Nettomietrendite & Bruttomietrendite berechnen: Unterschied, Beispiel – Kapitalanlage Immobilie

Nettomietrendite und Bruttomietrendite – Die Berechnung der Immobilien Rendite kann auf zwei Wegen stattfinden, durch die Nettomietrendite und die Bruttomietrendite, doch wo liegt der Unterschied? Unsere Empfehlung: Nutzen Sie statt der Bruttorendite die Nettorendite! Die Bruttorendite hat den Nachteil, dass sie die Instandhaltungskosten Ihrer Immobilie (Rücklagen) nicht berücksichtigt, immerhin circa 2% / Jahr vom Kaufpreis. Hier lernen Sie die beiden Formen der Berechnung kennen, inklusive Beispiel und Schritt-für-Schritt Anleitung.

Unterschied: Netto- & Bruttomietrendite im Vergleich

Was ist eine Mietrendite? Sie berechnet sich aus den Mieteinnahmen eines Jahres (Kaltmiete), im Verhältnis zu den Ausgaben für eine Immobilie. Das Ergebnis ist ein Prozentsatz (%). Dieser liegt üblicherweise zwischen 2-6%, diese decken dann Kosten für Tilgung, Instandhaltung und Rücklagen. Liegt die Mietrendite über 6%, haben Sie eine interessante, sogenannte Renditeimmobilie. Oder einfach gesagt:

Ihr Mieter, zahlt Ihre Immobilie ab.

Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttomietrendite?

Und … warum ist es wichtig, den Unterschied als Immobilienkäufer zu kennen? Viele Immobilieninserate und -exposés geben eine „tolle“ Rendite an. Rendite ist aber nicht Rendite. Hier der zentrale Unterscheid:

Nettomietrendite = inkl. Kaufnebenkosten

Bruttomietrendite = exkl. Kaufnebenkosten

Die Berechnung ist ziemlich einfach. Sie brauchen nur 2 Faktoren:

  1. Kaufpreis (inkl. bzw. exkl. Nebenkosten)
  2. Jahreskaltmiete (Kaltmiete * 12)

Die Jahreskaltmiete ist ein beiden Berechnungen gleich. Die Bruttomietrendite wird also immer eine attraktivere Rendite ergeben.

Faktor 1: Kaufpreis und Nebenkosten

Bei der Berechnung der Nettomietrendite, fließen im Gegensatz zur Bruttomietrendite, bestimmte Kosten mit ein. Dazu zählen insbesondere die Kaufnebenkosten: Das sind Grunderwerbsteuer, Notar– und Grundbucheintragungskosten, manchmal auch Gutachterkosten.

Faktor 2: Nettomieteinnahmen

Um von den Bruttomieteinnahmen zu den Nettomieteinnahmen zu kommen, ziehen Sie Kosten wie Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfall bei Leerstand sowie Rücklagen für Renovierungen und kleinere Reparaturen ab.

Nettomietrendite:

  • Kaufpreis inklusive Kaufebenkosten
  • Formel: Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Tipp: Monatskaltmiete = Bruttomiete a- nicht-umlagefähige Nebenkosten

Bruttomietrendite

  • Kaufpreis exklusive Kaufnebenkosten
  • Formel: Bruttorendite = (Monatskaltmiete * 12) / (Kaufpreis – Kaufnebenkosten)

Nettomietrendite: Definition und Formel

Was ist Nettomietrendite?

Berechnung und Formel: Ertragswert (netto)

Wie berechnet man die Nettorendite?

Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Berechnung in 3 Schritten: Kaufpreis (mit NK), Miete, Nettomietrendite

Die Berechnung, Schritt für Schritt. Zuerst der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten:

  • Kaufpreis: 200.000 Euro
  • Nebenkosten, Beispiel NRW: 20.570 Euro
  • Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 220.570 Euro

Schritt 2 ist die erzielbare Kaltmiete.

  • Erzielbare Kaltmiete: 1.150 Euro / Monat

Schritt 3 ist die Berechnung:

  • % = (Monatskaltmiete*12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
  • % =  (1.150 *12) / (200.000 + 20.570 Euro)
  • 6,26% = 13.800 / 220.570

Damit liegt die:

Nettomietrendite = 6,26%

Exkurs: Kaufnebenkosten berechnen

Wie Sie die Kaufnebenkosten berechnen, haben Sie bereits im Artikel Kaufpreis und Nebenkosten gelernt. Hier noch einmal ein schnelles Beispiel für die Berechnung in NRW.

  • Kaufpreis: 200.000 Euro
  • Grunderwerbsteuer (6,5%): 13.000 Euro
  • Notarkosten (1,5%): 3.000 Euro
  • Grundbucheintrag (0,5%): 1.000 Euro
  • Maklerprovision (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 Euro

PS: Nach Gesetz teilen sich Käufer und Verkäufer (bei Privatkauf) die Maklerkosten, daher 7.140 / 2, in der Berechnung.

Ergebnis:

  • Kaufpreis: 200.000 Euro
  • Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen: 20.570 Euro
  • Investition: 220.570 Euro

Was ist eine gute Nettomietrendite?

Wie hoch sollte eine Mietrendite sein? Damit sich die Kapitalanlage nicht „nur“ rentiert, sondern, dass der Mieter Ihre Immobilie im Idealfall abzahlt und Sie nicht jeden Monat für Tilgung und Zinsen aufkommen müssen. Kapitalanleger verfolgen ein vorrangiges Ziel, effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch, muss die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein. Ist sie es nicht, zahlen Sie jeden Monat drauf. Ein erster Einblick in die Mietrendite und die Frage:

Bruttomietrendite: Definition und Formel

Was ist Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite berechnen Sie aus dem Verhältnis der jährlichen Bruttokaltmiete, zum Kaufpreis Ihrer Immobilie.

Formel: Ertragswert (brutto)

Wie berechnet man die Bruttorendite? Zur Verdeutlichung der Berechnung, hier eine einfaches Beispiel. Zunächst die Formel zur Berechnung:

Bruttorendite = (Monatskaltmiete * 12) / (Kaufpreis [ohne Kaufnebenkosten])

Berechnung in 3 Schritten: Kaufpreis, Miete, Bruttomietrendite

Die Berechnung, Schritt für Schritt. Zuerst der Kaufpreis:

  • Kaufpreis: 200.000 Euro
  • Nebenkosten, Beispiel NRW: 20.570 Euro
  • Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 220.570 Euro

Die Kaufnebenkosten werden aber nicht in die Berechnung der Bruttomietrendite einbezogen.

Schritt 2 ist die erzielbare Kaltmiete.

  • Erzielbare Kaltmiete: 1.150 Euro / Monat

Schritt 3 ist die Berechnung:

  • % = (Monatskaltmiete*12) / (Kaufpreis [ohne Kaufnebenkosten])
  • % =  (1.150 *12) / (200.000 Euro)
  • 6,9% = 13.800 / 200.000

Was ist eine gute Bruttomietrendite?

Hier noch einmal der Lese-Tipp:

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