dachboden
  • Zustand Keller
  • 


Diese zeitaufwendige Schritt gehen Sie aber erst, nachdem die kaufmĂ€nnische (schnelle) PrĂŒfung erledigt haben. Nur wenn Sie in der kaufmĂ€nnischen PrĂŒfung (am Schreibtisch) eine positive EinschĂ€tzung bekommen haben, gehen Sie in die technische PrĂŒfung der Immobilie vor Ort.

Kaufprozess, Notar, Grundbuch, SchlĂŒsselĂŒbergabe?

An diesem Punkt haben Sie vieles geschafft, Ihre Zielsetzungen, die Kriterien der Immobiliensuche, die Finanzierungsphase mit der Bank im Vorfeld und Sie haben jetzt auch noch eine gute Immobilie zum Kauf gefunden, durch die schnelle Bewertung, die kaufmĂ€nnische und technische PrĂŒfung.

Jetzt geht es um den Kaufvertrag, Notar und Kaufnebenkosten.

Kaufvertrag und Notar

Die richtige Immobilie ist gefunden, die Finanzierung war bereits genehmigt, jetzt bereiten Sie den Kaufvertrag (vom Notar) vor.

Inhalte vom Kaufvertrag (Standard):

  • § 1 Grundbuchstand, Kaufgegenstand
  • § 2 VerĂ€ußerung
  • § 3 Kaufpreis, Zwangsvollstreckungsunterwerfung
  • § 4 KaufpreisfĂ€lligkeit und Zahlung
  • § 5 Auflassung
  • § 6 Auflassungsvormerkung; Rangvorbehalt
  • § 7 Übergabe, Besitz, Nutzen und Lasten
  • § 8 Erschließungskosten und AnliegerbeitrĂ€ge
  • § 9 GewĂ€hrleistung
  • § 10 Belastungsvollmacht
  • § 11 DurchfĂŒhrungsvollmacht
  • § 12 RĂŒcktritt und Leistungsstörung
  • § 13 Teilunwirksamkeit
  • § 14 Notarauftrag
  • § 15 Belehrungen
  • § 16 Kosten und Steuern

Wenn Sie und die VerkÀuferseite mit den Kaufvertrag einverstanden sind, kommt der Notartermin.

Nach dem Notartermin wird der Kaufpreis an den VerkĂ€ufer ĂŒberwiesen, zusĂ€tzlich die Nebenkosten (gegebenenfalls Makler, Notar Kosten und steuern)

Grunderwerbsteuer: Einmalig bei Kauf

Die Grunderwerbsteuer fÀllt beim Immobilienkauf einmalig an. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, je nach Bundesland. Aktuell liegt sie zwischen 3,5% (wie in Bayern) und 6,5% (zu Beispiel in Nordrhein-Westfalen). Damit erhöhen sich Ihre Kaufnebenkosten.

Berechnung der Grunderwerbsteuer:

Kaufpreis * Steuersatz (nach Bundesland) = Grunderwerbsteuer

Beispiel (Berlin):

600.000 Euro * 6.0% = 36.000 Euro

Hier kurz eine Übersicht mit den 16 BundeslĂ€ndern und den individuellen Grunderwerbsteuersatz:

Baden-WĂŒrttemberg 5,00%
Bayern 3,50%
Berlin 6,00%
Brandenburg 6,50%
Bremen 5,00%
Hamburg 4,50%
Hessen 6,00%
Mecklenburg-Vorpommern 6,00%
Niedersachsen 5,00%
Nordrhein-Westfalen 6,50%
Rheinland-Pfalz 5,00%
Saarland 6,50%
Sachsen 3,50%
Sachsen-Anhalt 5,00%
Schleswig-Holstein 6,50%
ThĂŒringen 6,50%

Grundsteuer: Alle 3 Monate

Im Gegenteil zur Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Wohnungskauf anfĂ€llt, wird die Grundsteuer jedes Jahr (4x wenn nicht anders vereinbart) von Ihnen als WohnungseigentĂŒmer erhoben. Sie besteuert also das Eigentum. Die Grundsteuer berechnet sich aus der FlĂ€che bzw. dem Wert und den individuellen HebesĂ€tze der Gemeinden.

Es gibt 2 Arten der Grundsteuer:

  • Grundsteuer „A“ fĂŒr GrundstĂŒcke fĂŒr land- und forstwirtschaftliche Nutzung
  • Grundsteuer „B“ fĂŒr sonstige bebaute und bebaubare GrundstĂŒcke

Eine interessante Zahl: Jeder Deutsche zahlt durchschnittlich circa 134 Euro fĂŒr die Grundsteuer B.

So berechnen Sie die Grundsteuer.

Grundsteuermesszahl:

  • 3,5 Promille von 100.000 Euro= 350 Euro

Kommunaler Hebesatz B:

  • 470 Prozent von 350 Euro = 1.645 Euro

JĂ€hrlicher Grundsteuersatz:

  • 1.645 Euro bzw. im Quartal 411,25 Euro

Passend zu jÀhrliche erhobenen Grunderwerbsteuer, kommen wir nun zur Verwaltung Ihrer Immobilie.

Photo: Indypendenz / Shutterstock

Verwaltung

Egal ob Eigennutz oder Vermietung, eines kommt definitiv auf Sie zu, die Ablage.

Ablage

Von Rechnungen fĂŒr Reparaturarbeiten bis hin zu Steuerzahlungen, eine saubere Ablage ist wichtig fĂŒr ImmobilieneigentĂŒmer. Schließlich geht es hier nicht um ein paar Euro, sondern direkt um Summen im vierstelligen, fĂŒnfstelligen Bereich. Je weniger Fehler sie in der Ablage machen, desto weniger Zeit wird es die Kosten. Deshalb lernen Sie hier, wie die Anlage Ihre Immobilie funktioniert.

Vermietung / Verwaltung

FĂŒr Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten, kommt jetzt noch die Hausverwaltung hinzu. Entweder selbst organisiert oder durch eine externe Hausverwaltung.

Selber vermieten, ein Hausverwaltung beauftragen, fĂŒr Immobilienbesitzer ohne Vorerfahrung wieder mal ein Buch mit sieben Siegeln.

Wann ist die Vermietung in Eigeninitiative die bessere Wahl und wann die Beauftragung einer Hausverwaltung?

DemnÀchst mehr zu Vermietung und Verwaltung von Immobilien.

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