Kaufentscheidung Immobilien: vor dem Kauf richtig rechnen + Beispiel

Kalkulationsrechnung einer Kapitalanlage – Sie haben ein Objekt zum Kauf als, Immobilie als Kapitalanlage bereits in Aussicht und fragen sich, ob die Investition sicher ist? Eine Kalkulationsrechnung zur Berechnung des Cash Flows bewahrt Sie in nur 6 Schritten vor einer Fehlinvestition. Das alles ist kein Hexenwerk. Mit einem konkreten Beispiel lernen Sie hier in nur wenigen Minuten, wie die Profis rechnen. Einfach Artikel lesen und nebenbei die eigene Kostenrechnung für Ihre Investition machen. Das ist die Fahrkarte in Ihre finanzielle Freiheit mit Immobilien!

Immobilie als Kapitalanlage

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, strebt in der Regel die Strategie an, eine Immobilie mithilfe eines Bankkredits und Eigenkapital zu kaufen, langfristig zu finanzieren, das Objekt dann zu vermieten und den Kredit mit den Mieteinnahmen abzuzahlen.

Wie Sie mit Immobilien Geld verdienen

Wer mit Immobilien Vermögen aufbauen und damit finanzielle Freiheit erzielen will, muss sich passives Einkommen zum Ziel gesetzt haben. Um sich die Rente aufzuhübschen, ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage der beste Weg. Mit einer Kapitalanlage können Sie Ihr Vermögen schützen (Inflationsschutz) und noch wichtiger, steigern. Das liegt einfach gesagt an der kontinuierlichen Wertsteigerung der Immobilienpreise. Eine rentable Kapitalanlage zahlt sich von selbst ab. Das Hauptziel der Kapitalanlage ist langfristig Rendite (Ertrag, den ein angelegtes Kapital in einem bestimmten Zeitraum bringt) zu erzielen und so mit der Zeit das investierte Geld zu vermehren.

Ob eine Investition rentabel ist oder nicht, sagt uns der Cash Flow. Jetzt loslegen und in nur wenigen Minuten lernen, wie Sie den Cash Flow berechnen.

Bevor wir starten, erst die 2 Fragen beantwortet: Was bedeutet Cash Flow und was möchten wir herausfinden mit unserer Rechnung?

Cash Flow: Was sind Cashflow Immobilien?

Im Grunde ist der Cashflow der netto Zufluss oder Abfluss von Geldmitteln in Ihrem Investitionsprojekt (hier: Ihre Immobilie). Mit dieser Kennzahl können Sie erkennen, wie rentabel der Kauf einer bestimmten Immobilie für Sie ist.

Cashflow Immobilien bezeichnen den Ansatz, durch Mieteinnahmen und Steuerersparnisse einen monatlichen Überschuss zu generieren. Eine positive Cashflow-Bilanz entsteht, wenn die regelmäßigen Einnahmen (Miete) die Ausgaben (z.B. Hypothekenzahlungen, Nebenkosten) übersteigen, während ein negativer Cashflow darauf hinweist, dass die Mieteinnahmen die Kosten nicht decken. Das Ziel besteht darin, langfristig einen positiven Cashflow zu erzielen.

Keine Zeit für 6 Schritte? Jetzt den Cashflow schnell und einfach mit dem Immobilien Cashflow Rechner herausfinden.

Ziel der Rechnung einfach erklärt

Wenn der Cash Flow berechnet werden soll, heißt das im Grunde nichts anderes, als dass wir wissen möchten, ob nach Anzug aller Kosten von den Einnahmen durch die Vermietung der Immobilie noch etwas Geld übrig bleibt oder nicht. Die Frage lautet also:

Wie viel bleibt monatlich von den Mieteinnahmen, mit Abzug aller Kosten übrig?

Oder wie viel müssen Sie am Ende monatlich noch draufzahlen?

Auch wird festgelegt, wie viel Eigenkapital dafür aufgebracht wird.

Beispiel Kalkulation einer Kapitalanlage

Nachdem die Grundlagen geklärt sind, kann es jetzt richtig losgehen. Schnappen Sie sich einen Stift und Papier!

Mieteinnahmen feststellen – 1. Schritt

Mit Beispielen lässt sich auch die komplizierteste Rechnung nachvollziehen. Sie wollen wissen, ob die Investition in eine bestimmte Immobilie sinnvoll ist? Dann folgen Sie einfach mit Ihrer Berechnung dem Fallbeispiel. Für die Berechnung wird angenommen, Sie hätten einen Kaufpreis von 100.000 €. Jetzt brauchen Sie für die Kalkulation die Kaltmiete, de Sie im ersten Jahr von der Wohnung erwarten. Diese können Sie im vorn hinein herausfinden, indem Sie, Folgendes tun.

So finden Sie die Mieteinnahmen heraus:

• vergleichbare Wohnungen online vergleichen
• über Mietspiegel einer Stadt informieren
• Wenn vorher bereits vermietet: Mieter oder Vermieter fragen

In unserem Beispiel beträgt die Kaltmiete 500 €.

Hinweis für die Berechnung:

Ziel ist der monatliche Cashflow, daher wird für die Miete ein monatlicher Wert genutzt.

Bankrate ermitteln – 2. Schritt

Im zweiten Schritt benötigen Sie die Rate, die Sie zur Abzahlung Ihres Kredits bei der Bank monatlich zahlen müssen. Als Kapitalanleger ist hier natürlich immer das Ziel, diese Raten von den Mieteinnahmen bezahlen zu können. Die Bankrate wird im Grunde beeinflusst durch die Finanzierungssumme, die Zinsen und die Tilgung.

In dieser Rechnung wird jetzt angenommen, dass der volle Kaufpreis von der Bank finanziert wird und die Kaufnebenkosten selbst getragen werden. In der Realität ist statt einer 100 % Finanzierung wie im Beispiel eine 80 % Finanzierung (20 % Eigenkapital) zu empfehlen. Warum?

Mehr zu den Risiken einer 100 % Finanzierung und der 20 % Regel in dem Beitrag:

• Wie viel Eigenkapital einsetzen?

Weiter wird gerechnet mit 2 % Tilgung und 2 % Zins. Das bedeutet, Sie zahlen Anfang des Jahres 200 € Zinsen und 2000 € Tilgung. Die Rate beträgt dann im Monat 333 €.

So wurde im Einzelnen gerechnet:

Tipp: Hier wird von dem Abschluss eines Annuitätendarlehens ausgegangen. Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland das beliebteste Darlehen, wenn es um Immobilienfinanzierung geht. Bei dieser Kreditform ändert sich die „Annuität“ bzw. monatliche Rate im Verlauf des Kredits nicht. Je nach Finanzierungsart kann diese Rechnung dann allerdings variieren.

Eigenkapitalbedarf ausmachen – 3. Schritt

Direkt beeinflusst das Eigenkapital zwar den Cashflow nicht, allerdings ist es indirekt für Ihre Kostenrechnung wichtig. Sie wollen schließlich wissen, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen müssen. Wie bereits erwähnt, gehen wir von einer Vollfinanzierung aus. Kaufnebenkosten sollen aus dem eigenen Geldbeutel bezahlt werden, da eine 110 % Finanzierung (Kaufpreis & Nebenkosten von Bank finanziert) mit einem hohen Risiko verbunden ist. Schwierig ist hier, dass den Schulden kein echter Gegenwert gegenübersteht. Außerdem ist das Risiko für die Bank zu hoch, weshalb nur selten bei einer einwandfreien Bonität solche Finanzierungen durchgehen.

Die Kaufnebenkosten bestehen aus den folgenden 3 Punkten:

1. Grundbuch & Notar:  2 % des Kaufpreises
2. Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises
3. Maklerkosten: 0 – 7 % des Kaufpreises

Insgesamt macht das ca. 5 – 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten des Immobilienkaufs. Bei einem Kaufpreis von 100.000 € sind das 10.000 €. Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland und die Maklerkosten werden vom Makler festgelegt. Aber auch hier gibt es je nach Bundesland verschiedene Richtwerte.

Tipp: Unser Ratgeber zum Eigenkapital hat alle wichtigen Informationen für Sie vom Eigenkapital ansparen bis hin zu Tools, die Ihre Berechnung erleichtern. Hier geht es zum Eigenkapital Ratgeber.

Weiter geht es mit der Berechnung. Nur noch 3 Schritte bis zur Investitionsentscheidung!

Photo: Natee Meepian / shutterstock.com

Bewirtschaftungskosten eruieren – 4. Schritt

Es fallen zudem auch Bewirtschaftungskosten bei einer Kapitalanlage an, die berücksichtigt werden müssen. Was sind Bewirtschaftungskosten genau? Ein Teil der Bewirtschaftungskosten ersteht aus den Nebenkosten des Wohnens, dem sogenannten Hausgeld. Als Eigentümer müssen Sie hier bestimmte Kosten wie die Hausverwaltung selbst bezahlen, allerdings können ein Großteil der Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Dies sind zum Beispiel Heizkosten und Wasserversorgungskosten.

Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

• Was sind umlagefähige Nebenkosten?
• Was sind nicht umlagefähige Nebenkosten?

Um möglichst genau zu kalkulieren, ob sich der Kauf einer Immobilie wirklich lohnt, ist es wichtig den Teil der Bewirtschaftungskosten, den Sie am Ende selbst tragen, zu kennen.

Die genauen Informationen können Sie aus den letzten Abrechnungen des Verkäufers bekommen.

Für unser Beispiel gehen wir von folgenden Kosten aus:

Mietausfälle und Instandhaltung sind weitere Kostenpunkte, um die Sie sich Gedanken machen sollten. In der Regel empfiehlt sich es für Eigentümer Rücklagen zu bilden, um auf solche unvorhersehbare Kosten vorbereitet zu sein. Ein Richtwert zur Rücklagenbildung für Instandhaltungskosten und Mietausfälle bieten die folgenden zwei Regeln:

1. 10 € pro Quadratmeter pro Jahr zur Seite legen für Instandhaltungskosten.
2. 3 % von den Mieteinnahmen für Mietausfallrisiko zurücklegen.

In unserem Beispiel gehen wir mal von einer Wohnungsgröße von 50 Quadratmetern aus, was 57 € Rücklagen ergeben.

Insgesamt bestehen die Bewirtschaftungskosten dann aus 102 € (57 + 45).

Cash Flow berechnen – 5. Schritt

Um den Cashflow zu berechnen, wird folgende Formel angewendet:

Mieteinnahmen – (Bankrate + Bewirtschaftungskosten) = Cashflow vor Steuern.

Das bleibt Ihnen am Ende an Cash übrig (vor den Steuern):

500 € – 333 € – 102 € = 65 €.

In unserem Beispiel reichen die Mieteinnahmen so weit aus, dass nach Abzug der Rate an die Bank und der Bewirtschaftungskosten 65 € übrig bleiben.

Tipp! Oft wird die Tilgung vergessen. In unserem Beispiel liegen 167 € Vermögensaufbau bei der Bank. Nachdem der Kredit abgezahlt ist, kommen diese Vermögenswerte für Sie monatlich noch dazu.

Steuern abziehen – 6. Schritt

Bei der Steuerklärung müssen zusätzliche Einnahmen durch die Vermietung angegeben werden. Im Gegenzug dürfen auch Kosten, die dafür entstanden sind, abgezogen werden. Hier möglichst genau zu sein spielt Ihnen in die Karten, denn je mehr Kosten Sie gegenrechnen, desto geringer bleibt Ihre monatliche Belastung.

Das Know-how, das Sie für die Berechnung brauchen:

• Kosten, die Sie gegenrechnen dürfen
• Zinsen für den Kredit dürfen gegengerechnet werden
• Tilgung sind keine Kosten
• Bewirtschaftungskosten dürfen nicht in voller Höhe abgezogen werden
• Rücklagen können erst dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn Sie anfallen
• Kosten des Hausgelds, die selbst getragen werden, können abgezogen werden
• Außerdem darf Wertverlust des Gebäudes abgeschrieben werden (nicht Boden)
• Finanzamt legt Verhältnis zwischen Bodenanteil und Gebäudeanteil fest

So sieht das Ganze aus Sicht des Finanzamtes anhand unseres Beispiels aus:

Für unser Beispiel nehmen wir an, dass jeweils 50 % des Kaufpreises an Gebäudeanteil und Bodenanteil anfallen. Für die 50 % Gebäudeanteil dürfen Sie, wenn das Gebäude nach 1925 erbaut wurde 2 % Abschreibung pro Jahr ansetzten. In unserem Beispiel wären das 92 € pro Monat. Bei 50.000 Jahreseinkommen müssen die zusätzlichen Einnahmen mit ca. 38 % versteuert werden. So entstehen zusätzlich 74 € Kosten im Monat.

Was bedeutet das jetzt für die Investition?

Der monatliche Überschuss wird jetzt zu einer Nachzahlung von 9 € (65 € – 74 €). Diesen Betrag müssen Sie erst bezahlen, nachdem die Steuererklärung gemacht wurde. Bei dieser Rechnung müssen also die Kosten eingeplant werden. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Wohnung keine lohnenswerte Investition ist. Über die Laufzeit wird die Wohnung attraktiver werden, da Mieten in der Regel mit der Inflation steigen. Nach bereits 1o oder 15 Jahren wird die Rechnung für dieses Objekt dann deutlich positiver ausfallen.

Außerdem wäre die Wohnung in diesem Beispiel nach 36 Jahren abbezahlt, sodass dann der Großteil der Mieteinnahmen für Sie als zusätzliches Einkommen zur Verfügung steht. Die abbezahlte Wohnung von 100.000 € ist dann in Ihrem Kapitalbesitz, was Ihre Bonität erhöht. Zusätzlich gewinnt die Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit mit der Zeit an Immobilienwert, sodass Sie auch hier einen Gewinn einfahren.

Das Fazit in Kurz:

• monatliche Kosten von 9 € werden anfallen
• über die Laufzeit wird die Wohnung attraktiver aufgrund steigender Miete
• Wohnung ist nach 36 Jahren abbezahlt
• dann steht Ihnen der Großteil der Mieteinnahmen zur Verfügung
• Immobilienbesitz steigt zusätzlich im Wert

Natürlich muss jeder, der in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren will, für sich selbst entscheiden, wie attraktiv ein bestimmtes Objekt für die eigenen Interessen ist. Dafür kennen Sie jetzt die Berechnung. Wenn Sie parallel mitgerechnet haben, können Sie jetzt entscheiden, ob Sie investieren wollen oder nicht. Wenn Sie sich bis jetzt nicht ganz sicher sind, dann nutzen Sie doch die 11 Punkte Checkliste zur Kaufentscheidung!

• Kriterien Wohnung kaufen