Warum eine strukturierte Risikoanalyse auch 2026 unverzichtbar ist?

Anlageimmobilie? Checkliste

Immobilien wirken auf den ersten Blick kalkulierbar, bergen jedoch zahlreiche versteckte Risiken. Neben offensichtlichen Kennzahlen wie Kaufpreis und Mietrendite spielen Faktoren wie Standortentwicklung, Finanzierungskosten, Instandhaltungsaufwand und rechtliche Rahmenbedingungen eine zentrale Rolle.

Marktrisiko, Objektrisiko, Vermietungsrisiko und dann noch Finanzierungsrisikos…

Ohne systematische Analyse bleiben diese Risiken oft unentdeckt und wirken sich erst Jahre später negativ auf die Rendite aus.

Was heißt das?

1. Schutz vor Fehlinvestitionen
2. Realistische Einschätzung von Chancen und Risiken
3. Langfristige Sicherung der Rentabilität

Risiken erkennen, bevor sie teuer werden!

Erfahrene Investoren wissen, dass nicht der Kauf selbst, sondern die Haltedauer über Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Eine sorgfältige Risikoanalyse deckt Schwachstellen auf, bevor sie zu finanziellen Belastungen werden. Sie schafft Transparenz und ermöglicht es, fundierte Entscheidungen auf Basis belastbarer Daten zu treffen.

Risikofaktoren 2026 bei Immobilieninvestments

Immobilieninvestitionen sind verschiedenen Risikokategorien ausgesetzt, die sich gegenseitig beeinflussen können. Eine ganzheitliche Betrachtung ist daher entscheidend. Markt-, Objekt-, Vermietungs- und Finanzierungsrisiken müssen einzeln bewertet und in ihrer Gesamtheit verstanden werden.

Markt- und Objektrisiken richtig einschätzen

Marktrisiken entstehen durch wirtschaftliche Schwankungen, Zinsentwicklungen oder regionale Strukturveränderungen. Besonders in wirtschaftlich schwächeren Regionen können sinkende Nachfrage und demografischer Wandel zu Wertverlusten führen. Objektrisiken betreffen den baulichen Zustand der Immobilie und mögliche verdeckte Mängel, die erst nach dem Kauf sichtbar werden.

• Regionale Wertschwankungen
• Versteckte Baumängel
• Sanierungs- und Modernisierungsbedarf

Vermietungs- und Finanzierungsrisiken

Leerstände, Mietausfälle oder problematische Mietverhältnisse wirken sich direkt auf den Cashflow aus. Bei gewerblichen Immobilien erhöht eine starke Abhängigkeit von einzelnen Großmietern das Risiko zusätzlich. Finanzierungsrisiken entstehen vor allem durch Zinsänderungen, die die monatliche Belastung deutlich erhöhen können. Eine detaillierte Checkliste für Immobilienkauf 2025 hilft, diese Punkte systematisch zu prüfen.

Standortanalyse und Marktbewertung für Anlageimmobilien

Die Lage einer Immobilie ist einer der entscheidendsten Faktoren für ihren langfristigen Erfolg. Sie beeinflusst nicht nur die Vermietbarkeit, sondern auch das Wertsteigerungspotenzial. Eine differenzierte Standortanalyse geht weit über die Betrachtung der Stadt hinaus und fokussiert sich auf Mikrolagen.

Mikrolage, Infrastruktur und Nachfrage

Innerhalb einer Stadt können sich einzelne Viertel stark unterscheiden. Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Versorgung beeinflussen die Attraktivität für Mieter erheblich. Kommunale Entwicklungspläne geben Hinweise auf zukünftige Veränderungen, die Chancen oder Risiken der jeweiligen Mikrolage darstellen können.

• Verkehrsanbindung und Infrastruktur
• Stadtentwicklungs- und Bebauungspläne
• Nachfrageentwicklung im Quartier

Mehr über A-, B- und C-Lagen.

Demografie, Wirtschaft und Ausstattung

Demografische Trends und wirtschaftliche Kennzahlen wie Arbeitslosenquote und Kaufkraft sind entscheidend für die Zahlungsfähigkeit potenzieller Mieter. Auch die Ausstattung der Immobilie spielt eine zunehmende Rolle. Moderne Details wie Seilspannmarkisen nach Maß steigern den Wohnkomfort und verbessern die Vermietbarkeit, was sich langfristig positiv auf die Rendite auswirkt.

Finanzielle Risiken und Liquiditätsplanung

Eine realistische Finanzplanung ist das Rückgrat jeder erfolgreichen Immobilieninvestition. Neben dem Kaufpreis müssen alle laufenden und einmaligen Kosten vollständig berücksichtigt werden, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben

Grunderwerbsteuer, Notar– und Maklerkosten summieren sich häufig auf 10–15 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen laufende Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen. Diese werden von vielen Investoren unterschätzt und schmälern die tatsächliche Rendite erheblich.

• Kaufnebenkosten realistisch kalkulieren
• Laufende Bewirtschaftungskosten berücksichtigen
• Rücklagen für Instandhaltung bilden

Hier nochmal mein Tipp, unsere kostenlosesn Immobilienrechner für alle Fälle: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, jetzt kostenlos Kosten berechnen!

Photo: fizkes / Shutterstock.com

Rendite, Steuern und Liquiditätsreserven

Die tatsächliche Rendite wird stark durch steuerliche Aspekte beeinflusst. Abschreibungen und Werbungskosten können die Steuerlast senken, müssen aber korrekt eingeplant werden. Das Hauskauf 1×1 und Risikomanagement zeigt, wie wichtig ausreichende Liquiditätsreserven für Leerstand, Reparaturen und Modernisierungen sind.

Fallstricke und Verwaltungsrisiken?

Rechtliche Aspekte werden bei Immobilienkäufen häufig unterschätzt, können jedoch erhebliche finanzielle Folgen haben. Eine sorgfältige Prüfung aller rechtlichen Rahmenbedingungen ist daher unerlässlich.

Grundbuch, Mietrecht und bauliche Vorgaben

Einträge im Grundbuch wie Wegerechte oder Vorkaufsrechte können die Nutzung einschränken. Mietverträge müssen rechtssicher gestaltet sein, um spätere Konflikte zu vermeiden. Denkmalschutz oder baurechtliche Auflagen führen oft zu zusätzlichen Kosten.

• Grundbuch sorgfältig prüfen
• Mietverträge rechtlich absichern
• Baurechtliche Vorgaben berücksichtigen

WEG, Verwaltung und Gewerbeimmobilien

Bei Eigentumswohnungen spielt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine zentrale Rolle. Beschlüsse zu Sonderumlagen oder Modernisierungen (WEG) können unerwartete Kosten verursachen. Gewerbeimmobilien unterliegen zudem anderen rechtlichen Regelungen als Wohnimmobilien. Wissenschaftliche Studien zur Immobilienwirtschaft zeigen, dass professionelle Verwaltung entscheidend für den langfristigen Erfolg ist.

Deal?

Photo: fizkes / Shutterstock.com

Praktische Checkliste für die Risikoabwägung

Eine strukturierte Vorgehensweise hilft, Risiken zu minimieren und fundierte Entscheidungen zu treffen. Wer alle relevanten Punkte systematisch prüft, erhöht die Erfolgschancen deutlich.

Wichtige Prüfpunkte vor dem Kauf

Vor dem Erwerb sollten alle Unterlagen vollständig vorliegen und unabhängig geprüft werden. Wirtschaftlichkeitsberechnungen sollten auch pessimistische Szenarien berücksichtigen, um auf mögliche Entwicklungen vorbereitet zu sein.

• Objektunterlagen vollständig prüfen
• Unabhängige Gutachten einholen
• Finanzierung und Steuern durchrechnen

Langfristige Strategie und Absicherung

Eine klare Exit-Strategie für unterschiedliche Marktszenarien gehört zu jeder professionellen Investition. Wer konservativ kalkuliert und mit Sicherheitspuffern arbeitet, reduziert das Risiko unangenehmer Überraschungen erheblich. Gut vorbereitete Investoren finden auch 2025 attraktive Möglichkeiten für rentable Immobilieninvestments.

Merkmale eines Mikroapartments: Erster Überblick

Gewinn durch Vermietung: Mikroapartments und  Cashflow Immobilien

Ein Mikroapartment ist eine Art von Wohnraum, der sich durch eine winzige Wohnfläche auszeichnet. Es handelt sich oft um Einzimmerapartments mit einer Wohnfläche von unter 20 Quadratmetern, manchmal auch bis zu 30 Quadratmetern. Die Idee hinter einem Mikroapartment ist, einen effizienten und funktionalen Wohnraum für eine Einzelperson oder ein Paar zu schaffen, der weniger Platz benötigt und daher erschwinglicher ist.

In der Regel verfügen Mikroapartments über einen Wohn-/Schlafbereich, eine kleine Küchenzeile und ein Bad mit Dusche oder Badewanne. Um Platz zu sparen, sind die Möbel oft multifunktional und können z.B. als Bett oder als Esstisch genutzt werden.

Warum Mikroapartments? „Immer mehr leben allein“: 20 qm bis zu 30 qm sind viel einfacher (und rentabler) zu vermieten, als 4-Zimmer, 5-Zimmer Wohnung

Mikroapartment in 60 Sekunden erklärt: Video

Mikroapartment in 60 Sekunden erklärt und ein Tipp: Verpassen Sie kein Video: YouTube x Immobilien Erfahrung!

Mikroapartment?! Vorteile & Nachteile: Kostenlos streamen

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Beispiel: 25 Quadratmeter in Wiesbaden

Praktisch und klein, dafür zentral:

Photo: Michaela Komi / shutterstock.com

Mikroapartment als Kapitalanlage?! Fakten Check

Eignet sich ein Mikroapartment als Kapitalanlage? Hier der schnelle Investment Check!

Leerstandsrisiko bei kleinen Wohnungen

Zunächst einmal kann ein Mikroapartment als Kapitalanlage in Ballungsräumen oder Universitätsstädten durchaus attraktiv sein, da die Nachfrage nach kleineren Wohnungen dort oft hoch ist. Das Leerstandsrisiko von Mikroapartments ist demnach sehr gering.

Immobilien Lage und Rendite

Das A&O ist Ihre Rendite Rechnung

Die gute Immobilien Lage bringt allerdings auch ihre Nachteile. So können die Kosten für den Kauf pro Quadratmeter relativ hoch ausfallen. Um eine gute Rendite zu erzielen, muss der Mietpreis dementsprechend angepasst werden. Unser Tipp: Sanierungsbedürftige Apartments zu einem kostengünstigen Preis einkaufen und per Fix & Flip Prinzip aufwerten.

Instandhaltungskosten und Bewirtschaftungskosten

Die Instandhaltungskosten von Mikroapartments können je nach Standort, Ausstattung und Alter des Gebäudes sowie anderen Faktoren stark variieren. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Kosten für die Instandhaltung eines Mikroapartments im Verhältnis zu größeren Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern in der Regel niedriger ausfallen.

Auch die Bewirtschaftungskosten, wie zum Beispiel für Strom, Wasser und Heizung, können in der Regel niedriger ausfallen, da die Fläche des Apartments geringer ist und infolgedessen der Verbrauch an Ressourcen.

Günstig kaufen?

Um günstige und gleichzeitig profitable Immobilien zu finden, sollte vor dem Kauf eine gründliche Immobilienakquise durchgeführt werden. Dafür können Sie sich einen Immobilienmakler zur Hilfe ziehen, der Sie bei Ihrer Suche unterstützt. Noch besser: Selbst über verschiedene Immobilien Tools das geeignete Objekt suchen.

Checkliste: Preis, Rendite, Wert

Die Lage und Begebenheit jedes Mikroapartments ist individuell. Diese Checkliste soll Ihnen dennoch eine schnelle Orientierung zur Frage geben: Ist ein Mikroapartment als Kapitalanlage sinnvoll?

Rating: ★☆☆☆ weniger zu empfehlen bis ★★★★ empfehlenswert.

Exkurs: Zunehmend mehr 1-Personen Haushalte

Trend Mikroapartment – Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende. Grund genug, genauer auf den Trend Mikroapartment zu blicken. Hier 3 Fakten, warum.

Faktor 1:

Die Zahl der 1-Personenhaushalte ist in den letzten 30 Jahren um + 46 Prozent gestiegen, in 17,3 Millionen Haushalten (42,7%) lebt nur 1 Person.

Faktor 2:

Die Bevölkerung wird immer älter, wie leben die „Alten“? In der Regel zu Zweit, allein und selten mit mehr als 2 Personen im Haushalt.

Faktor 3:

Studierende, jeder Dritte (29,8%) lebt allein. Und Faktor 4: Mieten steigen, der Immobilienwert steigt. Ganze + 35,4 % Nettoeinkommen in den letzten ~ 15 Jahren lassen Mieten und Grundstückspreise steigen.

Trend Mikroapartment: Immer kleinere Haushalte

Beispiel (NRW): 1991 noch 2,29 Personen / Haushalt, waren es 2018 nur noch 2,02 Personen / Haushalt. Extremer ist es in Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, aber auch Sachsen. Mehr zum Trend Mikroapartment.

Vorteile & Nachteile von Mikroapartments

Bevor Sie in eine Wohnung investieren möchten, sollten Sie bei jedem Wohnungstypen die Vor- und Nachteile in Erfahrung bringen. Wir haben für Sie eine Liste mit den wichtigsten Aspekten zusammengefasst, damit Sie die richtige Wahl treffen können.

Vorteile: Hohe Rendite & zentrale Lage

Mikroapartments haben einen ganz entscheidenden Vorteil: Ihre Lage. Dieser Immobilientyp findet sich meist in den Innenstädten und sehr zentral. Mikroapartments sind oft flexibler in der Vermietung als größere Wohnungen. Sie können beispielsweise als kurzfristige Unterkunft für Pendler oder Berufseinsteiger genutzt werden, die sich in einer neuen Stadt niederlassen möchten. Gerade weil die Nachfrage das Angebot übersteigt,  haben Sie als Vermieter ein hohes Maß an Mietsicherheit und müssen nur selten mit Leerstand rechnen.

Wenn Sie in eine Mikroapartment investieren wollen, können Sie sich eines sicher sein: Während die Anschaffung eines Mikroapartments einen relativ überschaubaren Kapitaleinsatz erfordert, liegen sowohl Rendite, als auch die Mieterträge deutlich höher, als die vieler anderen Wohnungsarten, wie bei einem Loft oder einer Etagenwohnung. Zudem profitiert man bei der Investition Mikroapartment aufgrund der geringen Größe von niedrigen Instandhaltungs- und Betriebskosten.

Vorteile von Mikroapartments im Überblick:

• überschaubarer Kapitaleinsatz
• hohe Rendite und Mieterträge
• zentrale Lage in Städten
• geringes Leerstandsrisiko
• geringe Nebenkosten

Kommen wir nun zu den Nachteilen.

Nachteile: Geringe Größe & wenig Gestaltungsfreiheit

Was für die einen von Vorteil ist, kann für die anderen als Nachteil erscheinen. Möblierte Mikroapartments schließen aus, dass man seinen eigenen Stil oder die eigenen Möbel  in die vier Wände bringen kann. Zudem sind die Apartments sehr klein und geben wenig Stauraum.

Zudem kann es aufgrund der hohen Belegungsdichte in Mikroapartment-Gebäuden zu erhöhter Lärmbelästigung durch Nachbarn kommen.

• Wohnen auf kleinstem Raum
• wenig Gestaltungsfreiheit durch vorgegebenes Mobiliar
• erhöhter Lärmbelästigung durch Nachbarn

Kaufpreis Mikroapartments: Berechnung & Beispiele

Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

• Lesen Sie hier mehr zu den Nebenkosten nach Bundesland, NRW, Bayern, Hessen, Sachsen und Co.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf eines Apartments in NRW.

Immobilie für 50.000 Euro

Ein Mikroapartment in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Alternative Kapitalanlagen: Welche Wohnungsarten lohnen sich?

Wohnungstypen im Vergleich! Das Mikroapartment ist nicht die einzige Option. Vielleicht passt eine klassische Altbauwohnung besser zu deiner Strategie – oder du denkst über WG-taugliche Studentenwohnungen oder großzügige Lofts nach. Vergleiche hier die verschiedenen Wohnungstypen, ihre Vorteile und die typischen Zielgruppen.

Sie brauchen keine Million, starten Sie mit 20.000 Euro (4.000 Euro Eigenkapital). Wohnung kaufen und Geld verdienen, lernen Sie hier mehr:

• Mikroapartments
• Studentenwohnungen
• Monteurwohnungen
• Ferienwohnung

Merkmale einer Studentenwohnung: Erster Überblick

Gewinn durch Vermietung: Mikroapartments und  Cashflow Immobilien

Eine Studentenwohnung ist eine Wohnung, die speziell für Studenten konzipiert ist, die außerhalb des Campus wohnen möchten oder müssen. Diese Art von Wohnung bietet Studenten eine Unterkunft, die in der Nähe von Universitäten, Hochschulen oder anderen Bildungseinrichtungen liegt.

Eine Studentenwohnung ist eine spezielle Wohnung, die für Studenten konzipiert ist und in der Regel in der Nähe von Universitäten oder Hochschulen liegt.

Studentenwohnungen sind in der Regel beliebt bei Studenten, die eine bezahlbare, bequeme und sichere Unterkunft suchen, die in der Nähe ihres Studienorts liegt. Eine Studentenwohnung kann auch eine gute Investition für Vermieter sein, die eine stabile und langfristige Rendite suchen.

Merkmale von Studentenwohnungen

Studentenwohnungen sind oft in der Nähe von Universitäten oder Hochschulen gelegen, um den Studenten einen bequemen Zugang zum Campus zu ermöglichen. Zudem sind sie oft kleiner als herkömmliche Wohnungen, da sie in der Regel als Einzelzimmer, Studios oder Wohngemeinschaften (WG) konzipiert sind.

Studentenwohnungen sind oft preiswerter als herkömmliche Wohnungen, um den Bedürfnissen von Studenten mit begrenztem Budget gerecht zu werden. Auch bieten Studentenapartements oft eine flexible Mietdauer, um den Bedürfnissen der Studenten gerecht zu werden, die möglicherweise nur temporär eine Unterkunft benötigen.

Die Merkmale von Studentenwohnungen im Überblick:

• Lage in der Nähe von Bildungseinrichtungen
• Kleinere Größe
• preiswertere Mieten
• Gemeinschaftsbereiche vorhanden
• oftmals möbliert
• flexible Mietdauer

Tipp! Studenten leben oft und gerne in einer Wohngemeinschaft zusammen. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, sollte sich die Möglichkeit offen lassen, eine WG zu gründen, um die Rendite zu steigern. Lesen Sie in unserem Artikel zum Thema Wohngemeinschaft gründen weiter.

• Wohngemeinschaft gründen

Dass Studentenwohnungen nicht zum Eigennutz dienen, dürfte nun klar sein. Warum dieser Wohnungstyp eine gute Kapitalanlage abgibt, erklären wir in unserem schnellen Kapitalanlage-Check.

Studentenwohnung als Kapitalanlage: Investment Check

Eignet sich eine Studentenwohnung als Kapitalanlage? Hier der schnelle Check!

Studentenwohnung als Kapitalanlage: Sinnvoll?

Das A&O ist Ihre Rendite Rechnung

Studentenwohnungen sind eine der wenigen Wohnungstypen, bei welcher Leerstand nicht infrage kommt. Auch wenn ein hoher Mieterwechsel aufgrund der Universitätssemester besteht, ist die Nachfrage nach Studentenappartements immer hoch.

Auch wenn aufgrund der guten Lage in Innenstadtnähe die Kosten für den Kauf pro Quadratmeter relativ hoch ausfallen, kann man eine gute Rendite erzielen. Um dies zu gewährleisten, muss der Mietpreis der Lage und Infrastruktur angepasst werden. Unser Tipp: Sanierungsbedürftige Apartments zu einem kostengünstigen Preis einkaufen und per Fix & Flip Prinzip aufwerten.

Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten

Die Instandhaltungskosten von Mikroapartments können je nach Standort, Ausstattung und Alter des Gebäudes sowie anderen Faktoren stark variieren. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Kosten für die Instandhaltung eines Mikroapartments im Verhältnis zu größeren Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern in der Regel niedriger ausfallen.

Auch die Bewirtschaftungskosten, wie zum Beispiel für Strom, Wasser und Heizung, können in der Regel niedriger ausfallen, da die Fläche des Apartments geringer ist und daher der Verbrauch an Ressourcen.

Checkliste Studentenwohnung: Preis, Rendite, Wert

Die Lage und Begebenheit jeder Studentenwohnung ist individuell. Diese Checkliste soll Ihnen dennoch eine schnelle Orientierung zur Frage geben: Ist eine Studentenwohnung als Kapitalanlage sinnvoll?

Rating: ★☆☆☆ weniger zu empfehlen bis ★★★★ empfehlenswert.

Vorteile und Nachteile von Studentenwohnungen

Wie eben in unserem schnellen Kapitalanlagecheck gesehen, kann eine Studentenwohnung eine durchaus lohnenswerte Rendite einbringen, was der klare Vorteil dieser Wohnungsart ist. Zudem gilt eine Studentenwohnung für viele Studenten als eine kostengünstigere Alternative zum Apartment – eine Win-Win Situation.

Dennoch bringt jede Investition seine Nachteile. Schauen wir uns diese nun etwas genauer an.

Vorteile: Gute Lage, kostengünstig & flexibel

Studentenwohnungen bieten eine Reihe von Vorteilen, die es Studenten ermöglichen, eine kostengünstige und praktische Unterkunft zu finden, die auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Eine gute Lage in der Nähe von Universitäten und Hochschulen erleichtert den Zugang zu wichtigen Einrichtungen und Angeboten, während Gemeinschaftsbereiche und Flexibilität in Bezug auf die Mietdauer soziale Interaktionen fördern und den individuellen Bedürfnissen der Studenten gerecht werden.

Da Studentenwohnungen zu jeder Zeit gefragt sind, müssen Sie als Mieter so gut wie nie mit Leerstand rechnen.

Vorteile im Überblick:

• kostengünstige Unterkunft
• gute Lage in der Nähe von Universitäten
• Flexibilität in der Mietdauer

Obwohl es viele Vorteile gibt, die mit dem Kauf oder der Miete einer Studentenwohnung verbunden sind, gibt es auch einige potenzielle Nachteile, die berücksichtigt werden sollten.

Nachteile: Geringe Privatsphäre & hohe Fluktuation

Studentenwohnungen bieten zunächst nur einen geringen Platz zum Verstauen der persönlichen Gegenstände. Zudem muss mit einer höheren Lärmbelastung durch andere Studenten im Haus gerechnet werden. Die gemeinsame Nutzung von Räumen wie Küche, Wohnzimmer oder Bad kann die Privatsphäre einschränken und Konflikte zwischen den Bewohnern verursachen.

Des Weiteren wohnen Studenten meist nur mit einer begrenzten Mietdauer in einer Wohnung, weshalb Sie als Vermieter mit einer hohen Fluktuation an Mietern rechnen müssen. Da Studentenwohnungen durchgehend genutzt werden, muss mit einem hohen Verschleiß der Möbel und Einrichtungsgegenstände gerechnet werden. Als Vermieter haben Sie allerdings das Recht, vertragliche Nutzungseinschränkungen zu vereinbaren, um mögliche Schäden zu vermeiden.

Die Nachteile von Studentenwohnungen im Überblick:

• geringer Platz
• Lärmbelastung
• geringe Privatsphäre
• begrenzte Mietdauer
• hohe Fluktuation
• verschleiß der Möbel und Einrichtung

Kaufpreis Studentenwohnung: Berechnung & Beispiele

Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuern und Maklern je nach Bundesland.

• Lesen Sie hier mehr zu den Nebenkosten nach Bundesland, NRW, Bayern, Hessen, Sachsen und Co.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf einer Studentenwohnung in NRW:

Immobilie für 150.000 €

Eine Studentenwohnung in NRW zum Kaufpreis von 150.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten insgesamt 174.500 Euro.

Alternative Kapitalanlagen: Welche Wohnungsarten lohnen sich?

Wohnungstypen im Vergleich! Das Mikroapartment ist nicht die einzige Option. Vielleicht passt eine klassische Altbauwohnung besser zu deiner Strategie – oder du denkst über WG-taugliche Studentenwohnungen oder großzügige Lofts nach. Vergleiche hier die verschiedenen Wohnungstypen, ihre Vorteile und die typischen Zielgruppen.

Sie brauchen keine Million, starten Sie mit 20.000 Euro (4.000 Euro Eigenkapital). Wohnung kaufen und Geld verdienen, lernen Sie hier mehr:

• Mikroapartments
• Studentenwohnungen
• Monteurwohnungen
• Ferienwohnung

Erster Überblick: Merkmale einer Monteur-Wohnung

Gewinn durch Vermietung: Mikroapartments und  Cashflow Immobilien

Neben Touristen und Studenten gibt es eine völlig andere Zielgruppe, die ebenfalls auf möblierte Apartments angewiesen ist: Monteure und Handwerker. Hierbei handelt es sich um Arbeiter, die vorübergehend an einem bestimmten Standort für Montagearbeiten tätig sind. Doch auch fernab von ihrem Zuhause wünschen sich Monteure eine komfortable Unterkunft, die sich sowohl in ihrer Funktionalität, als auch in ihrer Nähe zum Einsatzort auszeichnet. Aus diesem Grund hat sich in den letzten Jahren das Konzept der Monteur-Wohnung etabliert.

Eine Monteur-Wohnung ist eine speziell auf die Bedürfnisse von Handwerkern und Monteuren zugeschnittene Unterkunft. Im Vergleich zu einem Ferienhaus oder einem Airbnb liegt der Unterschied in ihrer Ausstattung und Immobilienlage. Eine Monteur-Wohnung erfordert keinen hohen qualitativen Standard. Schließlich steht hier nicht Erholung und Entspannung im Vordergrund. Stattdessen zeichnet sie sich durch ihre kostengünstige und zweckmäßige Ausstattung aus und ist meistens in der Nähe von Industrie- oder Gewerbegebieten zu finden.

Die Merkmale einer Monteur-Wohnung im Überblick:

• Zielgruppe: Monteure und Handwerker auf Montagearbeiten
• Kostengünstige und zweckmäßige Ausstattung
• Nähe zu Industrie- oder Gewerbegebieten
• Kurzfristige Vermietung und befristete Mietverträge

Da Monteurwohnungen nur kurzzeitig vermietet werden und die Mietverträge befristet sind, unterliegen Sie als Vermieter nicht den Regulierungen des typischen Mietmarktes und können sich im Vergleich zu langfristigen Vermietungen über eine höhere Rendite pro Quadratmeter freuen. Welche weiteren Vorteile eine Monteur-Wohnung als Kapitalanlage mit sich bringt, das schauen wir uns in unserem Investment Check an.

Monteur-Wohnung als Kapitalanlage: Investment Check

Eignet sich eine Monteur-Wohnung als Kapitalanlage? Hier der schnelle Investment-Check!

Monteur-Wohnung als Kapitalanlage: Sinnvoll?

Das A&O ist Ihre Rendite Rechnung

Einer der Hauptgründe, warum sich eine Monteur-Wohnung als Kapitalanlage lohnt, ist die vergleichsweise höhere Rendite. Durch die Vermietung an Monteure und Handwerker, die vorübergehend an einem bestimmten Standort arbeiten, sind Sie bei der Preisgestaltung nicht an den Mietspiegel gebunden. Dadurch können Sie über das Doppelte an Mieteinnahmen generieren. Schauen wir uns das Ganze an einem Beispiel an.

Beispiel: Monteur Wohnung in Frankfurt

Angenommen, Sie haben in Frankfurt am Main in eine 115 Quadratmeter große Wohnung mit vier Schlafzimmern investiert. Bei Vermietung gemäß dem aktuellen Mietspiegel von etwa 7,24 Euro pro Quadratmeter könnten Sie mit einer monatlichen Mieteinnahme von knapp 1078,70 Euro inklusive Nebenkosten rechnen, vorausgesetzt, Sie haben die Wohnung an eine Familie vermietet.

Entscheiden Sie sich jedoch dafür, die Wohnung an vier Monteure zu vermieten, die einen durchschnittlichen Übernachtungspreis von 30 Euro pro Person zahlen, würden Sie monatlich 2.400 Euro einnehmen. Dies entspricht fast dem Dreifachen im Vergleich zur herkömmlichen Vermietung.

Vergleich zwischen Festvermietung und Monteur-Wohnung auf einen Blick:

• Festvermietung: 1078,70 Euro
• Monteur-Wohnung: 2400,00 Euro
• Steigerung der Rendite: 1.321,30 Euro

Neben der hohen Rendite zeichnet sich eine Monteur-Wohnung als Kapitalanlage auch durch ihren niedrigen Instandhaltungsaufwand aus. Monteure benötigen eine Unterkunft, die ihren Bedürfnissen während ihrer Arbeitseinsätze gerecht wird. Dies bedeutet, dass die Einrichtung funktional und praktisch sein sollte, um den Aufenthalt so angenehm und komfortabel wie möglich zu gestalten. Eine Monteur-Wohnung kann daher mit einer einfachen und zweckmäßigen Ausstattung auskommen, was Ihnen als Vermieter auch Investitionskosten spart.

Checkliste Monteur Wohnung: Preis, Rendite, Wert

Die Lage und Begebenheit jeder Monteur Wohnung ist individuell. Diese Checkliste soll Ihnen dennoch eine schnelle Orientierung zur Frage geben: Ist eine Monteur Wohnung als Kapitalanlage sinnvoll?

Rating: ★☆☆☆ weniger zu empfehlen bis ★★★★ empfehlenswert.

Vorteile und Nachteile von Monteur Wohnungen

Nachdem wir uns angeschaut haben, was eine Monteur-Wohnung als Kapitalanlage auszeichnet, werfen wir nun einen Blick auf die Vorteile und Nachteile von Monteur Wohnungen.

Vorteile: Sehr gute Rendite & geringe Instandhaltungskosten

Monteurwohnungen bieten eine Reihe von Vorteilen, die sie als attraktive Kapitalanlage erscheinen lassen. Da Monteurwohnungen oft funktional und einfach ausgestattet sind, reduziert dies den Investitionsaufwand für die Einrichtung. Im Vergleich zu Langzeitvermietungen können Sie als Vermieter einer Monteur-Wohnung mit einer erhöhten Rendite rechnen und sind nicht an den örtlichen Mietspiegel gebunden. Befindet sich die Monteur-Wohnung in der Nähe eines Gewerbe- oder Industriegebiets, können Sie sowohl während als auch außerhalb der Saison mit einer hohen Nachfrage an Zimmern rechnen.

Vorteile einer Monteur-Wohnung:

• Geringer Investitionsaufwand
• Geringe Instandhaltungskosten
• Hohe Rendite
• Keine Gebundenheit an den Mietspiegel
• Hohe Nachfrage

Trotz der zahlreichen Vorteile von Monteurwohnungen gibt es auch einige Nachteile, die bei einer Investition berücksichtigt werden sollten.

Nachteile: Hohe Nebenkosten & Verwaltungsaufwand

Ein Nachteil von Monteurwohnungen besteht darin, dass die Nebenkosten aufgrund der Mietpauschale, die Monteure und Handwerker zahlen, meistens höher ausfallen. Das liegt daran, dass die Nebenkosten im Mietpreis bereits enthalten sind und dadurch das Verbrauchsverhalten von temporären Gästen oft weniger umsichtig ist als das von festen Mietern.

Auch die stete Fluktuation an Mietern kann sich als nachteilig erweisen. Da Monteurwohnungen auf kurz- bis mittelfristige Aufenthalte ausgerichtet sind, wechseln die Mieter öfter, was zu einem höheren Verwaltungsaufwand führt. Schließlich werden Monteurwohnungen intensiv genutzt und müssen nach jedem Auszug auf Verschleiß und Reparaturbedarf geprüft werden.

Nachteile einer Monteur-Wohnung:

• hohe Nebenkosten
• hoher Verwaltungsaufwand

Nicht nur die Vorteile und Nachteile einer Monteur-Wohnung spielen bei der Wahl nach der geeigneten Anlageimmobilie eine wichtige Rolle, sondern auch der Kaufpreis. Wie dieser berechnet wird und mit welchen Kaufnebenkosten Sie zu rechnen haben, das schauen wir uns nun im Detail an.

Monteur Wohnung kaufen: Kaufpreis berechnen

Sie wollen eine Monteur-Wohnung kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick haben. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf einer Monteur-Wohnung in NRW.

Immobilie für 50.000 Euro

Eine Monteur-Wohnung in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Immobilie für 200.000 Euro

Für eine Monteur-Wohnung zahlen Sie 20.570 Euro Nebenkosten, bei einem Kaufpreis von 220.570 Euro.

Alternative Kapitalanlagen: Welche Wohnungsarten lohnen sich?

Wohnungstypen im Vergleich! Das Mikroapartment ist nicht die einzige Option. Vielleicht passt eine klassische Altbauwohnung besser zu deiner Strategie – oder du denkst über WG-taugliche Studentenwohnungen oder großzügige Lofts nach. Vergleiche hier die verschiedenen Wohnungstypen, ihre Vorteile und die typischen Zielgruppen.

Sie brauchen keine Million, starten Sie mit 20.000 Euro (4.000 Euro Eigenkapital). Wohnung kaufen und Geld verdienen, lernen Sie hier mehr:

• Mikroapartments
• Studentenwohnungen
• Monteurwohnungen
• Ferienwohnung

Immobilienkauf: Vorbereitung & Zielsetzung

Auf Immobilien-Erfahrung.de lernen Sie Antworten auf zentrale Fragen, für den Einstieg in die erste Immobilie kennen. Sie finden wertvolle Tipps, Geheimtipps von Profis, ebenso wie Studien, Statistiken und natürlich Immobilien Nachrichten, rund um Gesetze, Steuern und profitable Regionen (Lagen).

Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Immobilienhandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Strategien erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihr eigenes Handeln! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Immobilienarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Bevor Sie die erste Wohnung oder Ihr erstes Haus kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie. Unser Guide für Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und ganz Deutschland.

Beginnen wir mit den Schritten:

1. Immobilienarten
2. Vermögensaufbau
3. Altersvorsorge
4. Eigennutz vs. Kapitalanlage
5. Rendite

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Fakt & Schritt 1 ist die richtige Immobilienart für Ihr Investment. Entscheiden Sie, welche Art am besten zu Ihren Zielen passt, indem Sie die Unterschiede zwischen Grundstücken, Eigentumswohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien und anderen Anlageoptionen verstehen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen klare Fakten.

Wir empfehlen:

• Eigentumswohnung kaufen (viele Vorteile, da Teileigentümer = laufende Kosten teilen sich)
• Kaufen und vermieten (als Kapitalanlage, Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie)

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Mit dem Verständnis der verschiedenen Immobilienarten können Sie sich direkt auf den Aufbau Ihres Vermögens konzentrieren. Stellen Sie sich vor, dass Ihr Geld in 30 Jahren nur noch halb so viel wert ist. Dies ist kein Science-Fiction-Szenario, sondern Realität. Investieren Sie in Immobilien, um Ihr Kapital zu sichern und zu wachsen, insbesondere im Vergleich zu konventionellen Geldanlagen wie Sparbüchern, Riester-Renten oder anderen finanziellen Produkten.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt werden Sie sich mit den Herausforderungen befassen, denen sich die Altersvorsorge in Zeiten von Inflation gegenübersieht. Verstehen Sie die Auswirkungen der Inflation auf Ihre private und gesetzliche Rentenvorsorge, und lernen Sie, wie Sie das Risiko minimieren können.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier: Sie sind sich bisher nicht sicher, ob kaufen und selbst bewohnen oder vermieten als Kapitalanlage? Wir empfehlen: Kaufen und vermieten (Kapitalanlage), kein Eigennutz! Denn Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investmentimmobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Immobilien finanzieren: Eigenkapital & Co.

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen. Für die Finanzierung ist es wichtig, solide Finanzflüsse nachzuweisen (Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen). Schließlich geht es nicht nur um das Eigenkapital (Sicherheit), sondern auch um die anschließende, monatliche Tilgung. Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen, Fehler, die Sie bares Geld kosten.

Sobald Sie eine rentable Immobilie, nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierung, dafür brauchen Sie das nötige Eigenkapital. Hier werden Sie auch Tipps kennenlernen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Weiter geht es mit:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Schufa-Auskunft

In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, bzw. für die Entscheidung, ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, in welcher Höhe. Dafür ist Bonität, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen so wichtig.

Eigenkapital

Lernen Sie jetzt das Thema „Eigenkapital“ kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Die 8 größten Fehler beim Kauf einer Immobilie!

Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen um die 8 größten Fehler beim Immobilienkauf direkt in Ihre Immobilienakquise ein! Nach dem Video finden Sie auch noch einmal alle 8 Fehler im Detail! Mehr Video? Folgen Sie unseren Immobilien Tipps auf YouTube.

Immobilien Akquise: Suchen & Finden

Wenn Sie alle vorhergegangenen Punkte erledigt haben, Ihre Finanzen geklärt und Ihr maximales Eigenkapital berechnet haben, können Sie mit der Suche nach der richtigen Immobilie beginnen.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien zu finden.

Wer eine Immobilie zum Eigennutz kaufen möchte, kann nach persönlichen und emotionalen Kriterien entscheiden. Wer allerdings eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte sich um einige Kriterien bei der Wahl der Immobilie bewusst sein. Besonders der Standort sowie die Lage der Immobilie spielt hierbei eine wichtige Rolle.

Weiter geht es mit den Schritten:

• 9: Kriterien zur Eigentumswohnung
• 10: Vermietet oder unvermietet kaufen
• 11: Lage Arten (A-, B-, C-Lage)
• 12: Makro- und Mikrolage
• 13: Der richtige Standort

Kriterien zur Immobilie ETW

Im Schritt 9 starten Sie die Festlegung Ihrer Kriterien, für die anschließende Immobilien Recherche. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder doch sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Lernen Sie im Schritt 10 mehr darüber, um Ihre Entscheidung treffen zu können.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 10 kennengelernt haben. Schritt 10 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind. Tipp! Verkäufe unterliegen nach 10 Jahren nicht mehr der Spekulationsfrist (Privatverkauf).

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstiger Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 11 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte statt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen. Tipp! Hier lassen sich auch hervorragend Mikro-Apartments vermarkten.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Immobilien Kriterien: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Immobilie eingeschränkt hat, werden die Immobilien nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis / Investment?

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 14 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazu lernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite / Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamten Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite“, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Was das heißt, erfahren Sie in Schritt 15.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestand oder Neubau?

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe?

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht?

In Schritt 20 lernen Sie ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

Immobilien bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis). Danach kalkulieren Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, exakt mit Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notarkosten und Maklerkosten, wenn involviert.

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zurate ziehen. Genauer Paragraf 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Lernen Sie hier, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Immobilien kaufen: Kaufvertrag & Kosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Makler Kosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanlager*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Kapitalanlage Immobilie: Schnell erklärt

Wer seine erste Immobilie als Geldanlage kaufen will, steht vor vielen großen Fragen – verständlich.

Ihr großer Vorteil: Wenn Sie den Ablauf beim Kauf einer Immobilie einmal verstanden haben, sind Sie im Besitz von wertvollem Wissen, das Sie auch beim zweiten, dritten und vierten Immobilienkauf anwenden können.

Wir haben diese konkreten 28 Schritte ausgearbeitet, die Ihnen alles Wichtige zeigen!

1. Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?
2. Wie hoch ist eine gute Rendite bei Immobilien?
3. Ist eine Immobilie eine gute Geldanlage?
4. …

Bevor wir starten… der Geheimtrick einer guten Kapitalanlage

Warum ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Der „Geheimtrick“ einer guten Kapitalanlage ist … Ein Freund von mir sagte einmal in einem Gespräch: „Siehst du die Frau dahinten? Sie zahlt mir seit über 20 Jahren Miete“ (schnell berechnet: 12 x 20 x 940 = 225.600 €), PS: Er hat mittlerweile 26 Einheiten.

Der „Geheimtrick“ von Investoren: Ihre Mieter bezahlen Ihre Immobilie! Sie bürgen mit Ihrem Namen und Eigenkapitalanteil (20%) für die Sicherheit. Gleichzeitig wächst Ihr Vermögen, mit jedem Monat, dank positiven Cashflow (sofortiger Gewinn durch Vermietung).

Sie geben Eigenkapital, Ihre Mieter zahlen Ihre Immobilie ab

Ich begleite Sie! Ihr Stephan, Redaktion

Sie geben ausschließlich die Sicherheit für die Bank, zu Beginn (erste Immobilie) 20% Eigenkapital bei den ersten Immobilien, später immer weniger. Den Immobilienkredit zahlt ihr Mieter, wenn die Rendite hoch genug ist. Sie verdienen Geld (Cashflow Immobilie) durch Vermietung, später beim Verkauf, durch die Wertsteigerung. Wenn Sie jetzt noch Steuern sparen mit Immobilien, bauen Sie sich ein stabiles, sicheres Vermögen auf.

4 Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage:

1. Langfristige Wertsteigerung
2. Passives Einkommen durch Vermietung
3. Hebelwirkung mit Immobilienkredit
4. Steuerliche Vorteile bei Vermietung

Bereit für Ihre erste Kapitalanlage?

Cashflow Immobilie: Gute Kapitalanlage!

Mit einer Cashflow Immobilie (bzw. Rendite Immobilie) verdienen Sie sofort Geld durch Vermietung, statt erst später beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf. Deshalb achten viele Immobilien-Investoren, insbesondere auf die Rendite einer Immobilie und natürlich auch für die, die wenig Eigenkapital haben, sind Cashflow Immobilien eine smarte Strategie.

Nichts verpassen! Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

#1 Grundwissen: 5 Schritte zur Verbreitung

Kaufen und vermieten – Starten Sie mit dem Grundwissen und den ersten 5 Schritten für Ihre Kapitalanlage. Beginnen Sie mit den 1) verschiedenen Immobilienarten und der großen Frage: Welche Immobilie kaufen? Mit unmittelbarem Übergang zum 2) Vermögensaufbau, der 3) Altersvorsorge in Zeiten von Inflation und 4) dem Unterschied zwischen Eigennutz und Kapitalanlage. In Schritt 5) lernen Sie den Unterschied zwischen Rendite- und Investmentimmobilien, bzw. Rendite / Wertsteigerung in A, B und C Lagen.

Grundwissen in 5 Schritten:

Immobilienarten: Welche Immobilie kaufen?

Welche Immobilie kaufen?

Schritt 1 beschäftigt sich mit dem Unterschied verschiedener Immobilienarten: Grundstücke, Gewerbe, Häuser und Wohnungen. Hier lernen Sie, weshalb in letzter Konsequenz Eigentumswohnungen (insbesondere für Einsteiger), die einfachste und sinnvollste Form der Kapitalanlage sind. Der Grund für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

Wohnungseigentümer sind Teil einer Eigentümergemeinschaft, Kosten teilen sich auf.

Hauseigentümer sind für alles allein verantwortlich, Sie tragen alle Kosten.

Warum ein Haus eine teure Investition ist?

Beispiel defekte Heizungsanlage – Ein einfaches Beispiel, die Heizungsanlage im Einfamilienhaus muss saniert werden. Als Hausbesitzer zahlen Sie den vollen Betrag der Sanierungsmaßnahmen (100%), Wohnungsbesitzer zahlen Kosten im Gemeinschaftseigentum dagegen immer nur anteilig. Wenn Sie Ihr Traumhaus suchen, kaufen Sie es! Für die, die Vermieten wollen, überlegen Sie es sich 2x, ob Sie ein Haus als Kapitalanlage kaufen.

In einem 8-Parteien-Haus beispielsweise nur 12,5% der Kosten. Bei Sanierungskosten von 10.000 Euro, reduzieren sich die Kosten für Teileigentümer und ganze -87,5%, auf nur noch 1.250 Euro (-8.750 Euro). Beide, Hausbesitzer und Wohnungsbesitzer, haben denselben Effekt: Die Heizung läuft wieder. Deshalb ist eine Wohnung als Kapitalanlage die smartere Variante.

Im Beispiel: Hauseigentümer zahlt 8x so viel!

Lernen Sie in Schritt 1 die verschiedenen Immobilientypen kennen, deren Vorteile und Nachteile.

Immobilie kaufen: Vermögensaufbau trotz Inflation?

Eine „Immobilie schafft echte Werte“, was das heißt, lernen Sie im zweiten Schritt vom Kapitalanlage-Ratgeber!

Dafür vergleichen wir Immobilien als Kapitalanlage, mit konventionellen Geldanlagen (zum Beispiel das klassische Sparbuch und Riester Rente für Altersvorsorge). Das große Problem vieler Geldanlagen ist die Inflation (oder auch Geldentwertung). Einfach gesagt: Was wäre, wenn Ihr Geld in 30 Jahren nur noch „die Hälfte“ wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Hier haben echte Vermögenswerte (wie Immobilien) klare Vorteile, denn Immobilien unterliegen nicht der Inflation.

Altersvorsorge: Rente vs. Immobilie als Geldanlage?

Wie funktioniert Altersvorsorge?

Wie wird die Rente berechnet und wie viel können Sie maximal bekommen, auch als Top-Verdiener? Und… Haben Sie schon gewusst, dass Ihre Rente später, ganz normal von Ihnen versteuert werden muss? Als wäre das nicht genug… unterliegt die Rente zusätzlich auch noch den Effekten der Inflation, die Sie schon in Schritt 2 „Vermögensaufbau“ kennengelernt haben. Geldentwertung wirkt sich auf die Jahre extrem auf Ihr Vermögen aus. So werden aus heute zugesagten 2.500 Euro Rente, in 30 Jahren schnell nur noch 1.250 Euro (Kaufkraft). Davon werden auch noch Steuern abgezogen. Lernen Sie hier die Effekte der Inflation auf Ihre Rente kennen.

Tipp! Niedrige Zinsen für Sparer = niedrige Zinsen für Darlehen. Ein weiterer Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage, selbst bei Niedrigzinsphasen.

Deshalb lohnt sich die Investition in eine Immobilie als Wertanlage umso mehr. Lernen Sie im Schritt 3 mehr über Rente und Altersvorsorge.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Was sind Vorteile / Nachteile?

Warum ist Eigennutz die teuerste Form des Wohnens?

Bevor es konkret in die Immobilien Kriterien (Parameter für die Suche) geht, lernen Sie in Schritt 4 noch einmal den Unterschied zwischen Eigennutz und Immobilien, die als Kapitalanlage nutzen, kennen. Denn:

Die teuerste Art zu Wohnen ist Eigennutz!

Eine Immobilie zum Eigennutz kann sich negativ auf Ihre Bonität auswirken, schließlich sind Sie als Eigennutzer Kreditnehmer und Tilgender zugleich. Als Vermieter zahlt Ihr Mieter, Sie geben die Sicherheit. Eigennutzer können auch keine steuerlichen Vorteile in Anspruch nehmen, Vermieter hingegen schon, diese können etwa die Zinsen des Immobilienkredits absetzen. Lernen Sie in Schritt 4 mehr über den Unterschied, die Vorteile für Kapitalanleger und die Nachteile für Eigennutzer.

Rendite / Wertsteigerung: Welchen Effekt haben Grundstückspreise?

Was bedeutet Renditeimmobilie? Was bedeutet Investmentimmobilie?

Alles dreht sich um die Immobilien Rendite!

Nachteil Investmentimmobilie in A-Lage

Insbesondere die Lage einer Immobilie hat großen Einfluss auf die Rendite der Immobilie. Immobilien in A-Lagen haben hohe Grundstückspreise, das hebt den Wert der Immobilie enorm und damit auch den Kaufpreis.

Die Mieten hier, Beispiel München, Berlin oder Hamburg, decken meist nie die Nebenkosten (Kredittilgung, Zinsen für den Kredit und Bewirtschaftungskosten). Damit zahlen Sie bei Investmentimmobilien in A-Lage immer drauf. Ihren Gewinn erzielen Sie erst beim Verkauf nach 15, 20 Jahren, durch die weiter steigenden Grundstückspreise.

Investmentimmobilie zusammengefasst:

• Immobilien in A-Lage wie München, Hamburg
• Hohe Grundstücks- und Kaufpreise
• Mieteinnahmen geringer als Nebenkosten (Kredit und Bewirtschaftung)
• Nachteil: Sie zahlen bis Verkauf jeden Monat drauf

Unser Tipp für Ihren Einstieg und Ihre erste Geldanlage: Kaufen Sie eine Renditeimmobilie!

Vorteil Renditeimmobilie in B-Lage

Renditeimmobilien werfen direkt Ertrag ab, da die Mieteinnahmen höher sind, als Ihre monatlichen Kosten (Kredit und Bewirtschaftung). Sie sind sogar so hoch, dass Ihnen jeden Monat ein Betrag x für Ihren Vermögensaufbau übrig bleibt. Solche Immobilien, mit direktem Cashflow finden Sie vorwiegend in B-Lagen. B-Lagen sind oft Städte und Gemeinden, im Speckgürtel großer Metropolen.

Der ultimative Vorteil für Einsteiger: Sie geben einmalig Eigenkapital für die Finanzierung der Immobilie. Ihr Mieter zahlt die Immobilie im Anschluss ab und Sie haben sogar noch einen zusätzlichen Betrag x für Ihren aktiven Vermögensaufbau. Mit der richtigen Hausverwaltung, die sich um Mieter und Mietverträge kümmert, haben Sie damit quasi kaum Arbeit. Perfekt für passiven Vermögensaufbau.

Renditeimmobilie zusammengefasst:

• Immobilien in B-Lage, rund um Metropolen
• Moderate Grundstücks- und Kaufpreise
• Mieteinnahmen decken Nebenkosten und bringen zusätzlichen Ertrag
• Vorteil: Mieter zahlt Ihre Immobilie ab + Sie erwirtschaften direkt Erträge

Egal, ob Rendite- oder Investmentimmobilie, in beiden Fällen profitieren Sie von einem weiteren Vorteil:

Grundstückswerte steigen mit der Inflation – Vorteile über Vorteile

Lernen Sie hier noch mehr über den Unterschied von Rendite und Wertsteigerung.

Schritt für Schritt, aus der Makrolage:

In die Mikrolage:

Tipp! Mit Cashflow Rechner Rentabilität einer Immobilie berechnen

Haben Sie ein Renditeobjekt gefunden und sind sich unsicher, wie profitabel die Immobilie ist, können Sie unseren kostenlosen Cashflow Rechner nutzen. Damit Sie Fehler vermeiden und frühzeitig feststellen können, ob Ihre Immobilie Gewinn abwirft oder Verluste verzeichnet.

• Cashflow Rechner

Mit den ersten 5 Schritten haben Sie bereits viel Grundwissen für den Immobilienkauf aufgebaut. Jetzt geht es in die konkrete Vorbereitung.

Was gibt es vor dem Kauf zu beachten? Lernen Sie jetzt mehr über Fehler, Bonität und Eigenkapital

Immobilie finanzieren: Vorbereitung und Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen.

Für die Finanzierung ist es wichtig, solide Finanzflüsse nachzuweisen (Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen). Schließlich geht es nicht nur um das einmalige Eigenkapital (Sicherheit), sondern auch um die anschließende, monatliche Tilgung des Kredits und die Zinszahlungen.

Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen, Fehler, die Sie bares Geld kosten und die Sie vermeiden können. Sobald Sie Schritt 8 erreicht haben, kommen Sie in die große 11-Punkte-Checkliste „Immobilien Kriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihrer Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto einfacher wird Ihr Einstieg.

Die ideale Lage einer Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximale Kaufpreis.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien finden.

Sobald Sie eine rentable Immobilie nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• Fehler beim Immobilienkauf
• Kriterien zur Immobilie ETW – 11-Punkte-Checkliste
• Eigenkapital

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

Selbstauskunft – Zu Beginn des Kaufprozesses, sollten Sie zunächst Ihre finanzielle Situation kennen und aufstellen. Dafür nutzen Sie die Selbstauskunft, zum Beispiel von Ihrer Bank oder Sie nutzen unsere kostenlose Vorlage: Selbstauskunft. In der Selbstauskunft tragen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ihr Vermögen zusammen, ebenso wie Ihre monatlichen Ausgaben. Einfach gesagt, erkennen Sie so, welcher Betrag für eine Finanzierung übrig bliebe. Dasselbe macht die Bank und so ermittelt die Bank 1) ob Sie eine Finanzierung bekommen und 2) in welche Höhe Sie eine Immobilie finanzieren können.

Eigenkapital: Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Eigenkapital – Der große Teil aller Immobilien wird finanziert und nicht Bar bezahlt. Für die Finanzierung einer Immobilie verlangen Banken eine Sicherheit, das sogenannte Eigenkapital. Der Eigenkapitalanteil, bei einer Finanzierung in Deutschland, liegt in der Regel bei 15%. Schauen wir uns die Berechnung vom Eigenkapital einmal an:

• Investitionskosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten): 400.000 Euro
• Ihr Eigenkapital (15%): 80.000 Euro
  _____________________
• Darlehenssumme der Bank: 320.000 Euro

Gleich lernen Sie die 12-Punkte-Checkliste kennen, mit der Sie eine gute Immobilie finden. Hier wird das Eigenkapital noch wichtig, zum Beispiel bei der Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Doch zunächst, alles Wichtige zum Eigenkapital.

Fehler beim Immobilienkauf vermeiden: Geld sparen

Käufer Fehler – In dieser Liste haben wir alle typischen Käufer Fehler für Sie. Diese Checkliste spart Ihnen direkt Geld, indem Sie diese Fehler vermeiden. Ein Beispiel: Nur 10% Mehrkosten bedeuten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro + 30.000 Euro. Bei circa 15% Eigenkapitalanteil Ihrerseits, brauchen Sie direkt + 4.500 Euro Eigenkapital. Schützen Sie sich vor typischen Fehlern, durch dieses Wissen:

Kleine Fehler häufen sich! Tipp, gleich lernen Sie praktische Bewertungsmethoden kennen und auch die typischen Mängel einzelner Baujahre, die Sie bei der Prüfung und Besichtigung von Immobilien auf dem Schirm haben sollten.

Checkliste: 12-Punkte um die ideale Immobilie zu finden

Kauf-Kriterien – Mit den nun folgenden 12 Punkten sind Sie zukünftig in der Lage, für Sie ideale und profitable Immobilien zu finden. Dafür stellen Sie ganz persönliche Kauf-Kriterien fest. Schritt für Schritt, von der Lage Ihrer Kapitalanlage Immobilie, über wichtige Faktoren wie „vermietet oder unvermietet“, „Neubau oder Bestand“, Mietrenditen, Kaufpreise und vieles mehr. Beginnen Sie hier.

Mieter und Mietvertrag: Vermietet oder unvermietet

Mietstand – Vermietet oder unvermietet kaufen, beides hat Vorteile und Nachteile. Sie können bestehende Mieter und Mietverträge übernehmen oder unvermietet kaufen, dann sanieren und mit Mietpreisanpassung neu vermieten. Treffen Sie Ihre ganz persönliche Entscheidung für Ihre 12-Punkte-Checkliste.

Hier noch ein kleiner Exkurs sollten Sie eine vermietete Wohnung für den Eigenbedarf kündigen wollen. Jeder, der für Sie als „nahestehende Person“ gilt, kann ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung sein. Lernen Sie hier, wie Sie Anspruch auf Eigenbedarf beim Mieter geltend machen:

• Eigenbedarfskündigung

Lage einer Immobilie: Rendite-Faktor

Lage, Lage, Lage – In jeder Immobilienbewertung der größte Faktor und später auch beim Kaufpreis, die Lage und damit Grundstückspreise. Im Bezug auf den Kaufpreis, ist eine 100 m² Eigentumswohnung in Städten wie Schwerin oder Duisburg etwas absolut anderes, als 100 m² in München oder Düsseldorf. Lage macht den Unterschied.

In diesem Schritt lernen Sie, wie Sie verschiedene Lagearten beurteilen, in Bezug auf deren Rendite.

Die Lage ist ein essenzieller Aspekt, insbesondere weil Sie als Kapitalanleger unabhängig in der Standortwahl sind. Einfach gesagt: Hauptsache, die Rendite stimmt. Eigennutzer hingegen entscheiden mit Emotionen, oft Geschichte, weil schon Oma hier gewohnt hat. Sie können sich als Kapitalanleger für eine Lage entscheiden. Deshalb ist es wichtig, die grobe Unterteilung in A-, B- und C-Lage von Immobilien zu kennen.

Vereinfacht dargestellt (für Einsteiger):

• A-Lage = Rendite gleich / unter „Kosten“, Gewinn im Verkauf
• B-Lage = Rendite über „Kosten“, ständiger Ertrag
• C-Lage = Rendite über „Kosten“, höheres Risiko

Schauen wir uns die 3 Lagearten im Detail an:

Kapitalanlage Immobilie in A-Lage: Nachteil Rendite

A-Lage Immobilien – Immobilien in A-Lage finden Sie Metropolen wie München, Hamburg, Berlin oder auch an kleineren, lokalen Hotspots auf Sylt oder Starnberg (Bayern). Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, um die Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen) zu decken. Gewinn erzielen Sie erst beim Verkauf, durch die weiterhin gestiegenen Grundstückspreise (Bodenwert).

Typische Städte in A-Lage:

• München
• Hamburg
• Düsseldorf
• Berlin
• Frankfurt
• …

Spekulationssteuer beim Verkauf – Beachten Sie beim Verkauf die Spekulationsfrist. Verkäufe unterliegen der Spekulationsfrist, wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, wieder verkauft werden. Nach den 10 Jahren der Spekulationsfrist, sind alle Gewinne aus dem Immobilienverkauf steuerfrei. Verkaufen Sie vorher, unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf der üblichen Steuerpflicht. Lesen Sie hier mehr zur:

• Spekulationssteuer

Kapitalanlage Immobilie in B-Lage: Vorteil Rendite

B-Lage Immobilien – Profitable Renditeimmobilien finden Sie vorwiegend in B-Lage und guter B-Lage. Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, etwa den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

In B-Lagen können Sie eine Immobilie günstig kaufen, natürlich relativ, im Vergleich zu A-Lagen und eine gute Rendite erzielen. Gleichzeitig haben Sie auch auf lange Sicht, wenig Risiko von Leerstand.

Tipp! Ab 7+ % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

Typische Städte in B-Lage:

• Aschaffenburg
• Bonn
• Koblenz
• Ludwighafen
• Peine
• Ravensburg
• …

Kapitalanlage Immobilie in C-Lage: Nachteil Risiko

C-Lage Immobilien – Immobilien in C-Lage bedeuten für Sie als Wertanlage mehr Risiko, vor allem durch Leerstand. Jeder Monat ohne Mietzahlung bedeutet, dass Sie die vollen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen) tragen. Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Fazit: Günstiger Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen. Unsere Empfehlung: Starten Sie Ihre Kapitalanlage nicht mit einer Immobilie in C-Lage, wenn Sie keine Vorerfahrungen haben. Setzen Sie auf eine Immobilie in B-Lage oder guter B-Lage.

Sie kennen jetzt die A-, B- und C-Lage von Immobilien.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Lernen Sie jetzt, wie Sie strategisch den perfekten Standort für Ihre Kapitalanlage analysieren.

Als Kapitalanleger sind Sie, wie eben schon gelernt, nicht auf einen Standort angewiesen, Sie sind relativ flexibel, solang die Rendite „stimmt“. Um gute Standorte zu finden, gehen erfahrene Kapitalanleger analytisch vor, von der Makro- in die Mikrolage.

Analyse schnell erklärt:

• Makrolage: In welcher Stadt kaufen?
• Mesolage: In welchem Stadtteil kaufen?
• Mikrolage: In welcher Straße kaufen?

Makrolage – Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makro- in die Mikrolage. Damit wir für unser Beispiel so viele wie möglich abholen, wählen wir ein Beispiel aus NRW. Wie entscheiden Sie, in welche Makrolage Sie investieren wollen? Suchen Sie Standorte, an denen Sie durch Gründe, ohnehin häufiger sind, durch die Arbeit oder durch Familie und Freunde.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Mesolage – Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte statt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage. Mesolage bedeutet für Sie, die Auswahl des richtigen Stadtteils. Attraktiv für Kapitalanleger sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen. Tipp! Hier lassen sich auch hervorragend Mikro Apartments vermarkten, wenn richtig gemacht, mit weniger Fläche und mehr Rendite.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Mikrolage – Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein. Sogar in einer Straße, können die Kaufpreise schwanken. Auf der einen Seite die Kreuzung zur Hauptstraße, auf der anderen Seite das Ende im ruhigen Park.

Mit dieser Analyse aus Makro-, Meso- und Mikrolage, finden Sie Schritt für Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Kapitalanlage Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Straße und fast schon Hausnummer)

Tipp: Immobilien Akquise! Immobilien als „Erster“ finden

Immobilien Akquise – Um profitable Immobilien schnell und effektiv zu finden, nutzen Profis Methoden der Immobilien Akquise. Vor allem Immobilienportale und Online-Tools helfen Ihnen als Kapitalanleger oder Deal-Trader gute Immobilienangebote zu finden, um schnelle und sichere Entscheidungen zu treffen. Lernen Sie hier mehr über die:

• Immobilien Akquise

Der richtige Standort: Konkretes Investment

Standort – In Schritt 13 fassen Sie Ihre Gründe und Erkenntnisse aus den Lagearten und der Makro- bis Mikrolage zusammen. So können Sie sich für den „richtigen Standort“ für Ihre Kapitalanlage entscheiden.

Maximaler Kaufpreis: Eigenkapital und Kredit

Kaufpreis berechnen – In Schritt 14 berechnen Sie den maximalen Kaufpreis, den Sie sich derzeit „leisten“ können. Oder anders gesagt, wie viele Immobilien Sie finanzieren können. Maßgeblich für den maximalen Kaufpreis sind Ihre 1) Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer möglichen, zu finanzierenden Immobilie.

Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft (Schritt 6 der Kapitalanlage) und alle Unterlagen bei der Bank (Schritt 29) eingereicht haben.

Berechnen Sie hier vorab Ihren maximalen Kaufpreis.

Tipp! Rechnen Sie schnell und einfach am Computer, mit unserem:

• Kaufpreis Rechner

Mietrendite: Wie viel Ertrag bringt eine Immobilie?

Rendite einer Kapitalanlage – Das Wort „Rendite“ haben Sie schon häufiger gelesen! Mit Grund, denn für Kapitalanleger zählt vor allem eines, eine gute Mietrendite.

Schnell erklärt: Sie haben auf der einen Seite monatliche Kosten (Tilgung, Zinsen, Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftung). Jedoch haben Sie die Einnahmen aus der Vermietung Ihrer Immobilie. Stellen Sie diese Einnahmen und Kosten ins Verhältnis, erhalten Sie als Ergebnis die Rendite.

Mit nur 2 Faktoren wissen Sie schnell, ob eine angebotene Immobilie die monatlichen Kosten  durch die Mieteinnahmen deckt. Sie können aber auch einfach und schnell verschiedene Angebote vergleichen.

Formel zur Berechnung:

Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

Lernen Sie hier alles über die Rendite einer Immobilie!

Minimale Mietrendite: Wie viel Rendite mindestens?

Minimale Rendite – Je höher die Rendite, desto besser. Doch wie hoch muss eine Rendite sein, damit eine Immobilie profitabel ist, also zusätzlich monatlichen Ertrag für Ihren Vermögensaufbau abwirft?

Rendite steht immer im Verhältnis zu den Kosten Ihrer Immobilie. Maßgeblich derzeit, sind die Zinsänderungen. +1 % mehr Zinsen, bedeutet 1% mehr Rendite, die Sie mindestens erwirtschaften müssen. Bei Zinsen um 0%, die es lang gab, war eine Rendite von mindestens 6% erforderlich, um alle Kosten (Tilgung, Zinsen, Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftung) zu decken.

Basierend auf ~ 0% Verzinsung (Kredit) sind das die Mindest-Renditen:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

Lernen Sie hier über die Mindest-Renditen von Kapitalanlagen.

Zustand einer Immobilie: Bestand oder Neubau?

Bestand oder Neubau – Beides hat Vorteile und Nachteile.

In Schritt 16 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Eine neue Immobilie kostet mehr Geld, ist in Ihrer Instandhaltung aber wesentlich anspruchsloser als eine Bestandsimmobilie, die je nach Baujahr, ihre typischen Mängel aufweist. Gleichzeitig sind die Renditen von Bestandsimmobilien höher und Sie haben noch viel Optimierungspotenzial durch Aufwertung.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr einer Immobilie: Mängel-Liste

Baujahr – Je nach Baujahr einer Immobilie, gibt es typische Mängel.

Bei einer Bestandsimmobilie sollten Sie die typischen Mängel der einzelnen Baujahre und Jahrzehnte kennen, um Fehler beim Kauf zu vermeiden. Dafür haben wir für Ihre Kapitalanlage die wichtigsten Mängel gesammelt, nach Jahrzehnten. Angefangen bei Immobilien mit Baujahr vor 1900, denn davon gibt es in Deutschland immer noch Millionen, oft sogar in bester Lage wie München, Berlin oder Hamburg-Mitte. Bis zu neueren Gebäuden um 1980, 1990 und aus den 2000ern.

Größe einer Immobilie: Maximale Wohnfläche

Wohnfläche – Je nach Region und Stadtteil unterscheidet sich die „ideale“ Größe einer Wohnung.

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, dann mit langfristiger Perspektive. Wie groß eine Immobilie sein sollte, hängt stark von deren Lage und der Entwicklung dieser ab. Dafür wägen Sie auch zukünftige Entwicklungen ab, zum Beispiel die Entwicklung der Einwohnerzahl, die Wirtschaft, Bildung und vieles mehr.

Ein Beispiel: Die Menschen in Deutschland leben zunehmend alleinstehend. Eine 4-Zimmer oder sogar 5-Zimmer Wohnung mit 100 m² und mehr, wird zunehmend schwieriger vermietbar, im Verhältnis zu kleineren Wohnungen, mit relativ günstigeren Mieten. Gleichzeitig haben Sie als Kapitalanleger den Vorteil, dass Sie aus weniger Wohnraum mehr Mietrendite holen. Der Trend geht deshalb zu 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, sogenannten Mikroapartments mit 25 m² bis 40 m².

Erbpacht: Mit Nutzungsrecht Geld verdienen?

Erbpacht – Die letzten zwei Stichpunkte in Ihren Kauf-Kriterien: Erbpacht, Sozialbindung und Nachbindung.

Vielleicht haben Sie bisher kaum etwas über diese beiden Anlageformen gehört. Die Erbpacht und die Sozialbindung, bzw. Nachbindung. Beginnen Sie mit der Erbpacht. Schritt 20 erklärt Ihnen ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die sogenannte Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtsgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Sozialer Wohnungsbau: Sozialbindung und Nachbindung

Sozialbindung und Nachbindung – Der letzte Punkt auf Ihrer 12-Punkte-Kauf-Checkliste.

In Schritt 21 lernen Sie den sozialen Wohnungsbau kennen und Aspekte, die Sie beachten müssen, wenn Sie in eine solche Immobilien investieren. Natürlich erwähnen wir den sozialen Wohnungsbau nicht umsonst, denn er hat auch Vorteile für Kapitalanleger, sobald die Sozialbindung endet und vorab. Zum Beispiel durch zinsgünstige Darlehen der öffentlichen Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf). Sie gehen aber auch Verpflichtungen ein, bis die Nachbindungsfrist endet, die immerhin ganze 10 Jahre dauert.

Jetzt geht es in die Praxis!

Sie haben alle Kriterien für Ihre Immobilien Akquise festgelegt!

Sie haben alle 12-Punkte durchdacht, um die ideale Immobilie zu finden. Weiter geht es mit der Suche (Akquise) und der Bewertung von Immobilien.

Immobilie finden: Akquise und Bewertung

Ab jetzt geht es darum, profitable Immobilien zu finden. Dafür haben Sie bereits:

1. Erstes Grundwissen: Kapitalanlage vs. Eigennutz, Vermögensaufbau, Eigenkapital, usw.
2. Kauf-Checkliste: 12 Kriterien für Ihre Kapitalanlage Immobilie

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kauf-Checkliste: Weiter geht es mit der Immobiliensuche, die Immobilien Akquise. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung von Immobilien kennen. Zum einen, die schnelle Kaufmännische Prüfung und zum anderen, die ausführliche technische Prüfung einer Immobilie vor Ort. Erneut mit Blick auf den Zustand der Immobilie, durch die Bewertung nach Baujahren. So ermitteln Sie einen realistischen Kaufpreis, statt sich auf Angebotspreise der Verkäufer zu verlassen.

Danach kalkulieren Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, exakt mit allen Kaufnebenkosten, der Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notarkosten und Maklerprovision. Zu guter Letzt lernen Sie noch die Unterlagen für Ihre Bank kennen und den Kaufvertrag für Ihre erste Immobilie.

Ihre nächsten 5 Schritte zum Kauf:

• Immobilien Akquise
• Kaufmännische Prüfung
• Technische Prüfung
• Bewertung nach Baujahren
• Kalkulation: Eigentumswohnung

Akquise: Profitable Immobilien finden

Immobilien Akquise – Die Wege, um rentable Immobilien zu finden, sind vielfältig.

Immobilien finden Sie durch persönliche Kontakte in der Familie, unter Freunden und Kollegen. Sie können mit Immobilienmaklern sprechen, Sie können aber auch selbst nach Immobilien suchen, in Immobilienportalen und in lokalen Zeitungen. Ist Ihnen ein hohes Maß an Diskretion wichtig, können Sie auch das Ihrem Immobilienmakler mitteilen und sich Off Market Immobilien vorschlagen lassen.

Ebenso gibt es Tools (Online-Programme), zum Beispiel um Immobilienportale automatisiert zu durchsuchen. Lernen Sie hier diese und weitere Methoden kennen, um die wenigen, günstigen Angebote zu bekommen.

Schnelle Bewertung: Kaufmännische Prüfung

Kaufmännische Prüfung – Schnelle Bewertung vom Exposé / Inserat, statt aufwendiger Besichtigung.

Damit Sie in Ihrer Immobilien Akquise keine Zeit verschwenden, sollten Sie sich Immobilien nur dann vor Ort ansehen, wenn die Kennzahlen stimmen. Diese Einschätzung können Sie bereits am Schreibtisch vornehmen oder von überall, unterwegs am Smartphone. In der schnellen, kaufmännischen Prüfung werden alle zentralen Kennzahlen berücksichtigt und Sie sehen auf einen Blick ob sich ein genauerer Blick auf das Angebot lohnt oder nicht.

Bewertung vor Ort: Technische Prüfung

Technische Prüfung – Besichtigung und Bewertung einer Immobilie vor Ort.

Wenn Sie sich, durch Ihre schnelle, kaufmännische Prüfung, für eine Immobilie entschieden haben, sollten Sie schnell zum Telefon greifen und einen Besichtigungstermin ausmachen. In der technischen Prüfung gehen Sie sprichwörtlich Schritt für Schritt für die gesamte Immobilie. Grundstück, Fassade, Wohnräume, Mauerwerk, Keller, über technische Anlagen von Heizung, Elektrik, bis in den Dachstuhl. Nur so, können Sie ein Immobilienangebot wirklich auf Herz und Nieren prüfen.

Bewertung nach Baujahr: Kaufpreis

Bewertung nach Baujahr – Der letzte Schritt zur Kaufpreis Kalkulation.

Welchen Einfluss Baujahre auf die Substanz und die Mängel-Liste von Immobilien haben, wissen Sie seit Schritt 18, der „Mängel-Liste nach Baujahren“. Jetzt haben Sie eine konkrete Immobilie vor sich und können das Wissen um die typischen Mängel in die Bewertung mit einbringen. Lernen Sie hier, worauf es bei Baujahren und Werteinfluss ankommt.

Kaufpreis berechnen: Alle Kosten und Nebenkosten

Kaufpreis berechnen – Jetzt fassen Sie alle Kosten und Kaufnebenkosten zusammen.

In Schritt 26 berechnen Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, bestehend aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten. Immer dabei sind die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notarkosten. Wenn ein Makler von Verkäufer- oder Käuferseite beauftragt wurde, fällt außerdem Maklerprovision an.

Grunderwerbsteuer – Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Hier ein kleiner Exkurs mit den Steuersätzen aller Bundesländer:

• Grunderwerbsteuer

Maklerprovision – Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

• Maklerprovision

Ihr nächster Schritt, führt Sie zur Finanzierung und zum fertigen Kaufvertrag.

Immobilie kaufen: Finanzierung und Notartermin

Die letzten zwei Schritte zur Immobilie! Fassen wir uns deshalb kurz.

•   Unterlagen für die Bank
•   Kaufvertrag

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 27 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie. Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Ihre Bank für eine Immobilienfinanzierung verlangt. Im Ratgeber finden Sie außerdem noch einmal die kostenlose Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 27 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch!

Mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zur Kapitalanlage gelernt!

Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanlager*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

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• Mit Immobilien Geld verdienen ohne Eigentum: alle Wege im Überblick
• Als Student in Immobilien investieren: So gelingt der Einstieg
• Windkraftwerk & Immobilien: Abstandsgebot & Wertverlust

Eigentumswohnung kaufen: Schritt für Schritt!

Kostenlos von Experten lernen: Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Wohnungshandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Tipps erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihren Wohnungskauf! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Wohnungsarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Eigennutz oder Kapitalanlage? Unsere Empfehlung

Doch zuerst, eine wichtige Sache: Kaufen und selbst einziehen oder kaufen und vermieten – Sollten Sie bis jetzt über Eigennutz Gedanken gemacht haben, sollten Sie unbedingt unseren Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage lesen. Denn:

Wichtig! Eigennutz ist die teuerste Art zu Wohnen

Warum ist Eigennutz die teuerste Form des Wohnens? Eigennutz hat deutliche Auswirkungen auf Ihre Finanzierung, besonders auf Ihre Bonität, schließlich sind Sie als Eigennutzer Kreditnehmer und Tilgender zugleich. Als Vermieter zahlt Ihr Mieter, Sie geben die Sicherheit.

Eigennutzer können aber auch steuerliche Vorteile nicht in Anspruch nehmen, Vermieter schon, sie können zum Beispiel die Zinsen des Immobilienkredits absetzen. Lernen Sie in Schritt 4 mehr über den Unterschied, die Vorteile für Kapitalanleger und die Nachteile für Eigennutzer.

Nachteile von Eigennutz:

• eigene Bonität sinkt
• weniger Steuervorteile
• sie tragen die gesamten Nebenkosten

Wohnung kaufen: Vorbereitung & Grundwissen

Wie Sie bereits gelernt haben, ist Eigennutz das teuerste Wohnen. Wir empfehlen: Eine Eigentumswohnung zum Einstieg in Ihr Immobilieninvestment. Eigentumswohnungen eignen sich perfekt zum Vermieten, besonders wenn die Immobilie in einer guten Lage mit einer lohnenden Rendite liegt.

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie.

Beginnen wir mit den Schritten:

• 1: Immobilienarten
• 2: Vermögensaufbau
• 3: Altersvorsorge
• 4: Eigennutz vs. Kapitalanlage
• 5: Rendite

Starten Sie mit dem Grundwissen und den ersten 5 Schritten für Ihre Kapitalanlage.

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Beginnen Sie mit dem ersten Schritt: Immobilienarten. Welche Arten gibt es und welche Immobilie sollten Sie kaufen? Lernen Sie vor Ihrem Investment, wie sich die Immobilientypen als Anlage unterscheiden: Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Gewerbeimmobilien und mehr im Vergleich.

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Nachdem Sie die verschiedenen Immobilienarten kennengelernt haben, geht es unmittelbar weiter mit Vermögensaufbau. Was wäre, wenn Ihr Geld in 30 Jahren nur noch „die Hälfte“ wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Immobilien sind eine starke Kapitalanlage, auch in Zeiten der Inflation.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt beschäftigen Sie sich mit der Altersvorsorge in Zeiten von Inflation. Lernen Sie den Effekt der Inflation kennen und dessen Risiko für die private und gesetzliche Rentenvorsorge.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier bringt Ihnen den Unterschied zwischen Eigennutz und Immobilien als Kapitalanlage näher. Im Alter mietfrei zu wohnen ist der Traum von vielen, doch dazu brauchen Sie in der Realität eine zweite Immobilie als Kapitalanlage. Als Eigennutzer zahlen Sie Betriebskosten, Zinsen, Tilgung und Reparaturen zu 100%. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt Fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Eigentumswohnung finanzieren: Vorbereitung & Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen.

Sobald Sie eine rentable Immobilie nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital, können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen – Fehler die Sie bares Geld kosten und die Sie vermeiden können.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

Selbstauskunft – In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, für die Entscheidung, 1) ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, 2) in welcher Höhe. Dafür ist Bonität so wichtig, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen, die Sie in Ihrer Selbstauskunft erstmals darlegen.

Eigenkapital: Sicherheit bei der Finanzierung

Lernen Sie jetzt das Thema Eigenkapital kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf vermeiden: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie sind die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Wohnung Suchen und Finden: Lage & Standort

Sobald Sie Schritt 9 erreicht haben, kommen Sie in die große 11-Punkte-Checkliste „Immobilien Kriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihre Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto einfacher wird Ihr Einstieg.

Die ideale Lage eine Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximaler Kaufpreis.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien finden.

Kriterien zur Immobilie ETW: 11-Punkte-Checkliste

Kauf-Kriterien – Im Schritt 9 legen Sie die Ihrer ganz individuellen Kriterien für eine Immobilie fest. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vorteile und Nachteile. Lernen Sie in Schritt 9 mehr darüber, um Ihre Entscheidung zu treffen.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 5 kennengelernt haben. Schritt 11 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind.

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstige Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 12 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte Stadt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinzuziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Kriterien ETW: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Wohnung eingeschränkt hat, werden diese nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital und Finanzierung

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 13 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazulernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite: Höhe und Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamtem Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite„, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Lernen Sie mehr über den Kaufpreisfaktor und erfahren Sie, wie viele Jahresmieten zur Abzahlung des Kaufpreises nötig sind.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestandsimmobilien vs. Neubau

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand der Wohnung & Immobilie

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe beim Kauf einer ETW

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc.). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage

Schritte 20 erklärt Ihnen ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

ETW bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis).

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zu Rate ziehen. Genauer Paragraph 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Danach folgt das Gemeinschaftseigentum, wie die Fassade, Kellerräume, Heizungsanlage bis zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Beschlusssammlung. Lernen Sie hier, worauf sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Kalkulation Eigentumswohnung: Kaufpreis & Nebenkosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Maklerkosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanleger*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Was ist Rendite? Die Mietrendite

Rendite = Profitabilität einer Immobilie

Zur Berechnung der Rendite einer Immobilie brauchen Sie nur wenige Kennzahlen. So berechnen Sie die Profitabilität von Häusern als Kapitalanlage und Eigentumswohnungen als Kapitalanlage bequem vom Schreibtisch aus, zum Beispiel mit unserem Rendite Rechner (Nettomietrendite) und wenn es schnell gehen muss, mit unseren Rendite Check!

Die goldene Regel für Kapitalanleger und Kapitalanlegerinnen:

„Lage, Lage, Lage!“

Und ab sofort fügen Sie dem hinzu:

„Rendite, Rendite, Rendite!“

Was sagt Ihnen die Rendite einer Immobilie?

Die Rendite einer Immobilie berechnet sich aus den Mieteinnahmen eines Jahres (Nettokaltmiete), im Verhältnis zu den Kosten für eine Immobilie (Immobilienfinanzierung [Tilgung und Zinsen], Instandhaltung und Rücklagen). Das Ergebnis ist ein Prozentsatz (%). Einfach gesagt:

Kosten Einnamen = Wie profitabel ist eine Immobilie?

Die Rendite einer Immobilie können Sie mit dem Return on Investment aus der BWL verglichen werden, da beide die Rentabilität einer Investition messen. Die Immobilienrendite berücksichtigt Mieteinnahmen, Wertsteigerung und Kosten, während der ROI allgemein den Gewinn im Verhältnis zur Investitionssumme darstellt.

Immobilien Rendite zeigt Ihnen, ob Ihre „Kosten“ gedeckt sind. Wenn das der Fall ist, herzlichen Glückwunsch! Denn dann bezahlen Ihre Mieter Ihre Immobilieninvestition. Zusätzlich sorgt jeder weitere Euro für Ihren Vermögensaufbau  (positiver Cashflow).

Das Ziel einer jeden guten Kapitalanlage:

1. Passives Einkommen
2. Finanzielle Freiheit
3. Altersvorsorge

Jetzt zur Berechnung! Dafür brauchen Sie 2 Schritte.

1. Schritt: Wie viel Rendite müssen Sie mit Blick auf die Kosten mindestens erzielen?
2. Schritt: Wie viel Rendite erwirtschaftet eine bestimmte Immobilie?

Rendite einfach und verständlich erklärt! Erklärvideo

Hier im Video haben wir das Thema Rendite einfach und verständlich erklärt. Hier finden Sie außerdem mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Starten wir mit der ersten Frage:

Wie hoch muss die Rendite sein? – Schritt 1

Wie hoch ist eine gute Mietrendite?

Bauen in Deutschland?

Diese einfache Aufstellung hilft Ihnen, schnell und einfach zu berechnen, wie hoch Ihre Rendite einer Immobilie mindestens sein muss. Den größte Einfluss auf Ihre Rechnung haben die aktuellen Bauzinsen. Je nachdem, wie hoch der Bauzins aktuell ist, zahlen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung mehr oder weniger.

Die Aufstellung der Rendite Höhe ist relativ einfach.

Sie haben 3 Faktoren:

1. Kreditrückzahlung (Tilgung)
2. Zinsrückzahlung (aktuelle Zinsen beim Finanzierungsbeginn)
3. Instandhaltung, Verwaltungskosten und Rücklagen (Tipp für schnelle Berechnung: 2% vom Kaufpreis pro Jahr)

Einfache Renditeberechnung:

Nehmen wir aktuelle Zinsen von 2% an – Das heißt, Sie müssen mindestens 6% Rendite erreichen, um die Kosten zu decken. Ihr Ziel sind deshalb 6%, beziehungsweise viel, viel mehr! Je mehr Rendite, desto mehr Einnahmen erzielen Sie zusätzlich (positiver Cashflow). 6% ist also die Untergrenze, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, die Ihnen unmittelbar zusätzliches Einkommen bringt.

Mindestrendite (kostendeckend) bei 2% Zinsen 6%

Sie wollen also mehr Rendite als „nur“ 6% 9%, 10%, … 15%!

Je größer der Puffer, desto besser! Rechnen Sie nur 1 Monat Mietausfall ein durch Leerstand, fehlen Ihnen schon fast 10% der jährlichen Mieteinnahmen.

Zinseinfluss auf die Renditeberechnung

Schauen wir uns noch kurz den Einfluss von Zinsen. Tipp, hier finden Sie die aktuellen Zinsen.

• 2% Zinsen = mehr als 6% Rendite
• 3% Zinsen = mehr als 7% Rendite
• 4% Zinsen = mehr als 8% Rendite
• 5% Zinsen = mehr als 9% Rendite

Jetzt zur zweiten wichtigen Frage:

Wie viel Rendite bringt eine bestimmte Immobilie?

Dafür berechnen Sie die Rendite von Immobilien. Alles, was Sie benötigen, sind ein paar wenige Kennzahlen.

Wie hoch ist die Rendite von Immobilie X? – Schritt 2

So berechnen Sie die Rendite

Wenn Sie die Rendite einer Immobilie berechnen, stehen Ihnen 2 Möglichkeiten zur Verfügung: Nettorendite und Bruttorendite. Schnell und einfach erklärt:

• Nettorendite = Inklusive Kaufnebenkosten (unsere Empfehlung)
• Bruttorendite = Exklusive Kaufnebenkosten / Instandhaltungskosten

Was ist besser?

Sie verwenden die Nettomietrendite!

Ab heute, nutzen Sie die Nettomietrendite. Mit Blick auf den Unterschied von Nettorendite und Bruttorendite sehen Sie, dass die:

Nettomietrendite Ihre tatsächlichen Kosten und Einnahmen nutzt.

Das gibt Ihnen ein realistisches Ergebnis. Zu sehen, hier in den Formeln und der Berechnung:

Rendite Berechnung + Beispiel

Das Prinzip der Rendite kennen Sie vielleicht allgemein aus der BWL.

Bruttorendite berechnen: Einfach

Schauen wir uns zuerst die einfachere Bruttorendite Berechnung an. Die Formel der Bruttorendite hat nur 2 Faktoren. Das macht sie ungenauer, aber etwas einfacher. So berechnen Sie die Bruttorendite:

Bruttorendite (%) = (Monatskaltmiete * 12) / (Kaufpreis)

Beispiel:

( [ 500 ] * 12 ) / (100.000) = 6,0 %

Was sagt die Bruttorendite aus? – Ergebnis

Vergleichen wir jetzt das Ergebnis mit unserer Mindestrendite (7%), liegen wir deutlich unter dem Ziel und würden jeden Monat draufzahlen. Aber Vorsicht: In dieser Berechnung fehlen mindestens 2% Kosten (Instandhaltung und Rücklage. Deshalb empfehlen wir die Berechnung der Nettorendite!

• Renditeerwartung: min. 6,0%
• Rendite: 6,0%
• Ergebnis:

Erfahren Sie hier mehr zur:

• Nettorendite berechnen
• Nettorendite Tabelle

Nettorendite berechnen: Empfehlung!

Jetzt die gleiche Immobilie, berechnet mit Nettorendite – sehen Sie den Unterschied.

Wesentlich genauer und unsere Empfehlung ist die Berechnung der Nettorendite. So berechnen Sie die Nettomietrendite:

Nettomietrendite (%) = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltung & Rücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Tipp von Beginn! „Instandhaltung & Rücklage“ können Sie mit rund 2% vom Kaufpreis pro Jahr ansetzen.

Beispiel:

( [ 500 – 166,67 ] * 12 ) / (100.000 + 8.500) = 3,7 %

Was sagt die Nettorendite aus? – Ergebnis

Sie sehen, die Berücksichtigung von Instandhaltung und Kaufnebenkosten, geben Ihnen ein deutlich realistischeres Bild vom Angebot. Die Rendite liegt jetzt bei 3,7 %. Damit wäre das Immobilienangebot weit unter unseren Renditeerwartungen von 7% (bei 3% Zins), wenn wir eine Cashflow Immobilie wollen, die sofort Gewinne abwirft, häufig in B-Lage (auch C-Lage – dazu gleich mehr), nicht erst beim Verkauf durch die Wertsteigerung, wie sogenannte Investment Immobilien, meist in A-Lage.

• Renditeerwartung: min. 6,0%
• Rendite: 3,7%
• Ergebnis:

Mehr zur:

• Nettorendite berechnen
• Nettorendite Tabelle

By the way, nicht vergessen, immer für Sie da unsere Immobilien Rechner, wie der:

• Nettorendite Rechner
• Rendite Check

Beispiel: Berechnung Nettorendite mit Tabelle

Hier noch einmal kurz und bündig in unserer Nettorendite Tabelle berechnet:

Bonus Tipp! Monatskaltmiete schnell herausfinden

In jedem Immobilien Exposé finden Sie den Kaufpreis, doch nur selten sind die Nettomieteinnahmen (Monatskaltmiete) angegeben. Um ebenso schnell die potenziellen Mieteinnahmen berechnen zu können, nutzen Sie die Umkreissuche von Immobilienportalen und suchen nach ähnlichen Objekten (Lage, Größe, Baujahr). So finden Sie schnell Vergleichsmieten in der Nähe.

Wie berechnet man die Jahresmiete?

Dieser Schritt ist relativ simpel und auch ein hervorragender Insider-Tipp für Sie. So können Sie die voraussichtliche Jahresmiete berechnen. Wenn Sie herausfinden wollen, wie viel jährliche Miete ein Objekt abwerfen kann, nutzen Sie Immobilienportale wie ImmoScout24, Immonet, Immowelt, usw. Wobei ImmoScout als Marktführer ausreicht.

In den Suchportalen legen Sie Kriterien im Filter der Suche fest. Diese sind: Wohnung oder Haus, die Wohnfläche in Quadratmeter und als Tipp, nutzen Sie die Umkreissuche mit 1 Kilometer! Danach bekommen Sie automatisch Suchergebnisse. Anhand der Ergebnisse und Vergleichsangebote, können abschätzen, wie hoch die Jahresmiete sein kann / wird.

Noch einmal zusammengefasst, Ihre Filterkriterien:

• Wohnung / Haus zur Miete (je nachdem)
• Wohnfläche in m²
• Umkreis 1 km

Schritt 1: Suchfilter für Miete (Beispiel, gute B-Lage in Bonn, Bad Godesberg)

Schritt 2: Vergleichsmieten

Diesen Blick nennt man übrigens Mikro-Lage. Teil der Makro-, Meso- und Mikro-Lage.

That’s it! Mehr Einnahmen, als Ausgaben = Cashflow

Das Ziel der meisten Kapitalanlage ist eine Cashflow Immobilie (bzw. Rendite Immobilie). So verdienen Sie sofort Geld durch Vermietung. Hier im Video kurz erklärt, mit allen Vorteilen.

Günstige Immobilien finden?

• Immobilien Akquise

Mehr Video finden Sie hier: Immobilien Tipps auf YouTube.

Rendite zeigt profitable Immobilien Deals

Damit haben Sie bereits alles Wichtige gelernt, um schnell und effektiv die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Ab jetzt könnten Sie die Rendite einer Immobilie schon aus dem Exposé lesen. Mit diesen Fähigkeiten können Sie schnell die Rentabilität einer Immobilien berechnen, egal ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus. Außerdem können Sie jetzt verschiedene miteinander vergleichen.

1. So wird Ihre Immobilien Akquise noch effizienter
2. Sie machen Gewinn mit dem Vermieten von Immobilien
3. Weniger Risikos, weniger Fehler beim Immobilienkauf

Rendite und Immobilienlage – Exkurs

Wie hoch sollte die durchschnittliche Rendite bei Immobilien 2026 sein? Einen einheitlichen Renditedurchschnitt gibt es nicht. Je nach Lage, Gebäudetyp, Alter, usw. unterscheidet sich die Rendite. Eine „typische“ Immobilie in A-Lage bringt ~ 2-3% Rendite, in B-Lage 4-8% und in C-Lage ~ 9-12%.

Optimieren können Sie Ihre Rendite natürlich noch, zum Beispiel durch Aufwertung (sanieren oder modernisieren, dazu gleich mehr).

A-Lage Immobilien ⌀ Rendite

In A-Lagen wie München, Düsseldorf, Berlin, Hamburg, aber auch Sylt oder der Starnberger See, sind die Grundstückspreise bzw. Kaufpreise so hoch, dass man von einer „Investmentimmobilie“ (dazu gleich mehr).

• Immobilien in A-Lagen ~ 2-3% Rendite
• Merkmale: Top-Lagen mit hohem Kaufpreis, hohe, aber nicht kostendeckende Mieteinnahmen

B-Lage Immobilien ⌀ Rendite

In B-Lagen sind die Kaufpreise etwas moderater und die Rendite höher, sodass im Idealfall sofort positiver Cashflow entsteht, dass Ihre Finanzierung trägt, Instandhaltungskosten und einen extra Profit für Sie abwirft.

• Immobilien in B-Lagen ~ 4-8% Rendite
• Merkmale: Oft in Nähe von A-Lagen (Speckgürtel), moderate Kaufpreise, stabile Mieteinnahmen

C-Lage Immobilien ⌀ Rendite

Dann gibt es noch Immobilien in C-Lage. C-Lagen sind wirtschaftlich schwächere, unattraktivere Regionen. Hier treffen günstige Kaufpreise auf etwas mehr Risiko in der Vermietung. Die Mieterschaft kann mitunter aufwendiger in der Verwaltung sein. Wir die Region oder der Stadtteil weiter geschwächt, können Mieteinnahmen einbrechen, durch Mietausfall, aber auch durch Leerstand.

• Immobilien in C-Lagen ~ 9-12% Rendite
• Merkmale: Wirtschaftliche schwache Region, günstige Kaufpreise, höheres Risiko

Lernen Sie hier die Unterschiede zwischen:

• Immobilien A-, B- und C-Lage

Immobilie als Kapitalanlage 2026

• Immobilie als Kapitalanlage 2026

Aktuelle Marktlage: Unsicherheit als Chance

Kaufnebenkosten-Rechner

Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick: Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuchamt.

Kaufpreis (€)

Bundesland

Mit Makler

Grunderwerbsteuer –

Maklerprovision –

Notar (~1,5%) –

Grundbuchamt (~0,5%) –

Gesamte Kaufnebenkosten – –

Detaillierte Kalkulation →

Alle Angaben ohne Gewähr · Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung · Ergebnisse dienen ausschließlich der Orientierung · © immobilien-erfahrung.de

Doch Achtung:

Nicht jeder Immobilienkauf ist automatisch eine gute Investition. Die wichtigste Kennzahl, die über Erfolg oder Misserfolg entscheidet, ist die Mietrendite. Sie verrät Ihnen, ob Ihre Immobilie tatsächlich Gewinne abwirft oder eine finanzielle Belastung wird. Doch bevor wir darauf eingehen, müssen Sie erst das Fundament verstehen: die aktuelle Marktlage, Zinsen und die richtige Strategie für Ihre erste Kapitalanlage.

Die deutsche Wirtschaft hat drei Jahre Rezession hinter sich. Das bedeutet Unsicherheit – und Unsicherheit führt dazu, dass viele Käufer abwarten. Genau das kann Ihr Vorteil sein. Während andere zögern, können Sie zu besseren Preisen einkaufen.

Zudem bleiben Mieten in den meisten Städten hoch, weil das Wohnungsangebot knapp ist. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, insbesondere in Ballungsräumen. Dazu 84 Millionen Bürger mit steigender Tendenz, die mehr und mehr Wohnraum benötigen.

Das bedeutet für Sie als Investor: Die richtigen Objekte werden auch in Zukunft gut vermietbar sein.

Video ansehen, statt lesen? Unser extra Service! Mehr? Folgen Sie uns auf YouTube!

Fassen wir noch einmal zusammen:

1. Wirtschaftliche Unsicherheit bedeutet weniger Käufer und bessere Preise.
2. Mieten steigen weiter, weil Wohnraum knapp bleibt.
3. Attraktive Kaufgelegenheiten ergeben sich vor allem in gefragten Lagen.

Zinsen 2025: Keine Angst vor Finanzierungskosten

Nach dem starken Anstieg der letzten Jahre haben sich die Zinsen wieder stabilisiert – aktuell bei rund 3 Prozent. Im Vergleich zu den historischen Tiefstständen der letzten Dekade mag das hoch erscheinen, aber ein Blick in die Vergangenheit zeigt: In den 70er Jahren lagen die Zinsen bei 8 bis 9 Prozent, und trotzdem wurde erfolgreich investiert.

Warum ist das wichtig? Nehmen Sie einen Kredit au, zahlen Sie Zinsen dafür. Das beeinflusst Ihren Gewinn aus der Vermietung. Dazu gleich mehr, in der Renditeberechnung!

Das Entscheidende ist nicht der Zinssatz allein, sondern die Frage: Können Sie eine Immobilie finanzieren und dabei langfristig eine positive Rendite erzielen? Immobilienfinanzierung vergleichen lohnt sich, denn der Teufel steckt im Detail – bzw. in den Zinsen!

Oft sind die Zinsen so was wie die „versteckten Kosten“ beim Kauf, denn wenige rechnen damit. Eine gute Planung ist der Schlüssel. Nutzen Sie aktuelle Marktbedingungen, sichern Sie sich eine günstige Immobilie und stellen Sie sicher, dass Ihre Mieteinnahmen die Kosten decken.

Noch einmal zusammengefasst:

1. Zinsen sind mit 3 Prozent moderat und kein Investitionshindernis.
2. Vergleich mit den 70ern: Hohe Zinsen haben Investoren nie aufgehalten.
3. Entscheidend ist, dass Ihre Mieteinnahmen die Finanzierungskosten übersteigen.

Strategie für Einsteiger: Wo lohnt sich die erste Immobilie?

Wie immer gilt: Lage, Lage, Lage!

Langfristige Wertsteigerung: A-Lagen in Metropolen

Wenn Sie langfristig investieren wollen, setzen Sie auf die richtige Lage. A-Lagen in Städten wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt bleiben gefragt. Diese Standorte sind krisensicher und bieten langfristige Wertsteigerung. Wer hier eine Wohnung kauft, kann sie in zehn Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Gewinn verkaufen.

Das bedeutet jedoch auch: Die Einstiegspreise sind höher, und die Rendite ist nicht sofort spürbar. Sie setzen eher auf eine Wertsteigerung über die Jahre hinweg.

• Metropolen bieten stabile Nachfrage und sichere Wertentwicklung.
• Langfristige Investition bedeutet höhere Einstiegskosten, aber sichere Zukunft.
• Sie profitieren vor allem von steigenden Mietpreisen und späteren Verkaufserlösen.

Hier der Unterschied in meiner Infografik:

Kaufnebenkostenvergleich 2025

Das Gleiche gilt für Kaufnebenkosten, je nach Bundesland unterscheiden sie sich, hier zu sehen im Vergleich Berlin und Hamburg. Ganze 8.000 Euro mehr, bei Kauf einer Immobilie für 400.000 Euro:

Hier im Vergleich, die Bundesländer:

Direkte Rendite: Speckgürtel & Mini-Apartments

Wer nicht erst in zehn Jahren Gewinne realisieren möchte, muss anders investieren. Der Schlüssel sind Immobilien, die sofort Mieteinnahmen bringen. Besonders lohnend sind zwei Kategorien:

Erstens, Speckgürtel-Immobilien. Stadtrandlagen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als teure Stadtzentren. Pendler, die günstiger wohnen wollen, sorgen für eine stabile Nachfrage.

Zweitens, Mini-Apartments mit 30 bis 50 Quadratmetern. Der Trend geht hin zu kleineren Haushalten, weil immer mehr Menschen allein leben. Diese Wohnungen lassen sich leicht vermieten und bieten oft eine besonders gute Rendite.

Was merken in Bezug auf Lage und Immobilienart?

• Speckgürtel-Immobilien sind günstiger, aber mit hoher Mietnachfrage.
• Mini-Apartments profitieren von der steigenden Zahl an Single-Haushalten.
• Diese Objekte bringen oft direkte Mieteinnahmen mit überdurchschnittlicher Rendite.

Das wichtigste Kriterium: Mietrendite

Nun zum entscheidenden Punkt: Sie können eine Immobilie in der besten Lage besitzen – aber wenn die Zahlen nicht stimmen, lohnt sie sich nicht. Die wichtigste Kennzahl ist die Nettomietrendite. Sie zeigt Ihnen, ob Ihre Immobilie wirklich rentabel ist.

Die Bruttomietrendite berechnet sich so:

Nettomietrendite (%) = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)t

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 Euro und erzielen 12.000 Euro Nettomiete pro Jahr.

( [ 800 – 200 ] * 12 ) / (120.000 + 9.600) = 5,56%

Selbst rechnen? Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner.

Alles über 8, 9 Prozent gilt aktuell als solide Mietrendite. Doch Achtung: Die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle müssen berücksichtigt werden. Wichtig ist, dass Ihre Mieteinnahmen höher sind als Ihre monatlichen Kosten – nur dann verdienen Sie wirklich Geld mit Ihrer Immobilie.

• Die Mietrendite ist die entscheidende Kennzahl für Ihre Investition.
• Eine solide Rendite liegt bei mindestens 8 Prozent.
• Ihre Mieteinnahmen sollten immer höher sein als Ihre monatlichen Kosten.

Fazit: Jetzt starten und richtig investieren

Worauf achten?

2025 bietet Ihnen viele Chancen für eine erfolgreiche Kapitalanlage in Immobilien. Die Marktbedingungen sind ideal für kluge Investoren: Die Zinsen sind stabil, die Kaufpreise in einigen Regionen gesunken, und die Mietnachfrage bleibt hoch.

Wenn Sie gerade einsteigen, setzen Sie auf eine klare Strategie. Wollen Sie langfristig profitieren? Dann investieren Sie in eine gute Lage in einer Metropole. Wollen Sie sofort eine positive Rendite? Dann sind Speckgürtel-Immobilien und kleine Apartments die bessere Wahl.

Das Wichtigste bleibt jedoch immer die Mietrendite. Wenn Sie sicherstellen, dass Ihre Einnahmen die Kosten übersteigen, haben Sie alles richtig gemacht. Jetzt ist die beste Zeit, Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage zu sichern.

• 2025 ist ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien einzusteigen.
• Die Wahl zwischen langfristiger Wertsteigerung und direkter Rendite ist entscheidend.
• Die Mietrendite bestimmt, ob Ihre Immobilie wirklich profitabel ist.

Eigennutz: Worauf sollten Sie beim ersten Wohnungskauf achten?

Wenn Sie eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen, stehen andere Faktoren im Vordergrund als bei einer Kapitalanlage. Entscheidend ist, dass die Wohnung langfristig zu Ihren Bedürfnissen passt.

Lage und Infrastruktur

Überlegen Sie, welche Stadtteile für Sie in Frage kommen. Eine gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote sind essenziell für Ihre Lebensqualität.

Kaufpreis und Nebenkosten

Setzen Sie sich ein klares Budget und kalkulieren Sie die Nebenkosten ein (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Mehr dazu: Immobilienbewertung Düsseldorf In Düsseldorf liegen diese bei rund 10–12 % des Kaufpreises.

Zustand der Immobilie

Altbau oder Neubau? Prüfen Sie mögliche Renovierungskosten und den energetischen Standard der Wohnung. Ein Gutachten kann versteckte Mängel aufdecken.

Kapitalanlage: Worauf sollten Sie bei der ersten Investition achten?

Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, sind strategische Überlegungen notwendig. Die richtige Lage, eine solide Mietrendite und ein realistischer Kaufpreis sind entscheidend für Ihren langfristigen Erfolg.

Standortanalyse

Düsseldorf bietet Top-Lagen wie Oberkassel und Pempelfort, aber auch B-Lagen wie Eller oder Rath können lukrativ sein. Entscheidend ist die Mietnachfrage.

Mietrendite berechnen

Die Mietrendite ergibt sich aus (Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis) × 100. In Düsseldorf liegt eine gute Mietrendite bei etwa 3–4 %.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietete Wohnungen sind oft günstiger, allerdings übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag. Prüfen Sie, ob Sie die Miete später anpassen können.

Finanzierung und Eigenkapital

Die Bank verlangt in der Regel 20 % Eigenkapital. Finanzierungsvermittler können Ihnen helfen, die besten Konditionen zu sichern.

30 Schritte, die Sie kennen sollten!

Zur Checkliste: Wohnung kaufen

Fehler vermeiden, Risiken minimieren, glücklicher und entspannter investieren. Sie wollen alles wissen, dann sind Sie bei uns genau richtig!

Wissen ist der Schlüssel für gewinnbringende Investitionen.

Warum lohnt sich unsere kostenlose 30 Schritte Checkliste? 5 Vorteile:

• Fehler vermeiden – Typische Fallstricke umgehen.
• Risiken minimieren – Sicher und planvoll investieren.
• Rendite maximieren – Mehr aus Ihrem Kapital herausholen.
• Zeit sparen – Effizient die besten Entscheidungen treffen.
• Sicher kaufen – Von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe alles im Griff.

Bereit zu starten?

Schritt 1: Grundwissen zur ersten Wohnung

Starten wir mit dem Grundwissen zur ersten Eigentumswohnung:

1. Immobilienarten: Vorteil Eigentumswohnung
2. Eigentumswohnung kaufen: Vermögensaufbau
3. Altersvorsorge: Investment Immobilien
4. Eigennutz / Kapitalanlage
5. Rendite / Wertsteigerung

Schritt 2: Vorbereitung Wohnungskauf

Vorbereitung auf Ihren Wohnungskauf in Düsseldorf.

6. Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
7. Fehler beim Wohnungskauf
8. Kriterien zur Immobilie ETW
9. Vermietet oder unvermietet kaufen?
10. Eigenbedarfskündigung
11. Lage Arten (A, B, C)
12. Makro, Meso, Mikro
13. Der richtige Standort
14. Maximaler Kaufpreis / Investment?
15. Mietrendite / Kaufpreisfaktor
16. Minimale Mietrendite?
17. Bestand oder Neubau?
18. Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren
19. Maximale Größe der Wohnung?
20. Erbpacht?
21. Sozialbindung und Nachbindung?
22. Eigenkapital für Ihre Wohnung

Schritt 3: Bewertung, Kaufvertrag, Schlüsselübergabe

23. Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung
24. Betriebskosten der Wohnung
25. Technische Prüfung: Wohnungsbewertung
26. Bewertung nach Baujahren
27. Kaufpreis berechnen
28. Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung
29. Selbstauskunft: Vorlage
30. Immobilien Kaufvertrag

Voila!

Kaufprozess und Risiken minimieren

Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage – ein strukturierter Ablauf hilft Ihnen, teure Fehler zu vermeiden.

1. Finanzierung klären

Bank oder Vermittler? Berechnen Sie Ihre monatlichen Raten und prüfen Sie Fördermöglichkeiten.

2. Kaufpreisverhandlung

Vergleichen Sie ähnliche Objekte und argumentieren Sie sachlich. Ein Gutachten kann helfen.

3. Notar und Kaufvertrag

Der Notar prüft den Kaufvertrag (Wohnung). Achten Sie auf Sonderregelungen zur Instandhaltung.

4. Schlüsselübergabe

Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll und prüfen Sie, ob alle Vereinbarungen eingehalten wurden.

Mit diesen Tipps sind Sie bestens vorbereitet, um in Düsseldorf Ihre erste Wohnung zu kaufen – sei es für den Eigenbedarf oder als Investment.

Kaufnebenkosten in Düsseldorf

Haben Sie schon an die Kaufnebenkosten in Düsseldorf gedacht? So berechnen Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten in Düsseldorf:

Finanztipp! Günstiger Wohnungskredit

Wie bekommen Sie einen günstigen Wohnungskredit?

Wie Finanzierungsvermittler beim Wohnungskredit helfen

Finanzvermittler sind die Antwort. Finanzvermittler schließen hunderte Finanzierungen im Jahr ab und können Ihnen Zugang zu exklusiven Konditionen verschaffen, zwischen hunderten Konditionen der verschiedenen Banken. Sie bieten maßgeschneiderte Finanzierungslösungen, die auf Ihre spezifischen Bedürfnisse und finanziellen Verhältnisse zugeschnitten sind. Nutzen Sie unsere Finanzvermittler Empfehlung in Düsseldorf, um zwischen hunderten Konditionen und Banken zu vergleichen.

Unsere Empfehlung für Düsseldorf

Hier finden Sie unsere:

• Finanzierungsvermittler in Düsseldorf

Photo: fizkes / shutterstock.com

Düsseldorfer Stadtteile: Wo kaufen?

Wo kaufen? Es gibt insgesamt 50 Düsseldorfer Stadtteile. Lernen Sie hier die größten Düsseldorfer Stadtteile kennen.

• Einwohnerzahl: 644.280
• Fläche: 217.410.000 km²
• 50 Stadtteile

Düsseldorf in Makrolage: