Immobilie finanzieren: Bonität, Eigenkapital, Kreditarten im Vergleich, Tipps & Empfehlungen

Immobilienkauf finanzieren – Bausparvertrag, Annuitätendarlehen, 80 % Finanzierung: Welches Darlehen die richtige Finanzierungsmethode für Ihre erste eigene Immobilie ist, kommt grundlegend ganz darauf an, zu welchem Zeitpunkt Sie eine Finanzierung möchten und wie viel Eigenkapital und monatliches Einkommen Ihnen zur Verfügung stehen. Dabei ist es oft lohnenswert, Baufinanzierungen zu vergleichen. Wie Sie Ihre Immobilie kostenschonend finanzieren können und welche Vor- und Nachteile, die unterschiedlichen Finanzierungsarten mit sich bringen, erfahren Sie hier.

Wie man Immobilien finanziert

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen, also muss der erste Immobilienkredit her. Denn da die Immobilienpreise stetig steigen, leistet sich heutzutage kaum noch jemand den häufig sechsstelligen Kaufpreis aus eigener Tasche. Die aktuelle Lösung? Man nimmt meist zur Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilie einen Kredit (Annuitätenkredit) bei einer Bank auf und zahlt diesen innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 bis 35 Jahren in Raten ab. Die Kaufnebenkosten werden dann in der Regel aus eigener Tasche gezahlt. Später mehr zu der Frage: Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist einzusetzen.

Überblick – Die klassische Finanzierung einer Immobilie

Wie bereits kurz angeschnitten, das ist die typische Art und Weise ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren.

  • Kaufpreis wird über Annuitätendarlehen bei der Bank finanziert
  • innerhalb von 10 bis 35 Jahren wird der Kredit abgezahlt
  • 20 % des Kaufpreises kommt aus dem privaten Topf (Eigenkapital)
  • 80 % des Kaufpreises wird mit dem Kredit finanziert (Teilfinanzierung)
  • Zinsen werden für einen vereinbarten Zeitraum festgesetzt
  • Sondertilgungen sind ein Tool zur Verringerung der Kreditlaufzeit
  • die Kaufnebenkosten beim Kauf werden i. d. R. aus eigener Tasche bezahlt

Aber keine Sorge, mithilfe unseres Ratgebers leiten wir Sie Schritt für Schritt durch die Welt der Immobilienkredite. Wir geben Ihnen das nötige Grundwissen mit auf den Weg, sodass Sie sich ans Werk machen können und für Sie die perfekte Finanzierung finden.

Haus und Wohnungskredit: Worauf ist zu achten?

Möchten Sie sich das Eigenheim verwirklichen oder mit einer Kapitalanlage ihr Vermögen aufhübschen? Hier sind unterschiedliche Finanzierungsstrategien sinnvoll. Das sind unsere Ratgeber, speziell für den Haus oder Wohnungskauf:

Zuerst die Grundlagen: Jetzt den ersten Schritt auf dem Weg zur eigenen Immobilie gehen!

Finanzierungsmöglichkeiten für den Immobilienkauf

Lernen Sie hier schnell und einfach erklärt alle Arten der Immobilienfinanzierung kennen. Welche Finanzierungsarten gibt es?  Im Folgenden wird auf jeden dieser Punkte im Einzelnen näher eingegangen.

Sie können hier zu jeder Finanzierungsart von Erklärungen, Tipps, Beispielen, Rechnungen und Empfehlungen von Experten profitieren. Auch finden Sie Vergleiche zwischen den Darlehen, bei denen Vor- und Nachteilen sowie Chancen und Risiken herausgestellt werden.

Beliebteste Darlehensformen in Deutschland

Beginnen wir mit den 2 gängigsten in Deutschland genutzten Kreditarten. Das Annuitätendarlehen (feste Rate) und der Bausparvertrag bzw. das Bauspardarlehen (Sparvertrag mit Darlehensoption). Vorwiegend nutzen Deutsche das Annuitätendarlehen und den Bausparvertrag, um sich den Traum vom Eigentum zu finanzieren. Das zeigt auch Statista mit dieser Umfrage (2011).

Statistik: Immobilienkauf: Welche Darlehensform haben Sie gewählt? | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista.

Die bekanntesten und am häufigsten genutzten Darlehen in Deutschland sind im Grunde:

Je nachdem, für welche Darlehensart Sie sich entscheiden, variieren die Gesamtkosten und die monatliche Rate. Daher werden Ihnen hier einmal die verschiedenen Tilgungsmodelle im Einzelnen vorgestellt. Jetzt lesen, oder mithilfe eines unabhängigen Finanzierungsvermittler, Darlehen sofort erhalten. Finanzierungsvermittler in Berlin, Leipzig, München, Köln & Co. Hier finden Sie unsere Finanzierungsvermittler Empfehlung.

Weitere Kreditformen für Immobilienkäufe

Alternativ werden folgende Kredite abgeschlossen:

Tipp: Mit dem Finanzierungsrechner Darlehen vergleichen, um die perfekte Finanzierung für Ihre Immobilie zu finden.

Abgesehen von der Frage nach der Darlehensart, müssen Sie sich die Frage stellen, wie viel Eigenkapital in die Finanzierung eingesetzt werden sollte. Meint, wie viel Geld aus ihrem privaten Vermögen soll in die Finanzierung einfließen.

Immobilien finanzieren, mit oder ohne Eigenkapital?

Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Immobilienfinanzierung einbringen? Wie viel eigenes Vermögen mit in Ihre Immobilienfinanzierung fließen soll, ist Ihnen überlassen. Grundsätzlich gibt es 3 Möglichkeiten. Sie können eine Teilfinanzierung, Vollfinanzierung oder auch eine sogenannte 110 % – Finanzierung abschließen.

Allerdings unterscheiden sich die Kreditkonditionen je nach Eigenkapitalanteil deutlich. Auch ist es denkbar, je nach Situation, dass Sie bei schlechterer Bonität mehr Eigenkapital einbringen müssen, um überhaupt eine Finanzierung zu erhalten.

Prinzipiell kommt es auf das Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und der Kredithöhe an. Dieses bestimmt, welches Finanzierungsangebot die Bank Ihnen macht. Allgemein wichtig ist es, dass den eigenen Schulden ein echter Gegenwert gegenübersteht, sodass beide Parteien, Kreditnehmer und Kreditgeber, sicher sein können, dass der Kredit abgezahlt werden kann.

Tipp: Lassen Sie sich bei der ersten Immobilienfinanzierung von einem Finanzierungsvermittler bei einem kostenlosen Erstgespräch beraten.

Beispiel: Vollfinanzierung, Teilfinanzierung & 110%-Finanzierung

Hier ein kleines Beispiel zu Vollfinanzierung, Teilfinanzierung & 110%-Finanzierung. Für wie viel Eigenkapitalanteil entscheiden Sie sich?

VOLLFINANZIERUNG TEILFINANZIERUNG 110%-FINANZIERUNG
IMMOBILIENWERT 1.000 Euro 2.000 Euro 200.000 Euro
KREDITHÖHE 1.000 Euro 1.000 Euro 220.570 Euro (20.570 Euro Kaufnebenkosten)

Unser Expertentipp zum Thema Eigenkapital: 20 % Regel

Tipp: Wenig eigenes Kapital einsetzen. Geld, dass Sie nicht einsetzen, können Sie frei im Gegensatz zu gebundenem Kapital an anderer Stelle wie für den Kauf einer nächsten Immobilie nutzen. Aufgrund der ersten Immobilie als funktionierende Geldanlage erhalten Sie für die nächste Immobilie meist eine bessere Verzinsung.

In der Regel ist es von Vorteil eine 80-100%-Finanzierung von der Bank anzustreben, um das Geld optimal zu nutzen.

Grundsätzlich gilt also: Setzen Sie 20 % vom Kaufpreis an eigenem Geld in die Finanzierung ein.

Für ein tieferes Verständnis zu den verschiedenen Möglichkeiten Eigenkapital einzubringen, gibt es hier mehr. Was Sie sich aus der schnellen Erklärung merken sollten, ist: Je nachdem wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen möchten bzw. können, unterscheidet man zwischen:

Wie viel Eigenkapital bei X€ Kredit?

Sie haben bereits ein Objekt im Auge und wollen wissen, ob es jetzt schon finanzierbar ist? Oder Sie planen in den nächsten 2 bis 5 Jahren Ihre erste Immobilie zu kaufen? Unser Einkommensrechner berechnet für Sie, ab welchem Gehalt Sie sich das Haus oder die Wohnung leisten können. Genau so rechnet die Bank!

Tipp! Kalkulieren Sie vor dem Kauf richtig. Berücksichtigen Sie alle Kostenpunkte und kennen Sie Ihr gesamtes tatsächliches Budget.

Ablauf: 7 Schritte zur Immobilien Finanzierung

Was bedeutet es, eine Finanzierung für ein Haus oder eine Wohnung aufzunehmen? Und wie läuft das Ganze dann genau ab? Wir erklären es Ihnen. Im Grunde besteht die gesamte Finanzierung aus 7 Schritten.

1. Schritt: Eigenkapital ansparen und ggf. einen Bausparvertrag abschließen

Im ersten Schritt ist es entscheidend, Eigenkapital anzusparen, um die Finanzierungsbasis für den Immobilienerwerb zu schaffen. Ein Bausparvertrag kann eine sinnvolle Ergänzung sein, um zusätzliche Mittel für die Finanzierung bereitzustellen.

2. Schritt: Bankunterlagen vorbereiten und sich der Bonitätsprüfung unterziehen

Als Nächstes sollten die notwendigen Bankunterlagen sorgfältig vorbereitet werden, und eine Bonitätsprüfung ist erforderlich, um die finanzielle Zuverlässigkeit des Kreditnehmers zu bestätigen. Eine gute Bonität ist entscheidend, um günstige Konditionen zu erhalten.

3. Schritt: Konditionen mit der Bank verhandeln, wie Laufzeit, Zinssatz & Tilgung

In diesem Schritt geht es darum, die Konditionen für das Darlehen mit der Bank zu verhandeln. Dies beinhaltet Faktoren wie die Laufzeit des Kredits, den Zinssatz und die Tilgungsmodalitäten. Eine fundierte Verhandlung kann erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten der Finanzierung haben. Wichtig sind ebenfalls Überlegungen wie: Möchten Sie Sondertilgungen nutzen?

4. Schritt: Mithilfe eines Finanzierungsrechners verschiedene Darlehen vergleichen

Die Verwendung eines Finanzierungsrechner ist ratsam, um verschiedene Darlehensangebote von verschiedenen Banken zu vergleichen. Dadurch können Sie das Darlehen auswählen, das am besten zu Ihren Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten passt.

5. Schritt: Den Kredit bei der Bank abschließen, mit den geringsten Gesamtkosten

Nachdem Sie die besten Konditionen ausgehandelt haben, sollten Sie den Kredit bei der ausgewählten Bank abschließen. Achten Sie darauf, alle Vertragsdetails gründlich zu prüfen, bevor Sie unterzeichnen, um Missverständnisse zu vermeiden.

6. Schritt: Die Immobilie erwerben, Nebenkosten bezahlen und Darlehen abbezahlen

Sobald Sie den Kredit erhalten haben, können Sie die gewünschte Immobilie erwerben. Wichtig: die damit verbundenen Nebenkosten nicht vergessen. Beginnen Sie dann mit der Tilgung des Darlehens gemäß den vereinbarten Bedingungen.

7. Schritt: Eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld frühzeitig planen, falls nötig

Schließlich ist es ratsam, frühzeitig eine Anschlussfinanzierung zu planen, falls die Restschuld am Ende der ersten Finanzierungsperiode noch nicht vollständig beglichen ist. Dies stellt sicher, dass Sie keine finanziellen Engpässe erleben und die Immobilie weiterhin gesichert ist.

Der Ablauf in kurz zusammengefasst:

  1. Eigenkapital ansparen, Bausparvertrag
  2. Bankunterlagen vorbereiten & Bonitätsprüfung
  3. Konditionen verhandel (Laufzeit, Zinssatz, Tilgung, Monatsrate, Sondertilgung…)
  4. Mit Finanzierungsrechner Darlehen vergleichen
  5. Kredit bei der Bank abschließen
  6. Immobilie kaufen (+Nebenkosten) und abbezahlen
  7. Anschlussfinanzierung planen 

Finanzierung-FAQ: Zinssatz, Bonität & Co.

Diese Fragen sollten Sie sich ebenfalls stellen, bevor Sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen.

Nun haben Sie alle Finanzierungsarten, Methoden und Möglichkeiten kennengelernt, um das Eigenheim oder die Eigentumswohnung zu finanzieren. Aber auch andere Immobilienprojekte wollen finanziert werden, wie der Hausbau, die Mini- oder die Fix & Flip Immobilie. Deswegen gehen wir zum Schluss näher auf spezielle Finanzierungsthemen ein.

Videokurs erste Immobilie
Videokurs erste Immobilie

Spezielle Finanzierungsthemen für Sie

Im Folgenden finden Sie spezielle Artikel zu individuellen Immobilienfinanzierungs-Themen wie Kleinkreditdarlehen für Miniimmobilien, die passende Finanzierung für Fix & Flip Immobilienprojekte sowie Darlehensmöglichkeiten für Studenten und über 45-Jährige. Außerdem: Wie Sie den Hausbau am besten finanzieren können.

Gerade bei spezielleren Finanzsituationen kann ein Finanzvermittler die Lösung sein!

Miniimmobilien finanzieren

Sie wollen Ihre erste Immobilie kaufen und erst einmal klein anfangen, oder haben sich überlegt noch ein kleines Objekt der Häusersammlung hinzuzufügen? Welche Vorzüge und welche Nachteile die Finanzierung von Miniimmobilien wie ein Mikroapartment mit sich bringt, erfahren Sie hier. Zudem: Wir geben Ihnen Tipps mit auf den Weg, wie Sie die Finanzierung Ihrer kleinen Wohnung oder Ihres Tiny Houses erhalten.

Fix & Flip Finanzierung

Sie interessieren sich für eine Immobilie, wollen diese kaufen, aufwerten und wieder weiter verkaufen? Wie Sie Ihr Fix und Flip Projekt finanzieren können, lernen Sie hier.

Immobilien finanzieren in jungen Jahren

Ab welchem Gehalt/ Einkommen Immobilie kaufen? Sie sind jung, ein Student oder in der Ausbildung und planen eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Dann brauchen Sie eine Finanzierung in Form eines Darlehens bzw. Kredits bei der Bank. Aber wie erhält man als Werkstudent eine Immobilienfinanzierung? Wir erklären Ihnen die Schwierigkeiten, die sich einem als Student bei der Bank stellen, wenn man vielleicht gerade erst 18 ist und eine Immobilie kaufen möchte, aber auch Möglichkeiten, die Sie haben, um Ihr Vorhaben trotzdem zu verwirklichen.

Immobilien finanzieren im Alter von 45+

Wann ist man zu alt für einen Kredit? Mit 45 oder älter überlegen Sie sich, ob Sie nicht in Immobilien investieren sollten, um Ihre Rente aufzubessern? Und ob es sich für Sie lohnt, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen? Hier werden Ihnen all Ihre Fragen beantwortet. Wir erklären Ihnen, wie sich die Finanzierung einer Immobilie mit 45 gestaltet.

Hausbau finanzieren

Sie wollen, statt eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, lieber selbst Ihre Traumimmobilie bauen? Wie Sie dieses Vorhaben finanzieren können, wird Ihnen hier gezeigt. Wir stellen Ihnen die verschiedenen Darlehensformen, die zur Wahl stehen, auf und gehen näher auf die Frage ein: Wie viel eingesetztes Eigenkapital ist sinnvoll? Außerdem: Grundstück und Hausbau separat finanzieren? Ist das ratsam? Sowie: Tipps dazu, wie Sie häufige Fehler vermeiden und wie Sie den Hausbau von der Steuer absetzen können.

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