Möbliert vermieten – was bedeutet das konkret?

Schon an eine Einbauküche gedacht?

Bei der möblierten Vermietung stellen Sie den Mietenden eine komplett eingerichtete Wohnung zur Verfügung – inklusive Mobiliar, Küche, Bett, Licht, WLAN und mehr. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die Wohnung ist sofort bezugsfertig und spricht Zielgruppen an, die schnell und unkompliziert Wohnraum suchen. Im Gegenzug können Sie als Eigentümer:in eine deutlich höhere Monatsmiete verlangen als bei unmöblierten Objekten.

Warum lohnt sich möbliertes Vermieten?

Die Miete bei möblierten Objekten liegt oft 20 bis 50 % über dem Niveau vergleichbarer unmöblierter Wohnungen. In Toplagen, bei Kurzzeitvermietung oder Business-Apartments sind sogar noch höhere Renditen möglich. Das bedeutet für Sie: mehr Einnahmen pro Quadratmeter, schnellere Vermietung und bessere Auslastung.

Vorteile für Kapitalanleger:innen

Möbliertes Vermieten bietet Ihnen handfeste Vorteile:

• Höhere Mieteinnahmen (teilweise +30 % bis +60 %)
• Kürzere Leerstandszeiten durch höhere Nachfrage
• Zielgruppen mit sicherer Zahlungsfähigkeit (Expats, Firmenkunden, Projektmitarbeiter:innen)
• Geringere Fluktuationsrisiken durch klare Zielgruppen

Welche Zielgruppen Sie ansprechen

Die größte Nachfrage besteht bei mobilen Menschen – also solchen, die in einer Stadt leben und arbeiten, aber (noch) keinen dauerhaften Wohnsitz gründen wollen, hier sind wir wieder bei Studentenwohnung, Monteurwohnung und Ferienwohnung. Dazu zählen:

• Berufseinsteiger:innen in Probezeit
• Projektmitarbeitende auf Zeit
• Studierende im Master oder Auslandssemester
• Berufspendler:innen mit Zweitwohnsitz
• Expats und internationale Fachkräfte

In Großstädten wie Frankfurt, Berlin oder München sind diese Gruppen überdurchschnittlich aktiv auf Wohnungssuche – und bereit, für möblierte Wohnungen einen Aufpreis zu zahlen.

Wie Sie die richtige Ausstattung wählen

Eine gute Ausstattung muss nicht teuer sein – aber sie sollte funktional, robust und ansprechend sein. Besonders gefragt sind „All-in-One“-Lösungen, wie ausklappbare Betten, Tische mit Doppelfunktion oder Möbel mit integriertem Stauraum.

Checkliste: Grundausstattung für möbliertes Vermieten

Diese Einrichtung sollte in keiner möblierten Wohnung fehlen:

• Bett (mind. 140 cm), Nachttisch, Kleiderschrank
• Schreibtisch oder Esstisch mit 2 Stühlen
• Küchenzeile mit Herd, Kühlschrank, Mikrowelle
• Besteck, Geschirr, Töpfe, Pfannen
• TV, Internetanschluss, WLAN-Router
• Grundbeleuchtung, Vorhänge oder Rollos

Zusatzpunkt: Ein professioneller Gesamteindruck zahlt sich aus. Denken Sie an Details wie Bilder an den Wänden, Pflanzen, saubere Übergabeordner mit WLAN-Passwort und Bedienungsanleitungen.

Rechenbeispiel: So steigt Ihre Rendite

Nehmen wir eine klassische 25 m²-Wohnung in Köln. Unmöbliert vermietet, erzielen Sie etwa 16 €/m² – also rund 400 € monatlich kalt. Möbliert (inkl. WLAN, TV, Inventar) können Sie 25 €/m² ansetzen, also 625 €. Das sind 225 € mehr – bei einmaliger Investition in Möbel von rund 3.000 bis 4.000 €. Nach 14 bis 18 Monaten hat sich die Möblierung amortisiert, danach bleibt der Gewinn dauerhaft bei Ihnen.

1. Günstig kaufen, 2. minimal aufwerten, 3. möblieren.

Checkliste erstellen: Schnell aufwerten

Vertraglich sauber arbeiten: Das müssen Sie wissen

Wichtig: Der Mietvertrag muss die Möblierung und alle Zusatzleistungen separat ausweisen. Empfehlenswert ist ein Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag, um inflationsbedingte Preissteigerungen automatisch zu berücksichtigen. Achten Sie darauf, eine klare Inventarliste anzuhängen – mit Zustand und Übergabedatum.

Zusatzverdienste clever nutzen

Über die Kaltmiete hinaus gibt es weitere Möglichkeiten, Ihre Einnahmen zu steigern. Viele Mietende sind bereit, für zusätzliche Services extra zu zahlen – vor allem, wenn sie Zeit sparen oder Komfort gewinnen.

Zusätzliche Einnahmequellen für Vermieter:innen

• Wöchentlicher Reinigungsservice (z. B. +80 € / Monat)
• Wäschewechsel & Bettwäschepakete (z. B. 20 € pro Wechsel)
• Parkplatz oder Carsharing-Stellplatz
• Netflix, Disney+, Prime als inklusive Streaming-Option

Gerade bei Monteurwohnungen oder Kurzzeitvermietung lässt sich damit ein monatlicher Zusatzverdienst von 150 bis 250 € realisieren – bei minimalem Verwaltungsaufwand.

Welche Lagen sich besonders lohnen

Die möblierte Vermietung funktioniert nicht überall gleich gut. Ideale Standorte kombinieren urbane Nachfrage mit Mobilität:

• Innenstädte mit Uni, Bahnhof und Arbeitgebern
• Business-Districts mit hoher Fluktuation (z. B. Frankfurt, Stuttgart, München)
• Uninähe (z. B. Münster, Leipzig, Jena)
• Regionen mit hohem Zuzug und Pendlerverkehr

Ein Pluspunkt: Auch kleinere Städte profitieren zunehmend von remote arbeitenden Mietenden, die nur für ein Projekt vor Ort wohnen – und bewusst möbliert suchen.

Ihr Einstieg: Schritt für Schritt

Sie überlegen, möbliert zu vermieten? Dann gehen Sie strukturiert vor:

• 1. Standort prüfen: Gibt es relevante Zielgruppen?
• 2. Mietspiegel analysieren: Was ist möbliert möglich?
• 3. Möblierung standardisieren: Günstig, langlebig, effizient
• 4. Mietvertrag korrekt aufsetzen: Separater Möblierungszuschlag
• 5. Zusatzservices prüfen: Reinigung, Wäsche, Streaming

Möbliert vermieten lohnt sich – besonders strategisch

Für Kapitalanleger:innen mit Weitblick ist die möblierte Vermietung ein effektiver Weg, mehr Rendite aus bestehenden Einheiten zu holen. Sie profitieren von höheren Mieteinnahmen, stabiler Nachfrage und flexibler Nutzung. Besonders attraktiv wird das Modell bei kleinen Wohnungen, zentraler Lage und gezieltem Serviceangebot. Nutzen Sie diese Chance, um Ihr Portfolio klug zu skalieren – Quadratmeter für Quadratmeter profitabler.

Mehr zum Thema:

• Mikroapartment
• Studentenwohnung
• Monteurwohnung
• Ferienwohnung

Immobilienkauf: Vorbereitung & Zielsetzung

Auf Immobilien-Erfahrung.de lernen Sie Antworten auf zentrale Fragen, für den Einstieg in die erste Immobilie kennen. Sie finden wertvolle Tipps, Geheimtipps von Profis, ebenso wie Studien, Statistiken und natürlich Immobilien Nachrichten, rund um Gesetze, Steuern und profitable Regionen (Lagen).

Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Immobilienhandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Strategien erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihr eigenes Handeln! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Immobilienarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Bevor Sie die erste Wohnung oder Ihr erstes Haus kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie. Unser Guide für Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und ganz Deutschland.

Beginnen wir mit den Schritten:

1. Immobilienarten
2. Vermögensaufbau
3. Altersvorsorge
4. Eigennutz vs. Kapitalanlage
5. Rendite

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Fakt & Schritt 1 ist die richtige Immobilienart für Ihr Investment. Entscheiden Sie, welche Art am besten zu Ihren Zielen passt, indem Sie die Unterschiede zwischen Grundstücken, Eigentumswohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien und anderen Anlageoptionen verstehen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen klare Fakten.

Wir empfehlen:

• Eigentumswohnung kaufen (viele Vorteile, da Teileigentümer = laufende Kosten teilen sich)
• Kaufen und vermieten (als Kapitalanlage, Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie)

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Mit dem Verständnis der verschiedenen Immobilienarten können Sie sich direkt auf den Aufbau Ihres Vermögens konzentrieren. Stellen Sie sich vor, dass Ihr Geld in 30 Jahren nur noch halb so viel wert ist. Dies ist kein Science-Fiction-Szenario, sondern Realität. Investieren Sie in Immobilien, um Ihr Kapital zu sichern und zu wachsen, insbesondere im Vergleich zu konventionellen Geldanlagen wie Sparbüchern, Riester-Renten oder anderen finanziellen Produkten.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt werden Sie sich mit den Herausforderungen befassen, denen sich die Altersvorsorge in Zeiten von Inflation gegenübersieht. Verstehen Sie die Auswirkungen der Inflation auf Ihre private und gesetzliche Rentenvorsorge, und lernen Sie, wie Sie das Risiko minimieren können.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier: Sie sind sich bisher nicht sicher, ob kaufen und selbst bewohnen oder vermieten als Kapitalanlage? Wir empfehlen: Kaufen und vermieten (Kapitalanlage), kein Eigennutz! Denn Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investmentimmobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Immobilien finanzieren: Eigenkapital & Co.

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen. Für die Finanzierung ist es wichtig, solide Finanzflüsse nachzuweisen (Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen). Schließlich geht es nicht nur um das Eigenkapital (Sicherheit), sondern auch um die anschließende, monatliche Tilgung. Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen, Fehler, die Sie bares Geld kosten.

Sobald Sie eine rentable Immobilie, nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierung, dafür brauchen Sie das nötige Eigenkapital. Hier werden Sie auch Tipps kennenlernen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Weiter geht es mit:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Schufa-Auskunft

In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, bzw. für die Entscheidung, ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, in welcher Höhe. Dafür ist Bonität, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen so wichtig.

Eigenkapital

Lernen Sie jetzt das Thema „Eigenkapital“ kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Die 8 größten Fehler beim Kauf einer Immobilie!

Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen um die 8 größten Fehler beim Immobilienkauf direkt in Ihre Immobilienakquise ein! Nach dem Video finden Sie auch noch einmal alle 8 Fehler im Detail! Mehr Video? Folgen Sie unseren Immobilien Tipps auf YouTube.

Immobilien Akquise: Suchen & Finden

Wenn Sie alle vorhergegangenen Punkte erledigt haben, Ihre Finanzen geklärt und Ihr maximales Eigenkapital berechnet haben, können Sie mit der Suche nach der richtigen Immobilie beginnen.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien zu finden.

Wer eine Immobilie zum Eigennutz kaufen möchte, kann nach persönlichen und emotionalen Kriterien entscheiden. Wer allerdings eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte sich um einige Kriterien bei der Wahl der Immobilie bewusst sein. Besonders der Standort sowie die Lage der Immobilie spielt hierbei eine wichtige Rolle.

Weiter geht es mit den Schritten:

• 9: Kriterien zur Eigentumswohnung
• 10: Vermietet oder unvermietet kaufen
• 11: Lage Arten (A-, B-, C-Lage)
• 12: Makro- und Mikrolage
• 13: Der richtige Standort

Kriterien zur Immobilie ETW

Im Schritt 9 starten Sie die Festlegung Ihrer Kriterien, für die anschließende Immobilien Recherche. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder doch sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Lernen Sie im Schritt 10 mehr darüber, um Ihre Entscheidung treffen zu können.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 10 kennengelernt haben. Schritt 10 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind. Tipp! Verkäufe unterliegen nach 10 Jahren nicht mehr der Spekulationsfrist (Privatverkauf).

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstiger Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 11 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte statt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen. Tipp! Hier lassen sich auch hervorragend Mikro-Apartments vermarkten.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Immobilien Kriterien: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Immobilie eingeschränkt hat, werden die Immobilien nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis / Investment?

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 14 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazu lernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite / Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamten Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite“, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Was das heißt, erfahren Sie in Schritt 15.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestand oder Neubau?

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe?

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht?

In Schritt 20 lernen Sie ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

Immobilien bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis). Danach kalkulieren Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, exakt mit Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notarkosten und Maklerkosten, wenn involviert.

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zurate ziehen. Genauer Paragraf 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Lernen Sie hier, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Immobilien kaufen: Kaufvertrag & Kosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Makler Kosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanlager*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Eigentumswohnung kaufen: Schritt für Schritt!

Kostenlos von Experten lernen: Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Wohnungshandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Tipps erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihren Wohnungskauf! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Wohnungsarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Eigennutz oder Kapitalanlage? Unsere Empfehlung

Doch zuerst, eine wichtige Sache: Kaufen und selbst einziehen oder kaufen und vermieten – Sollten Sie bis jetzt über Eigennutz Gedanken gemacht haben, sollten Sie unbedingt unseren Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage lesen. Denn:

Wichtig! Eigennutz ist die teuerste Art zu Wohnen

Warum ist Eigennutz die teuerste Form des Wohnens? Eigennutz hat deutliche Auswirkungen auf Ihre Finanzierung, besonders auf Ihre Bonität, schließlich sind Sie als Eigennutzer Kreditnehmer und Tilgender zugleich. Als Vermieter zahlt Ihr Mieter, Sie geben die Sicherheit.

Eigennutzer können aber auch steuerliche Vorteile nicht in Anspruch nehmen, Vermieter schon, sie können zum Beispiel die Zinsen des Immobilienkredits absetzen. Lernen Sie in Schritt 4 mehr über den Unterschied, die Vorteile für Kapitalanleger und die Nachteile für Eigennutzer.

Nachteile von Eigennutz:

• eigene Bonität sinkt
• weniger Steuervorteile
• sie tragen die gesamten Nebenkosten

Wohnung kaufen: Vorbereitung & Grundwissen

Wie Sie bereits gelernt haben, ist Eigennutz das teuerste Wohnen. Wir empfehlen: Eine Eigentumswohnung zum Einstieg in Ihr Immobilieninvestment. Eigentumswohnungen eignen sich perfekt zum Vermieten, besonders wenn die Immobilie in einer guten Lage mit einer lohnenden Rendite liegt.

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie.

Beginnen wir mit den Schritten:

• 1: Immobilienarten
• 2: Vermögensaufbau
• 3: Altersvorsorge
• 4: Eigennutz vs. Kapitalanlage
• 5: Rendite

Starten Sie mit dem Grundwissen und den ersten 5 Schritten für Ihre Kapitalanlage.

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Beginnen Sie mit dem ersten Schritt: Immobilienarten. Welche Arten gibt es und welche Immobilie sollten Sie kaufen? Lernen Sie vor Ihrem Investment, wie sich die Immobilientypen als Anlage unterscheiden: Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Gewerbeimmobilien und mehr im Vergleich.

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Nachdem Sie die verschiedenen Immobilienarten kennengelernt haben, geht es unmittelbar weiter mit Vermögensaufbau. Was wäre, wenn Ihr Geld in 30 Jahren nur noch „die Hälfte“ wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Immobilien sind eine starke Kapitalanlage, auch in Zeiten der Inflation.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt beschäftigen Sie sich mit der Altersvorsorge in Zeiten von Inflation. Lernen Sie den Effekt der Inflation kennen und dessen Risiko für die private und gesetzliche Rentenvorsorge.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier bringt Ihnen den Unterschied zwischen Eigennutz und Immobilien als Kapitalanlage näher. Im Alter mietfrei zu wohnen ist der Traum von vielen, doch dazu brauchen Sie in der Realität eine zweite Immobilie als Kapitalanlage. Als Eigennutzer zahlen Sie Betriebskosten, Zinsen, Tilgung und Reparaturen zu 100%. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt Fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Eigentumswohnung finanzieren: Vorbereitung & Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen.

Sobald Sie eine rentable Immobilie nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital, können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen – Fehler die Sie bares Geld kosten und die Sie vermeiden können.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

Selbstauskunft – In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, für die Entscheidung, 1) ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, 2) in welcher Höhe. Dafür ist Bonität so wichtig, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen, die Sie in Ihrer Selbstauskunft erstmals darlegen.

Eigenkapital: Sicherheit bei der Finanzierung

Lernen Sie jetzt das Thema Eigenkapital kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf vermeiden: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie sind die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Wohnung Suchen und Finden: Lage & Standort

Sobald Sie Schritt 9 erreicht haben, kommen Sie in die große 11-Punkte-Checkliste „Immobilien Kriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihre Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto einfacher wird Ihr Einstieg.

Die ideale Lage eine Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximaler Kaufpreis.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien finden.

Kriterien zur Immobilie ETW: 11-Punkte-Checkliste

Kauf-Kriterien – Im Schritt 9 legen Sie die Ihrer ganz individuellen Kriterien für eine Immobilie fest. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vorteile und Nachteile. Lernen Sie in Schritt 9 mehr darüber, um Ihre Entscheidung zu treffen.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 5 kennengelernt haben. Schritt 11 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind.

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstige Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 12 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte Stadt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinzuziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Kriterien ETW: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Wohnung eingeschränkt hat, werden diese nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital und Finanzierung

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 13 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazulernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite: Höhe und Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamtem Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite„, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Lernen Sie mehr über den Kaufpreisfaktor und erfahren Sie, wie viele Jahresmieten zur Abzahlung des Kaufpreises nötig sind.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestandsimmobilien vs. Neubau

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand der Wohnung & Immobilie

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe beim Kauf einer ETW

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc.). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage

Schritte 20 erklärt Ihnen ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

ETW bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis).

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zu Rate ziehen. Genauer Paragraph 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Danach folgt das Gemeinschaftseigentum, wie die Fassade, Kellerräume, Heizungsanlage bis zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Beschlusssammlung. Lernen Sie hier, worauf sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Kalkulation Eigentumswohnung: Kaufpreis & Nebenkosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Maklerkosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanleger*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Die 8 größten Fehler beim Kauf einer Immobilie!

Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen direkt in Ihre Immobiliensuche ein! Nach dem Video finden Sie auch noch einmal alle 8 Fehler im Detail! Mehr Video? Folgen Sie unseren Immobilien Tipps auf YouTube.

Schlechte Lage der Immobilie – Fehler 1

Fehler 1: Sie kaufen eine Immobilie in schlechter Lage, ohne ausreichend Nachfrage. Eine Immobilie in schlechter Lage sorgt automatisch dafür, dass die Nachfrage gering ist. Die Vermietung der Immobilie wird also schwer und Sie werden mit Leerstand rechnen müssen. Beides kostet Sie viel Geld.

Achten Sie beim Kauf auf eine attraktive Lage, um Leerstand zu vermeiden!

Lage, Lage, Lage, das A&O für Immobilien als Kapitalanlage

Deshalb achten Sie beim Kauf auf eine gute Lage. Was das heißt, haben Sie vielleicht schon in unserem Ratgeber A-, B- und C-Lage gelernt. Hier noch einmal ein kleiner Überblick.

Was ist eine „gute Lage“?

Gute Lagen:

• Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage), Beispiel Bonn oder Leipzig
• Ballungsräumen, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage wie alles um München, Darmstadt bei Frankfurt
• Gefragte Städten mit B-Lage, wie Kassel, Braunschweig oder Heidelberg

Die Lage hat nicht nur Einfluss auf die Vermietung, auch Fehler 6: der „Wiederverkaufswert“, wird maßgeblich durch die Lage der Immobilie beeinflusst.

Ihre Immobilie ist zu speziell – Fehler 2

Fehler 2: Sie kaufen eine zu spezielle Immobilie, die niemand braucht.

Im Artikel Immobilienarten haben wir bereits alle Wohnungstypen und Haustypen durchleuchtet. Stellen Sie sich die Frage: Was wird in Ihrem (Immobilien-)Markt gesucht? Je nach Mikrolage unterscheiden sich die Suchanfragen.

Tipp! Die typische 1-3 Zimmer Wohnung wird immer und überall gesucht.

Spezial Immobilien – Ein schickes Loft-Apartment, eine Designer-Villa, all solche speziellen Objekte, werden Sie nur schwer wieder los, egal ob Vermietung oder Verkauf, wenn Sie nicht in bester top A-Lage sind. Was nur etwa 7 Städte in Deutschland leisten können.

Die kleine 1-2 Zimmer Wohnung!

Ganz anders: Eine 1-2 Zimmer Wohnung geht immer, als Mikroapartment oder auch Studentenwohnung. Bisher haben Kapitalanleger am liebsten 3- bis 4-Zimmer Wohnungen gekauft, mit 80 bis 100 m² Wohnfläche. Hierzulande leben aber immer mehr Menschen alleine. Deshalb lohnt sich ein Blick auf kleinere Wohnungstypen, mit nur 1-2 Zimmern.

Praktisch und gesucht, statt speziell:

• 1-2 Zimmer Wohnung, bei demografischem Wandel und zunehmenden, Alleinstehenden
• 3-4 Zimmer Wohnung für Familien

Immobilie zum Eigennutz kaufen – Fehler 3

Fehler 3: Sie kaufen eine Immobilie für den Eigennutz. Sie zahlen die Immobilie ab, statt Ihre Mieter und das Finanzamt. Wie Sie im Ratgeber Eigennutz vs Kapitalanlage gelernt haben, Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens.

Kaufen Sie keine Immobilie zum Eigennutz, ohne dass Ihnen zusätzliche Immobilien als Kapitalanlage zur Verfügung stehen, die zur Deckung Ihrer Kosten dienen.

Das heißt: Erst Immobilien als Kapitalanlage und dann, unter Umständen, Eigennutz. Wobei viele Immobilien Investoren selbst zur Miete leben. Warum? Sie müssen sich selbst um „nichts“ kümmern und sind immer flexibel und nicht an eine Immobilie gebunden.

Hier in aller Kürze, weshalb Eigennutz nicht unbedingt die beste Entscheidung für Erstkäufer ist:

4 Gründe gegen Eigennutz

Warum? Zum einen werden Sie mit Eigennutz nie wirklich „mietfrei“ leben, denn Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten fallen immer an. Des Weiteren zahlen Sie selbst die Immobilie aus eigener Tasche ab. Cleverer ist es, wenn Mieter und Finanzamt Ihre Immobilie abzahlen. Drittens reduziert Eigennutz Ihre Bonität und wenn Sie den Ruhestand erreicht haben, ist viertens Ihre Immobilie nicht altersgerecht.

Top 4 Gründe gegen eine Immobilie als Eigennutz:

1. Mietfrei leben werden Sie nie (Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten)
2. Sie zahlen die Immobilie ab (nicht Mieter und Finanzamt)
3. Eigennutz reduziert Ihre Bonität
4. Immobilie ist später nicht altersgerecht

Ganz anders bei einer Immobilie als Kapitalanlage. Sie wohnen weiterhin zur Miete und ihr Mieter (und das Finanzamt) zahlen, im Idealfall (Bruttorendite) Ihr Darlehen bei der Bank ab.

Die Risikofaktoren sind geringer.

Haus kaufen als erste Immobilie – Fehler 4

Fehler 4: Als erste Immobilie ein Haus kaufen heißt auch, 100% der Kosten tragen. Genauso, wie Eigennutz die teuerste Wohnform ist, haben Sie bei Häusern einen entschiedenen Nachteil:

Beim Hauskauf zahlen Sie immer 100% der Kosten selbst und aus eigener Tasche.

Die Heizungsanlage ist defekt? +12.000 Euro extra Kosten. Fenster müssen erneuert werden? + 500 bis 1.200 Euro, je nach Fenstertyp. Die Fassade muss erneuert werden? Handwerker berechnen 20 bis 40 Euro je m², weitere extra Kosten.

Kostenteilung für Wohnungseigentümer

Hauseigentümer haben den entscheidenden Nachteil, dass Sie Ihre Kosten nicht aufteilen können. Ganz anderes, als Wohnungseigentümer, als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei 4 Parteien zahlen Sie (bspw. bei Fassaden) nur noch 25%, bei 8 Partien nur noch 12,5% und bei 20 Parteien nur noch 5% anfallenden der Kosten.

Die Kosten für viele Arbeiten, die nicht unmittelbar in der Wohnung sind, werden in der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt. Lesen Sie hier mehr:

• Kostenverteilung in der WEG

Beispielrechnung: Reduzierte Kosten

Heizungsanlage für 12.000 Euro:

Sie sehen anhand dieses einfachen Beispiels, welche Vorteile die Eigentümergemeinschaft für Wohnungsbesitzer hat.

Immobilie aus Emotion kaufen – Fehler 5

Fehler 5: Ihnen gefällt eine Immobilie so gut, dass Sie diese Immobilien „unbedingt haben müssen“!

Sie haben sich vorbereitet, wissen, welche Immobilienart Sie kaufen wollen und in welcher Lage. Sie haben den Vermögensaufbau im Fokus, denn Sie kennen den Unterschied zwischen Eigennutz und Kapitalanlage,

Und dann, kommt eine Immobilie, die Sie „schön“ finden, etwa ein altes Fachwerkhaus. Weil Sie eine emotionale Bindung zu diesem Haustyp haben, wollen Sie nun unbedingt, dieses alte Fachwerkhaus kaufen.

Bleiben Sie Ihrer Planung, Ihren gesetzten Zielen treu!

Solche „Spontankäufe“ müssen Sie unbedingt vermeiden. Für Sie zählen Zahlen und Fakten (Mietrendite, kaufmännische Prüfung und technische Prüfung).

Zur Prüfung gehört nicht nur der Status-Quo, also die Überprüfung des Kaufpreises, auch den zukünftigen Wiederverkaufswert sollten Sie beim Immobilienkauf im Blick haben.

Wiederverkaufswert nicht beachten – Fehler 6

Fehler 6: Sie fokussieren sich „nur“ auf den Kaufpreis, aber nicht auf den Wiederverkaufswert für den Verkauf Ihrer Immobilie.

Einen Faktor kennen Sie bereits von Fehler 2, den zu speziellen Immobilien. Sagen wir, Sie kaufen eine Villa mit zig Extra-Anfertigungen. In 15, 20 Jahren ist sie schon nicht mehr modern, die Reparaturen sind teuer und im schlimmsten Fall, steht die teure Villa „nur“ in B-Lage oder sogar in C-Lage. Die Folge: Wenig Nachfrage.

Ganz anders: Eine Eigentumswohnung mit 1/2 (Singles) oder 3/4 (Familie) in B-Lage oder A-Lage.

Faktoren für Wiederverkaufswert:

1. Immobilientyp
2. Lage der Immobilie

Lage der Immobilie: Rendite oder Investment

Hier wollen wir Ihnen auch noch einmal den Ratgeber Rendite vs Investment Immobilie empfehlen. Kurz erklärt: Grundsätzlich gibt es 2 Arten von Kapitalanlagen:

Rendite und Investment Immobilien

Rendite Immobilien (auch Cashflow Immobilien genannt) erzielen sofort Überschüsse durch Vermietung. Solche Immobilien finden Sie meistens in B- und C-Lagen. Ihr Kaufpreis ist moderat oder sogar günstig. So können direkt Überschüsse erzielt werden. Die B- oder auch C-Lage sorgt aber auch dafür, dass die Wertsteigerung geringer ist, als in A-Lage.

Investment Immobilien finden Sie in A-Lagen. Ihr Nachteil ist der hohe Kaufpreis, durch die hohen Quadratmeterpreise in A-Lagen wie München, Hamburg oder Berlin. Dadurch sind die monatliche Tilgung, aber auch die Zinsen so hoch, dass Sie als Eigentümer monatlich draufzahlen. Denn, die monatlichen Mieteinnahmen von Investment Immobilien decken die Kosten nicht. Dafür steigen die Grundstückspreise wesentlich stärker als in B-Lage und extrem, im Vergleich zu C-Lage.

Cashflow Immobilie

Cashflow Immobilien sind das Ziel für den Großteil der Kapitalanleger und Kapitalanlegerinnen. Hier zeige ich Ihnen die Cashflow Strategie (positiver Cashflow) und die Vorteile.

Vergleich: Lage und Wertsteigerung

Vergleichen wir die 3 Lagearten und die Wertsteigerung:

• Wenn Sie in A-Lage kaufen, liegt die Wertsteigerung bei 4-6% im Jahr.
• Wenn Sie in B-Lage kaufen, werden Sie noch eine moderate Wertsteigerung erzielen, vielleicht 1-2% im Jahr.
• Wenn Sie in C-Lage kaufen, werden Sie wahrscheinlich keine Wertsteigerung erfahren, vielleicht müssen Sie später sogar mit einem kleinem Verlust verkaufen (unabhängig der Gewinne durch Mieteinnahmen).

Als Einsteiger entscheiden Sie sich für eine Eigentumswohnung in guter C-Lage oder B-Lage. Damit erreichen Sie auch in 15, 20 oder 30 Jahren ausreichend Interessenten, sodass Sie Ihre Immobilie mit Gewinn wiederverkaufen können.

Deshalb achten Sie schon beim Kauf der Immobilie auf den späteren Wiederverkaufswert.

Ausstattung verleitet zum Kauf – Fehler 7

Fehler 7: Sie kaufen eine Immobilie aufgrund der guten Ausstattung.

Jeder gute Manager kennt den Satz: Im Einkauf liegt der Gewinn. So ist es auch bei Immobilien. Ein wichtiger, zukünftiger Grundsatz für Sie, Sie können die Quadratmeter Ihrer Immobilie nicht vermehren, aber Sie können die Ausstattung Ihrer Immobilie verbessern.

Tipp! Im Einkauf liegt der Gewinn.

Je ausführlicher Sie sich mit dem Kauf von Immobilien beschäftigen, desto mehr werden Sie auch auf das Prinzip von „Fix & Flip“ stoßen. Das heißt, Sie suchen speziell nach Immobilien, die renovierungsbedürftig sind. Genau das tun Sie dann. Sie kaufen die Immobilie, renovieren sie und dann verkaufen Sie die Immobilie, mit gutem Profit.

Beispiel: Einbauküche für bis zu 11% mehr Miete

Eine einfache, schnelle Form der Aufwertung sind Einbauküchen. Als Eigentümer günstig in der Anschaffung, im Baumarkt bekommen Sie gute, einfache Modelle schon für 400, 500 Euro. Gleichzeitig wertet die Einbauküche Ihre Immobilie auf und Sie können diese Investition auch auf die Miete umlegen, derzeit ganze 11%.

Sie sehen also, welches Risiko eine „gut ausgestattete“ Immobilie birgt. Verzichten Sie lieber auf gute Ausstattung und denken über eigene Möglichkeiten der Aufwertung nach.

Immobilie schnell abzahlen – Fehler 8

Fehler 8: Sie wollen Ihren Kredit so schnell wie möglich tilgen.

Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie: Überschuss = Vermögensaufbau! Das heißt, Grund 1 ist Ihr Vermögensaufbau. Denn alles, was am Monatsende von den Mieteinnahmen, nach Tilgung, Zinsen und Rücklagen für Instandsetzung, übrig bleibt, geht direkt in Ihre Tasche. Je höher Sie die Tilgung ansetzen, desto weniger bleibt am Monatsende übrig. Eine einfache Rechnung.

Tipp: Vereinbaren Sie kleine Tilgungsraten

Je schneller Ihre Immobilie Cashflow bringt, desto höher der Überschuss, desto schneller können Sie Geld reinvestieren, zum Beispiel in die zweite Eigentumswohnung.

1. Als Kapitalanleger zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie, alle Überschüsse sind direkter Vermögensaufbau
2. Die Inflation „reduziert“ Ihr Darlehen auf lange Zeit

Extra-Tipp! Sondertilgung, statt hoher Tilgung

Hier noch ein guter Tipp zum Ende der Fehler-Checkliste für Immobilienkäufer. Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsrate. So können Sie am Ende vom Jahr mehr zurückzahlen, wenn Sie wollen, Sie müssen es aber nicht!

Und jetzt wird es interessant, denn haben Sie schon einmal über den Effekt von Inflation auf Ihre Immobilienfinanzierung nachgedacht?

Inflation „reduziert“ Ihr Darlehen

Im Artikel Vermögensaufbau trotz Inflation haben wir Ihnen das gesamte Szenario der Inflation erklärt! Hier noch einmal zusammengefasst: Nach Zentralbank liegt das Inflationsziel bei 2%. Das heißt, Ihr Geld verliert im Schnitt 2% an Wert, jedes Jahr. Lassen Sie jetzt 5 Jahre, 10 Jahre, 20 Jahre, 30 Jahre vergehen.

Wenn Sie heute 1 Meter Holz für 10 Euro kaufen, bekommen Sie in 30 Jahren also nur noch 50 Zentimeter Holz.

Für „Sparer“ ein Horror-Szenario. Für Immobilieneigentümer ist die Inflation super!

Denn, für Sie wird es immer einfacher, die monatliche Tilgung / Zinsen zurückzuzahlen. Schließlich bekommen Sie durch die Geldentwertung „mehr“ Miete, verdienen mehr Geld, usw. Die monatliche Höhe der Rückzahlung bleibt gleich!

Inflationsschutz dank Immobilie

Direkt noch ein Vorteil, den Sie als Immobilieneigentümer schätzen, während Geld immer weniger Wert wird, bleibt die Immobilie wertstabil. Ein einfacher Vergleich, Geldanlage Sparbuch vs. Immobilie:

Das heißt, wenn Sie heute auf ein Sparbuch 10.000 Euro einzahlen, sind es in 30 Jahren immer noch 10.000 Euro (unabhängig von den wenigen Zinsen, die Sparer bekommen). Investieren Sie die 10.000 Euro in eine Immobilie, bekommen Sie in 30 Jahren, 20.000 Euro bei Verkauf (unabhängig von Lage / Typ).

Inflation bringt Ihnen also Vorteile!

1. Rückzahlung wird „immer einfacher“
2. Immobilie ist gleichzeitig Inflationsschutz

Auch interessant! Fehler beim Immobilien Investment

Die 10 größten Fehler beim Immobilien Investment und wie Sie sich davor schützen können – Vorab: Eine Immobilie ist, unabhängig von den Risiken, langfristig immer ein sehr gutes Investment! Wichtig ist nur, dass man sich der eventuellen Risiken bewusst ist und entsprechend seinen Entscheidungen Vorsorge trifft.

• Fehler beim Immobilien Investment

Der nächste Schritt: Kriterien Ihrer Immobilie

Mit diesen 11 Punkten unserer Checkliste, bestimmen Sie die Grundlagen, die Kriterien, Ihrer Immobiliensuche. Hier finden Sie hier unseren nächsten, kostenlosen Ratgeber für Sie, in 11 Punkten zur Eigentumswohnung:

Zurück zu: Eigenkapital beim Immobilienkauf

In diesem Ratgeber lernen Sie das Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung kennen, für Kapitalanleger und Eigennutzung. Vom Eigenkapitaleinsatz, bis zum Unterschied für beide Käufer-Typen durch steuerliche Absetzbarkeit der Darlehens-Zinsen. Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie im großen Ratgeber alle Schritte beim Immobilienkauf kennen. Von den allerersten Fragen, die Immobilien Einsteiger, vor dem Kauf haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung.

• Immobilie kaufen

Vom Immobilienkauf zur Vermietung

Immobilien bewirtschaften mit Strategie

Vermietete Immobilien gelten als wertstabile Anlage mit regelmäßigem Ertrag, bei der Sie auch von einer langfristigen Wertsteigerung profitieren können. Eine dauerhafte Vermietung, einer Immobilie, nimmt viel Zeit in Anspruch, dem sollten Sie sich bereits vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage bewusst sein.

Lernen Sie jetzt die einzelnen Schritte vom Immobilienkauf zur Vermietung detailliert kennen.

Persönliche Voraussetzungen für Vermieter

Als Vermieter in Spe sollten Sie gewisse Rahmenbedingungen erfüllen. Diese Voraussetzungen umfassen sowohl finanzielle als auch persönliche Aspekte.

Zum einen sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, und zum anderen müssen die monatlichen Einkommensreserven ausreichen, um die Finanzierungsrate auch im Falle eines Leerstands oder Zahlungsverzug für einige Monate zahlen zu können.

Daneben sollten Sie als Vermieter grundsätzlich:

• Interesse am Immobilienmarkt haben
• zeitliche Kapazitäten haben (Verwaltung)
• Kommunikationsfähig sein

Egal, ob in einer WEG oder mit Ihrem Mieter – als Vermieter haben Sie immer persönlichen Umgang mit Menschen. Die Fähigkeit zur Kommunikation sollten Sie daher auch in Konfliktsituationen nicht verlieren.

Was müssen Vermieter bei der Vermietung beachten?

Gerade wenn es sich um Ihre erste vermietete Immobilie handelt, gibt es viele Dinge als Neu-Vermieter zu beachten. Vermeiden Sie Risiko bei der Vermietung.

Zu den Pflichten von Vermietern gehören beispielsweise:

• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung
• jährliche Wirtschaftsprüfung des Finanzamts
• bei WEG’s: Eigentümerveranstaltungen
• Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen
• Übernahme von Reparaturkosten
• Potenzielle Rechtsstreitigkeiten

Achten Sie insbesondere auf Ihre Verträge, denn so sparen Sie sich Stress in der Vermietung, von Tag 1! Unsere Empfehlung:

• Mietvertrag: 19 Tipps und Erfahrungen
• Mietvertrag erstellen: Worauf achten

Anfallende Kosten bei Vermietung von Wohnungen

Vermietete Immobilien bringen Ihnen nicht nur Erträge, sondern verursachen auch laufende Kosten. Diese Kosten lassen sich teilweise auf Mieter umlegen, teilweise müssen Sie als Vermieter für die Kosten aufkommen.

Diese Kosten dürfen Sie nicht auf Mieter umlegen:

• Verwaltungskosten
• Renovierungskosten
• Instandhaltungsrücklage

Zu den Verwaltungskosten zählen beispielsweise Gebühren im Falle einer Hausverwaltung oder Steuerberaterhonorare. Genauso dürfen Renovierungskosten, die der Instandhaltung der Wohnung dienen, nicht auf den Mieter umgelegt werden. Welche kosten auf Ihre Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung.

Zu den umlagefähigen Kosten zählen:

• Grundstückslasten
• Wasser, Heizung, Gas
• allgemeine Kosten

Unter die allgemeinen Kosten fallen insbesondere die Kosten für den Betrieb und die Wartung von Aufzügen, Müllgebühren, Gebäudereinigung, Hausmeisterkosten oder die Gebäudeversicherung.

Wohnung inserieren: Exposé, Makler, Plattform

Am Beginn einer erfolgreichen Vermittlung steht das Inserat. Mit dem Exposé verschaffen Sie Ihren potenziellen Mietinteressenten schon vor der Besichtigung einen Eindruck über Daten und Fakten der Wohnung. Dabei ist es Ihnen selbst überlassen, ob Sie einen Mieter mithilfe eines Maklers suchen oder eigenständig auf einer Online-Plattform inserieren.

Ein aussagekräftiges Exposé sollte beinhalten:

• Aussagekräftige Fotos – Tipp! Foto Checkliste in Downloads
• Grundriss
• Ausstattung und Merkmale
• Energieausweis

Handelt es sich um Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage, ist es ratsam einen Makler zu beauftragen. Der Makler hilft Ihnen nicht nur bei der Suche nach einem geeigneten Mieter, sondern steht Ihnen auch bei anderen Fragen zum Thema Vermietung hilfreich zur Seite.

Die Maklerleistungen im Überblick:

• Persönliche Beratung
• Erstellung des Exposés
• Bewerbung der Immobilie
• Bearbeiten von Anfragen
• Besichtigungstermine
• Bonitätsprüfung von Mietern
• Koordination Vertragsunterzeichnung
• Wohnungsübergabe

Diese Phase heißt vor allem eines: Kommunikation. Alternativ, beauftragen Sie einen Makler.

Wohnungsbesichtigung: Mietobjekten präsentieren

Auch potenzielle Mieter möchten sich, bevor Sie sich für eine Wohnung entscheiden, ein Bild vor Ort machen. Dabei sollten Sie die Wohnung möglichst professionell präsentieren und Fehler vermeiden. Wir die Wohnung derzeit noch genutzt, müssen Sie die Besichtigungstermine frühzeitig mit dem Mieter abstimmen. Aber auch leer stehende Wohnungen sollten Sie auf eine bevorstehende Besichtigung vorbereiten. Oftmals kann mit geringem Aufwand das Erscheinungsbild aufgewertet werden.

Wohnungsbesichtigungsthemen im Überblick:

• Vermieterbesichtigungsrecht 
• Ablauf der Wohnungsbesichtigung
• Tipps für die Besichtigung

Auch bei großem Interesse an Ihrer Immobilie sollten Sie Massenbesichtigungen vermeiden. Individuelle Besichtigungen bieten Ihnen die Gelegenheit, die Interessenten persönlich kennenzulernen und eine Vorauswahl zu treffen. Eine Besichtigung dauert dabei in der Regel zwischen 15 und 20 Minuten.

Mieterauswahl: Selbstauskunft und Schufa-Auskunft

Als privater Vermieter ist es oftmals schwierig den idealen Mieter zu finden, dennoch gibt es einige Dokumente und Unterlagen, die Sie sich von Mietinteressenten vorlegen lassen und Ihnen bei der Entscheidung helfen können.

Unterlagen, die Sie vom Mieter verlangen sollten:

• aktuelle Schufa-Auskunft
• Mieterselbstauskunft
• Einkommensnachweis
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Aber auch persönliche Aspekte wie Sympathie sollten Sie bei der Wahl des Mieters berücksichtigen. Es handelt sich um eine langfristige Entscheidung – ist ein Mieter einmal in der Wohnung, werden Sie ihn schwierig wieder los. Daher sollte die Chemie zwischen Ihnen und Ihrem Mieter stimmen.

Tipp! Nutzen Sie jetzt unser kostenloses Tool, um die richtigen Fragen zu stellen und sich die Mieterauswahl zu erleichtern:

• Fragen von Vermietern

Mietrecht: Mietvertrag & Nutzungsvorschriften

Das Mietrecht gehört zu den umfassendsten Rechtsgebieten überhaupt. Darin finden sich beispielsweise Regelungen zur Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigung eines Mietverhältnisses. Das Mietrecht zu Vermietung von Wohnräumen wir in den §§549-577a BGB festgelegt. Das Mietrecht für die Nutzung von Geschäftsräumen regeln die §§578-580a BGB.

Mietrecht im Überblick:

• Vorschriften für Mietobjekte
• regelt Umgang und Nutzung mit Mietobjekten
• Mietvertrag und Kündigung
• Mietpreis und Mietpreisbremse

Vermeiden Sie Irrtümer im Mietrecht zu glauben. Informieren Sie sich in unserem Guide für Vermieter. Alle Details über das Thema Mietrecht erfahren Sie in Zukunft in unserem Ratgeber Mietrecht.

• Mietrecht Ratgeber

Mietpreis, Nebenkosten und Mietkaution

Grundsätzlich kann die Miethöhe zwischen Ihnen und dem Mieter frei ausgehandelt werden, sie sollte sich dabei jedoch an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren. Diese Vergleichsmieten finden Sie im Mietspiegel der Gemeinde. Wenn es für Ihre Stadt keinen Mietspiegel gibt, können Sie sich an anderen Mietangeboten auf Immobilienportalen orientieren.

Mietpreise ermitteln durch:

• Mietspiegel mit Vergleichsmieten
• Mietangebote auf Immobilienportalen

Neben dem Mietzins ist es ratsam, eine Mietkaution von Ihren Mietern zu verlangen. Gesetzlich dürfen Sie vom Mieter maximal eine Kaution in der Höhe von drei Monatskaltmieten verlangen. Die Kautionszahlung geht jedoch während der Mietzeit nicht in den Besitz des Vermieters über, sondern wird von diesem lediglich treuhänderisch verwaltet. Um sich abzusichern, sollte jeder Vermieter eine Mietkautionsversicherung abschließen, wobei sich ein Vergleich der Mietkaution oftmals lohnt.

Mehr zum Thema Mietpreis, Nebenkosten und Kaution lernen Sie in unserem Ratgeber Miete und Mietzahlungen.

• Miete und Mietzahlungen

Übergabe der Mietwohnung an den Mieter

Mit dem Beginn des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe der Wohnung an Ihren neuen Mieter. In diesem Zuge erhält er auch die ihm zustehenden Schlüssel. Ratsam ist es, ein kurzes Übergabeprotokoll anzufertigen, das von beiden Parteien unterzeichnet wird.

Das Übergabeprotokoll sollte beinhalten:

• Datum, Namen und Anschriften
• Zustand der Wohnung
• Auflistung von möglichen Mängeln
• Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel
• alle Zählerstände (Strom, Wasser, etc.)

Denken Sie auch an die Inventarliste der Immobilie bei der Übergabe!

Alle Details zum Thema Wohnungsübergabe an den Mieter lernen Sie demnächst in unserem Ratgeber.

Bewirtschaftung einer Immobilie

Die Immobilienbewirtschaftung umfasst die Verwaltung von Miet- und Eigentumsobjekten, Mietvertragsmanagement, Inkasso, Instandhaltung, Budgetierung, Kommunikation mit Mietern und Eigentümern, Einhaltung von Gesetzen, Vermarktung von Leerständen, Bewertung von Portfolios und Berichterstattung an Investoren. Es beinhaltet auch Krisenmanagement und Konfliktlösung, um einen reibungslosen Betrieb sicherzustellen.

Starten wir zunächst mit einer schnellen Checkliste.

Mieterverwaltung: Mieter und Mietverträge

Immobilien bewirtschaften mit Strategie

Was gibt es in der Mieterverwaltung zu beachten?

Die Mieterverwaltung beinhaltet sämtliche Aufgaben rund um die Vermietung und Betreuung von Mietern in einer Immobilie.

Dazu gehört die Suche nach geeigneten Mietern, die Kommunikation während des Mietverhältnisses sowie die Abwicklung von Mietzahlungen. Zudem ist es wichtig, eventuelle Probleme oder Anliegen der Mieter zeitnah zu lösen, um ein harmonisches Miteinander zu gewährleisten und langfristige Bindungen aufzubauen.

• Vermietung
• Kommunikation mit Mietern
• Mietzahlungsabwicklung
• Mieterproblemlösung

Instandhaltung: Werterhaltung

Was kommt in der Instandhaltung auf Sie zu?

Die Instandhaltung einer Immobilie umfasst alle notwendigen Maßnahmen um ihren Wert zu erhalten und eine sichere Nutzung zu gewährleisten.

Dazu gehören regelmäßige Reinigungsarbeiten, kleinere Reparaturen sowie die Organisation von größeren Instandsetzungsmaßnahmen. Durch eine sorgfältige Instandhaltung wird nicht nur der Wert der Immobilie bewahrt, sondern auch das Wohlbefinden der Bewohner sichergestellt. Typischerweise können Sie diese Instandhaltung mit etwa 2% vom Kaufpreis pro Jahr ansetzen. Bei 250.000 € Kaufpreis, wären dies 5.000 € Instandhaltung pro Jahr. Schnell durchrechnen können Sie auch in unserem Instandhaltungsrechner nach der Peterschen Formel. Natürlich immer in Abhängigkeit von Baujahr und den typischen Mängeln.

• Pflege der Immobilie
• Reparaturen durchführen
• Werterhaltung sicherstellen
• Rechtliche und funktionale Standards einhalten

Lernen Sie hier mehr:

• Instandhaltung einer Immobilie

Finanzmanagement: Budgetierung

Was bedeutet Finanzmanagement für Sie?

Das Finanzmanagement im Immobilienbereich beinhaltet die Verwaltung aller finanziellen Aspekte einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios.

Dazu gehört die Erstellung und Überwachung von Budgets, die Buchhaltung, die Abrechnung von Betriebskosten sowie die Sicherstellung einer rentablen Nutzung der Immobilie. Ein effektives Finanzmanagement ist entscheidend, um die wirtschaftliche Gesundheit einer Immobilie zu erhalten und langfristige finanzielle Ziele zu erreichen.

• Budgetierung
• Buchhaltung
• Betriebskostenabrechnung
• Rentabilität sicherstellen

Vertragsmanagement: Mietverträge

Was kommt in beim Vertragsmanagement auf Sie zu?

Das Vertragsmanagement umfasst die Verwaltung aller Verträge, die im Zusammenhang mit einer Immobilie stehen.

Dazu gehören insbesondere Mietverträge mit den Mietern, aber auch Dienstleistungsverträge mit externen Dienstleistern, Versicherungsverträge und Lieferantenverträge. Ein effizientes Vertragsmanagement stellt sicher, dass alle Verträge rechtlich bindend und transparent sind und die Interessen aller Parteien angemessen berücksichtigt werden.

• Mietverträge verwalten
• Dienstleistungsverträge überwachen
• Versicherungen organisieren
• Lieferantenverträge abschließen

Lernen Sie hier mehr:

• Mietverträge: Tipps
• Arten von Mietverträgen
• Immobilien Versicherung

Objektüberwachung: Zustand und Sicherheit

Was beachten in der Objektüberwachung?

Die Objektüberwachung beinhaltet die regelmäßige Inspektion und Überwachung des Zustands und der Sicherheit einer Immobilie.

Ziel ist es, potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und zu beheben, um Schäden und Ausfälle zu vermeiden. Durch eine kontinuierliche Objektüberwachung wird die Lebensdauer der Immobilie verlängert und ein sicherer und komfortabler Wohn- oder Arbeitsraum geschaffen.

• Zustand und Sicherheit überwachen
• Inspektionen organisieren
• Probleme frühzeitig erkennen

Energieverwaltung: Energieverbrauch optimieren

Worauf achten in der Energieverwaltung.

Die Energieverwaltung befasst sich mit der Überwachung und Optimierung des Energieverbrauchs einer Immobilie.

Dazu gehören Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs, die Nutzung erneuerbarer Energiequellen sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Umweltstandards. Eine effektive Energieverwaltung trägt nicht nur zur Kosteneinsparung bei, sondern auch zum Umweltschutz und zur nachhaltigen Entwicklung. Energetische Sanierung (lässt sich sogar steuerlich absetzen), aber auch Modernisierung in Form von Solaranlagen, Energiespeicher und Wallbox für die E-Mobilität der Zukunft.

• Energieverbrauch überwachen
• Kosten senken
• Umweltauswirkungen minimieren
• Gesetzliche Anforderungen erfüllen

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Rechtsangelegenheiten: Von A bis Z

Welche Rechtsangelegenheiten kommen auf Sie zu?

Rechtsangelegenheiten im Immobilienbereich umfassen alle rechtlichen Aspekte, die mit dem Kauf, Verkauf, der Vermietung oder Verwaltung von Immobilien verbunden sind.

Dazu gehören insbesondere das Mietrecht, das Vertragsrecht, das Baurecht sowie die Streitbeilegung bei Konflikten zwischen verschiedenen Parteien. Eine fundierte Kenntnis der relevanten Rechtsvorschriften und eine professionelle Rechtsberatung sind unerlässlich, um rechtliche Risiken zu minimieren und rechtliche Anforderungen zu erfüllen.

• Mietrechtliche Angelegenheiten behandeln
• Vertragsrechtliche Angelegenheiten klären
• Baurechtliche Aspekte berücksichtigen
• Streitigkeiten lösen

Immobilien bewirtschaften 2026: Empfehlung

In der Bewirtschaftung einer Immobilie kommen also viele verschiedene Aufgaben auf Sie zu. Unsere Empfehlung lautet daher, einen strukturierten Ansatz zu verfolgen und sich gegebenenfalls professionelle Unterstützung zu sichern. Planen Sie Ihre Zeit und Ressourcen sorgfältig, um die verschiedenen Aspekte wie Mieterverwaltung, Instandhaltung, Finanzmanagement und Rechtsangelegenheiten effektiv zu bewältigen. Sie können sich regelmäßig weiterzubilden, zum Beispiel in Immobilien Coachings, um über aktuelle Entwicklungen und Best Practices informiert zu bleiben.

Denken Sie daran, dass eine gut durchdachte Bewirtschaftung langfristig den Wert Ihrer Immobilie steigern kann!

Zielgruppe: Für wen bauen Sie?

Bei der Entscheidung für den Neubau von Immobilien zur Vermietung ist es entscheidend, die Zielgruppe im Blick zu behalten. Überlegen Sie, welche Art von Mietern Sie ansprechen möchten. Soll es sich um Singles, Familien, Senioren oder Studenten handeln? Vom Mikroapartment über Studenten-WGs und ja, auch Pflegeapartments werden immer wichtiger, denn Deutschland wird älter.

Quadratmeter, Lage, Grundriss & Co

Die Bedürfnisse und Anforderungen Ihrer Zielgruppe beeinflussen maßgeblich die Ausstattung und den Grundriss beim Hausbau. Ein klares Verständnis Ihrer potenziellen Mieter hilft Ihnen dabei, eine Immobilie zu schaffen, die auf dem Markt gefragt ist und eine langfristige Vermietbarkeit gewährleistet. Denken Sie darüber nach, wie Sie die Bedürfnisse Ihrer Zielgruppe am besten erfüllen können, um Ihre Investition rentabel zu gestalten.

Für wen bauen Sie? Die wichtigsten Faktoren:

1. Zielgruppe definieren: Klären Sie, wen Sie ansprechen möchten (Familien, Singles, Senioren usw.)
2. Lage prüfen: Stellen Sie sicher, dass die Umgebung den Bedürfnissen Ihrer Zielgruppe entspricht
3. Wohnungstyp wählen: Entscheiden Sie, welche Art von Wohnungen Sie bauen möchten.
4. Ausstattung anpassen: Berücksichtigen Sie die Bedürfnisse der Zielgruppe bei der Ausstattung
5. Finanzielle Aspekte: Kalkulieren Sie Mietpreise, Rendite und Budget

Tipp! Mikroapartments, kleine Wohnungen zwischen 20 m² bis 40 m² sind immer begehrter, denn immer mehr Menschen leben allein und können sich keine 4-Zimmer-Wohnung in der Stadt leisten. Sie könnten als ein Haus planen, mit 2 Etagen und jeweils 2-3 kleineren Wohneinheiten. So holen Sie mehr Rendite aus jedem Quadratmeter.

Neubau von Immobilien zur Vermietung

Wenn Sie darüber nachdenken, ein neues Gebäude zu bauen, um es später zu vermieten, gibt es einige wichtige Überlegungen und Tipps, die Sie beachten sollten. Hier sind fünf Ratschläge, die Ihnen bei diesem Vorhaben helfen können:

Schritt 1: Realistische Budgetplanung

Eine detaillierte Budgetplanung ist entscheidend. Berücksichtigen Sie nicht nur die Baukosten, sondern auch unvorhergesehene Ausgaben. Ein finanzieller Puffer ist unerlässlich, um mögliche Risiken abzufedern. Kalkulieren Sie die Kosten für Materialien, Arbeitskraft und mögliche Verzögerungen sorgfältig.

Schritt 2: Standortwahl

Der Standort Ihres Bauprojekts ist von großer Bedeutung. Überlegen Sie genau, wo Sie bauen möchten. Ein Standort mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen kann die Rentabilität Ihrer Investition erheblich steigern. Beachten Sie auch die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die örtlichen Bauvorschriften.

Schritt 3: Effiziente Grundrissplanung

Ein gut durchdachter Grundriss ist entscheidend für die Attraktivität Ihrer Immobilie auf dem Mietmarkt. Planen Sie die Räume entsprechend ihrer Verwendungszwecke und berücksichtigen Sie zukünftige Bedürfnisse potenzieller Mieter. Ein durchdachter Grundriss kann die Vermietbarkeit Ihrer Immobilie erhöhen.

Hier noch mal der Tipp, Mirkoapartments! Denn die Deutschen wohnen zunehmen allein.

Statt 2 Wohnungen auf je 130m² zu planen, wie wäre es mit 6 Wohnungen bei circa 40m² Wohnfläche? Einzeln können Sie so höhere Rendite erzielen!

Schritt 4: Professionelle Hilfe in Anspruch nehmen

Es ist ratsam, Experten hinzuzuziehen, wenn Sie unsicher bei bestimmten Aspekten des Bauprojekts sind. Architekten, Bauingenieure und Bauprofis können wertvolle Unterstützung bieten und dazu beitragen, Fehler zu vermeiden. Ihre Fachkenntnisse sind insbesondere bei komplexen Bauvorhaben von unschätzbarem Wert.

Mehr zu unseren:

• Immobilien Coaching

Schritt 5: Nutzen Sie staatliche Förderprogramme und Zuschüsse

Informieren Sie sich über mögliche staatliche Förderprogramme und Zuschüsse für den Wohnungsbau. Diese können finanzielle Unterstützung bieten und die Rentabilität Ihres Projekts erhöhen. Staatliche Anreize, wie die Wohnbau-Förderung der KfW, können den finanziellen Aufwand für den Neubau erheblich reduzieren.

Mit diesen Tipps können Sie besser vorbereitet in Ihr Bauprojekt starten und die Chancen auf eine rentable Vermietung erhöhen.

Und wer bezahlt Ihren Neubau? Kommen wir zur Mietrendite! Ist sie hoch genug, zahlen Ihre Mieter*innen Ihren Neubau.

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Mietrendite berechnen

Die Berechnung der Mietrendite ist ein wesentlicher Aspekt beim Kauf oder Bau eines Vermietungsobjekts. Sie gibt an, wie profitabel Ihre Investition in Bezug auf die erzielten Mieteinnahmen ist!

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite ist ein Prozentsatz, der das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Gesamtwert der Immobilie (Kaufpreis bzw. Baukosten) anzeigt. Eine hohe Mietrendite bedeutet, dass die Einnahmen im Verhältnis zu den Investitionskosten hoch sind.

Berechnung der Mietrendite beim Neubau:

1. Ermittlung der Gesamtkosten: Zählen Sie alle Kosten zusammen, die für den Bau der Immobilie anfallen. Dazu gehören Material- und Arbeitskosten, Grundstückskosten, Nebenkosten und eventuelle Finanzierungskosten.
2. Jährliche Mieteinnahmen: Schätzen Sie , wie viel Miete Sie jährlich für das Objekt verlangen können.
3. Berechnungsformel: So berechnen Sie die Nettomietrendite.

Formel:

Mietrendite (%) = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Baukosten + Kaufnebenkosten)

Beispiel (Formel):

( [ 800 – 200 ] * 12 ) / (120.000 + 9.600) = 5,56%

Wie hoch muss die Rendite mindestens sein?

Wie hoch muss die Rendite mindestens sein? Faustformel! Sie brauchen pro Jahr:

• 2% Tilgung (Rückzahlung vom Kredit)
• 2% Zinsen (Zinsen für Kredit), wenn 2% aktueller Zinssatz
• 2% Instandhaltungsrücklage
• = 6% um kostendeckend zu wirtschaften

Ihre Rendite muss also mindestens bei 6% liegen, damit sie Ihre Kosten deckt. Noch besser sind dann natürlich 8%, 9%, usw.

Der große Vorteil:

Ihr Mieter / Ihre Mieterin zahlt Ihren Neubau ab!

Bauen und Vermieten: langfristige Strategie für finanzielle Stabilität

Bauen und Vermieten: Eine langfristige Strategie für finanzielle Stabilität. Wenn Sie langfristige finanzielle Stabilität und passive Einkommensströme suchen, kann der Neubau zur Vermietung eine ausgezeichnete Strategie sein. Die sorgfältige Planung und Budgetierung, die Auswahl der richtigen Experten und die kontinuierliche Überwachung der Mietrendite sind entscheidende Faktoren für den Erfolg. Mit einem klugen Ansatz können Sie Ihre Investition in Form eines neuen Gebäudes in eine rentable Einnahmequelle verwandeln.

Immobilie zum Eigennutz oder als Kapitalanlage?

Im letzten Schritt unseres „Immobilie kaufen Guides“ haben Sie gelernt, wie sich die Inflation auf Ihre gesetzliche / private Rente auswirkt und was es bedeutet, eine Immobilie als Altersvorsorge nutzen zu können. Hier beschäftigen wir uns nun mit der Investitionsform: Immobilie zum Eigennutz, oder als Kapitalanlage kaufen?

Eine Immobilie zum Eigennutz: Nachteile

Ja, Eigennutz ist immer die teuerste Art des Wohnens! In diesem Artikel, möchten wir Ihnen mit Rechenbeispiel kurz gegenüberstellen, wo die Vorteile und Nachteile beider Formen liegen. Wenn Sie aus emotionalen Gründen unbedingt eine Immobilie für den Eigennutz haben wollen, dann möchten wir Sie nicht davon abbringen, aber … finanziell ist Eigennutz nicht die cleverste Idee. Warum, zeigen wir Ihnen hier!

Eigennutz:

Beim Eigennutz, zahlen Sie als Eigentümer sämtliche Kosten und Aufwendungen, die jetzt und in Zukunft anfallen, selbst. Sie bekommen weder Geld von Finanzamt, noch von Ihrem Mieter.

Eigennutz = Negativer Cashflow

Eine Immobilie als Kapitalanlage: Vorteile

Kapitalanleger:

Alle Kosten und Aufwendungen tragen primär Mieter und Finanzamt. Nach Steuern, tragen Sie als Kapitalanleger also kaum noch Kosten. Bei guter Rendite zahlen Sie gar nichts.

Immobilie als Kapitalanlage = Positiver Cashflow

So bauen Sie effektiv Vermögen auf!

Es gibt aber noch weitere wichtige Aspekte. Kapitalanleger können unter anderem, die Zinsen (für den Kredit) von der Steuer absetzen, Eigennutzer nicht. Zusätzlich können Sie den Kaufpreis, über die Abschreibung, Stück für Stück, absetzen. Wenn wir von 2 % auf 250.000 Euro ausgehen (Beispiel folgt), sind das schon 5.000 Euro. Genauso ist es mit Reparaturen. Als Kapitalanleger können Sie einige Kosten auf den Mieter umlegen.

Tipps im Podcast anhören

Hören Sie „#4 / 30 Eigennutz oder Kapitalanlage?“ kostenlos mit unserem Immobilien Podcast!

Nachteile und Vorteile im Vergleich

Vergleichen wir hier noch einmal die Nachteile und Vorteile der beiden Anlageformen.

Nachteile vom Eigennutz:

• Sämtliche Kosten der Immobilie, wie Reparaturen, Bewirtschaftung, tragen Sie als Eigennutzer
• Kaufpreis (Finanzierung) plus Zinsen können nicht abgesetzt werden, tragen Sie als Eigennutzer
• Bonität wird durch Darlehensvolumen eingeschränkt für weitere Investments
• Nie wirklich „Mietfrei“, denn als Eigennutzer tragen Sie immer die Betriebskosten

Vorteile der Kapitalanlage:

• Bewirtschaftungskosten trägt primär der Mieter
• Kosten wie Modernisierung, ggf. Reparaturen tragen Mieter / Finanzamt
• Zinsen von Steuer absetzbar
• Bonität steigt spätestens nach dem 1 Jahr, da Bank bewiesen wurde, dass Sie Ihren Darlehensverpflichtungen nachkommen und ggf. durch Mietüberschüsse
• Ausgangspunkt für Immobilie 2, 3, 4 usw.

Kostenrechnung: Wer bezahlt?

Beispiele helfen immer beim Verständnis. Deshalb kaufen wir eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro.

Eigennutz: Immobilie kaufen und selbst nutzen

Sie haben bereits gelernt: Eigennutzer tragen alle Kosten, Sie können Aufwendungen wie Reparaturen nicht absetzen und wirklich mietfrei, ist man mit einer einzigen Immobilie nie. Denn die Betriebskosten bleiben nie aus.

Sagen wir, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Bonn für 250.000 Euro. Die wenigsten haben die finanziellen Mittel, also wird die Immobilie mit Finanzierung einer Bank gekauft.

Wer zahlt die 250.000 plus Zinsen, bei Eigennutz?

Bei Eigennutz trägt der Eigentümer 100% aller Kosten selbst.

Sie können weder die Zinsen noch schon besagte Reparaturen von der Steuer absetzen. Egal, welche Kosten in den nächsten 5, 10, 20 oder auch 30 Jahren entstehen, Sie zahlen. Aufwendung, Zinsen, Tilgung, Reparaturen, Bewirtschaftung aus der eigenen Tasche.

Jetzt drehen wir unser Beispiel um!

Kapitalanlage: Immobilie kaufen und vermieten

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage? Wer zur Miete wohnt und eine Immobilie kaufen möchte, muss sich zwischen der Frage entscheiden: Eigennutz oder Kapitalanlage? Auch wenn Sie sich für die Kapitalanlage entscheiden, zahlen Sie weiterhin Ihre Miete, auch Aufwendungen. Allerdings können Sie durch die Mieteinnahmen die Kosten für Ihr Darlehen, bzw. später Ihre Miete pro Monat decken.

Bei Vermietung hilft Ihnen außerdem das Finanzamt, zum Beispiel durch Steuererleichterungen oder auch durch absetzbare Kosten, wie zuvor schon beschrieben. Ihre Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, zahlt sich also „von selbst“ ab, bzw. dank Ihres Mieters und dem Finanzamt.

Mit passender Nettomietrendite (jährliche Mieteinnahmen durch Kaufpreis), schaffen Sie sich so eine stetige Einkommensquelle, für die Sie im Idealfall nichts bezahlt haben. Das sorgt für steigende Bonität und ist die ideale Voraussetzung für Ihre zweite, dritte und vierte Immobilie.

Eine Kapitalanlage mit guter Rendite verspricht ein mietfreies und sorgenfreies Leben!

Daher spielt es für Sie überhaupt keine Rolle, ob Sie 1.000 Euro oder 2.000 Euro Miete zahlen, da Sie auf der anderen Seite die Einnahmen haben, durch die Kapitalanlage(n). So, dass Sie wirklich mietfrei wohnen.

Wirklich „mietfrei“ leben: Immobilien als Altersvorsorge

Zur Erinnerung:

Mit nur 1 Immobilie werden Sie niemals „mietfrei“ sein. Betriebskosten fallen immer an. Im Endeffekt senken Sie Ihre Bonität und bleiben immer darauf angewiesen, arbeiten zu gehen. Im Rentenalter geht die Heizungsanlage kaputt, Ihnen fehlt der nötige Cashflow (Einnahmen) und Sie müssen verkaufen. Von Tag 1 an: Sie zahlen alles. Kapitalanleger haben Mieter und Finanzamt, die primär alle Lasten übernehmen.

Wer wirklich sorgenfrei für das Alter vorsorgen will (und auch schon heute Früchte ernten), der kauft Immobilien als Kapitalanlage.

Sorgenfrei in der Rente: Kapitalanleger

Wenn Sie gut vorgesorgt haben, das heißt, dank Mieter und Finanzamt stets das eigene Vermögen gesteigert haben, können Sie Ihre 3, 4, 5 Immobilien im Ruhestand veräußern und sich die perfekte Immobilie für den Ruhestand kaufen, mit allem Komfort und Luxus.

Eine Immobilie halten Sie, als Einnahmequelle. Denn Sie wissen ja, Betriebskosten fallen immer an. Sagen wir, Sie halten Ihre erste Eigentumswohnung, die Sie damals für 250.000 Euro gekauft haben. Nach 30 Jahren (Inflation) bekommen Sie statt 500 Euro Miete, vielleicht 1.000 oder 1.500 Euro im Monat. Die Wohnung ist längst ab bezahlt und die Mieteinnahmen fließen fast vollständig an Sie.

Fazit: Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage

Daraus schließen wir:

• Eigennutz: Sie zahlen Wohnung ganz alleine. Modernisierung, etc. keiner beteiligt sich daran
• Kapitalanlage: Zahlt primär Mieter und Finanzamt, Bonität steigt, Grundlage für Immobilien Portfolio

Auf beiden Seiten Wertsteigerung. Aber, wenn die Immobilien vom Kapitalanleger abbezahlt sind, haben Sie starke monatliche Einnahmen und können von der Vermietung Ihrer Immobilien sorgenfrei leben, zusätzliches Vermögen aufbauen und passives Einkommen generieren.

Der nächste Schritt: Rendite vs. Investment Immobilie

Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investmentimmobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. In diesem Ratgeber lernen Sie den Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen kennen.

Zurück zu: Immobilien als Altersvorsorge!

Im Folgenden erklären wir Ihnen den Effekt von Inflation und Abgaben auf Ihre spätere Rente und stellen die Frage, ob eine Immobilie nicht die attraktivere Geldanlage ist? Lernen Sie hier alles über Immobilien als Altersvorsorge.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie im großen Ratgeber alle Schritte beim Immobilienkauf kennen. Von den allerersten Fragen, die Immobilien Einsteiger, vor dem Kauf haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung.

• Immobilie kaufen

Spekulationsfrist: Wie lang?

Zur Berechnung der Spekulationsfrist wird das Datum der Beurkundung beider Kaufverträge herangezogen. Generell gilt, dass eine Immobilie grundsätzlich von der Steuer befreit bleibt, wenn sie vom Eigentümer selbst genutzt wird – dazu gleich mehr.

Maßgeblich ist also:

• Datum der Beurkundung beider Kaufverträge (Kauf / Verkauf)

10-Jahresfrist bei Fremdnutzung (Vermietung)

Ob die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf fällig wird, hängt davon ab, ob es sich um ein Spekulationsgeschäft handelt und ob ein Gewinn aus dem Verkauf erzielt wurde. Ein Spekulationsgeschäft liegt vor, wenn weniger als 10 Jahre („10-Jahresfrist“) zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie vergangen sind.

Wie lange dauert die Spekulationsfrist bei Fremdnutzung?

• 10 Jahre bei Fremdnutzung
• wenn in Fremdnutzung war, jetzt Eigennutzung (wieder 3 Jahre, max 10 Jahre)

Eigennutzung: Der Unterschied

Wurde die Immobilie jedoch während der ersten drei Kalenderjahre nach dem Kauf selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an, auch wenn der Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist stattfindet.

Wie lange dauert die Spekulationsfrist bei Eigennutzung?

• 3 Jahre bei Eigennutzung

Sobald Sie die Frist überschritten haben, können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen.

Spekulationsfrist berechnen: Steuerfreier Verkauf

Tipp! Berechnen Sie die Spekulationsfrist kostenlos in unserer Immobilien App.

• Spekulationssteuer Rechner

Die beste Immobilien App! Kostenlos downloaden im App Store und bei Google Play:

Infografik: So funktioniert die Spekulationsfrist

Eine Infografik sagt oft mehr als tausend Worte.

Höhe der Spekulationssteuer 2026

Abseits von der Zeit kommt es auch darauf an, ob Sie in diesem Zeitraum einen Gewinn aus dem Verkauf erzielt haben.

Kosten Beispiel: Gewinn reduzieren

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrer Einkommenssteuersatz ab und vor allem vom Veräußerungsgewinn. Diese können Sie durch einige Posten reduzieren.

Lesen Sie hier weiter:

• Spekulationssteuer