Aktuelle Marktlage: Unsicherheit als Chance

Kaufnebenkosten-Rechner

Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick: Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuchamt.

Kaufpreis (€)

Bundesland

Mit Makler

Grunderwerbsteuer –

Maklerprovision –

Notar (~1,5%) –

Grundbuchamt (~0,5%) –

Gesamte Kaufnebenkosten – –

Detaillierte Kalkulation →

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Doch Achtung:

Nicht jeder Immobilienkauf ist automatisch eine gute Investition. Die wichtigste Kennzahl, die über Erfolg oder Misserfolg entscheidet, ist die Mietrendite. Sie verrät Ihnen, ob Ihre Immobilie tatsächlich Gewinne abwirft oder eine finanzielle Belastung wird. Doch bevor wir darauf eingehen, müssen Sie erst das Fundament verstehen: die aktuelle Marktlage, Zinsen und die richtige Strategie für Ihre erste Kapitalanlage.

Die deutsche Wirtschaft hat drei Jahre Rezession hinter sich. Das bedeutet Unsicherheit – und Unsicherheit führt dazu, dass viele Käufer abwarten. Genau das kann Ihr Vorteil sein. Während andere zögern, können Sie zu besseren Preisen einkaufen.

Zudem bleiben Mieten in den meisten Städten hoch, weil das Wohnungsangebot knapp ist. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, insbesondere in Ballungsräumen. Dazu 84 Millionen Bürger mit steigender Tendenz, die mehr und mehr Wohnraum benötigen.

Das bedeutet für Sie als Investor: Die richtigen Objekte werden auch in Zukunft gut vermietbar sein.

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Fassen wir noch einmal zusammen:

1. Wirtschaftliche Unsicherheit bedeutet weniger Käufer und bessere Preise.
2. Mieten steigen weiter, weil Wohnraum knapp bleibt.
3. Attraktive Kaufgelegenheiten ergeben sich vor allem in gefragten Lagen.

Zinsen 2025: Keine Angst vor Finanzierungskosten

Nach dem starken Anstieg der letzten Jahre haben sich die Zinsen wieder stabilisiert – aktuell bei rund 3 Prozent. Im Vergleich zu den historischen Tiefstständen der letzten Dekade mag das hoch erscheinen, aber ein Blick in die Vergangenheit zeigt: In den 70er Jahren lagen die Zinsen bei 8 bis 9 Prozent, und trotzdem wurde erfolgreich investiert.

Warum ist das wichtig? Nehmen Sie einen Kredit au, zahlen Sie Zinsen dafür. Das beeinflusst Ihren Gewinn aus der Vermietung. Dazu gleich mehr, in der Renditeberechnung!

Das Entscheidende ist nicht der Zinssatz allein, sondern die Frage: Können Sie eine Immobilie finanzieren und dabei langfristig eine positive Rendite erzielen? Immobilienfinanzierung vergleichen lohnt sich, denn der Teufel steckt im Detail – bzw. in den Zinsen!

Oft sind die Zinsen so was wie die „versteckten Kosten“ beim Kauf, denn wenige rechnen damit. Eine gute Planung ist der Schlüssel. Nutzen Sie aktuelle Marktbedingungen, sichern Sie sich eine günstige Immobilie und stellen Sie sicher, dass Ihre Mieteinnahmen die Kosten decken.

Noch einmal zusammengefasst:

1. Zinsen sind mit 3 Prozent moderat und kein Investitionshindernis.
2. Vergleich mit den 70ern: Hohe Zinsen haben Investoren nie aufgehalten.
3. Entscheidend ist, dass Ihre Mieteinnahmen die Finanzierungskosten übersteigen.

https://www.youtube.com/shorts/zRxQB3b-_ts

Strategie für Einsteiger: Wo lohnt sich die erste Immobilie?

Wie immer gilt: Lage, Lage, Lage!

Langfristige Wertsteigerung: A-Lagen in Metropolen

Wenn Sie langfristig investieren wollen, setzen Sie auf die richtige Lage. A-Lagen in Städten wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt bleiben gefragt. Diese Standorte sind krisensicher und bieten langfristige Wertsteigerung. Wer hier eine Wohnung kauft, kann sie in zehn Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Gewinn verkaufen.

Das bedeutet jedoch auch: Die Einstiegspreise sind höher, und die Rendite ist nicht sofort spürbar. Sie setzen eher auf eine Wertsteigerung über die Jahre hinweg.

• Metropolen bieten stabile Nachfrage und sichere Wertentwicklung.
• Langfristige Investition bedeutet höhere Einstiegskosten, aber sichere Zukunft.
• Sie profitieren vor allem von steigenden Mietpreisen und späteren Verkaufserlösen.

Hier der Unterschied in meiner Infografik:

Kaufnebenkostenvergleich 2025

Das Gleiche gilt für Kaufnebenkosten, je nach Bundesland unterscheiden sie sich, hier zu sehen im Vergleich Berlin und Hamburg. Ganze 8.000 Euro mehr, bei Kauf einer Immobilie für 400.000 Euro:

Hier im Vergleich, die Bundesländer:

Direkte Rendite: Speckgürtel & Mini-Apartments

Wer nicht erst in zehn Jahren Gewinne realisieren möchte, muss anders investieren. Der Schlüssel sind Immobilien, die sofort Mieteinnahmen bringen. Besonders lohnend sind zwei Kategorien:

Erstens, Speckgürtel-Immobilien. Stadtrandlagen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als teure Stadtzentren. Pendler, die günstiger wohnen wollen, sorgen für eine stabile Nachfrage.

Zweitens, Mini-Apartments mit 30 bis 50 Quadratmetern. Der Trend geht hin zu kleineren Haushalten, weil immer mehr Menschen allein leben. Diese Wohnungen lassen sich leicht vermieten und bieten oft eine besonders gute Rendite.

Was merken in Bezug auf Lage und Immobilienart?

• Speckgürtel-Immobilien sind günstiger, aber mit hoher Mietnachfrage.
• Mini-Apartments profitieren von der steigenden Zahl an Single-Haushalten.
• Diese Objekte bringen oft direkte Mieteinnahmen mit überdurchschnittlicher Rendite.

Das wichtigste Kriterium: Mietrendite

Nun zum entscheidenden Punkt: Sie können eine Immobilie in der besten Lage besitzen – aber wenn die Zahlen nicht stimmen, lohnt sie sich nicht. Die wichtigste Kennzahl ist die Nettomietrendite. Sie zeigt Ihnen, ob Ihre Immobilie wirklich rentabel ist.

Die Bruttomietrendite berechnet sich so:

Nettomietrendite (%) = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)t

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 Euro und erzielen 12.000 Euro Nettomiete pro Jahr.

( [ 800 – 200 ] * 12 ) / (120.000 + 9.600) = 5,56%

Selbst rechnen? Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner.

Alles über 8, 9 Prozent gilt aktuell als solide Mietrendite. Doch Achtung: Die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle müssen berücksichtigt werden. Wichtig ist, dass Ihre Mieteinnahmen höher sind als Ihre monatlichen Kosten – nur dann verdienen Sie wirklich Geld mit Ihrer Immobilie.

• Die Mietrendite ist die entscheidende Kennzahl für Ihre Investition.
• Eine solide Rendite liegt bei mindestens 8 Prozent.
• Ihre Mieteinnahmen sollten immer höher sein als Ihre monatlichen Kosten.

Fazit: Jetzt starten und richtig investieren

Worauf achten?

2025 bietet Ihnen viele Chancen für eine erfolgreiche Kapitalanlage in Immobilien. Die Marktbedingungen sind ideal für kluge Investoren: Die Zinsen sind stabil, die Kaufpreise in einigen Regionen gesunken, und die Mietnachfrage bleibt hoch.

Wenn Sie gerade einsteigen, setzen Sie auf eine klare Strategie. Wollen Sie langfristig profitieren? Dann investieren Sie in eine gute Lage in einer Metropole. Wollen Sie sofort eine positive Rendite? Dann sind Speckgürtel-Immobilien und kleine Apartments die bessere Wahl.

Das Wichtigste bleibt jedoch immer die Mietrendite. Wenn Sie sicherstellen, dass Ihre Einnahmen die Kosten übersteigen, haben Sie alles richtig gemacht. Jetzt ist die beste Zeit, Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage zu sichern.

• 2025 ist ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien einzusteigen.
• Die Wahl zwischen langfristiger Wertsteigerung und direkter Rendite ist entscheidend.
• Die Mietrendite bestimmt, ob Ihre Immobilie wirklich profitabel ist.

Die 8 größten Fehler beim Kauf einer Immobilie!

Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen direkt in Ihre Immobiliensuche ein! Nach dem Video finden Sie auch noch einmal alle 8 Fehler im Detail! Mehr Video? Folgen Sie unseren Immobilien Tipps auf YouTube.

Schlechte Lage der Immobilie – Fehler 1

Fehler 1: Sie kaufen eine Immobilie in schlechter Lage, ohne ausreichend Nachfrage. Eine Immobilie in schlechter Lage sorgt automatisch dafür, dass die Nachfrage gering ist. Die Vermietung der Immobilie wird also schwer und Sie werden mit Leerstand rechnen müssen. Beides kostet Sie viel Geld.

Achten Sie beim Kauf auf eine attraktive Lage, um Leerstand zu vermeiden!

Lage, Lage, Lage, das A&O für Immobilien als Kapitalanlage

Deshalb achten Sie beim Kauf auf eine gute Lage. Was das heißt, haben Sie vielleicht schon in unserem Ratgeber A-, B- und C-Lage gelernt. Hier noch einmal ein kleiner Überblick.

Was ist eine „gute Lage“?

Gute Lagen:

• Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage), Beispiel Bonn oder Leipzig
• Ballungsräumen, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage wie alles um München, Darmstadt bei Frankfurt
• Gefragte Städten mit B-Lage, wie Kassel, Braunschweig oder Heidelberg

Die Lage hat nicht nur Einfluss auf die Vermietung, auch Fehler 6: der „Wiederverkaufswert“, wird maßgeblich durch die Lage der Immobilie beeinflusst.

Ihre Immobilie ist zu speziell – Fehler 2

Fehler 2: Sie kaufen eine zu spezielle Immobilie, die niemand braucht.

Im Artikel Immobilienarten haben wir bereits alle Wohnungstypen und Haustypen durchleuchtet. Stellen Sie sich die Frage: Was wird in Ihrem (Immobilien-)Markt gesucht? Je nach Mikrolage unterscheiden sich die Suchanfragen.

Tipp! Die typische 1-3 Zimmer Wohnung wird immer und überall gesucht.

Spezial Immobilien – Ein schickes Loft-Apartment, eine Designer-Villa, all solche speziellen Objekte, werden Sie nur schwer wieder los, egal ob Vermietung oder Verkauf, wenn Sie nicht in bester top A-Lage sind. Was nur etwa 7 Städte in Deutschland leisten können.

Die kleine 1-2 Zimmer Wohnung!

Ganz anders: Eine 1-2 Zimmer Wohnung geht immer, als Mikroapartment oder auch Studentenwohnung. Bisher haben Kapitalanleger am liebsten 3- bis 4-Zimmer Wohnungen gekauft, mit 80 bis 100 m² Wohnfläche. Hierzulande leben aber immer mehr Menschen alleine. Deshalb lohnt sich ein Blick auf kleinere Wohnungstypen, mit nur 1-2 Zimmern.

Praktisch und gesucht, statt speziell:

• 1-2 Zimmer Wohnung, bei demografischem Wandel und zunehmenden, Alleinstehenden
• 3-4 Zimmer Wohnung für Familien

Immobilie zum Eigennutz kaufen – Fehler 3

Fehler 3: Sie kaufen eine Immobilie für den Eigennutz. Sie zahlen die Immobilie ab, statt Ihre Mieter und das Finanzamt. Wie Sie im Ratgeber Eigennutz vs Kapitalanlage gelernt haben, Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens.

Kaufen Sie keine Immobilie zum Eigennutz, ohne dass Ihnen zusätzliche Immobilien als Kapitalanlage zur Verfügung stehen, die zur Deckung Ihrer Kosten dienen.

Das heißt: Erst Immobilien als Kapitalanlage und dann, unter Umständen, Eigennutz. Wobei viele Immobilien Investoren selbst zur Miete leben. Warum? Sie müssen sich selbst um „nichts“ kümmern und sind immer flexibel und nicht an eine Immobilie gebunden.

Hier in aller Kürze, weshalb Eigennutz nicht unbedingt die beste Entscheidung für Erstkäufer ist:

4 Gründe gegen Eigennutz

Warum? Zum einen werden Sie mit Eigennutz nie wirklich „mietfrei“ leben, denn Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten fallen immer an. Des Weiteren zahlen Sie selbst die Immobilie aus eigener Tasche ab. Cleverer ist es, wenn Mieter und Finanzamt Ihre Immobilie abzahlen. Drittens reduziert Eigennutz Ihre Bonität und wenn Sie den Ruhestand erreicht haben, ist viertens Ihre Immobilie nicht altersgerecht.

Top 4 Gründe gegen eine Immobilie als Eigennutz:

1. Mietfrei leben werden Sie nie (Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten)
2. Sie zahlen die Immobilie ab (nicht Mieter und Finanzamt)
3. Eigennutz reduziert Ihre Bonität
4. Immobilie ist später nicht altersgerecht

Ganz anders bei einer Immobilie als Kapitalanlage. Sie wohnen weiterhin zur Miete und ihr Mieter (und das Finanzamt) zahlen, im Idealfall (Bruttorendite) Ihr Darlehen bei der Bank ab.

Die Risikofaktoren sind geringer.

Haus kaufen als erste Immobilie – Fehler 4

Fehler 4: Als erste Immobilie ein Haus kaufen heißt auch, 100% der Kosten tragen. Genauso, wie Eigennutz die teuerste Wohnform ist, haben Sie bei Häusern einen entschiedenen Nachteil:

Beim Hauskauf zahlen Sie immer 100% der Kosten selbst und aus eigener Tasche.

Die Heizungsanlage ist defekt? +12.000 Euro extra Kosten. Fenster müssen erneuert werden? + 500 bis 1.200 Euro, je nach Fenstertyp. Die Fassade muss erneuert werden? Handwerker berechnen 20 bis 40 Euro je m², weitere extra Kosten.

Kostenteilung für Wohnungseigentümer

Hauseigentümer haben den entscheidenden Nachteil, dass Sie Ihre Kosten nicht aufteilen können. Ganz anderes, als Wohnungseigentümer, als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei 4 Parteien zahlen Sie (bspw. bei Fassaden) nur noch 25%, bei 8 Partien nur noch 12,5% und bei 20 Parteien nur noch 5% anfallenden der Kosten.

Die Kosten für viele Arbeiten, die nicht unmittelbar in der Wohnung sind, werden in der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt. Lesen Sie hier mehr:

• Kostenverteilung in der WEG

Beispielrechnung: Reduzierte Kosten

Heizungsanlage für 12.000 Euro:

Sie sehen anhand dieses einfachen Beispiels, welche Vorteile die Eigentümergemeinschaft für Wohnungsbesitzer hat.

Immobilie aus Emotion kaufen – Fehler 5

Fehler 5: Ihnen gefällt eine Immobilie so gut, dass Sie diese Immobilien „unbedingt haben müssen“!

Sie haben sich vorbereitet, wissen, welche Immobilienart Sie kaufen wollen und in welcher Lage. Sie haben den Vermögensaufbau im Fokus, denn Sie kennen den Unterschied zwischen Eigennutz und Kapitalanlage,

Und dann, kommt eine Immobilie, die Sie „schön“ finden, etwa ein altes Fachwerkhaus. Weil Sie eine emotionale Bindung zu diesem Haustyp haben, wollen Sie nun unbedingt, dieses alte Fachwerkhaus kaufen.

Bleiben Sie Ihrer Planung, Ihren gesetzten Zielen treu!

Solche „Spontankäufe“ müssen Sie unbedingt vermeiden. Für Sie zählen Zahlen und Fakten (Mietrendite, kaufmännische Prüfung und technische Prüfung).

Zur Prüfung gehört nicht nur der Status-Quo, also die Überprüfung des Kaufpreises, auch den zukünftigen Wiederverkaufswert sollten Sie beim Immobilienkauf im Blick haben.

Wiederverkaufswert nicht beachten – Fehler 6

Fehler 6: Sie fokussieren sich „nur“ auf den Kaufpreis, aber nicht auf den Wiederverkaufswert für den Verkauf Ihrer Immobilie.

Einen Faktor kennen Sie bereits von Fehler 2, den zu speziellen Immobilien. Sagen wir, Sie kaufen eine Villa mit zig Extra-Anfertigungen. In 15, 20 Jahren ist sie schon nicht mehr modern, die Reparaturen sind teuer und im schlimmsten Fall, steht die teure Villa „nur“ in B-Lage oder sogar in C-Lage. Die Folge: Wenig Nachfrage.

Ganz anders: Eine Eigentumswohnung mit 1/2 (Singles) oder 3/4 (Familie) in B-Lage oder A-Lage.

Faktoren für Wiederverkaufswert:

1. Immobilientyp
2. Lage der Immobilie

Lage der Immobilie: Rendite oder Investment

Hier wollen wir Ihnen auch noch einmal den Ratgeber Rendite vs Investment Immobilie empfehlen. Kurz erklärt: Grundsätzlich gibt es 2 Arten von Kapitalanlagen:

Rendite und Investment Immobilien

Rendite Immobilien (auch Cashflow Immobilien genannt) erzielen sofort Überschüsse durch Vermietung. Solche Immobilien finden Sie meistens in B- und C-Lagen. Ihr Kaufpreis ist moderat oder sogar günstig. So können direkt Überschüsse erzielt werden. Die B- oder auch C-Lage sorgt aber auch dafür, dass die Wertsteigerung geringer ist, als in A-Lage.

Investment Immobilien finden Sie in A-Lagen. Ihr Nachteil ist der hohe Kaufpreis, durch die hohen Quadratmeterpreise in A-Lagen wie München, Hamburg oder Berlin. Dadurch sind die monatliche Tilgung, aber auch die Zinsen so hoch, dass Sie als Eigentümer monatlich draufzahlen. Denn, die monatlichen Mieteinnahmen von Investment Immobilien decken die Kosten nicht. Dafür steigen die Grundstückspreise wesentlich stärker als in B-Lage und extrem, im Vergleich zu C-Lage.

Cashflow Immobilie

Cashflow Immobilien sind das Ziel für den Großteil der Kapitalanleger und Kapitalanlegerinnen. Hier zeige ich Ihnen die Cashflow Strategie (positiver Cashflow) und die Vorteile.

Vergleich: Lage und Wertsteigerung

Vergleichen wir die 3 Lagearten und die Wertsteigerung:

• Wenn Sie in A-Lage kaufen, liegt die Wertsteigerung bei 4-6% im Jahr.
• Wenn Sie in B-Lage kaufen, werden Sie noch eine moderate Wertsteigerung erzielen, vielleicht 1-2% im Jahr.
• Wenn Sie in C-Lage kaufen, werden Sie wahrscheinlich keine Wertsteigerung erfahren, vielleicht müssen Sie später sogar mit einem kleinem Verlust verkaufen (unabhängig der Gewinne durch Mieteinnahmen).

Als Einsteiger entscheiden Sie sich für eine Eigentumswohnung in guter C-Lage oder B-Lage. Damit erreichen Sie auch in 15, 20 oder 30 Jahren ausreichend Interessenten, sodass Sie Ihre Immobilie mit Gewinn wiederverkaufen können.

Deshalb achten Sie schon beim Kauf der Immobilie auf den späteren Wiederverkaufswert.

Ausstattung verleitet zum Kauf – Fehler 7

Fehler 7: Sie kaufen eine Immobilie aufgrund der guten Ausstattung.

Jeder gute Manager kennt den Satz: Im Einkauf liegt der Gewinn. So ist es auch bei Immobilien. Ein wichtiger, zukünftiger Grundsatz für Sie, Sie können die Quadratmeter Ihrer Immobilie nicht vermehren, aber Sie können die Ausstattung Ihrer Immobilie verbessern.

Tipp! Im Einkauf liegt der Gewinn.

Je ausführlicher Sie sich mit dem Kauf von Immobilien beschäftigen, desto mehr werden Sie auch auf das Prinzip von „Fix & Flip“ stoßen. Das heißt, Sie suchen speziell nach Immobilien, die renovierungsbedürftig sind. Genau das tun Sie dann. Sie kaufen die Immobilie, renovieren sie und dann verkaufen Sie die Immobilie, mit gutem Profit.

Beispiel: Einbauküche für bis zu 11% mehr Miete

Eine einfache, schnelle Form der Aufwertung sind Einbauküchen. Als Eigentümer günstig in der Anschaffung, im Baumarkt bekommen Sie gute, einfache Modelle schon für 400, 500 Euro. Gleichzeitig wertet die Einbauküche Ihre Immobilie auf und Sie können diese Investition auch auf die Miete umlegen, derzeit ganze 11%.

Sie sehen also, welches Risiko eine „gut ausgestattete“ Immobilie birgt. Verzichten Sie lieber auf gute Ausstattung und denken über eigene Möglichkeiten der Aufwertung nach.

Immobilie schnell abzahlen – Fehler 8

Fehler 8: Sie wollen Ihren Kredit so schnell wie möglich tilgen.

Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie: Überschuss = Vermögensaufbau! Das heißt, Grund 1 ist Ihr Vermögensaufbau. Denn alles, was am Monatsende von den Mieteinnahmen, nach Tilgung, Zinsen und Rücklagen für Instandsetzung, übrig bleibt, geht direkt in Ihre Tasche. Je höher Sie die Tilgung ansetzen, desto weniger bleibt am Monatsende übrig. Eine einfache Rechnung.

Tipp: Vereinbaren Sie kleine Tilgungsraten

Je schneller Ihre Immobilie Cashflow bringt, desto höher der Überschuss, desto schneller können Sie Geld reinvestieren, zum Beispiel in die zweite Eigentumswohnung.

1. Als Kapitalanleger zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie, alle Überschüsse sind direkter Vermögensaufbau
2. Die Inflation „reduziert“ Ihr Darlehen auf lange Zeit

Extra-Tipp! Sondertilgung, statt hoher Tilgung

Hier noch ein guter Tipp zum Ende der Fehler-Checkliste für Immobilienkäufer. Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsrate. So können Sie am Ende vom Jahr mehr zurückzahlen, wenn Sie wollen, Sie müssen es aber nicht!

Und jetzt wird es interessant, denn haben Sie schon einmal über den Effekt von Inflation auf Ihre Immobilienfinanzierung nachgedacht?

Inflation „reduziert“ Ihr Darlehen

Im Artikel Vermögensaufbau trotz Inflation haben wir Ihnen das gesamte Szenario der Inflation erklärt! Hier noch einmal zusammengefasst: Nach Zentralbank liegt das Inflationsziel bei 2%. Das heißt, Ihr Geld verliert im Schnitt 2% an Wert, jedes Jahr. Lassen Sie jetzt 5 Jahre, 10 Jahre, 20 Jahre, 30 Jahre vergehen.

Wenn Sie heute 1 Meter Holz für 10 Euro kaufen, bekommen Sie in 30 Jahren also nur noch 50 Zentimeter Holz.

Für „Sparer“ ein Horror-Szenario. Für Immobilieneigentümer ist die Inflation super!

Denn, für Sie wird es immer einfacher, die monatliche Tilgung / Zinsen zurückzuzahlen. Schließlich bekommen Sie durch die Geldentwertung „mehr“ Miete, verdienen mehr Geld, usw. Die monatliche Höhe der Rückzahlung bleibt gleich!

Inflationsschutz dank Immobilie

Direkt noch ein Vorteil, den Sie als Immobilieneigentümer schätzen, während Geld immer weniger Wert wird, bleibt die Immobilie wertstabil. Ein einfacher Vergleich, Geldanlage Sparbuch vs. Immobilie:

Das heißt, wenn Sie heute auf ein Sparbuch 10.000 Euro einzahlen, sind es in 30 Jahren immer noch 10.000 Euro (unabhängig von den wenigen Zinsen, die Sparer bekommen). Investieren Sie die 10.000 Euro in eine Immobilie, bekommen Sie in 30 Jahren, 20.000 Euro bei Verkauf (unabhängig von Lage / Typ).

Inflation bringt Ihnen also Vorteile!

1. Rückzahlung wird „immer einfacher“
2. Immobilie ist gleichzeitig Inflationsschutz

Auch interessant! Fehler beim Immobilien Investment

Die 10 größten Fehler beim Immobilien Investment und wie Sie sich davor schützen können – Vorab: Eine Immobilie ist, unabhängig von den Risiken, langfristig immer ein sehr gutes Investment! Wichtig ist nur, dass man sich der eventuellen Risiken bewusst ist und entsprechend seinen Entscheidungen Vorsorge trifft.

• Fehler beim Immobilien Investment

Der nächste Schritt: Kriterien Ihrer Immobilie

Mit diesen 11 Punkten unserer Checkliste, bestimmen Sie die Grundlagen, die Kriterien, Ihrer Immobiliensuche. Hier finden Sie hier unseren nächsten, kostenlosen Ratgeber für Sie, in 11 Punkten zur Eigentumswohnung:

Zurück zu: Eigenkapital beim Immobilienkauf

In diesem Ratgeber lernen Sie das Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung kennen, für Kapitalanleger und Eigennutzung. Vom Eigenkapitaleinsatz, bis zum Unterschied für beide Käufer-Typen durch steuerliche Absetzbarkeit der Darlehens-Zinsen. Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie im großen Ratgeber alle Schritte beim Immobilienkauf kennen. Von den allerersten Fragen, die Immobilien Einsteiger, vor dem Kauf haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung.

• Immobilie kaufen

Immobilie verkaufen: Bewertung und Ablauf

Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen? Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen? Wie verkaufe ich eine Immobilie privat?

Gründe für den Verkauf

Es gibt die, die Zeit für den Verkauf mitbringen – Manche verkaufen nach Ablauf der Spekulationsfrist, manche haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, was sie damit „anfangen“ sollen. Manchmal ist es die Scheidung und wieder andere verkaufen, weil Sie in ein hohes Alter kommen und statt des großen Hauses, lieber eine kleine, altersgerechte Eigentumswohnung haben wollen.

• Verkauf im Alter mit Verkleinerung
• Spekulationsfrist erreicht
• Immobilie geerbt
• Scheidung
• Finanzieller Engpass
• …

Strategie für den Verkauf

Je nach Ausgangslage müssen Sie Ihre Verkaufsstrategie anpassen.

Sie können mit und ohne Makler arbeiten – Tipp: 67% der Immobilien werden mit Makler verkauft, nicht ohne Grund

Sie haben Zeit, perfekt – Dann finden Sie hier alles zum Verkaufsprozess, was Sie wissen müssen. Mit diesem Grundwissen kennen Sie den Ablauf beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf. Das gibt Sicherheit und hilft bei der Entscheidung, ob mit oder ohne Makler.

Sie haben Zeitdruck, suboptimal – Wer keine Zeit hat, um auf den „richtigen“ Moment zu warten, steht beim Verkauf schnell unter Zeitdruck. Häufig sind es Liquiditätsengpässe, Schulden, aber auch Scheidung, die zu einem relativ schnellen Verkauf der eigenen Immobilie zwingen.

Ein guter Ratgeber, in dem Sie den Immobilienverkauf Schritt für Schritt kennenlernen, gibt Ihnen in beiden Fällen Sicherheit! Lernen Sie den „Weg“ des Verkaufs kennen. So, dass Sie Ihr Ziel (den Notartermin) immer im Blick haben.

Lernen Sie hier den gesamten Verkaufsprozess, auf 1 Seite

Sie wollen in NRW oder Berlin verkaufen und das schnell? Rufen Sie uns an:

• Kontakt

Starten wir mit dem Überblick, der „Roadmap“:

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

Den gesamten Verkauf können Sie in 3 Phasen einteilen. Zuerst kommt die 1) Vorbereitung, erst dann startet die wirkliche 2) Verkaufsphase, die die meiste Zeit in Anspruch nimmt, mit allen Interessenten, Bonitätsprüfungen, gegebenenfalls Besichtigung(en). Gegebenenfalls? Tatsächlich, denn manche Käufer und Investoren kaufen kleinere Objekte, wie Eigentumswohnungen, auch mal „ungesehen“, wenn die Rahmendaten (Lage, Immobilienart, Rendite) stimmen. Die letzte Phase ist dann die 3) Verkaufsabwicklung.

Die 3 Phasen von Vorbereitung, Verkaufsphase bis zur -abwicklung haben wir jeweils in 6 Schritte unterteilt, so können wir auf alle wichtigen Aspekte des Verkaufs eingehen.

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Starten wir mit Phase 1: Vorbereitung.

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf

In der Vorbereitung durchlaufen Sie 6 Schritte, von der Zeitplanung, über die Makler-Frage, bis zum fertigen Immobilien-Inserat und Exposé.

1. Zeitplanung
2. Makler Termin
3. Unterlagen
4. Immobilie vorbereiten
5. Angebotspreis
6. Exposé

Erklärvideo: Phase 1 der Verkaufsvorbereitung

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Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1

Zeitplanung – Wer seine Immobilie verkaufen will, muss Zeit einplanen. Wer seine Immobilie privat verkaufen will, also ohne Immobilienmakler, muss sich sehr, sehr viel Zeit einplanen. Grundsätzlich hängt also vieles an Schritt 2, der Frage, ob mit oder ohne Makler verkaufen?

Je besser der Angebotspreis und die Zielgruppe (Käufer) übereinstimmen, desto zügiger wird eine Immobilie verkauft. In den allerschnellsten Fällen (direkter Verkauf) können zwischen erstem Gespräch und Notartermin nur 14 Tage liegen. In der Regel dauert der Verkauf einer Immobilie aber zwischen 6 Wochen – 1 Jahr, je nach Lage und Attraktivität (Immobilie/Angebot).

Das bringt Sie direkt zur Frage:

Mit oder ohne Makler privat verkaufen – Schritt 2

Über 60%, in Großstädten sogar über 70%, aller Immobilien werden mit Makler verkauft.

Nicht ohne Grund, denn die Zusammenarbeit hat viele Vorteile. Einige sagen dennoch: „Ich will meine Immobilie privat verkaufen“. Das kann viele Risiken mit sich bringen, hier nur ein paar Beispiele: Fehlerhafte Immobilienbewertung (Sie verlieren Geld), zu wenig Kontakte (Sie verlieren Zeit), keine Bonitätsprüfungen (Käufer zahlt nicht), Besichtigungstermine, Preisverhandlungen, die Liste der möglichen Fehler ist lang.

Fehler, die Ihnen ohne Makler passieren können:

• Fehlerhafte Immobilienbewertung
• Zu wenig Kontakte
• Besichtigungstermine
• Keine / mangelnde Bonitätsprüfungen
• Preisverhandlungen
• …

Gute und seriöse Makler sparen Ihnen vor allem Zeit, Aufwand und sie haben das richtige Netzwerk und Know-how um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Makler:

• Erfahrungen im Immobilienverkauf
• Beratung vor (!) dem Verkauf
• Kenntnisse im regionalen Immobilienmarkt / Werteinschätzung
• Kontakte und bestehendes Käufernetzwerk
• Er besitzt ein Kundennetzwerk mit potenziellen Käufern
• Übernimmt die gesamte 2. Phase: Verkaufsprozess
• Unterstützung bei Abwicklung, Dokumenten, etc.

Sie kennen nun die Vorteile, aber auch Nachteile mit und ohne Makler.

Damit können Sie weiter machen:

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3

Die Bewertung geschieht oft in zwei Stufen. Zu allererst können Profis eine grobe Bewertung Ihrer Immobilie anfertigen, nach einer Marktanalyse. Dafür genügen 4 Rahmendaten. Erst danach wird ausführlicher geprüft.

Grobe Bewertung Ihrer Immobilie (ohne Unterlagen)

Grobe Bewertung:

• Adresse der Immobilie
• Wohnfläche
• Einheiten (bei Mehrfamilienhaus)
• Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten)

Anschließende exakte Bewertung Ihrer Immobilie

Nach dieser Ersteinschätzung folgt eine ausführlichere Prüfung und Bewertung Ihrer Immobilie. Dafür werden vor allem Unterlagen benötigt, nicht mehr nur „Rahmendaten“. Dazu gehören unter anderen der Grundbuchauszug, Flurkarten, aber auch Grundrisse und Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten).

Genaue Bewertung:

• Grundbuchauszug – sehr wichtig
• Lageplan
• Auszug aus Flurkarte
• Bauplan
• Bebauungsplan
• Grundriss
• Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
• Energieausweis

Lernen Sie hier mehr über die Immobilienbewertung.

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Wichtig! Folgendes immer vorab klären

Ein paar Fragen sollten Sie vorab klären:

Vor dem Verkauf klären, rechtliches:

• Wer ist als Immobilieneigentümer im Grundbuch eingetragen?
• Wurden Rechte von Dritten (etwa ein Wohnrecht oder Nießbrauch) im Grundbuch vermerkt?
• Müssen Sie ein Vorkaufsrecht berücksichtigen?
• Existiert ein Erbbaurecht an der Immobilie?
• Für Wohnungen: Müssen Sie eine Verwalterzustimmung einholen?

Immobilie vorbereiten / aufwerten – Schritt 4

Vergleichen Sie den Verkauf einer Immobilie, mit dem Verkauf einen Autos. Sie können Ihr Auto so wie es ist verkaufen oder Sie können es für den Verkauf vorbereiten und so einen höheren Kaufpreis erzielen. Die Möglichkeiten sind vielfältig, von schnellen Möglichkeiten wie der Außenwäsche vor den Fotoaufnahmen, über eine professionelle Motorreinigung, bis zur Erneuerung von einzelnen Teilen.

Das erfordert, je nach Maßnahmen, Zeit und Eigenkapital.

Übertragen auf Ihrer Immobilie heißt das: Je nachdem, wie viel Zeit Sie in Schritt 1 (Zeitplanung) bemessen haben, sollten alle Möglichkeiten bedacht werden.

Maßnahmen vor dem Verkauf:

• Einfaches Aufräumen / Aufbereiten vor Fotoaufnahmen
• über Schönheitsreparaturen – Bspw. Malerarbeiten
• bis Aufwertung und Sanierung – Bspw. modernisierte Heizungsanlagen

Lassen Sie sich zu den Möglichkeiten beraten.

Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5

Was ist Ihre Immobilie wert? Diese Fragen haben Sie in Schritt 3 & 4 beantwortet und gegebenenfalls optimiert. Mit dieser Grundlage kommen Sie nun zu Schritt 5 und der Frage: Was lässt der aktuelle Immobilienmarkt zu? Welche Wertsteigerung ist realistisch und angemessen?

Aus den Faktoren:

• Rahmendaten – Wohnfläche, mögliche Jahresmiete, usw.,
• Unterlagen – Dokumente und Nachweise und
• Aufwertung – Wertsteigerung vor Verkauf
• Marktlage – Entwicklung der Grundstückspreise und vergleichbare Kaufpreise der letzten 12 Monate

… entsteht der letztendliche Angebotspreis, der auch in den anschließenden Vermarktung, im Exposé steht.

Immobilien Exposé für Verkauf – Schritt 6

Mit dem Immobilien Exposé beenden Sie die Vorbereitungsphase.

Bei der Beauftragung eines Maklers, endet hier auch zunächst Ihre aktive Arbeit, mit dem Einholen aller wichtigen Informationen und Dokumente.

Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden

Teil 2 im Verkauf: Die aktive Vermarktung im kleinen (Netzwerk) oder größerem Kreis (Immobilienportale, etc.) mit dem Ziel, ernst zunehmende Käufer für Ihre Immobilie zu finden.

1. Vermarktungsstrategie
2. Anfragen entgegennehmen
3. Kontakt zu Interessenten
4. Bonitätsprüfung
5. Besichtigungstermine
6. Verkaufsgespräch

Erklärvideo: Phase 2 der Vermarktung

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Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7

Ganz am Anfang der Verkaufsphase geht es um die grundsätzliche Vermarktungsstrategie. Vom Engen, persönlichen Netzwerk, bis zur öffentlichen Vermarktung in Portalen und Kleinanzeigen. Gute Immobilien werden mitunter schon gekauft, bevor Sie auf zusätzlichen Wegen (Immobilienportale) vermarktet werden müssen. Denn für viele steht nicht nur der Verkauf im Vordergrund. Viele Verkäufer wollen so wenig Aufwand wie möglich und nicht erst 10, 15 Besichtigungstermine. Erneut ein gutes Argument für die Beauftragung eines Maklers.

Angebote und Nachfrage müssen sich finden. Je spezieller eine Immobilie, desto aufwendiger wird die Vermarktung. Eine Eigentumswohnung mit 50 m² bekommen Sie quasi in jeder Stadt sofort weg. Eine 150 m² wird schon schwieriger, denn nur wenig brauchen so viel Wohnraum, die Vermarktung in Portalen ist fast unumgänglich. Ganz anders sind wieder Mehrfamilienhäuser, die selten in Portalen auftauchen und meist innerhalb von Netzwerken an Investoren verkauft werden.

Von der Erstellung des ersten Exposés, über direkt Ansprache persönlicher Kontakte, das weitere Netzwerk, Ansprache neuer Kontakte, Immobilienportale, Kleinanzeigen, Apps, es gibt viele Wege, wie Sie Ihre Immobilie an die richtigen Zielgruppen bringen können.

Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8

Egal, ob Warteliste beim Makler, Kontakte aus dem persönlichen Netzwerk, Immobilienportale oder auch Mund-zu-Mund Empfehlung, im zweiten Schritt geht es um die Annahme der Anfragen. Bereits in diesem Schritt helfen erste Qualitätskriterien dafür, ernst zunehmende Anfragen von weniger ernst zunehmenden zu trennen. Typische Faktoren sind natürlich Ansprache, Vollständigkeit in den Formulierungen.

Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9

Schritt 9 beim Verkauf dreht sich um die Kommunikation mit Kaufinteressenten. Alle haben Rückfragen, viele wollen besichtigen, auch hier geht es wieder um die Abwägung: Wer hat wirklich Interesse? Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Nachdem Sie nun eine Handvoll Interessenten herausgesucht haben, prüfen Sie im nächsten Schritt deren Kreditwürdigkeit (Bonität).

Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10

Die Prüfung der Bonität von Interessenten ist essenziell. Ein Nachweis, der bereits in Schritt 9 der Verkaufsphase eingeholt werden sollte, ist eine Finanzierungsbestätigung. Denn sollten Sie nach Wochen Gesprächen feststellen, dass Ihr Interessent gar nicht ausreichend Geld hat, fangen Sie wieder von Neuem an.

Finanzierungsbestätigung bedeutet, dass der Interessent bereits im Vorfeld eine Finanzierung bei seiner Bank angefragt hat, die bis Summe X bestätigt wurde. Damit sagt die Bank, dass sie dieser Person eine Immobilie im Wert von X Euro finanzieren wird. Für eine solche Finanzierungsbestätigung wurde bereits eine Selbstauskunft abgegeben, die der Bank einen Überblick aller Einnahmen, Ausgaben und Vermögen aufschlüsselt.

Die Bank nutzt außerdem weitere Tools um die Bonität desjenigen objektiv zu prüfen. Zentral ist hier vor allem die Schufa-Auskunft, bzw. das Schufa-Scoring. Die Schufa erstellt Profile aller Verbraucher in Deutschland, mit Daten über Kredite, laufende Mobilfunkverträge, säumige Zahlungen und so weiter. Viele kennen die Schufa sicher schon von kleineren Finanzierungen, wie TV-Geräte oder Autos.

Bei privaten Verkäufen ist die Finanzierungsbestätigung einer Bank die beste Option.

Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11

Nach der Selektion der Interessenten in Schritt 8, der Kommunikation mit Kaufinteressenten in Schritt 9 und Bonitätsprüfung in Schritt 10, folgt jetzt die Besichtigung.

Wie schon zuvor beschrieben, kleine Eigentumswohnungen werden manchmal auch ungesehen gekauft. Alles andere wird besichtigt. Im Idealfall haben Sie in den vorherigen Schritten so eine gute Selektion vorgenommen, dass Sie jetzt nur noch 1 (2, 3) Interessenten haben, mit Finanzierungsbestätigung und echtem Kaufinteresse. Wenn nichts von der Beschreibung abweicht, sollte als dem Besichtigungstermin direkt ein Deal werden.

Gehandelt wird fast immer. Deshalb folgt auf die Besichtigung Schritt 12: Das Verkaufsgespräch.

Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12

Mit den Verkaufsgespräch(en) wird die Verkaufsphase beendet. Innerhalb der Verhandlungen geht es um Erfahrung, aber auch um Argumente, um Geschick – je nachdem, mit wem verhandelt wird. Auch hier haben erfahrene Immobilienmakler Vorteile, wenn Sie Argumenten (die den Kaufpreis drücken sollen) parieren können.

Nach den Gesprächen kann es direkt in die Verkaufsabwicklung gehen.

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Nach der Vorbereitung, nach der langen Verkaufsphase, kommt jetzt die Verkaufsabwicklung.

1. Kaufvertrag
2. Notartermin
3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
4. Übergabe
5. Rechnungen für Notar und Makler
6. Steuern zahlen

Erklärvideo: Phase 3 Verkaufsabschluss

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Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13

Im Kaufvertrag stehen:

• Beteiligten Parteien – Name und Anschrift
• Kaufgegenstand – Ihre Immobilie, ebenso wie mögliche Hypotheken oder Nutzungsrechte (Grundbuch)
• Ausstattung – Ausstattung, Mobiliar, das mit verkauft wird
• Objektzustand – Substanz und vorhandene Mängel
• Gewährleistungshaftung – Sie sichern als Verkäufer zu, dass keine versteckten und offensichtlichen Mängel bekannt sind und dass für später entdeckte, keine Haftung übernommen wird
• Nebenkosten – Nebenkosten Aufteilung und Jahresendabrechnung
• Kaufpreis – Kaufpreis, Termin und Zahlungsmodalitäten
• Verzugszinsen – Bei verspäteter Übergabe
• Übergabetermin

Kaufvertrag (Eigentumswohnung):

• Wohnungsnummer
• Wohnfläche
• Lage Ihrer Wohnung
• Räume im Sondereigentum
• Sondernutzungsrechte für Tiefgarage, Terrasse, etc.
• Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte
• Gemeinschaftsordnung
• Miteigentumsanteil (Instandhaltungsrücklage)
• Hausgeld Höhe

Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14

Im ersten Schritt der Verkaufsabwicklung, geht es auch direkt um Ihren Kaufvertrag. Hierbei wird zunächst ein vorläufiger Kaufvertrag mit dem Notar entwickelt, bevor es dann im zweiten Schritt zur Unterschrift zum Notar geht. Bevor der Notartermin vereinbart werden kann, muss ein vorläufiger Kaufvertrag stehen, der von beiden Seiten (Verkäufer und Ihnen als Käufer) akzeptiert wird.

Nachdem Sie den vorläufigen Kaufvertrag angefertigt haben, der von beiden Seiten akzeptiert wurde, kann es nun zum finale Notartermin geben, zur beidseitigen Unterschrift, die den Immobilien Transfer besiegelt.

Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15

Sobald alles vom Notar offiziell beurkundet wurde, wird der Kaufpreis bezahlt und der Grundbucheintrag vorgenommen. Damit hat die Immobilie offiziell den Besitzer gewechselt.

Wer zahlt die Kosten?

• Grundbucheintrag (0,5%) -> Käufer

Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16

Sobald der vollständige Kaufpreis an Sie überwiesen wurde, wird die Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben.

Übergabeprotokoll anfertigen: Vor der Schlüsselübergabe

Natürlich händigen Sie nicht einfach nur den Schlüssel aus. Für die Übergabe Ihrer Immobilie halten Sie alles im Übergabeprotokoll fest. Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den neuen Eigentümer. Festgehalten werden hier, in welchem Zustand die Immobilie bei der Übergabe war und welche Schäden bereits vorlagen.

Dieses ist eine wichtige Absicherung für beide Parteien, Sie als Verkäufer und den Käufer. Im Übergabeprotokoll wird der Umgang mit allen eventuell vorhandenen Mängeln geregelt. Bevor das Übergabeprotokoll nicht vollständig ist, geben Sie Ihre Schlüssel nicht aus der Hand.

Halten Sie fest:

• Namen der Anwesenden: Verkäufer, Käufer, bevollmächtigte Vertreter, ggf. Zeugen
• Übergabedatum
• Objektdaten: Straße, Ort, ggf. Position im Haus
• Zustand der Immobilie und festgestellte Mängel
  • achten Sie auf: Fenstern, Türen, Wandanstrich bzw. Tapete, …
  • Teppiche, Böden, …
  • Elektrik, Heizung, …
  • Sanitäranlagen, Toiletten bis Wasserhähne, …
• Schlüsselanzahl und Übergabe
• Optional:
  • Ausstattung, Mobiliar und dessen Zustand
  • noch zu erledigende Schönheitsreparaturen
  • Zählerstand Strom, Heizung, Wasser

Wichtig: Alle Schäden sollten Sie einzeln und mit Fotos dokumentieren (Beweiszweck).

Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17

Der Vollständigkeit halber kommt es nur noch zur Überweisung von Notarkosten und Maklerkosten. Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen, sollte ein Immobilienmakler beauftragen worden sein, teilen sich die Kosten beim Privatkauf zu jeweils 50%, zwischen Käufer und Verkäufer.

Wer trägt welche Kosten?

• Notarkosten (1,5%) -> Käufer
• Maklerkosten (je nach Bundesland) -> 50% beide Parteien bei privaten Kauf

Bei den Notarkosten verhält es sich wie beim Grundbucheintrag. Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Eine der wichtigsten Fragen, für viele Verkäufer, fallen Steuer beim Immobilienverkauf an? Wenn ja, welche Steuern müssen beim Immobilienverkauf bezahlt werden?

Für Sie als Verkäufer sind nur zwei Aspekte relevant, die Spekulationssteuer und die Einkommenssteuer (bei Privatverkauf).

Wer zahlt die Steuern?

• Grunderwerbsteuer -> Käufer
• Spekulationssteuer -> Verkäufer

Die Steuern sind gesetzlich festgelegt und verteilt.

Spekulationssteuer und -frist

Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben und nicht selbst nutzen, müssen Sie die Spekulationssteuer berücksichtigen. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre, bei einer vermieteten Immobilie. Mit Ausnahme, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den 2 zuvor folgenden Jahren selbst genutzt haben.

Sollten Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.

• Spekulationssteuer (10 Jahre)
• außer: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 Jahre zuvor selbst bewohnt

Wie hoch ist der Spitzensteuersatz?

Bemessen wird der Steuersatz gleich, wie die Einkommenssteuer. Deshalb ein kurzer Blick auf die Versteuerung:

Einkommensteuer ab ~ 9.400 Euro Einkommen / Jahr

Der Vollständigkeit zuliebe: Beim Verkauf Ihrer Immobilie entstehen, bei den allgemeinen Steigerungen der Grundstückspreise, höchstwahrscheinlich Gewinne. Gewinne müssen in Deutschland versteuert werden, ebenso wie Einnahmen aus anderen Tätigkeiten. Sollten Sie also einen Gewinn erzielen, fließt dieser in Ihre Steuererklärung ein und wir ganz normal besteuert.

Die Einkommensteuer beginnt aktuell bei einem Einkommen (Gewinn aus Veräußerung) von ~ 9.400 Euro / Jahr (Freibetrag). Liegt Ihr Gewinn (plus reguläres Einkommen) darüber, müssen Sie Steuern zahlen. Der Einkommensteuersatz beginnt dann bei 14 % und endet beim Spitzensteuersatz von 42 %, ab ~ 57.000 Euro / Jahr.

Reichensteuer ab ~ 255.000 Euro Einkommen / Jahr

Wenn der Verkauf Ihrer Immobilie noch ein wenig profitabler war, können Sie ab einem Einkommen von ~ 255.000 Euro zusätzlich unter die sogenannte Reichensteuer fallen. Das sind zusätzlich +3%. Damit können Sie in Deutschland auf 45% Versteuerung Ihrer Einkünfte kommen.

Immobilie verkauft!

So verkaufen Sie eine Immobilie, in 18 Schritten.

Herzlichen Glückwunsch!

Verkäufe unterscheiden sich, je nach Immobilienart, Lage der Immobilie, Angebot und Nachfrage. Mit diesen 18 Schritten haben Sie aber eine gute Grundlage, mit der Sie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal planen können.

Häufige Fragen und Antworten

Zum Schluss noch die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

Mit Blick auf die allgemeine Steigerung der Grundstückspreise ist ein Verkauf in den letzten Jahrzehnten immer lohnenswert.

Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Mit den 18 Schritten kennen Sie den grundsätzlichen Verkaufsprozess. Ohne Makler müssen Sie sich aber um die gesamte Verkaufsphase selbst kümmern (Kontakt, Bonität, Besichtigung), außerdem die Bewertung vorab, der Kaufvertrag danach. Viele Risikos, die beim privaten Verkauf auf Sie zukommen.

Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Im Bezug auf die Spekulationssteuer, verkaufen Sie steuerfrei bei Eigennutz. Sollten Sie Gewinn erzielen, müssen Sie diesen in Ihrer Steuererklärung angeben, dieser kann dann (über Freibetrag) versteuert werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahre gekauft und verkauft, fällt Spekulationssteuer an. Nach den 10 Jahren, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Befreit sind Sie auch, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr (+ 2 Jahre vorab) selbst bewohnt haben.

Wie bewerte ich den Wert einer Immobilie?

Sie nutzen eines der gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Den Verkehrswert berechnen können Sie auf verschiedenen Wegen.

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Was kostet ein Gutachten für eine Immobilie?

Die Kosten für ein Wertgutachten hängen von der Immobilienart und ihrer Lage ab, außerdem vom Umfang des Gutachtens. Kurzgutachten kosten Sie ungefähr 500 Euro. Ein Vollgutachten kostet Sie circa 5.000 Euro und mehr, bei einer Immobilie um 300.000 Euro Wert.

Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie?

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt. Sie stellen alle Informationen bereit.

Was muss in einem Kaufvertrag für ein Haus stehen?

In Schritt 13 lernen Sie alle Inhalte vom Kaufvertrag kennen. Neben Namen und Adressen von Käufer- und Verkäuferseite, stehen im Kaufvertrag unter anderen alles zum Kaufgegenstand, der Immobilie, ihrem Zustand, aber auch der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten.

Lesen Sie mehr in Schritt 13: Kaufvertrag.

Kann man Gemeinschaftseigentum verkaufen?

Ja, aber Miteigentümer können Verkauf des Gemeinschaftseigentums verweigern.

Kann ich als Miteigentümer zum Verkauf zwingen?

Die Mitwirkungspflicht am Verkauf ist nur in Ausnahmefällen denkbar.

Typisches Mehrfamilienhaus in guter Stadtlage:

Alte Immobilien verkaufen:

Eigentumswohnungen im Wohnblock:

Haus verkaufen auf dem Land:

Tipp! Lesen Sie mehr über Ihren Wohnungsverkauf, Hausverkauf und allgemein Grundstücksverkauf.