Prolongation erklärt: Vor-& Nachteile, Ablauf, Beispiel & Tipps – Anschlussfinanzierung

Prolongation - Neben der Umschuldung, dem Forward-Darlehen und der Darlehnskonsolidierung gibt es auch die Möglichkeit der Prolongation als Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie. Was genau die Zinsprolongation bedeutet, wie sie abläuft, welche Vor- & Nachteile sie hat und wann sie eine sinnvolle Finanzierungsvariante ist, wird Ihnen im Folgenden erläutert. Auch zeigt Ihnen dieser Beitrag, wie ein Prolongationsangebot beispielsweise aussehen kann. Außerdem: Worin die Risiken und Chancen der Prolongation liegen. Hier gelangen Sie zurück zur Übersicht: Anschlussfinanzierung.

Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung

Als Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung stehen Ihnen die Zinsprolongation, die Umschuldung, das Forward-Darlehens oder bei mehreren Krediten auch die Darlehnskonsolidierung zur Verfügung.

• Zinsprolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen
• Darlehnskonsolidierung

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In diesem Beitrag wollen wir die Prolongation genauer betrachten.

Prolongation: Anschlussfinanzierung bei gleicher Bank

Was ist die Prolongation? Prolongation meint in der Regel die Verlängerung einer bereits bestehenden Immobilienfinanzierung. Sie ist also eine Art der Anschlussfinanzierung. Wenn sich Ihre erste Sollzinsbindung dem Ende zuneigt, läuft gleichzeitig auch Ihre Finanzierung aus, und die übrig bleibende Restschuld muss weiter finanziert werden. Bei einer Prolongation wird dann Ihre aktuelle Finanzierung bei der gleichen Bank um weitere Jahre verlängert.

Der alte Kreditvertrag bleibt mit allen Konditionen bestehen. Allerdings legt die Bank die Höhe des Sollzinses neu fest, und Sie können sich für eine neue Zinsbindung entscheiden. Diese entspricht meist einer Zeitspanne von 5 bis 20 Jahren. Wenn die Zinsbindung Ihrer aktuellen Finanzierung dann abgelaufen ist, wird die Restschuld einfach zu diesen neuen Konditionen weiter finanziert.

Prolongation kurz erklärt:

• Verlängerung einer bereits bestehenden Immobilienfinanzierung
• Art der Anschlussfinanzierung
• aktuelle Finanzierung bei der gleichen Bank um weitere Jahre verlängert
• Konditionen bleiben bestehen
• Ausnahmen: neue Sollzinsfestlegung & neue Zinsbindung

Betrachten wir doch die Vor- und Nachteile dieser Anschlussfinanzierung.

Zinsprolongation: Vor- & Nachteile

Eine Form der Anschlussfinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist die Prolongation.  Wie bereits erklärt bleiben Sie bei dieser Finanzierungsmethode als Kunde bei derselben Bank, verhandeln jedoch den Zinssatz und die Festschreibung neu. Zum einen besteht hier der Vorteil, dass in der Regel nicht alle Unterlagen neu eingereicht werden müssen, da sie der Bank bereits vorliegen. Zum anderen ist der Wert des Objektes in der Zwischenzeit mehrheitlich gestiegen und die Darlehenssumme hat gleichzeitig abgenommen.

Vorteile der Zinsprolongation

Der größte Vorteil der Prolongation ist vermutlich, dass diese Vorgehensweise sehr bequem für Kreditnehmer ist. Da die Bank gemäß § 493 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet ist, Ihnen drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitzuteilen, dass Ihre Finanzierung ausläuft und ob sie zu einer Verlängerung der Finanzierung mit Ihnen bereit ist oder nicht, erhalten Sie rechtzeitig einen Brief mit einem neuen Angebot, den Sie dann unterzeichnet zurückschicken können. Neue Unterlagen müssen nicht eingereicht werden. So schnell und einfach kann eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

Häufig ist eine Anschlussfinanzierung günstiger als die vorangegangene Finanzierung, da der Immobilienwert mit der Zeit steigt und die Darlehenssumme abgenommen hat, das führt oft zu besseren Kreditkonditionen.

Die Vorteile der Zinsprolongation im Überblick:

• Bequemlichkeit: Keine neue Bank suchen
• Keine neues Einreichen von Unterlagen nötig (keine neue Kreditwürdigkeitsprüfung)
• Anschlussfinanzierung i.d.R. günstiger als Erstkredit
• keine Kosten für die Übertragung der Sicherheiten auf den neuen Finanzierer
• keine Grundbucheintragung nötig

Warum entscheiden sich viele Kreditnehmer trotzdem gegen die Prolongation? Schauen wir uns nun auch mal die Nachteile der Zinsprolongation an.

Nachteile der Prolongation

Jedoch hat die Prolongation auch eine Schattenseite: Meistens bietet Ihnen die Hausbank bei der Prolongation nur mittelmäßige Zinsen an. Durch den Wechsel zu einer neuen Bank, einer Umschuldung, können Sie oft bessere Konditionen erhalten und dadurch eine Menge Kosten einsparen. Neukunden werden gerne mit besonders günstigen Angeboten akquiriert. Bei Bestandskunden setzen viele Banken allerdings auf deren Bequemlichkeit, weshalb die angebotenen Zinsen nicht besonders attraktiv sind. Der große Nachteil ist also: Prolongationen sind meist teuer.

Daher ist es sinnvoll, sich die Arbeit zu machen und Angebote genau zu vergleichen. Durch das Einholen verschiedener Angebote kann man in den Genuss von günstigen Lockangeboten als Neukunde kommen. Hier geht’s zum Vergleich:

• Anschlussfinanzierungsrechner

Zudem können die Angebote anderer Banken auch als Verhandlungsgrundlage bei der bisherigen Bank genutzt werden. Denn vorwiegend ist noch Spielraum in den angebotenen Konditionen vorhanden. Mit der Vorlage eines konkreten Gegenangebots sind oftmals Banken zu Zugeständnissen bereit, um den Kunden zu halten.

Die Nachteile der Prolongation auf einen Blick:

• Zinsen häufig schlechter als bei einer Umschuldung
• Alte Vertragsbedingungen müssen übernommen werden
• Weniger Verhandlungsspielraum mit alter wie mit neuer Bank

Wie genau läuft aber eigentlich die Prolongation ab? Die drei Schritte der Zinsprolongation werden Ihnen im Folgenden erklärt.

Ablauf der Prolongation

Wie läuft eine Zinsprolongation üblicherweise Schritt für Schritt ab? Und was muss man als Kreditnehmer bei den einzelnen Schritten wissen? Wir haben das Wichtigste im Blick.

Die 3 Schritte der Prolongation:

1. Erhalt der Absichtserklärung & Angebot der Bank per Post drei Monate vor Ende der Zinsbindung
2. Angebot innerhalb von 14 Tagen unterschrieben an Bank zurückschicken
3. Erhalt einer schriftliche Bestätigung über die Darlehensfortführung

Im Folgenden gibt es mehr Infos zu den einzelnen Schritten.

Schritt 1: Bank gibt eine Absichtserklärung ab

Wie zuvor bereits vorweggenommen ist die Bank gemäß § 493 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet ist, Ihnen drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitzuteilen, dass Ihre Finanzierung ausläuft und ob die Bank auch zu einer Verlängerung der Finanzierung mit Ihnen bereit ist oder nicht. In der Praxis wird meist ein Anschlussfinanzierungsangebot mit der Absichtserklärung zusammen unterbreitet. Spätestens drei Monate vor Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung erhalten Sie also Post von Ihrer Bank.

Wann ist die Bank zu einer Prolongation bereit?

Meist ist die Bank zur Prolongation bereit, wenn das Vertragsverhältnis zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber in den vergangenen Jahren unbelastet war. Meint, Sie haben Ihre Monatsraten pünktlich beglichen. Ist das der Fall, erhalten Sie in dem Brief von Ihrer Bank eine Absichtserklärung sowie ein neues Angebot.

Es gibt allerdings auch den Negativfall: Die Bank möchte die Finanzierung nicht verlängern. Das kann verschiedene Gründe haben. Kurz gesagt, reicht wohl Ihre Bonität nicht aus. In dieser Situation muss die Bank Ihnen aber ebenfalls rechtzeitig Bescheid geben, damit Sie noch ausreichend Gelegenheit haben, sich ein neues Kreditinstitut zu suchen.

Wie sieht ein Polongationsangebot aus?: Beispiel

Rein rechtlich wird bei einer Prolongation kein neuer Vertrag abgeschlossen. Es wird nur der bestehende Vertrag fortgeführt. Wie bereits erwähnt, werden die bisherigen Bedingungen übernommen. Die Ausnahme bilden die Zinsbedingungen, welche neu festgelegt werden.

Normalerweise stellt die Bank Ihnen mit dem Prolongationsangebot drei oder vier gängige Zinsbindungen zur Auswahl. Zum Beispiel über 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Damit sind dann unterschiedlich hohe Sollzinsen verbunden. Je länger Sie sich festlegen wollen, desto höher steigt der angebotene Zins. Durch die neuen Zinsbedingungen verändert sich dann die Monatsrate, welche ebenfalls mit der Länge der Zinsbindung steigt. Die Bank zeigt Ihnen die verschiedenen Varianten im Normalfall detailliert im Brief anhand einer Tabelle auf. So könnte beispielsweise ein Polongationsangebot aussehen.

In tabellarischer Form:

Bitte Auswahl ankreuzen	( )	( )	( )
Zinsbindung	5 Jahre	10 Jahre	15 Jahre
Sollzins in % p.a.	2,01	2,38	2,57
Effektivzins in % p.a.	2,03	2,41	2,60
Tilgung in % p.a.	1,0	1,0	1,0
Neue Monatsrate in €	616,58	692,37	731,30
Restkapital nach Zinsbindung in €	57.787,65	53.018,71	49.408,12

Wenn Banken Ihren Kunden die Gelegenheit bieten, eine einmalige Sondertilgung zu leisten, bevor die nächste Finanzierung startet, werden solche Extras auch in dem schriftlichen Angebot festgehalten. Warum Sie darauf achten sollten, wird Ihnen in unserem Artikel zu Tilgungsarten der Anschlussfinanzierung erklärt:

• Anschlussfinanzierung Tilgung

Über das Anschlussfinanzierungsangebot verhandeln

Die Zinsbedingungen sind der einzige Bestandteil im Vertrag bei der Prolongation, der flexibel neu gestaltet werden kann. Wenn in Ihrem Bankangebot, wie in dem oberen Beispiel nur drei Varianten der verschiedene Sollzinsbindungen aufgezeigt werden, die Ihnen aber nicht zusagen, haben Sie die Möglichkeit sich bei der Bank zu erkundigen, ob die von Ihnen bevorzugte Zinsbindung auch im Angebot enthalten ist. Hier zeigen Banken sich meist kooperativ.

Um sich für eine Zinsbindungsvariante zu entscheiden, ist es hier natürlich wichtig, die aktuellen Zinsen zu kennen. Mehr dazu im folgenden Beitrag:

• Anschlussfinanzierung Zinsen

Schritt 2: Rückmeldefrist beim Prolongieren

Wichtig zu beachten sind bei jedem Vertrag immer die Fristen. Was Sie hier bedenken sollten:

Üblich ist, dass die Bank ein Datum für das Prolongationsangebot festsetzt, bis zu welchem das Angebot steht. Meist beträgt diese Frist 14 Tage. Als Kreditnehmer haben Sie also etwa zwei Wochen Zeit, sich für eine neue Zinsbindung zu entscheiden und das Angebot anzunehmen.

Wenn Sie sich für ein Prolongationsangebote entschieden haben, ist alles Weitere schnell erledigt. Sie kreuzen die entsprechende Variante an und schicken das Angebot unterschrieben an Ihre Bank zurück. Eine Prolongation erfolgt auf schriftlichem Wege, da für Vertragsverlängerungen Ihre Unterschrift unabdingbar ist.

Schritt 3: Prolongation ohne Notar & Grundbuchänderung abschließen

Der weitere Verlauf ist Routinearbeit: Die Bank veranlasst alles Wichtige, und Sie müssen nichts mehr tun. Eine gewisse Zeit später erhalten Sie dann eine schriftliche Bestätigung über die Darlehensfortführung. Diese sollten Sie gut aufbewahren.

Nachdem Sie das Prolongationsangebot angenommen haben, läuft alles wie üblich weiter: Die Restschuld bleibt einfach bestehen (keine Umschuldung), das Darlehen muss nicht neu ins Grundbuch eingetragen werden (bei Vertragsverlängerung nicht nötig) und die Bank bucht fortan die neue Monatsrate von Ihrem Konto ab.

Der Weg zum Notar sowie Folgekosten (Notar- und Grundbuchgebühren) bleiben Ihnen somit erspart. Normalerweise müssen auch keine weiteren Unterlagen mehr eingereicht werden, da eine erneute Bonitätsprüfung ebenfalls nicht notwendig ist. Die Bank benötigt keine zusätzliche Kenntnis über Ihre Zahlungsfähigkeit und ist bereits über Ihre finanzielle Situation informiert.

Außerdem bleibt der Ansprechpartner auch für die kommenden Jahre derselbe. All diese Punkte machen die Prolongation zu einer sehr zügig umsetzbaren Anschlussfinanzierung. Allerdings hat auch diese Variante der Anschlussfinanzierung ihre Haken.

Risiken der Zinsprolongation

So bequem eine Prolongation auch ist, gehen mit Ihr doch auch die ein oder anderen Risiken einher: Die Zinsen sind bei Prolongationsangeboten oft vergleichsweise hoch und die Rahmenbedingungen unflexibel. Diese Risiken sollten Sie sich kennen, bevor Sie die Anschlussfinanzierung abschließen.

1. Bequemlichkeit zum Preis hoher Zinsen
2. Fehlentscheidungen aufgrund von Zeitmangel
3. Unflexible Vertragsgestaltung bedeutet unflexible Finanzierung
4. Vertragsanpassungen an neue Marktlage nicht möglich

Betrachten wir die einzelnen Risiken genauer.

Bequemlichkeit zum Preis hoher Zinsen

Wie wir bereits wissen ist in den meisten Fällen das Prolongationsangebot der bisherigen Bank im Hinblick auf den Zinssatz schlechter als vergleichbare Angebote anderer Banken. Warum ist das so? Kurz gesagt: Weil die Bank auf Ihre Bequemlichkeit setzt.

Mit einem Wechsel zu einem anderen Finanzierungsanbieter (Umschuldung) ist bürokratischer Aufwand verbunden. Zum Beispiel muss ein neues Darlehen neu im Grundbuch eingetragen werden, es entstehen Notarkosten und Grundbuchgebühren. Der bessere Zins macht diese geringen Kosten zwar allgemein wieder wett, aber der Aufwand bleibt.

Dessen ist sich Ihre Bank bewusst und hofft darauf, dass Sie diesen Aufwand scheuen. Der Bequemlichkeitsfaktor bei der Prolongation fällt so stark ins Gewicht, dass eine Bank es aktuell nicht nötig hat, den Zins attraktiver für Bestandskunden zu gestalten.

Gleichzeitig rennt Ihnen aufgrund der Frist die Zeit davon: Je länger Sie sich also zurückhalten, desto mehr spielen Sie der Bank in die Karten. Denn je mehr Zeit vergeht, desto schneller müssen Sie sein, um andere Angebote für eine Anschlussfinanzierung einzuholen und zu vergleichen. Viele Kreditnehmer schrecken davor zurück, bleiben dann beim gewohnten Darlehen und verschenken somit das ein oder andere Sparpotenzial.

Fehlentscheidungen aufgrund von Zeitmangel

Zeitdruck führt oft zu Fehlentscheidungen, was negative Effekte nach sich ziehen kann: Wenn Sie sich lange passiv verhalten haben, geraten Sie am Ende in Stress. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung verschickt die Bank erst ihr Angebot, keine sonderlich lange Zeitspanne für eine Deadline. Falls Ihnen das Angebot dann nicht zusagt, müssen Sie in schnell sein, um noch eine Alternative für Ihre Anschlussfinanzierung zu finden. Dieser Druck kann zu übereilten Fehlentscheidungen führen, deren Konsequenzen Sie dann jahrelang (5 - 30 Jahre, gesamte Zeitraum der gewählten Zinsbindung) spüren werden.

Unflexible Vertragsgestaltung bedeutet unflexible Finanzierung

Ein weiteres Risiko kann eine einengende Vertragsgestaltung sein, die zu einer unflexiblen Finanzierung führt. Wie Sie bereits gelernt haben, bleiben bei der Prolongation alle Vertragsbedingungen, die schon vorher galten, dieselben, bis auf die neu gewählte Zinsbedingung. Die Anpassung weiterer Bedingungen, die die Tilgung der Restschuld beeinflussen, ist somit bei einer Prolongation nicht vorgesehen. Es ist also zu empfehlen, einen Blick in die AGB des ersten Vertrages zu werfen.

Wenn die Tilgung beim vorherigen Vertrag bei beispielsweise 1 Prozent lag, wird sie auch in Zukunft dort liegen. Haben Sie vorher vierteljährlich getilgt, wird die Bank Ihnen beim neuen Angebot denselben Zahlungsturnus voraussetzen. Bestanden vorher bestimmte Optionen im Hinblick auf die Sondertilgung, so bleiben diese ebenfalls bestehen. Gab es keine, wird es auch in Zukunft keine geben.

Einfach gesagt bedeutet das:

Jede vertragliche Abweichung – abgesehen von den Zinsbedingungen – wäre keine Prolongation mehr, sondern ein neuer Vertrag.

Tipp: Einen neuen Vertrag wird Ihnen Ihre alte Bank gar nicht erst anbieten, denn dann würde sie sich ja selbst Konkurrenz machen. Indem Sie ankündigen, sich nach einem neuen Anbieter umzusehen, erhalten Sie eventuell einen Verhandlungsspielraum mit der Bank. Bedenken Sie: Es ist durchaus Verhandlungssache, ob und wie weit die Bank Ihnen bei der Anschlussfinanzierung zu den von Ihnen gewünschten Bedingungen entgegenkommt.

Vertragsanpassungen an neue Marktlage nicht möglich

Ein letzter wichtiger Punkt: Vertrag kann nicht an neue Marktlage angepasst werden. Bedenken Sie, dass bei einer Prolongation nur die Zinsbedingungen neu ausgehandelt werden. Das bedeutet, die Bedingungen, zu denen Sie vor Jahren Ihren ersten Kredit abgeschlossen haben, wirken sich später unter Umständen noch nachteilig auf Ihre Anschlussfinanzierung aus.

Bei einer Prolongation ist das Anpassen des Tilgungssatzes keine Möglichkeit, Sie müssen den ursprünglichen beibehalten. Weshalb Sie immer die Tilgungsbedingungen bei Prolongation überprüfen sollten.

Die Prolongation birgt also genauso Chancen wie Risiken, wann genau ist es also sinnvoll eine Prolongation einzugehen und wann sollte man sich vielleicht doch für eine Umschuldung entscheiden?

Wann lohnt sich die Prolongation?

Zusammenfassend ist die Prolongation eine Chance für Kreditnehmer, die Anschlussfinanzierung ohne Aufwandskosten, schnell und einfach zu regeln. Allerdings könnte insgesamt die Anschlussfinanzierung bei einer Umschuldung günstiger sein, wenn andere Kreditinstitute günstigere Kreditkonditionen anbieten, um Sie als Kunde zu gewinnen.

Sie können sich hier an den Grundsatz halten:

Sind die Kosten für die Darlehens- und Sicherheitenübertragung an ein anderes Kreditinstitut oder Bank höher als die Zinsersparnis, lohnt sich die Prolongation.

Alternativ können Sie auch die Umschuldung als Anschlussfinanzierung wählen.

Prolongation oder Umschuldung?

Bei einer Prolongation bleibt das bestehende Darlehen bei der gleichen Bank bestehen, während bei einer Umschuldung das Darlehen an eine andere Bank transferiert wird. Die Prolongation ist einfacher und kosteneffizienter, aber die Umschuldung bietet manchmal bessere Kreditbedingungen und dadurch eine größere Kostenersparnis. Welche der Varianten profitabler ist, erörtern wir in diesem Artikel.

• Prolongation oder Umschuldung?

Außerdem: Darauf müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung achten. Wie man durch schlaue Methoden die passende Finanzierungsart findet und Kosten spart. In diesem Beitrag gibt es für Sie 15 Must-Know Tipps für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie.

• 15 Anschlussfinanzierungs-Tipps

Anschlussfinanzierungsrechner

Ein nützliches Tool für Finanzentscheidungen, die die Immobilie betreffen. Anschlussfinanzierungsrechner sind eine großartige Möglichkeit, den finanziellen Spielraum zu erhöhen und bessere Kreditentscheidungen zu treffen. Sie können Ihnen helfen, die beste Option für Ihre Restschuldbegleichung zu finden, indem sie Ihnen mehrere Angebote anzeigen. Ein Anschlussfinanzierungsrechner ist auch eine vielversprechende Möglichkeit, das Ergebnis der Finanzierungsanfrage vorherzusagen, bevor man sich an einen Kreditgeber wendet. Dies ermöglicht es Ihnen, schon im Vorfeld ein besseres Verständnis dafür zu entwickeln, was Sie benötigen und welche Konditionen Sie unter Umständen erhalten könnten. Hier geht’s zum Vergleich:

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