Kaufen und Vermieten: Akquise, Finanzierung & Co. – Tipps

Immobilie kaufen und vermieten – Raus aus dem Hamsterrad und rein in die finanzielle Freiheit mit Immobilien! Sie wollen in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren und so mit Immobilien Geld verdienen? Dann sind Sie hier genau richtig. Lernen Sie, wie Sie mit den richtigen Tools eine Immobilie günstig kaufen. Außerdem gibt es für Einsteiger, die die erste Immobilie kaufen und vermieten, wertvolle Tipps. So machen Sie es von Anfang an richtig beim ersten Immobilienkredit, aber auch bei der Immobilien Akquise und der Immobilien Vermietung, mit dem Ziel: Profitable Immobilien für die Vermietung finden!

Erfolgreich Immobilie kaufen und vermieten

Unser Guide zur erfolgreichen Immobilien Investition beginnt mit dem Ratgeber zum Thema:

• Erste Immobilie kaufen

Hier noch einmal die wichtigsten Faktoren! Diese Tipps beziehen sich auf das Modell Buy’n’hold. Der Begriff kommt aus dem Englischen und bedeutet „Kaufen, halten und vermieten“. Damit sich der Kauf für Sie rechnet, muss die Rendite hoch genug sein, sodass der Mieter Ihre Immobilie bezahlt (Kreditrate und Instandhaltungsrücklage).

• Buy’n’hold – Kaufen, halten und vermieten
• Immobilien Rendite – Immobilienrendite über 9 % (Mieter zahlt Ihre Immobilie ab)

Mit der richtigen Lage und der richtigen Immobilie, für Ihre erste Kapitalanlage, kein Problem.

• Immobilien Lage: Rendite
• Welche Immobilie kaufen?

Tipp: Sie suchen kein Traumhaus! Sie suchen eine rentable Immobilie.

Starten wir mit der Bedeutung und dem Ziel einer Immobilie als Kapitalanlage: Vermögen aufbauen.

Geld verdienen mit Immobilien Vermietung

Wie können Sie Geld mit Immobilien verdienen? Für die eigene Altersvorsorge, für den privaten Vermögensaufbau und/oder für sofortigen Cashflow durch die Vermietung. Lernen Sie hier die zwei typischen Modelle kennen: Buy’n’hold, Fix’n’flip und Alternativen für die, die noch zu wenig Eigenkapital haben, wie Rent’n’rent und Crowdinvesting. Eine kleiner Einblick, mit Anleitung, für zukünftige Immobilieninvestoren.

• Geld verdienen mit Immobilien

Passives Einkommen durch Vermietung generieren

Warum macht man mit dem Kaufen und vermieten von Immobilien Geld? Das liegt ganz allgemein an der Wertsteigerung von Immobilien und der steigenden Mieteinnahmen.

Ist die Immobilie rentabel, so zahlt sich der Immobilienkredit durch die Mieteinnahmen ab und danach haben sie monatlich die Mieteinnahmen als zusätzliche Einnahmequelle, die ja, wie zuvor erwähnt, ebenfalls mit der Zeit steigen. Gegenüber dem Eigennutz, profitieren Sie als Vermieter übriges von steuerlichen Vorteilen wie Abschreibungsmöglichkeiten und die Reduzierung der Einkommensteuerbelastung.

Vorteile des Immobilienkaufs auf einen Blick:

• Langfristige Wertsteigerung
• Mieteinnahmen als passive Einkommensquelle
• Steuerliche Vorteile

Schritt für Schritt zum Immobilienkauf: So geht’s

Im Grunde sind es 4 große Schritte, die Sie gehen müssen, um erfolgreich zu kaufen. Zuerst müssen Sie festlegen, welche Standortstrategie sie mit der Immobilien-Lage fahren wollen. Wenn Sie ein Objekt im Auge haben, ist eine Bewertung das A & O, um keine Fehlinvestition einzugehen. Sollte die Rendite stimmen, müssen Sie sich für eine Finanzierung entscheiden. Wenn dann das nötige Kleingeld da ist, kann der Kaufvertrag abgeschlossen werden.

4 Schritte bis zum Kauf einer Immobilie:

• Immobilien Lage bestimmen
• Rendite berechnen
• Finanzierung erhalten
• Kaufvertrag abschließen

Sie wollen günstig kaufen und viel Gewinn machen? Dann muss die Akquise stimmen. Jetzt Tipps holen und Fehler vermeiden!

Immobilien Akquise Tipps: Günstig Kaufen

Akquise, Lage, Rendite, Tipps und Online-Tools. Wohnung / Haus günstig kaufen – Wie kommen Sie an echte Immobilien Schnäppchen? Dieser Artikel ist für Einsteiger, die lernen wollen, was Sie in der Vorbereitung berücksichtigen müssen. Worum es geht, ist eine gute Immobilienrendite (positiver Cashflow). Einfach gesagt: Immobilien, die ausreichend monatliche Überschüsse liefern. So, zahlt der Mieter Ihre Immobilie und Sie bekommen noch einen monatlichen Ertrag. Je besser die Rendite, desto größer der Cashflow einer Immobilie. Damit die Rendite gut ist, muss der Kaufpreis so günstig wie möglich sein und der Mietpreis so hoch wie möglich. Geld verdienen mit Immobilien? Geht am einfachsten, mit günstigem Kaufpreis. Tipps für Einsteiger.

• Immobilie günstig kaufen

Wohnungen, Häuser mit guter Immobilienrendite finden. Immobilien Akquise – Profitable Immobilien finden ist Ihr Ziel. Für Ihre allererste Immobilie als Kapitalanlage und vielleicht auch für die zweite, dritte, … Immobilie als Kapitalanlage. Echte Immobilien Schnäppchen finden, günstige Wohnungen und günstige Häuser, ist nicht so einfach. Was Sie vor allem brauchen, ist 1) persönliches Netzwerk und 2) die richtigen Tools.

• Immobilien Akquise

Nach dem Kauf folgt die Vermietung der Wohnung oder des Hauses.

Immobilie vermieten Checkliste: Fehler vermeiden

Was müssen Sie bei der Vermietung von einer Immobilie als Kapitalanlage berücksichtigen? Kurz und knapp für Sie beantwortet. Haken Sie diese Punkte ab und vermieten Sie mit Gewinn!

Risiken minimieren beim Kaufen & Vermieten

Die Investition in Immobilien bietet zweifelsohne zahlreiche Vorteile, darunter langfristige Wertsteigerung und passive Einkünfte durch Mieteinnahmen. Dennoch ist es von entscheidender Bedeutung, sich der potenziellen Risiken bewusst zu sein, die mit dem Kauf und der Vermietung von Immobilien einhergehen können. In diesem Kontext sind insbesondere Marktvolatilität (Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt), Leerstandsrisiko sowie finanzielle Belastungen und Instandhaltungskosten als zentrale Herausforderungen zu betrachten.

Diese Risiken können die Rentabilität einer Immobilieninvestition beeinflussen und erfordern eine sorgfältige Analyse, um fundierte Entscheidungen im Rahmen einer nachhaltigen Immobilienstrategie zu treffen. Im folgenden Abschnitt werden diese Risiken detailliert betrachtet, um potenziellen Investoren ein umfassendes Verständnis für die Komplexität des Immobilienmarktes zu vermitteln.

Die Risiken im Blick:

• Marktvolatilität
• Leerstandsrisiko
• Finanzielle Belastungen und Instandhaltungskosten

Das größte Risiko beim Immobilienkauf: Leerstand

Risiko beim Immobilienkauf – 50 Euro mehr Kreditrate im Monat und schon wird es eng? Beim Kauf sollten Sie niemals in einen Liquiditätsengpass kommen. Die Frage „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ haben wir bereits im Ratgeber maximaler Kaufpreis besprochen. Unser Fokus heute: Leerstand. Steigende Mieteinnahmen sind super für Sie als Kapitalanleger, sinkende Mieteinnahmen (zum Beispiel durch Leerstand) sind schwierig. Probleme mit der Bank. Unerwartete Kosten. Typische Fehler beim Immobilienkauf passen, wenn Käufer nicht gut vorbereitet sind – ein Blick auf Risiko, Leerstand und Mietausfall.

• Risiko: Leerstand

Was ist also die Lösung, um eine Fehlinvestition zu vermeiden? Das Stichwort hier ist Rücklagenbildung.

Risiken minimieren mit Immobilien Rücklagen

Rücklagen bilden beim Immobilienkauf – Es gibt viele Fehler beim Immobilienkauf und Risiken, die in der Bewirtschaftungszeit (Vermietung). Wie eben gesagt, 50 Euro mehr Kreditrate im Monat und schon wird es eng? Beim Kauf sollten Sie niemals in einen Liquiditätsengpass kommen. Rücklagen geben Ihnen Sicherheit, insbesondere beim Kauf der ersten Immobilie. Es gibt Rücklagen, die Sie unbedingt berücksichtigen sollten, wie die Instandhaltung, schon in der Berechnung der Immobilienrendite. Dazu gibt es optionale Rücklagen, zwei wollen wir Ihnen als Erstkäufer heute vorstellen.

• Rücklagen für erste Immobilie

Was kann man aber machen, wenn die Immobilie sich nach einer Zeit doch nicht rentiert?

Der letzte Ausweg: Immobilie verkaufen & Co.

Im Grunde gibt es für Sie 3 Strategien das sinkende Schiff zu verlassen, wenn es nichts mehr abwirft.

Die Exit-Strategien:

1. Verkauf der Immobilie – Investor verkauft die Immobilie, um Kapitalgewinne zu realisieren
2. Umnutzung oder Neuentwicklung – Immobilie wird umgestaltet oder neu entwickelt, um ihren Wert zu steigern
3. Vererbung und Nachfolgeplanung – Immobilie wird an Erben übertragen, um das Vermögen innerhalb der Familie zu halten

Wie Sie Ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen

Wie verkauft man am besten eine Immobilie? Sie lernen in 18 Schritten und 3 Phasen den gesamten Verkaufsprozess kennen. Sie starten mit der Vorbereitung, der Zeitplanung, Makler Frage, den wichtigen Unterlagen und Ihren Angebotspreis. Die zweite Phase dreht sich in jeder Hinsicht um den Verkauf, Kommunikation mit Kaufinteressenten, Bonitätsprüfungen, Besichtigungstermine und die Verhandlungsgespräche. In der dritten Phase werden Sie den Verkauf abschließen und lernen alles zum Kaufvertrag, Notar und Steuern.

• Immobilie verkaufen

Alternative Immobilien Investment Strategien

Alternativ können Sie folgende Strategien nutzen, um in Immobilien zu investieren. Jetzt informieren!

• Crowdfunding – Anteile von Immobilien kaufen
• Airbnb Ferienimmobilie vermieten – Urlauber als Mieter
• Fix & Flip Wertsteigerung – Kaufen, aufwerten & verkaufen

Ausblick: Entwicklungen im Immobilienmarkt

Immobilien bleiben gefragt bei Kapitalanlegern, angetrieben durch Unsicherheiten und Inflationsängste. Standortwahl und Technologie spielen eine entscheidende Rolle. Vermieter müssen sich an Homeoffice-Trends anpassen, Technologie nutzen und regulatorische Entwicklungen beachten. Anpassungsfähigkeit ist entscheidend im sich wandelnden Markt.

In Kurz:

• Hohe Nachfrage bei Kapitalanlegern für sichere Immobilieninvestitionen
• Treiber: Globale Unsicherheiten und Inflationsängste
• Schlüssel für Anleger: Standortwahl, Technologieintegration
• Vermieteranpassung an Homeoffice-Trends und Nutzung von Technologie
• Beachtung regulatorischer Entwicklungen
• Generelle Anpassungsfähigkeit entscheidend im Wandel

Die top Tipps des Beitrags gibt es in der Infografik:

Mehr Tipps zur Vermietung von Immobilien

Wer eine Immobilie vermieten will, sollte das Mietrecht kennen. Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen, um vermieten zu können? Welche Kosen kommen auf Sie zu? Und wie muss die Übergabe verlaufen? – Diese Fragen und mehr, werden Ihnen hier beantwortet:

• Immobilie vermieten

Wohnung kaufen und vermieten: Lohnt es sich noch?

Die Frage ist berechtigt — Kaufpreise sind in vielen Städten seit 2021 gesunken, aber nicht auf das Niveau zurück, das positive Cashflows leicht erreichbar macht. 2026 gilt: Es kommt auf die Lage an. Ein Blick auf die aktuellen Kaufpreisfaktoren zeigt, wo sich Kaufen und Vermieten noch rechnet:

Stadt	ø Kaufpreis 70 m²	ø Kaltmiete/Monat	Kaufpreisfaktor	Brutto-Mietrendite
Berlin	ca. 336.000 €	ca. 1.400 €	ca. 20x	ca. 3,6 %
München	ca. 504.000 €	ca. 1.500 €	ca. 28x	ca. 2,8 %
Leipzig	ca. 168.000 €	ca. 1.000 €	ca. 14x	ca. 4,8 %
Köln	ca. 370.000 €	ca. 1.400 €	ca. 22x	ca. 3,2 %
Hamburg	ca. 352.000 €	ca. 1.400 €	ca. 21x	ca. 3,4 %

Fazit: In Leipzig und ähnlichen B-Städten ist Cashflow-positives Kaufen und Vermieten noch realistisch. In München kaufen Investoren faktisch nur auf Wertsteigerung. Beides kann eine valide Strategie sein — aber nur wenn man das vorher weiß.

Kaufen und Vermieten: So läuft der Prozess

Vom Ziel bis zum ersten Mieter: Die 8 Schritte im Überblick.

1. Ziel definieren: Cashflow oder Wertsteigerung? Eigennutz nach 10 Jahren möglich? Diese Entscheidung bestimmt Lage, Objekt und Finanzierungsstruktur.
2. Budget festlegen: Eigenkapital ermitteln (mind. 20 % + 10–12 % Kaufnebenkosten), Finanzierungsrahmen bei 2–3 Banken anfragen.
3. Lage wählen: Kaufpreisfaktor analysieren, Leerstandsquote recherchieren, Mietwachstumspotenzial einschätzen. Lage ist der Faktor, den Sie nicht nachträglich ändern können.
4. Objekt analysieren: Kalkulation (Cashflow, Mietrendite, Eigenkapitalrendite), Baujahr und Sanierungszustand prüfen, Hausgeld und WEG-Protokolle sichten.
5. Finanzierung sichern: Finanzierungszusage (nicht nur Voranfrage) einholen, bevor Sie ein konkretes Angebot abgeben oder eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnen.
6. Kaufvertrag: Kaufvertragsentwurf vom Notar mindestens 14 Tage vor Beurkundungstermin lesen (Pflicht laut §17 BeurkG). Alle Auflassungsvormerkungen und Grundbuchlasten prüfen.
7. Übergabe: Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Dokumentation des Zustands erstellen. Kaution auf Treuhandkonto hinterlegen lassen.
8. Mieter finden: Mieterprüfung (Schufa, Einkommensnachweise, Referenzen), Mietvertrag rechtssicher aufsetzen, Hausordnung beilegen.

Cashflow-Berechnung: Was bleibt wirklich übrig?

Hier scheitern viele Einsteiger: Die Bruttomietrendite sieht gut aus — der tatsächliche Netto-Cashflow ist aber oft negativ. Ein ehrliches Rechenbeispiel:

Position	Betrag/Monat
Kaufpreis	200.000 €
Eigenkapital (15 %)	30.000 €
Darlehen	170.000 € @ 4 % Zins, 2 % Tilgung
Monatliche Rate (Annuität)	−850 €
Kaltmiete (Einnahmen)	+800 €
Hausgeld (nicht umlegbar)	−150 €
Instandhaltungsrücklage (eigen)	−80 €
Hausverwaltung	−50 €
Netto-Cashflow	−330 €/Monat

Der Cashflow ist negativ — das heißt: Sie zahlen 330 € monatlich drauf. Das klingt schlecht, ist es aber nicht zwingend. Denn gleichzeitig tilgen Sie ca. 283 € Darlehen im ersten Monat (steigend), und die AfA spart Steuern. Nach 10 Jahren: Restschuld ca. 130.000 €, Immobilienwert (bei 1,5 % Wertsteigerung) ca. 232.000 € → aufgebautes Eigenkapital ca. 102.000 €. Plus Steuerersparnis durch AfA (2 % von ca. 160.000 € Gebäudewert = 3.200 €/Jahr × 10 = 32.000 €).

Die besten Lagen: Wo kaufen und vermieten sich lohnt

Lagetyp	Kaufpreisfaktor	Leerstandsrisiko	Wertsteigerungspotenzial	Empfehlung
A-Stadt (Berlin, Hamburg, München)	18–28x	sehr niedrig	mittel–hoch	Nur bei langem Horizont (>15 J.) und Wertsteigerungsfokus
B-Stadt (Leipzig, Nürnberg, Dresden)	13–18x	niedrig	mittel	Beste Kombination aus Cashflow und Wertsteigerung
C-Stadt (<100.000 Einwohner)	8–13x	mittel–hoch	niedrig	Hohe Bruttorendite, aber Leerstandsrisiko genau analysieren

B-Städte mit positiver demographischer Entwicklung (Zuzug, Universitäten, Wirtschaftswachstum) sind 2026 der Sweet Spot für Kaufen und Vermieten.

Steuern beim Kaufen und Vermieten

Wer vermietet, erzielt Einkünfte nach §21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Das bedeutet: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig — aber die Werbungskosten sind hoch.

Wichtige Werbungskosten-Positionen:

• Zinsen auf das Darlehen (nicht die Tilgung)
• AfA nach §7 EStG: 2 % des Gebäudewerts p.a. (Gebäude, nicht Grundstück)
• Hausgeld-Anteil (nicht auf Mieter umlegbare Kosten)
• Hausverwaltungskosten
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Fahrtkosten zur Immobilie, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskosten

AfA-Rechenbeispiel: Kaufpreis 200.000 €, Grundstücksanteil 20 % = 40.000 €, Gebäudewert 160.000 €. AfA = 2 % von 160.000 € = 3.200 €/Jahr. Bei 42 % Einkommensteuer: Steuerersparnis 1.344 €/Jahr.

10-Jahres-Regel (§23 EStG): Verkaufen Sie die Immobilie nach weniger als 10 Jahren, fällt auf den Gewinn volle Spekulationssteuer an (Ihr persönlicher Einkommensteuersatz). Nach 10 Jahren: steuerfreier Verkauf. Diese Regel ist der wichtigste Grund, Immobilien langfristig zu halten.

Kaufen und Vermieten ohne viel Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung (100 % des Kaufpreises, ohne Eigenkapital) ist in bestimmten Fällen möglich, aber mit erheblichen Risiken verbunden:

• Höhere Zinsen (+0,5–1,5 %) durch schlechtere Beleihungsquote
• Kein Puffer bei Leerstand oder Sonderumlage
• Negativer Cashflow fast unvermeidlich in den ersten Jahren

Alternative Wege mit wenig Eigenkapital:

• Familiendarlehen: Eltern oder Geschwister leihen Eigenkapital zu marktüblichen Zinsen — steuerlich absetzbar als Werbungskosten, wenn korrekt dokumentiert.
• Bürgschaft: Dritte bürgen für einen Teil des Darlehens — Bank reduziert Eigenkapitalanforderung.
• Kleinere Einheiten: Ein 1-Zimmer-Appartement für 80.000–120.000 € erfordert weniger Eigenkapital und ist oft leichter zu vermieten als eine große Wohnung.

Aus der Praxis: Der Kaufpreisfaktor ist der wichtigste erste Filter. Alles über 25x bedeutet: Sie kaufen auf Wertsteigerung, nicht auf Cashflow. Das kann aufgehen — aber nur wenn die Lage stimmt und Sie langfristig planen.

Häufige Fehlkalkulation: Viele Käufer rechnen mit der Bruttomietrendite und vergessen Hausgeld, Rücklage, Verwaltung und Leerstand. Der tatsächliche Netto-Cashflow liegt oft 40–60 % unter dem, was man beim ersten Blick erwartet.

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FAQ

Lohnt sich Kaufen und Vermieten noch?

Ja — aber differenziert. In B-Städten mit Kaufpreisfaktoren unter 18x ist positiver Cashflow noch realistisch. In A-Städten kaufen Sie heute hauptsächlich auf Wertsteigerung. Entscheidend ist, dass Sie die Kalkulation ehrlich machen: Bruttomietrendite minus Hausgeld, Rücklage, Verwaltung, Leerstand — erst dann sehen Sie, was wirklich übrig bleibt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Mietwohnung?

Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar ca. 1,5–2 %, ggf. Makler 3,57 %). Bei einer 200.000-€-Wohnung sind das ca. 60.000–64.000 €. Mit weniger als 20 % Eigenkapital steigen die Kreditkosten deutlich — und das Risiko bei Leerstand ebenfalls.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Als Faustregel gilt: Unter 15x ist sehr attraktiv (hohe Rendite, aber Lage prüfen), 15–20x ist solide, 20–25x grenzwertig (Cashflow negativ, aber Wertsteigerung möglich), über 25x nur für erfahrene Investoren mit langem Horizont. Der Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.

Wie finde ich Mieter nach dem Kauf?

Immobilienportale (ImmobilienScout24, ImmoWelt, eBay Kleinanzeigen) sind der schnellste Weg. Wichtig: Besichtigungen strukturieren, Selbstauskunft und Schufa-Auskunft einfordern, Einkommensnachweise der letzten 3 Monate prüfen. Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Ein professionelles Übergabeprotokoll von Anfang an schützt vor späteren Streitigkeiten.