Forward Darlehen erklärt: Vor-& Nachteile, Ablauf, Beispiel & Tipps – Anschlussfinanzierung

Forward Darlehen – Ein Forward Darlehen ist eine spezielle Art der Anschlussfinanzierung für Immobilienkredite, die es Immobilienbesitzern ermöglicht, sich bereits im Voraus die Zinsen für ein in der Zukunft liegendes Darlehen zu sichern. Im Folgenden finden Sie weitere Informationen und Details dazu, wie ein Forward Darlehen funktioniert und für wen es sinnvoll sein kann. Hier gelangen Sie zurück zur Übersicht: Anschlussfinanzierung.

Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung

Als Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung stehen Ihnen die Zinsprolongation, die Umschuldung, das Forward-Darlehens oder bei mehreren Krediten auch die Darlehnskonsolidierung zur Verfügung.

Überblick zum Forward Darlehen

Die wichtigsten Punkte des Beitrags auf einen Blick:

  • Forward Darlehen: Anschlussfinanzierungsoption
  • Besonderheit: Zinssicherung schon 6 Monate bis zu 5 Jahre vor Zinsablauf möglich
  • Vorteil: Zinsen sparen in Zeiten steigender Zinsen
  • Nachteil: Hohe Aufschläge (0,01 bis 0,02 Prozent pro Monat) und Kosten bei sinkenden Zinsen
  • Kündigung: 14 Tage Widerrufsfrist, danach wird Vorfälligkeitsentschädigung fällig, Sonderkündigungsrechts nach 10 Jahren gemäß § 489 BGB
  • Grundsatz: Die Anschlussfinanzierung sollte in jedem Fall günstiger als die Erstfinanzierung sein
  • Tipp: Wenn die Zinsen in Zukunft steigen werden, lohnt sich das Forward Darlehen
  • Formel: Aktueller Zinssatz + Vorlaufzeit in Monaten x Zinsaufschlag pro Monat = Zinssatz für das Forward-Darlehen

Tipp! Außerdem häufig gelesen: 15 Anschlussfinanzierungs-Tipps & Anschlussfinanzierungsrechner.

In diesem Beitrag wollen wir das Forward Darlehen genauer betrachten.

Was ist das Forward Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Finanzierungsoption der Anschlussfinanzierung, bei der ein Kreditnehmer ein Darlehen zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft zu einem vereinbarten Zinssatz abschließt.

Das Forward-Darlehen ist im Grunde ein klassisches Annuitätendarlehen, das zur Finanzierung Ihrer Immobilie genutzt wird, wenn Ihre bisherige Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ausläuft. Die besondere Eigenschaft des Forward-Darlehens besteht darin, dass Sie sich die Zinssätze bereits 6 Monate bis zu 5 Jahre im Voraus sichern können.

Forward Darlehen erklärt:

  • Finanzierungsoption der Anschlussfinanzierung
  • Klassisches Annuitätendarlehen
  • Zinssätze können bereits 6 Monate bis zu 5 Jahre im Voraus gesichert werden

Forward Darlehen: Vor- & Nachteile

Die vorzeitige Zinssicherung bietet dem Kreditnehmer eine gewisse Planungssicherheit und Schutz vor steigenden Zinsen, da der Zinssatz bereits bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Im Gegenzug kann ein Forward-Darlehen im Vergleich zu einem herkömmlichen Darlehen jedoch höhere Gebühren aufweisen. Jetzt mehr zu den Vor- und Nachteilen des Forward Darlehen.

Vorteile des Forward Darlehens

Das Ziel der Anschlussfinanzierung ist es, eine günstigere Finanzierungslösung als Ihre Erstfinanzierung zu finden. Eine besondere Eigenschaft des Forward-Darlehens ist, dass es vor Ablauf der alten Zinsbindung abgeschlossen werden kann, um sich in Zeiten steigender Zinsen den aktuellen Zinssatz für die Zukunft zu sichern. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die Bedingungen für ein Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt bereits im Voraus, wobei die Vorlaufzeit zwischen 6 Monaten und 5 Jahren liegt. Im Gegensatz dazu kann eine herkömmliche Anschlussfinanzierung erst frühestens 12 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung oder des Darlehens abgeschlossen werden.

Vorteile im Blick:

  • Zinsen sparen in Zeiten steigender Zinsen
  • Zinssicherung bis zu 5 Jahre vor Zinsablauf
  • Planungssicherheit für die Begleichung der Restschuld

Nachteile des Forward Darlehens

Trotz seiner Vorteile ist ein Forward-Darlehen aufgrund eines Zinsaufschlags etwas teurer als ein herkömmlicher Baukredit. Ob es sich für Sie lohnt, hängt von der tatsächlichen Zinsentwicklung ab. Die Aufschläge für ein Forward Darlehen liegen meist zwischen 0,01 bis 0,02 Prozent pro Monat, je nach Kreditinstitut. Es kommt auch vor, dass Banken häufig eine Zeitspanne von 3 bis 12 Monaten anbieten, in denen sie keine Zinsaufschläge berechnen. Die Zinsen zahlen Sie allerdings erst, wenn auch die Rückzahlung des Immobilienkredits startet.

Nachteile des Darlehens:

  • Zinsaufschlag
  • Höhere Kosten bei sinkenden Zinsen
  • Aufschläge zwischen 0,01 bis 0,02 Prozent pro Monat

Ablauf des Forward Darlehens: Checkliste

Schritt-für-Schritt-Liste für den Ablauf eines Forward-Darlehens:

  1. Planung
  2. Angebot
  3. Abschluss
  4. Vorlaufzeit
  5. Ablösung
  6. Zinsentwicklung

Planung: Schritt 1

Schätzen Sie ab, wann Ihre aktuelle Finanzierung endet und wann Sie das Forward-Darlehen benötigen werden. Bedenken Sie dabei, dass Sie zwischen 6 Monaten und 5 Jahren im Voraus die Zinsen für das Darlehen sichern können.

Angebot: Schritt 2

Suchen Sie sich ein passendes Angebot für ein Forward-Darlehen. Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Anbieter, um die besten Konditionen für Ihre Bedürfnisse zu finden.

Abschluss: Schritt 3

Schließen Sie das Forward-Darlehen ab und zahlen Sie in der Zwischenzeit keine Raten. Sie vereinbaren einen Zinssatz, der für die Zukunft gesichert ist.

Vorlaufzeit: Schritt 4

Während der Vorlaufzeit zahlen Sie keine Raten. Beachten Sie jedoch, dass der Zinssatz während dieser Zeit bereits festgelegt wurde und sich nicht ändert.

Ablösung: Schritt 5

Nach Ablauf der Vorlaufzeit beginnt die eigentliche Finanzierung, in der Sie Ratenzahlungen leisten. Beachten Sie hierbei, dass Sie das Forward-Darlehen nicht ohne Weiteres kündigen können. Dazu später mehr.

Zinsentwicklung: Schritt 6

Die Zinsentwicklung in der Zwischenzeit beeinflusst, ob Sie von dem Forward-Darlehen profitieren oder nicht. Wenn die Zinsen gestiegen sind, sparen Sie Geld. Wenn die Zinsen gesunken sind, ist das Darlehen mit hoher Wahrscheinlichkeit teurer als andere Finanzierungsoptionen.

Forward Darlehen kündigen

Falls Sie Ihre Meinung innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss ändern, haben Sie das Recht, das Forward Darlehen ohne zusätzliche Kosten zu kündigen, unabhängig davon, ob Sie es bereits akzeptiert haben oder nicht. Das Datum Ihrer Unterschrift ist entscheidend. Nach Ablauf dieser Widerrufsfrist ist die Kündigung des Forward Darlehens nur in bestimmten Fällen möglich und in der Regel mit einer Nichtabnahme- oder Vorfälligkeitsentschädigung verbunden, die an die Bank gezahlt werden muss.

Nach 10 Jahren haben Sie gemäß § 489 BGB das Sonderkündigungsrecht, was bedeutet, dass Sie ein Darlehen mit einer Zinsbindung 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung ohne zusätzliche Kosten kündigen können. Für die Kündigung des Forward Darlehens gilt eine Frist von sechs Monaten. Eine Umschuldung ist ratsam, wenn der neue Zinssatz mindestens 0,2 % niedriger ist als Ihr bisheriger Zinssatz.

So geht’s:

  • Innerhalb von 14 Tage nach Vertragsschluss kostenlos kündbar
  • Sonst Nichtabnahmeentschädigung bzw. Vorfälligkeitsentschädigung
  • Kündigungsfrist von sechs Monaten
  • Darlehen mit Sollzinsbindung 10 Jahre nach seiner vollständigen Auszahlung kostenlos kündbar

Fazit: Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?

Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden, bietet ein Forward-Darlehen eine attraktive Option für die Anschlussfinanzierung. Diese Art der Finanzierung bietet Ihnen Planungssicherheit, da Sie durch eine feste Zinsbindung und gleichbleibende Zahlungen die Restschuld des Kredits kalkulieren können. Indem Sie sich bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den aktuellen Zinssatz sichern, können Sie bei der Anschlussfinanzierung erheblich sparen, sofern die Zinsen tatsächlich gestiegen sind.

Allerdings ist zu beachten, dass aufgrund von Zinsaufschlägen zwischen 0,01 und 0,02 Prozent pro Monat das Forward-Darlehen etwas teurer als herkömmliche Finanzierungslösungen sein kann. Falls die Zinsen sinken, könnte sich das Darlehen nicht lohnen. Es besteht jedoch ein Sonderkündigungsrecht, das es Ihnen nach 10 Jahren ermöglicht, den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Merken Sie sich den Tipp:

Wenn die Zinsen in Zukunft steigen werden, lohnt sich das Forward Darlehen.

Beispiel: Forward Darlehen berechnen

Wie Sie nun bereits wissen, ist der Zinssatz entscheidend, um zu entscheiden, ob sich ein Forward Darlehen für Sie lohnt. Daher kommt hier ein Beispiel zur Berechnung des Zinssatz für das Forward Darlehen.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Aktueller Zinssatz + Vorlaufzeit in Monaten x Zinsaufschlag pro Monat = Zinssatz für das Forward-Darlehen

Stellen Sie sich vor, der aktuelle Zins liegt für Immobilienfinanzierungen bei 2 Prozent. Sie gehen davon aus, dass das Zinsniveau in Zukunft steigt. Daher möchten Sie 3 Jahre bevor Ihr Erstkredit ausläuft, ein Forward Darlehen abschließen. Sie machen einen Termin und erhalten von dem Kreditinstitut einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten pro Monat.

Die Berechnung lautet: 2 % + 36 × 0,03 %-Punkte = 3,08 %. Bei 36 Monaten (=3 Jahre) ergeben sich also Zusatzzinsen von 1,08 Prozent. Das Forward-Darlehen hat damit einen Zinssatz von 3,08 Prozent.

Fürs bessere Verständnis:

Aktueller Zinssatz (in %) Zinsaufschlag/ Monat der Vorlaufzeit (in %) Vorlaufzeit (in Monaten) Gesamter Zinsaufschlag (in%) Zinssatz Forward Darlehen (in%)
2,0 % 0,01 % 24 Monate 0,24 % 2,24 %
2,0 % 0,02 % 30 Monate 0,60 % 2,60 %
2,0 % 0,03 % 36 Monate 1,08 % 3,08 %

Vergleichen Sie doch gerne verschiedene Anbieter des Forward Darlehens mithilfe unseres Anschlussfinanzierungsrechners.

Lesetipp: Was ist der Unterschied zwischen der Anschlussfinanzierung und dem Forward-Darlehen?

Anschlussfinanzierungsrechner

Ein nützliches Tool für Finanzentscheidungen, die die Immobilie betreffen. Anschlussfinanzierungsrechner sind eine großartige Möglichkeit, den finanziellen Spielraum zu erhöhen und bessere Kreditentscheidungen zu treffen. Sie können Ihnen helfen, die beste Option für Ihre Restschuldbegleichung zu finden, indem sie Ihnen mehrere Angebote anzeigen. Ein Anschlussfinanzierungsrechner ist auch eine vielversprechende Möglichkeit, das Ergebnis der Finanzierungsanfrage vorherzusagen, bevor man sich an einen Kreditgeber wendet. Dies ermöglicht es Ihnen, schon im Vorfeld ein besseres Verständnis dafür zu entwickeln, was Sie benötigen und welche Konditionen Sie unter Umständen erhalten könnten. Hier geht’s zum Vergleich: