Gerichtsvollzieher überrascht Mieter an der Haustür

Besichtigungsrecht – Anlass, Dauer, Zeiten und Beispiele für Vermieterbesichtigung

Besichtigungsrecht – Für die wenigsten Mieter ist es ein freudiges Ereignis: eine Vermieterbesichtigung. Trotzdem hat der Vermieter grundsätzlich ein Recht die Wohnung zu besichtigen. Lernen Sie jetzt, wie Sie ihr Besichtigungsrecht geltend machen können, welche Informationen die Besichtigungsankündigung enthalten muss und welche Rahmenbedingungen Sie zu beachten haben. Daneben gibt es nützliche Verhaltenstipps für Vermieter und wie Sie bei einer Verweigerung des Besichtigungsrecht weiter vorgehen können. Zurück zur Übersicht Mietrecht.

Besichtigungsrecht des Vermieters im Überblick

Im Mietrecht hat der Vermieter ein Recht zur Besichtigung der Mieträume. Dieses Recht dient dazu den Zustand des Mietobjekts zu überprüfen und gegebenenfalls Instandhaltungsmaßnahmen zu ergreifen. Dem entgegen steht das Recht des Mieters zu bestimmen, wer seine Wohnung oder Geschäftsräume betreten darf und wer nicht. In manchen Fällen muss der Mieter Ihnen den Zutritt zur Mietsache gewähren – wenn ein konkreter Grund vorliegt und Sie die Besichtigung früh genug ankündigen.

Die Grundlagen des Besichtigungsrecht zusammengefasst:

Lernen Sie jetzt, welche konkreten Besichtigungsgründe es für Vermieter gibt.

Besichtigungsgrund: Anlass für die Besichtigung

Wie Sie bereits gelernt haben, haben Sie als Vermieter kein allgemeines Besichtigungsrecht.  Trotzdem gibt es mehrere Situationen, in denen Sie oder andere Personen die Mietsräume betreten müssen. Ein Grund hierfür kann sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objekts oder durch die Instandhaltung ergeben. Liegt ein konkreter Grund für die Besichtigung vor, müssen Sie diese eine angemessene Zeit vorher ankündigen. Dazu später mehr.

Besichtigungsgründe zusammengefasst:

  • sachlicher Grund muss vorliegen
  • Besichtigung muss angekündigt werden
  • kein allgemeines Besichtigungsrecht

Ohne einen sachlichen Anlass, haben Sie kein Recht die Mietsache während der Mietzeit zu betreten. Schauen wir und die verschiedenen Gründe für eine Vermieterbesichtigung jetzt genauer an.

Gründe für eine Vermieterbesichtigung: Verkauf und Zählerstände

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ergibt sich aus dem Gesetz (§§ 555a, 555dd, 809 BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch befugt den Vermieter die Mietsache bei Instandsetzungs-, Modernisierungs– und Sanierungsarbeiten zu betreten.

Auszug aus dem Gesetz: §555a I,II BGB

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

Gründe für eine Vermieterbesichtigung können sein:

Damit eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden kann, darf der Vermieter die Mietsache betreten, um Wasser- oder Heizungszählerstände abzulesen.

Kein Besichtigungsrecht bei grundlosen oder mehrfachen Besichtigungen

Als Vermieter haben Sie kein Besichtigungsrecht, wenn Sie einen Mangel bereits kennen oder ihn bei einer vorherigen Besichtigung bereits festgestellt haben. Daneben dürfen Sie nur die Räume besichtigen, auf die der Besichtigungsgrund zutrifft.

Beispiel: Rauchmelder

Sie möchten die Rauchmelder in der Mietwohnung tauschen.

Hierbei handelt es sich um einen sachlichen Besichtigungsgrund.

Sie dürfen jedoch nur die Räume besichtigen, in denen sich ein Rauchmelder befindet. Es ist nicht erlaubt, als Vermieter alle weiteren Räume zu inspizieren.

Auch dürfen Sie nicht grundlos kontrollieren, ob der Mieter die Wohnung oder Geschäftsräume pfleglich behandelt. Es gibt kein periodisches Recht, etwa alle zwei Jahre den Zustand der Wohnung zu überprüfen. Allerdings hat das Amtsgericht München (461 C 19626/15) entschieden, dass ein Vermieter alle fünf Jahre verlangen kann, die Wohnung zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Mietsache zu besichtigen.

Keine Besichtigung bei Routinekontrollen ohne Anlass.

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Ankündigung des Termins: Dauer und Besichtigungszeiten

Wie bereits zuvor erwähnt, müssen Sie die Besichtigung im Normalfall eine angemessene Zeit vorher ankündigen. Die Gerichte gehen je nach Fall von mindestens 24 Stunden vorher aus. In dieser Ankündigung müssen Sie dem Mieter auch den Besichtigungsgrund mitteilen. Das bedeutet, Sie dürfen nicht einfach bei Ihrem Mieter klingen und die Wohnung betreten. Lernen Sie jetzt, welche Fristen in welchen Fällen gelten und welche Informationen die Besichtigungsankündigung enthalten muss.

Ankündigung und Fristen: schriftlich, mindestens 24h vor Besichtigung

Generell gibt es keine verbindlichen, gesetzlichen Fristen wie weit im Voraus ein Besichtigungstermin vom Vermieter angekündigt werden muss. Ist ein Mieter nicht berufstätig, reicht es nach den Ansichten des Amtsgericht Köln aus, wenn dieser 24 Stunden vorher benachrichtigt wird. Je nach Einzelfall, kann die Spanne jedoch von 24h bis zwei Wochen betragen.

In der Regel gelten diese Fristen für eine Ankündigung bei:

  • Nicht-berufstätigen Mietern = min. 24h vorher
  • Berufstätigen Mietern = min. drei Tage vorher
  • bei Wohnungsverkäufen = eine Woche vorher
  • betreten von Kellerräumen = 7-14 Tage vorab

Eventuelle Urlaubszeiten des Mieters (bei Geschäftsräumen) sind vom Vermieter zu berücksichtigen.

Die Besichtigung sollten Sie Ihrem Mieter immer schriftlich ankündigen. Diese Ankündigung sollte dabei den Besichtigungszweck, sowie den Termin und den zeitlichen und räumlichen Umfang beinhalten.

Mieter schriftlich informieren.

Das Schreiben zur Ankündigung der Besichtigung muss enthalten:

  • Termin (Datum und Uhrzeit)
  • Besichtigungsgrund
  • Zeitlichen Umfang (Dauer)
  • räumlichen Umfang
  • Begleitpersonen ja/nein

Es ist ratsam die Besichtigung mindestens drei Tage oder besser eine Woche vorher anzukündigen. So lassen sich Konflikte mit dem Mieter vermeiden und der Mieter kann sich auf den anstehenden Besuch einstellen. Lernen Sie jetzt, zu welchen Zeiten Sie die Mietsache besichtigen dürfen.

Besichtigungszeiten: Werktags zwischen 10:00 bis 18:00 Uhr + Samstags

Bei der Festlegung des Besichtigungstermins müssen Sie die Belange des Mieters beachten. Der Mieter kann den Termin einmal ablehnen, sofern er verhindert ist. Allerdings ist der Mieter im Falle einer Terminabsage dazu verpflichtet, zeitnah einen Ersatztermin anzubieten.

Bei Terminablehnung muss der Mieter einen Ersatztermin vorschlagen.

Die Besichtigung ist innerhalb der ortsüblichen Besuchszeiten vorzunehmen. Demnach ist eine Besichtigung an Werktagen möglich. Sie dürfen Ihrem Mieter daher auch eine Besichtigung an einem Samstag zumuten – der Mieter kann Ihnen umgekehrt auch einen Samstag als Ersatztermin vorschlagen.

Diese Besichtigungszeiten sind werktags zumutbar:

  • Mo-Fr. 10:00 bis 18:00 Uhr
  • Samstag 10:00 bis 15:00 Uhr

Eine Besichtigung an Sonn- und Feiertagen müssen Mieter nur dulden, wenn Gefahr in Verzug besteht.

Besichtigungsdauer: 30-45  Minuten bei Kauf- und Mietinteressenten

In Ihrer Ankündigung sollten Sie dem Mieter den zeitlichen Umfang, also die Besichtigungsdauer, mitteilen. Bezüglich der Dauer des Aufenthalts gilt, dass Sie auf die Belange des Mieters größtmögliche Rücksicht nehmen müssen. Die Dauer sollte daher auf das notwendige Maß beschränkt werden und für den Zweck der Besichtigung angemessen sein.

Eine angemessene Dauer für die Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten bewegen sich zwischen 30-45 Minuten. Je nach Größe des Mietobjekts kann die vertretbare Dauer nach oben oder unten abweichen.

Dauer: 30-45 Minuten.

Wie oft Sie die Mietswohnung besichtigen dürfen lernen Sie jetzt.

Zulässige Anzahl der Besichtigungstermine: Besichtigungsgrund abhängig

Auch wenn Sie die Besichtigungen frist- und formgerecht anmelden, dürfen Sie als Vermieter nicht beliebig oft kommen. Die zulässige Anzahl hängt von dem konkreten Anlass der Besichtigung ab.

Bei Besichtigungen aus Instandhaltungsgründen oder zur Mängelfeststellung sind Vermieter dazu verpflichtet, bei mehreren Mängeln, die Inaugenscheinnahme zu bündeln und (sofern machbar) an einem Termin abzuhalten. Eine Mehrzahl von Besichtigungen in kurzer Folge verstoßen gegen das Gebot der schonenden Rechtsausübung.

Möchten Sie die Wohnung verkaufen oder weitervermieten, sind mehrere Termine nötig und zumutbar. Allerdings müssen Mieter nicht beliebig viele Termine dulden, sondern können Wohnungsbesichtigungen wöchentlich nur einmal gestatten.

Besichtigungsanzahl zusammengefasst:

  • Gebot der schonenden Rechtsausübung
  • so viele Besichtigungsgründe bei einem Termin zusammenfassen
  • bei Verkauf und Weitervermietung: einmal pro Woche

Keine Ankündigung in Einfällen: Verkauf, Weitervermietung und Reparatur

Ein Eilfall ist ein Ereignis, dessen Eintritt nicht planbar oder vorhersehbar ist. Um das Mietobjekt vor Schäden zu schützen erfordert es in solchen Fällen oftmals kurzfristige Maßnahmen. Aus diesem Grund kann in Eilfällen die Ankündigungsfrist entfallen.

Gründe für eine Besichtigung der Wohnung im Eilfall sind:

  • bei existierender Gefahr (Wasserrohrbruch, Gasleck)
  • Feststellung von plötzlich auftretenden Mängeln
  • Modernisierungsarbeiten (z.B. Austausch Rauchmelder)
  • Überprüfung von unzulässiger Tierhaltung
  • Überprüfung von durch Mieter vorgenommene Renovierungsarbeiten
  • Feststellung von Gegenständen für Vermieterpfandrecht 

Zur Besichtigung berechtigte Personen neben dem Vermieter

Wie bereits gelernt, ist eine Besichtigung zu Verkaufs- oder Weitervermietungszwecken gestattet. Das bedeutet, dass Miet- und Kaufinteressenten das Mietobjekt besichtigen dürfen. Der Mieter kann bei der Besichtigung verlangen, dass die Interessenten sich ausweisen. Der Mieter muss den Vermieter gemeinsam mit den Interessenten in die Wohnung lassen, er kann bei der Besichtigung die Anwesenheit des Vermieters nicht untersagen.

Neben der Besichtigung zum Verkauf oder zur Weitervermietung, darf der Vermieter die Wohnung auch für Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen betreten. Hierbei sind Sie berechtigt, sich von einer fachkundigen Person begleiten zu lassen. Möchten Sie beispielsweise feststellen, ob Reparaturarbeiten notwendig sind, darf Sie ein Handwerker oder Sachverständiger bei der Besichtigung begleiten.

Zur Besichtigung berechtigte Personen neben dem Vermieter:

  • Kaufinteressenten
  • Mietinteressenten
  • Fachpersonal

Mieter müssen nur die Begleitpersonen dulden, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden.

Verhaltenstipps für Vermieter bei Wohnungsbesichtigungen

Sie haben die Besichtigung frist- und formgerecht bei Ihrem Mieter angekündigt, das bedeutet, Sie sind dazu berechtigt die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt zu betreten und besichtigen. Wie Sie sich bei der Besichtigung verhalten sollten, hängt von dem Zweck der Besichtigung ab.

Grundsätzlich gilt:

  1. Nur die Räume besichtigen, die der Besichtigungsgrund betrifft.
  2. Keine Schränke oder ähnliches bei der Besichtigung öffnen.

Fotos und Videos für Inserate und Kaufinteressenten

Es gibt verschiedene Gründe warum Sie als Vermieter bei einer Besichtigung Fotos von der Mietsache machen möchten. Zum Beispiel wenn Sie die Bilder für ein Inserat verwenden möchten um Kaufinteressenten einen Eindruck von der Wohnung zu vermitteln. Hierbei gilt grundsätzlich: Fotos beeinträchtigen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters.

Als Vermieter haben Sie daher nicht das Recht gegen den Willen des Mieters Foto- oder Videoaufnahmen anzufertigen und diese zu veröffentlichen. Sie und auch Ihre Kaufinteressenten benötigen die Erlaubnis des Mieters für Fotos.

Keine Fotos ohne Zustimmung des Mieters.

Eine Ausnahme gibt es aber trotzdem: Als Vermieter dürfen Sie Fotos in Zusammenhang mit der Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung machen. Das Dokumentieren von Mängeln ist daher ohne Mieterzustimmung gestattet.

Vermieterbesichtigung ohne Zustimmung des Mieters

Als Vermieter sollten Sie sich niemals ohne die Zustimmung des Mieters Zutritt zur Mietsache verschaffen. Wenn Sie eine Besichtigung eigenmächtig, ohne das Gefahr im Verzug besteht, durchsetzen, machen Sie sich strafbar und verletzen gleichzeitig Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag.

Wenn Sie die Mietsache ohne Berechtigungsgrund besichtigen, kann der Mieter:

Erleidet der Mieter durch das unbegründete Eindringen des Vermieters einen Schaden, kann er Ersatz dafür vom Vermieter verlangen.

Verweigerung des Besichtigungsrecht: Folgen für Mieter

Liegt ein sachlicher Besichtigungsgrund vor und haben Sie die Besichtigung angekündigt, haben Sie das Recht dazu, die Mietsache zu betreten. Trotzdem kann es vorkommen, dass ein Mieter das Besichtigungsrecht nicht zulässt. Gewährt der Mieter Ihnen bzw. Ihrem Vertreter oder Ihrer Begleitpersonen den Zutritt zur Wohnung nicht, obwohl er dazu verpflichtet ist, begeht er eine Vertragsverletzung, was für ihn in der Regel nicht ohne Konsequenzen bleibt. Lernen Sie jetzt, wie Sie in einem solchen Fall vorgehen sollten und welche Maßnahmen Sie gegen Ihren Mieter ergreifen können.

Duldungsklage, Zwangsvollstreckung und einstweilige Verfügung

Ein Anwalt kann vor Gericht das Besichtigungsrecht mithilfe einer Duldungsklage und durch Zwangsvollstreckung des Duldungstitels geltend machen. Liegt ein Eilfall vor, die Wohnung oder Geschäftsräume zu betreten, kann ein Anwalt eine einstweilige Verfügung gegen den Mieter durchsetzen.

Sollte ein Mieter die Besichtigung vorsätzlich verweigern, kann dies nach Abmahnung unter Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Das können Vermieter bei einer Verweigerung des Mieters machen:

  • Duldungsklage und Zwangsvollstreckung des Duldungstitels
  • in Eilfällen durch einstweilige Verfügung gegen den Mieter
  • Abmahnung und in Folge dessen unter Umständen Kündigung

Lernen Sie zum Schluss in welchen Fällen eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommt.

Ordentliche und außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

Ob Sie im Falle einer Verweigerung das Mietverhältnis fristgemäß oder fristlos kündigen können, hängt von dem Verhalten Ihres Mieters ab und ob Sie eine Mitschuld an der Vereitelung des Besichtigungsrechts trifft.

Grundsätzlich reicht eine Verweigerung der Besichtigung als Kündigungsgrund allein nicht aus. Gerichte entschieden aber, dass in den folgenden Fällen gerechtfertigt ist:

  • Verweigerung der Besichtigung zur Wohnungsveräußerung
  • Verweigerung des Besichtigungsrechts zur Mängelbeseitigung
  • Vorsätzliche Vereitelung des Besichtigungsrechts
  • Verweigerung des Zutritts nach gerichtlichem Beschluss
  • Verweigerung der Besichtigung nach Mängelanzeige durch Mieter selbst

Schadensersatz im Falle einer verweigerten Besichtigung

Sollte Ihnen der Zutritt zum Mietobjekt zu unrecht verweigert werden, können Sie und Ihre Begleitpersonen sich beispielsweise die Fahrtkosten für eine vergebliche Anfahrt vom Mieter erstatten lassen. Schadensersatz ist auch möglich, wenn wegen des geplatzten Termins die Wohnung nicht zum angestrebten Zeitpunkt neu vermietet werden kann und Sie deswegen Mietausfälle haben.

Fazit und Zusammenfassung Besichtigungsrecht

Als Vermieter sind Sie dazu angehalten die Privatsphäre Ihres Mieters zu wahren, denn es gilt das Gebot der schonenden Rechtsausübung. Es gibt kein grundsätzliches Besichtigungsrecht des Vermieters, trotzdem gibt es Anlässe, die Sie dazu berechtigen die Mietsache zu besichtigen. Gründe für eine Besichtigung sind hauptsächlich Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, aber auch Besichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten. Wichtig ist, dass Sie die Besichtigung immer vorab schriftlich und fristgerecht dem Mieter ankündigen.

Mietrecht: Mietvertrag, Mietobjekt, Miete und Kündigung

Mietrecht – Das Mietrecht gehört zu den umfassendsten Rechtsgebieten überhaupt. Darin finden sich beispielsweise Regelungen zur Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigung eines Mietverhältnisses. Hier erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Felder des Mietrechts und lernen Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter kennen.

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