Finanzierung Immobilienkauf: Arten, Definitionen, Immobilienkredite im Vergleich, Tipps & Empfehlungen

Finanzierung für Immobilienkauf – Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren können: Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen oder Bausparvertrag? Welches Darlehen die richtige Finanzierungsmethode für Ihre erste eigene Immobilie ist, kommt grundlegend ganz darauf an zu welchem Zeitpunkt Sie eine Finanzierung möchten und wie viel Eigenkapital und monatliches Einkommen Ihnen zur Verfügung steht. Dabei ist es oft lohnenswert, Baufinanzierungen zu vergleichen. Wie Sie Ihre Immobilie kostenschonend finanzieren können und welche Vor- und Nachteile, die unterschiedlichen Finanzierungsarten mit sich bringen, erfahren Sie hier.

Wie man Immobilien finanziert – Reihenfolge

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen, also muss der erste Immobilienkredit her. Denn da die Immobilienpreise stetig steigen, leistet sich heutzutage kaum noch jemand den häufig sechsstelligen Kaufpreis aus eigener Tasche. Die aktuelle Lösung? Man nimmt meist zur Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilie einen Kredit bei einer Bank auf und zahlt diesen innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 bis 35 Jahren in Raten ab.

Überblick – So finanziert man eine Immobilie Schritt für Schritt

Wie bereits in der Einleitung erwähnt, so finden Sie die ideale Finanzierung für Ihren Immobilienkauf.

  • Zu Finanzierungsmöglichkeiten informieren
  • Einzelne Finanzierungsmöglichkeiten durchrechnen
  • Für Finanzierungsart entscheiden
  • Bank bzw. Kreditinstitut suchen
  • Angebote der Kreditinstitute vergleichen
  • Darlehen abschließen und Immobilie kaufen

Aber keine Sorge, mit Hilfe unseres Ratgebers leiten wir Sie Schritt für Schritt durch die Welt der Immobilienkredite. Wir geben Ihnen das nötige Grundwissen mit auf den Weg, sodass Sie die perfekte Finanzierung finden.

Allgemein kann die Finanzierung einer Immobilie über folgende Möglichkeiten erfolgen:

  • eigenes Vermögen
  • Hypotheken
  • Bankkredite
  • oder eine Kombination diesen Finanzierungstypen

Sie haben nicht genügend Vermögen für Ihre Immobilie? Wenn Sie in Immobilien oder Projekte investieren wollen, die eine finanzielle Einlage erfordern, brauchen Sie eine Finanzierung. Die Finanzierung kann durch Hypotheken, Bankkredite, eigenes Vermögen oder eine Kombination davon erfolgen. Sie können auch alternative Arten der Immobilienfinanzierung nutzen. Wie zum Beispiel Investoren suchen und sie davon überzeugen, dass es eine gute Idee ist, Ihr Projekt zu finanzieren. Zu diesem Zweck stehen professionelle Investoren oder Alternativen wie Crowdfunding zur Verfügung. Dazu später im Einzelnen mehr.

In der Reihenfolge der Immobilienfinanzierung steht also in der Regel auf dem nächsten Schritt, sich für eine speziell für Sie beste Darlehensform zu entscheiden. Dafür müssen Sie wissen, welche Kreditarten es zur Finanzierung von Immobilien überhaupt gibt. Es ist sinnvoll die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten mit der eigenen Immobilie anhand unserer Beispiele und Erklärungen durchzurechnen und diese im Anschluss zu vergleichen. Erst dann sollten Sie sich auf die Suche nach dem besten Angebot eines Gläubigers machen.

Finanzierungsmöglichkeiten für den Immobilienkauf

Lernen Sie hier schnell und einfach erklärt alle Arten der Immobilien Finanzierung kennen. Welche Finanzierungsarten gibt es? – Ein Überblick.

Eine eher selten genutzte bzw. weniger bekannte Methode zur Immobilienfinanzierung ist das Verkäuferdarlehen. Kurz gesagt ist es eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer. Allerdings profitiert sowohl der Käufer als auch der Verkäufer von dem Arrangement. Es leiht sich der Käufer beim Verkäufer das Geld für die Immobilie. Demzufolge nimmt der Käufer ein Darlehen beim Verkäufer auf, welches er in Raten zurückzahlt. Die Details wie Höhe und Art der Ratenzahlung legen die beiden Vertragspartner fest.

Dem Verkäufer wird ein Angebot gemacht und Sie als Käufer zahlen eine Verzinsung. Dabei entlässt der Verkäufer dem Käufer einen Teil des Kaufpreises sofort und der Käufer zahlt Zinsen. Dadurch bekommt der Verkäufer mehr Geld. In der Übereinkunft werden dann von vorne an Prozent der Verzinsung und die Laufzeit festgelegt. Wie bei üblichen Darlehen wird auch hier die Monatsrate festgelegt und ein Eintrag ins Grundbuch erfolgt. Durch dieses Konzept kann man eine deutlich bessere Finanzierung bei der Bank erhalten.

Je nachdem wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung mit einbringen möchten bzw. können unterscheidet man außerdem zwischen:

Des weiteren sind diese Finanzierungen wichtige Themen bezüglich des Immobilienkredits.

Im Folgenden wird auf jeden dieser Punkte im Einzelnen näher eingegangen. Sie können hier zu jeder Finanzierungsart von Erklärungen, Tipps, Beispielen, Rechnungen und Empfehlungen von Experten profitieren. Auch finden Sie Vergleiche zwischen den Darlehen bei denen Vor- und Nachteilen sowie Chancen und Risiken herausgestellt werden.

Beginnen wir mit den drei am gängigsten in Deutschland genutzten Kreditarten. Das Tilgungsdarlehen, das Annuitätendarlehen und der Bausparvertrag bzw. das Bauspardarlehen.

Tilgungsdarlehen: Zinsen, Arten & Raten

Eines der häufigsten Kreditarten der Finanzierung von Immobilien ist das Tilgungsdarlehen. Ein Tilgungsdarlehen ist nur eine von vielen Möglichkeiten, um Ihre Immobilie zu finanzieren. Tilgungsdarlehen können unterschiedliche Faktoren beinhalten und sind sehr vielfältig. Gleich erhalten Sie einen Überblick zum Tilgungsdarlehen. Näher im Detail wird das Tilgungsdarlehen hier betrachtet:

Tilgungsdarlehen: Definition

Bei einem Tilgungsdarlehen handelt es sich um einen Oberbegriff für Darlehen, bei welchen über eine feste Laufzeit eine bestimmte Tilgungsleistung vereinbart wird. Ein Tilgungsdarlehen verfügt demnach über eine feste Laufzeit, einen festen Zinssatz und einer kontinuierlichen Tilgungsrate. Bei den meisten Tilgungsdarlehen zahlen Sie monatliche Ratenzahlungen an die Bank. Alternativ gibt es aber auch die Option vierteljährlicher, halbjährlicher oder jährlicher Ratenzahlungen.

Generell gilt: Mit jeder Tilgung reduziert sich Ihre Restschuld und somit sinkt der Zins und die monatliche Ratenhöhe. Folgende Faktoren sollten Sie bei einem Tilgungsdarlehen beachten: Kredithöhe, Zinssatz, Laufzeit und  Tilgungsrhythmus. Die Bank erstellt für Sie einen Tilgungsplan. Der Zinssatz hängt von ihrer Bonität, der Kredithöhe und der Laufzeit ab. Im Idealfall haben Sie Ihre Schulden nach Ablauf der Laufzeit zurückgezahlt. Bei Immobiliendarlehen bleibt häufig nach Ablauf der Laufzeit jedoch eine Restschuld, welche Sie durch eine Anschlussfinanzierung tilgen können.

Das wichtigste in Kürze:

  • Monatliche Abbezahlung der Kreditschuld an die Bank
  • Zahlung kann auch halb- oder jährlich bezahlt werden
  • feste Laufzeit und ausschließliche Zinszahlung
  • Tilgung wird am Ende der Laufzeit in einer Rate bezahlt

Die Tilgungsleistung setzt sich aus der Tilgungszahlung und der Zinszahlung zusammen. Also lässt diese sich folgendermaßen berechnen:

Tilgungsleistung = Tilgungszahlung + Zinszahlung

Durch Sondertilgungen können Sie die Kreditlaufzeit verkürzen. Daher unser Ratschlag für Immobilienkäufer:

Tipp: Sondertilgung vereinbaren

Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsrate. So können Sie am Ende vom Jahr mehr zurückzahlen, wenn Sie wollen, Sie müssen es aber nicht! Dieses Thema sollten Sie vor Abschluss des Kredits bei Ihrer Bank untersuchen, da nicht alle Banken als Standard Sondertilgungen vorsehen.

Wie Sie das Tilgungsdarlehen berechnen, lernen Sie jetzt.

Tilgungsdarlehen berechnen

Um das Tilgungsdarlehen zu berechnen, benötigen Sie die Restschuld, den Jahreszins, die vereinbarte Tilgung und die Kreditlaufzeit. Liegen Ihnen diese Daten vor, können Sie mit Hilfe dieser Rechnung Ihr Darlehen berechnen.

Der Zins wird wie folgt berechnet:

Zins = Restschuld * Jahreszins / 100 * Laufzeit / 360

Tilgungsdarlehen in Kürze erklärt:

  • monatliche Kreditzahlung
  • ausschließlich Zinszahlung im Monat
  • Zinssatz hängt von Bonität, Kredithöhe & Laufzeit ab
  • Tilgungsrate wird am Schluss als einmaliger Betrag gezahlt

Auch das Annuitätendarlehen gehört zu den Tilgungsdarlehensarten. Allerdings unterscheidet sich das Annuitätendarlehen im Hinblick auf die Tilgungs – und Zinsrate vom Darlehen. Mehr dazu, hier:

Annuitätendarlehen: Konstant, Zinsen & Tilgung

Annuitätendarlehen sind die häufigste Form von Darlehen für Privatpersonen. Die Vorhersehbarkeit, meint genau zu wissen, was jeden Monat während der gesamten Rückzahlungsdauer zu zahlen ist, ist etwas, was vielen Kreditnehmern Sicherheit gibt. Doch was bedeutet eigentlich ein Annuitätendarlehen? Im Anschluss eine schnelle Erläuterung. Fürs nähere Verständnis, lesen Sie hier mehr.

Annuitätendarlehen: Definition

Ein Annuitätendarlehen ist eine Darlehensform, bei der der Darlehensnehmer bei jeder Fälligkeit einen festen Betrag an Zinsen und Kapital zahlt, der während der gesamten Rückzahlungsdauer konstant bleibt.

Bei einer Annuität ist der Abzinsungssatz zu Beginn niedrig, steigt aber während der gesamten Rückzahlungsdauer stetig an, während der Zinssatz von einem hohen Anfangswert zu einem relativ niedrigen Wert wechselt, bleibt der Gesamtbetrag der Laufzeit während des gesamten Zeitraums konstant, was Ihre Finanzen berechenbarer macht. Eine Änderung des Zinssatzes wirkt sich so nicht auf die Höhe der Laufzeit aus, sondern verlängert den Rückzahlungszeitraum, was Planungssicherheit bietet.

In Kürze zusammengefasst:

  • Darlehensnehmer zahlt monatlich einen festen Betrag
  • Betrag bleibt konstant
  • Summe setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen
  • Zinssatz anfänglich hoch, sinkt im Verlauf
  • Tilgung steigt mit der Zeit

Wie Sie das Annuitätendarlehen berechnen, lernen Sie hier.

Annuitätendarlehen berechnen

Für die genaue Berechnung der Baufinanzierung ist in allen Fällen ein Rechner notwendig. Die monatlichen Kreditkosten beim Annuitätendarlehen, setzen sich aus den Zinsen und dem Tilgungsanteil für die laufende Kreditsumme zusammen. Die Zinsen spielen bei der Rückzahlung der Kreditschuld eine wichtige Rolle. Bietet eine Bank die Zinsen, um nur einen Prozentpunk günstiger an, können Sie schon hunderte Euros sparen.

Die Berechnung des Annuitätendarlehens setzt sich aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und der Laufzeit zusammen.

Annuität = Darlehenssumme* Zinssatz

Berechnung der Tilgung:

Tilgung = Annuität – Zinsen

Flexibel zum Eigentumshaus:

5 bis 30 Jahren

Das war eine schnelle Erklärung zur Berechnung des Annuitätendarlehens. Schritt für Schritt wird Ihnen die Formel, auch anhand von einem Beispiel hier erklärt.

Nach der Berechnung wissen Sie also, ob das Darlehen in der Theorie für Sie ideal ist oder nicht. Aber wie würde der Kredit nach Abschluss praktisch in der Laufzeit genau aussehen? Dazu jetzt mehr.

Was das Darlehen für Sie in der Praxis bedeutet

In der Praxis bedeutet ein Annuitätendarlehen Folgendes:

  • niedrige Selbstbeteiligung zu Beginn der Rückzahlungsperiode
  • hohe Selbstbeteiligung gegen Ende der Rückzahlungsperiode
  • vorhersehbare Kreditkosten
  • Änderungen des Zinssatzes wirken sich nicht auf Gesamtbetrag aus
  • Änderungen des Zinssatzes = Verschiebung zwischen Zinsen und Abzügen
  • Verschiebung zwischen Zinsen, Abzügen = Rückzahlungsdauer verlängert sich
  • höhere Zinskosten im Vergleich zu Seriendarlehen

Mehr zum Thema Annuitätendarlehen:

Allerdings können Sie auch einen Bauspartrag zur Finanzierung der ersten Wohnung oder des ersten Hauses nutzen. Wie diese Finanzierungen gestaltet ist, erfahren Sie im Folgenden.

Bausparvertrag: Traditionell & kombinierbar

Der Anleger oder Bausparer verfolgt das Ziel, in der Zukunft eine Immobilie zu kaufen, bauen oder zu renovieren. Es wird ein traditionelles Sparen mit einem Immobiliendarlehen kombiniert. Der Kunde schließt einen Bausparvertrag mit einer Bausparkasse über eine bestimmte Summe ab. Dieser besteht immer aus zwei Teilen: Sparplan und Immobiliendarlehen. Zu Beginn des Vertrags wird festgelegt, welche Einsparquote erreicht werden muss, damit der Kunde in die Bereicherung des Darlehens kommt. Wichtig zu wissen, die Zinsen auf die Spareinlagen und das spätere Darlehen sind von Beginn an festgelegt.

Eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, finden Sie im Folgenden. Sollten Sie weitere Informationen benötigen, nutzen Sie diesen Link. Hier wird der Bausparvertrag bzw. das Bauspardarlehen etappenweise durchleuchtet.

Bausparvertrag zusammengefasst:

  • Kombination aus Sparen und Immobiliendarlehen
  • Vertrag mit Bausparkasse
  • Zinsen sind von Anfang an festgelegt

Ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Ein Bausparvertrag ist für Vermieter, sowie Selbstnutzer geeignet, die den Wert ihrer Wohnungen und Gebäude verbessern wollen. Das kann beispielweise durch den Aufbau eines Wintergartens geschehen. Auch Mieter haben das Recht, die Bausparmittel für die Wohnung zu verwenden, zum Beispiel für eine Badsanierung oder für das streichen der Wände. Die Maßnahmen dürfen aber nur mit Genehmigung des Vermieters erfolgen. Für Immobilieneigentümer ist ein Bausparvertrag weniger sinnvoll, da diese Finanzierungsmethode eher veraltet ist.

Was Sie mitnehmen sollten:

Für Immobilieneigentümer weniger sinnvoll.

Mehr Artikel zum Thema Bausparvertrag bzw. Bauspardarlehen:

Konstantdarlehen: Immobilienfinanzierung & Bauspardarlehen

Das Konstantdarlehen kombiniert die Immobilienfinanzierung mit einem Bauspardarlehen. Es ist ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, bei dem man gleichzeitig in einen Bausparvertrag einzahlt. Die Monatsrate ist konstant, wodurch Planungs- und Zinssicherheit gewährleistet wird. Weitere Infos zum Konstantdarlehen gibt es hier:

Das waren die gängigsten Finanzierungsarten, im Folgenden erfahren Sie mehr zum Hypothekenkredit, der Umkehrhypothek, dem Flex-Darlehen, Anpassungsdarlehen und der Vollfinanzierung.

Zukünftige Immobilienbesitzerin berechnet Ihr Annuitätendarlehen:

Günstige Baufinanzierung finden: Vergleich

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Weitere Möglichkeiten der Finanzierung

Es gibt viele Möglichkeiten seine erste eigene Immobilie zu finanzieren. Neben den gängigsten Formen, wie dem Annuitätendarlehen, dem Tilgungsdarlehen und dem Bausparvertrag gibt es noch weitere beliebte Möglichkeiten wie der Hypothekenkredit, die Umkehrhypothek, das Flex-Darlehen, das Anpassungsdarlehen, ein Tilgungsfreies Darlehen, das Festdarlehen und das Volltilgerdarlehen.

Hypothekenkredit: Beteiligte & Tilgung

Eine Hypothek unterscheidet sich in ihrer Struktur und Finanzierung deutlich vom Bankkredit. Tatsächlich gibt es bei einer Hypothek nicht nur zwei (Kreditnehmer und Kreditgeber), sondern drei Beteiligte. Diese sind ein Kreditnehmer, ein Hypothekarkreditgeber und ein oder mehrere Kreditgeber.

Wenn Sie ein Haus kaufen und eine Hypothek benötigen, gibt es mehrere Dinge zu beachten. Eine davon ist, ob Sie ein Darlehen wünschen, bei dem Sie die Rückzahlungen für eine gewisse Zeit aussetzen können. Dies ist möglich, wenn Sie sich für eine tilgungsfreie Hypothek entscheiden. Das kann Ihnen etwas Spielraum in Ihrem Budget verschaffen, zum Beispiel um andere, teurere Schulden zu tilgen.

Mehr zum Hypothekenkredit können Sie sich hier aneignen.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein durch eine Immobilie gesichertes Darlehen, das durch die Ausgabe und den Verkauf von Hypothekenanleihen finanziert wird. Einer der Vorteile von Hypothekarkrediten ist, dass der Zinssatz und der Beitragssatz zusammen in der Regel etwas niedriger sind als der Zinssatz von Darlehen, die nicht auf Pfandbriefen basieren.

Die meisten Investitionen können ganz oder teilweise mit einer Hypothek finanziert werden. Ein Kredit ist sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen erhältlich. Als Privatperson können Sie eine Hypothek aufnehmen, um den Großteil Ihrer Hypothek zu finanzieren – bis zu 80% des Kredits, wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie in Form eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kaufen.
Unternehmen können Hypotheken für Geschäftskredite nutzen. Welcher Kredit der richtige für Ihr Unternehmen ist, hängt davon ab, wofür Sie eine Finanzierung benötigen.

Hypothekenkredit zusammengefasst:

  • drei Beteiligte: Kreditnehmer, Hypothekarkreditgeber & Kreditgeber
  • durch Immobilie gesichertes Darlehen
  • Vorteil: Zinssatz und Beitragssatz niedriger
  • für Privatpersonen und Unternehmen geeignet
  • bei tilgungsfreier Hypothek: Aussetzung der Rückzahlung möglich

Häufigen Fragen zum Thema Hypothekenkredit werden Ihnen hier beantwortet:

Eine andere Option ist die Umkehrhypothek. Dazu jetzt mehr.

Umkehrhypothek Definition

Bei einer Umkehrhypothek / umgekehrten Hypothek, handelt es sich um ein Darlehen, welches von einer Bank, einer Versicherungen oder einer Privatpersonen ausgezahlt wird. Eine Umkehrhypothek wird oft auch als eine Rentenhypothek oder Immobilienrente bezeichnet. Als Sicherheit wird die Immobilie hinterlegt. Bei einer Umkehrhypothek erhalten Sie eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag ausgezahlt.

Mehr zur Umkehrhypothek lernen Sie hier:

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

Bei einer Umkehrhypoteck gibt es drei Beteiligte: Der Darlehensgeber, der Darlehensnehmer und die Immobilie des Darlehensnehmers. Als Darlehensnehmer und Immobilienbesitzer stellen Sie der Bank mit Ihrer Immobilie eine Sicherheit. Die Bank nimmt Ihr Haus also als Kreditsicherheit. Sie bleiben Immobilieneigentümer, sprich Besitzer der Immobilie. Im Vergleich zu einer klassischen Hypothek müssen Sie als Kreditnehmer keine laufenden Zinsen oder Tilgung bezahlen. Bei Ableben oder Auszug des Kreditnehmers wird die Immobilie automatisch verkauft und der Kredit abbezahlt.

Das wichtigste zur Umkehrhypothek zusammengefasst:

  • Drei Beteiligte
  • Darlehensgeber, Darlehensnehmer, Immobilie
  • Darlehensnehmer  gibt Bank seine Immobilie
  • Bank nimmt Haus als Kreditsicherheit
  • Vorteil man bleibt Immobilieneigentümer
  • Keine Zins- und Tilgungszahlung

Wieso für Sie ein Flex-Darlehen eine Überlegung sein kann, erfahren Sie im Folgenden.

Flex-Darlehen/ Variable Darlehen

Ein Flex Darlehen ist der Begriff, der eine Hypothek beschreibt, bei der das Darlehen in festen Abständen refinanziert wird, in der Regel nach 1, 3 oder 5 Jahren. Der Vorteil einer Hypothek besteht darin, dass die zugrunde liegende Hypothek zu einem Kurs von etwa 100 gehandelt wird, so dass bei der Aufnahme des Kredits keine nennenswerten Zinsverluste entstehen. Außerdem ist der Zinssatz in der Regel niedriger als bei festverzinslichen Darlehen.

Als Gegenleistung für den niedrigeren Zinssatz akzeptieren Sie als flexibler Kreditnehmer, dass die Entwicklung des Zinssatzes während der Laufzeit des Kredits ungewiss ist. Wenn das Darlehen refinanziert werden muss, bestimmt der dann geltende Zinssatz, wie viel Zinsen in der nächsten Periode zu zahlen sind.

Einfach ausgedrückt: Sie erhalten einen niedrigeren Zinssatz, wenn Sie eine größere Ungewissheit über die künftige Entwicklung der Zinssätze in Kauf nehmen. Aus diesem Grund haben Hypotheken mit 1-jähriger Zinsbindung einen niedrigeren Zinssatz als Hypotheken mit 3- und 5-jähriger Zinsbindung.

Mehr dazu hier zum Nachlesen:

Flex-Darlehen zusammengefasst:

  • Hypothek, bei der Darlehen in festen Abständen refinanziert wird
  • bei Aufnahme des Kredits entstehen keine Zinsverluste
  • Zinssatz in der Regel niedriger
  • Entwicklung des Zinssatz während der Laufzeit ungewiss

Variabler Zinssatz: Was ist das?

Bei einem variablen Darlehen vereinbart man mit der Bank zum Einen einen sogenannten Referenzzinssatz. In der Regel ist das der drei-Monats-Euribor. Zum Anderen wird eine Marge (Aufschlag auf diesen Referenzzinssatz) festgelegt. Außerdem wird ein fester Zeitpunkt bestimmt zudem der Euribor angepasst wird. Häufig ist das das Ende des Quartals.

Dieser Euribor kann im Plus oder Minus stehen. Die Banken nehmen eine Marge auf diesen Euribor im Darlehen. 1,5% sind beispielsweise eine Standardmarge. Viele Aufschläge liegen aber auch unter 1% oder über 2% bis zu 3%.

Das ist je nach Bank, Objekt, Portfolio, Bonität und Konstellation unterschiedlich. Im Vergleich: Bei der Festzinslaufzeit liegt dieser Wert in einem Bereich von 10 Jahren ungefähr bei 3,5%.

Was passiert wenn sich die Zinsen beim variablen Darlehen ändern? Das lässt sich anhand eines Beispiels am einfachsten erläutern.

Stellen Sie sich vor die EZB macht in dem letzten Monat des Quartals einen Zinsschritt um 0,5%, wodurch der Euribor über 0,75% springt. Dazu kommt 1,5% Marge. Das würde für das Darlehen im nächsten Quartal einen Zins von 2,25% bedeuten.

Das Beispiel im Überblick:

  • Euribor: 0,75%
  • Marge: 1,50%
  • Zins: 2,25%

In unserem Beispiel steigt der Euribor weiter auf 0,25% an. 0,25 + 0,75 macht 1. Der Euribor stehe also bei 1%. Unsere Frage ist nun, wie sich das auf das nächste Quartal auswirkt. Die Marge besteht immer noch aus 1,50%. Macht also einen Zins von 2,50%.

Die zweite Rechnung im Überblick:

  • Euribor: 1%
  • Marge: 1,50%
  • Zins: 2,50%

Jetzt können Sie sich vorstellen, was passiert wenn der Euribor steigt. Aber wie wirkt sich der sinkende Euribor auf ein Darlehen aus? Anhand der nächsten Rechnung soll Ihnen das klar werden. In unserem Beispiel sinkt der Euribor im nächsten Quartal um 0,25%.

Dann würde der Euribor wieder bei 0,75% stehen. Die Marge bleibt wie schon gelernt immer gleich. Hier bei 1,50%. macht einen Zins von 2,50%.

Das letzte Bespiel zusammengefasst:

  • Euribor: 0,75%
  • Marge: 1,50%
  • Zins: 2,25%

Wichtigsten Punkte zum variablen Darlehen:

  • Zinsen sind nicht festgelegt sondern variieren je nach Referenzzinssatz (Euribor)
  • Anpassung des Euribors zu bestimmten Zeitpunkt, Standard: drei-Monats-Euribor
  • festgelegte Marge (Aufschlag auf Euribor) immer gleich
  • Euribor kann im plus oder minus stehen, sinken und steigen
  • steigt der Euribor, so steigt auch der Zins des Darlehens
  • sinkt der Euribor, so sinkt auch der Zins des Darlehens

Mehr zu denen Chancen und Risiken des variablen Darlehens im Vergleich zu einem Darlehen mit einer festen Zinslaufzeit, hier:

Anpassungsdarlehen: Flexibel & niedrige Zinsen

Das Anpassungsdarlehen ist besonders für diejenigen geeignet, die finanzielle Sicherheit für mehreres Jahre wünschen. Hier kennen Sie den Zinssatz für eine bestimmte Anzahl von Jahren, aber nicht für die gesamte Laufzeit des Kredits.

Sie erhalten einen niedrigeren Zinssatz als bei einem festverzinslichen Darlehen. Andererseits kann der Zinssatz danach steigen und die Möglichkeit, den Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum festzuschreiben. Am Ende dieses Zeitraums erhalten Sie eine niedrigere Zahlung, wenn die Zinssätze sinken, und eine höhere, wenn sie steigen. Es kann teuer werden, wenn Sie das Darlehen mitten in der Laufzeit zurückzahlen wollen. Außerdem erhalten Sie die Möglichkeit, bis zu 10 Jahre lang keine Raten zu zahlen, sowie die Möglichkeit, die Laufzeit und die Rückzahlung bei jeder Zinsanpassung anzupassen – wenn es Ihre finanzielle Situation erlaubt.

Zusammengefasst:

  • niedriger Zinssatz bei festverzinslichen Darlehen
  • Möglichkeit Zinssatz für einen Zeitraum festzuschreiben
  • bis zu 10 Jahre lang keine Ratenzahlung möglich
  • Laufzeit und Rückzahlung anpassbar

Hier wird berechnet, ob sich ein variabler Zinssatz aktuell lohnt:

Wie funktioniert die Finanzierung bei tilgungsfreien Darlehen? Erfahren Sie mehr!

Tilgungsfreie Darlehen: Zinszahlung

Sie können auch ein tilgungsfreies Darlehen abschließen. Das bedeutet, dass Sie nur die laufenden Zinsen für das Darlehen zahlen müssen. Im Gegenzug schulden Sie der Bank oder Hypothekengesellschaft weiterhin den gleichen Betrag wie bei der Aufnahme des Kredits und sparen nicht für das Haus.

Bei einem ratenfeien Darlehen handelt es sich um ein Darlehen, bei dem Sie Ihre Rückzahlungen für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel bis zu 10 Jahre, aussetzen können. Je nachdem, ob Sie einen Kredit mit festem oder variablem Zinssatz aufnehmen möchten, haben Sie verschiedene Möglichkeiten für eine tilgungsfreie Zeit. Bei einem Kredit mit variablem Zinssatz haben Sie die Möglichkeit, während der Laufzeit des Kredits tilgungsfreie Zeiten zu wählen, wenn Sie dafür zugelassen werden. Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz beginnt die tilgungsfreie Zeit immer zum gleichen Zeitpunkt, an dem das Darlehen zurückgezahlt wird.

Wenn das Darlehen tilgungsfrei ist, zahlen Sie nur Zinsen und Beiträge, aber Sie sollten wissen, dass die tilgungsfreie Zeit keinen Einfluss auf die Zeit hat, in der Ihr Darlehen zurückgezahlt werden muss. Wenn Sie zum Beispiel ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren haben und sich dafür entscheiden, die Rückzahlungen für insgesamt 10 Jahre auszusetzen, haben Sie nur 20 Jahre Zeit, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Zusammengefasst:

  • alle Darlehen können tilgungsfrei vereinbart werden
  • Rückzahlung kann für bestimmten Zeitraum ausgesetzt werden
  • tilgungsfreie Zeit hat keinen Einfluss auf die Zeit der Rückzahlung
  • Risiko von steigenden Zinssätzen

Darlehen ohne Rückzahlung

Wenn Sie sich für ein tilgungsfreies Darlehen entscheiden, bedeutet dies, dass Sie einen oder mehrere Zeiträume lang Ihre Schulden nicht tilgen, sondern nur Zinsen und Beiträge zahlen. Dies kann zum Beispiel von Vorteil sein, wenn Sie andere, teurere Schulden haben, die Sie zuerst abbezahlen wollen, oder wenn Sie mehr für Ihre Rente sparen wollen. Bei einem tilgungsfreien Kredit geben Sie während der Laufzeit mehr für Zinsen und Beiträge aus als bei einem Kredit mit Ratenzahlung. Der Kredit wird also insgesamt teurer für Sie sein.

Während der gesamten tilgungsfreien Zeit bleibt die Kreditsumme gleich. Am Ende der Rückzahlungsfrist werden sich Ihre Hypothekenzahlungen deutlich erhöhen, da Sie nun das Darlehen zurückzahlen müssen.

Ist ein tilgungsfreies Darlehen sinnvoll?

Ob es sinnvoll ist, einen ratenfreien Kredit aufzunehmen, hängt immer von Ihren Finanzen ab. In kürzeren Perioden mit hohen Ausgaben, zum Beispiel im Zusammenhang mit einem Familienzuwachs oder bei geringem Einkommen, kann ein tilgungsfreies Darlehen helfen, Luft in die täglichen Finanzen zu bringen. Langfristig ist es jedoch ratsam, die Rückzahlung fortzusetzen und so die Schulden abzubauen.

Wenn Sie einen tilgungsfreien Flex-Kredit aufnehmen, sollten Sie sich besonders des Risikos bewusst sein, dass die Zinssätze irgendwann steigen, da Sie dann besonders anfällig für Zinserhöhungen sind.

Merken Sie sich:

Abhängig von Ihren Finanzen. Langfristig nicht zu empfehlen.

Lesen Sie hier bald noch mehr zum Thema tilgungsfreie Darlehen.

Was ist das Festdarlehen?

Das Festdarlehen ist eine besondere Kreditvariante, die zum Beispiel in Folge von einer Baufinanzierung eingesetzt wird. Das besondere an diesem Kredit ist, dass der Kreditnehmer ausschließlich monatliche Zinsen an die Bank zahlt. Das gesamte Tilgungsdarlehen muss dann über eine einzige Rate am Ende der Laufzeit getilgt werden. Häufig wird das Festdarlehen daher auch als endfälliges Darlehen bezeichnet.

Wichtig ist es während der Laufzeit Geld anzusparen, um die Tilgungssumme am Ende begleichen zu können. Genau aus diesem Grund wird der Kredit in den meisten Fällen mit Sparformen, wie einem Bausparvertrag oder einer privaten Rentenversicherung kombiniert.

Das wichtigste in Kürze:

  • Besondere Kreditvariante
  • Monatliche Zinszahlung
  • Tilgungsrate wird am Ende als ein Betrag gezahlt
  • Wichtig – Ansparung von Geld
  • Kombination aus Kredit und Sparformen
  • Sparformen: Bausparvertrag, private Rentenversicherung

Warum Festdarlehen statt Annuitätendarlehen? Mehr zum Festdarlehen im Vergleich zum Annuitätendarlehen könne Sie hier nachlesen:

Volltilgungsoption: Volltilgerdarlehen

Eine Volltilgungsoption ist eine Möglichkeit für Kreditnehmer niedrigere Zinsen zu zahlen und das Zinsänderungsrisiko zu umgehen, wodurch eine bessere Planungssicherheit und eine schnelle Abzahlung des Kredits möglich wird. Banken bieten das sogenannte Volltilgerdarlehen an. Das ist ein Immobilienkredit, bei dem eine Darlehenssumme innerhalb der Laufzeit voll beglichen wird.

Das heißt es wird die gesamte Schuld über die Laufzeit mit einer festen monatlich Rate zurück gezahlt. Im Gegensatz zum gängigen Annuitätendarlehen fällt am Ende der Laufzeit keine Restschuld an, was die Anschlussfinanzierung überflüssig macht. Allerdings ist die monatliche Belastung bei dem Volltilgerdarlehen höher und es besteht auch keine Sondertilgungsoption.

Ein Bankberater rechnet mit Ihnen zusammen durch, ob das Volltilgerdarlehen für Sie sinnvoll ist.

Finanzierungsvermittler: Immobilienfinanzierung und Rendite Berechnung

Immobilie finanzieren mit oder ohne Eigenkapital?

Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Immobilienfinanzierung einbringen? Wie viel eigenes Vermögen mit in Ihre Immobilienfinanzierung fließen soll, ist Ihnen überlassen. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten. Sie können eine Teilfinanzierung, Vollfinanzierung oder auch eine sogenannte 110%- Finanzierung abschließen.

Allerdings unterscheiden sich die Kreditkonditionen je nach Eigenkapitalanteil deutlich. Auch ist es denkbar, je nach Situation, dass Sie bei schlechterer Bonität mehr Eigenkapital einbringen müssen, um überhaupt eine Finanzierung zu erhalten.

Grundsätzlich kommt es auf das Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und der Kredithöhe an. Dieses bestimmt welches Finanzierungsangebot die Bank Ihnen macht. Allgemein wichtig ist es, dass den eigenen Schulden ein echter Gegenwert gegenüber steht, sodass beide Parteien, Kreditnehmer und Kreditgeber, sicher sein können, dass der Kredit abgezahlt werden kann.

Teilfinanzierung: 50%-Finanzierung

Was versteht man unter Eigenfinanzierung? Bei einer Teilfinanzierung bzw. 50%-Finanzierung wird nur ein Teil des Kaufpreises von der Bank finanziert. Der andere Teil kommt aus Ihrem Vermögen. Wie groß der Bankanteil sein soll, ist Verhandlungssache. Die Bank geht gerne eine 50%-Finanzierung ein.

Beispiel: Teilfinanzierung

  • 2.000 Euro Immobilienwert
  • 1.000 Euro Kredithöhe

Eine Immobilie kann jedoch auch ohne Eigenkapital finanziert werden.

Vollfinanzierung: 100%-Finanzierung

Die Vollfinanzierung wird auch 100%-Finanzierung genannt. Hier beträgt die Kredithöhe den gesamten Kaufpreis. Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der gesamte Kaufpreis vollständig von der Bank finanziert wird.

Dabei hinterlegen Sie Ihr Eigenkapital, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit. Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.

Eine Vollfinanzierung gehen Banken eher ungern ein, da das Risiko für die Bank hier deutlich höher ist. Bei einer 100%-Finanzierung achten Kreditgeber schon deutlich stärker auf Ihre Bonität. Für Sie kann diese Finanzierungsart allerdings auch von Vorteil sein.

Beispiel: Vollfinanzierung

  • 1.000 Euro Immobilienwert
  • 1.000 Euro Kredithöhe

Das war eine schnelle Erklärung der Vollfinanzierung. Für ein tieferes Verständnis gibt es hier mehr dazu:

Kaufpreis & Kaufnebenkosten finanzieren

Haben Sie gar kein Geld für den Immobilienkauf zur Hand kann auch eine 110%-Finanzierung abgeschlossen werden. Das bedeutet, nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten werden mit Hilfe eines Kredits finanziert.

Genau überlegen sollten Sie sich, ob Sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren lassen wollen, da Sie hier kurzfristige Kosten wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer langfristig abzahlen müssen. Wichtig ist es gerade zu Beginn einen Teil an Geld als Puffer für eventuelle Mietausfälle oder anstehende Reparaturen zur Seite zu legen, da noch keine Mietrücklagen gebildet sind.

Beispiel: 110%- Finanzierung

  • 200.000 Euro Immobilienwert
  • 20.570 Euro Kaufnebenkosten
  • 220.570 Euro Kredithöhe

Unser Expertentipp zum Thema Eigenkapital

Tipp: Wenig eigenes Kapital einsetzen. Geld, dass Sie nicht einsetzen, können Sie frei im Gegensatz zu gebundenen Kapital an anderer Stelle wie für den Kauf einer nächsten Immobilie nutzen. Aufgrund der ersten Immobilie als funktionierende Geldanlage erhalten Sie für die nächste Immobilie meist eine bessere Verzinsung.

In der Regel ist es von Vorteil eine 80-100%-Finanzierung von der Bank anzustreben, um das Geld optimal zu nutzen.

Hier wird berechnet wie viel Eigenkapitalanteil lohnenswert ist:

Zwischenfinanzierung

Unter Zwischenfinanzierung versteht man eine Finanzierung, die über einen kurzfristen Zeitraum läuft. Mit dieser Finanzierung lassen sich finanzielle Engpässe überbrücken, die zeitlich begrenzt sind. Eine Zwischenfinanzierung kommt üblicherweise bei dem Kauf von Immobilien zum Einsatz. Sie kann unterschiedlichen Zwecken dienen. In den meisten Fällen dient eine Zwischenfinanzierung der Überbrückung von temporären, finanziellen Engpässen. Immobilienbesitzer können sofort finanzielle Mittel beschaffen und als Eigenkapital einsetzten.

Wann macht eine Zwischenfinanzierung Sinn?

Sie wollen eine attraktive Immobilie kaufen und können nicht auf die Zuteilungsreife des Bausparvertrags oder der Darlehens warten? Dann können Sie eine Zwischenfinanzierung in Erwägung ziehen. Ein weiterer Grund eine Zwischenfinanzierung zu starten, wäre wenn Sie eine neue Immobilie kaufen wollen und Ihre alte dafür verkaufen. Der Erlös Ihrer alten Immobilie soll für den Kauf des neuen Objekts eingesetzt werden. Wenn jedoch das alte Objekt noch nicht verkauft ist, Sie aber Kapitel aufbringen müssen, könnte die Zwischenfinanzierung die Lösung sein.

Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung tritt in Kraft, wenn die bisherige Bau- oder Immobilien Finanzierung nach der Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Käufer, die einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufnehmen, stehen spätestens dann vor der Frage der Anschlussfinanzierung. Die Zinsfestschreibung, bei einer Hausfinanzierung beträgt im Normalfall zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Innerhalb dieser Frist haben eine Vielzahl der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückgezahlt. Dann können Kreditnehmer eine erneute Vereinbarung über die Rückzahlung der Restschuld vereinbaren, das bezeichnet man als Anschlussfinanzierung.

Wann sich ein Forward Darlehen lohnt

Das Forward Darlehen ist eine Art der Anschlussfinanzierung. Auch als Forward Darlehen bezeichnet ist die Anschlussfinanzierung, bei rechtzeitigem Abschluss die günstigere Variante einen Immobilienkredit aufzunehmen. Ein Forward Darlehen besteht aus einen Annuitätendarlehen, welches in konstanten Raten zurück gezahlt wird und einer frei wählbaren Zinsbindung. Ihr Vorteil: Sie können sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Das bedeutet, Sie schließen jetzt schon die Bedingungen für ein in der Zukunft liegendes Darlehen ab.

Vorlaufszeit: 6 Monate bis 5 Jahre

Das Forward Darlehen greift erst dann, wenn Ihr aktuelles Darlehen ausläuft und tilgt Ihre restlichen Schulden. Ein solches Darlehen lohnt sich dann, wenn voraus zu sehen ist, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden. Ob es sich für Sie rechnet und lohnt, hängt von der tatsächlichen Steigerung der Zinsen ab. Aber beachten Sie, dass Sie für ein Forward Darlehen einen Zinsen Aufschlag zahlen. Erst wenn die Zinsen in Zukunft Ihre abgeschlossene Zinsbindung, inklusive Aufschlag überschreiten, hat sich das Darlehen für Sie gelohnt.

Optimaler Zeitpunkt für eine Refinanzierung

Wenn von Refinanzierung die Rede ist, ist damit in der Regel eine Umstrukturierung oder Anpassung von Darlehen gemeint. Unabhängig davon, ob Sie ein Privat- oder ein Geschäftsdarlehen haben, sollten Sie Ihr Darlehen alle paar Jahre überprüfen lassen, um zu sehen, ob Sie das günstigste Darlehen haben. Möglicherweise haben Sie mehrere kleine Kredite aufgenommen, die Sie zu einem einzigen zusammenfassen könnten, für den Sie nur Gebühren zahlen müssen. Oder Sie können Ihr bestehendes Auto- oder Wohnungsbaudarlehen anpassen lassen, um Geld zu sparen und einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten.

Spezielle Finanzierungsthemen

Im Folgenden finden Sie spezielle Artikel zu individuellen Immobilienfinanzierungs-Themen wie Kleinkreditdarlehen für Miniimmobilien, die Finanzierung für Fix & Flip sowie Darlehensmöglichkeiten für Studenten und über 45 Jährige.

Miniimmobilien finanzieren

Sie wollen Ihre erste Immobilie kaufen und erstmal klein anfangen, oder haben sich überlegt noch ein kleines Objekt der Häusersammlung hinzuzufügen? Welche Vorzüge und welche Nachteile die Finanzierung von Miniimmobilien wie ein Mikroapartment mit sich bringt, erfahren Sie hier. Außerdem: Wir geben Ihnen Tipps mit auf den Weg, wie Sie die Finanzierung Ihrer kleinen Wohnung oder Ihres Tiny Houses erhalten.

Fix & Flip Finanzierung

Sie interessieren sich für eine Immobilie, wollen diese kaufen, aufwerten und wieder weiter verkaufen? Wie Sie Ihr Fix und Flip Projekt finanzieren können, lernen Sie hier.

Immobilie finanzieren in jungen Jahren

Ab welchem Gehalt/ Einkommen Immobilie kaufen? Sie sind jung, ein Student oder in der Ausbildung und planen eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Dann brauchen Sie eine Finanzierung in Form eines Darlehens bzw. Kredits bei der Bank. Aber wie erhält man als Werkstudent eine Immobilienfinanzierung? Wir erklären Ihnen die Schwierigkeiten, die sich einem als Student bei der Bank stellen wenn man vielleicht gerade erst 18 ist und eine Immobilie kaufen möchte, aber auch Möglichkeiten, die Sie haben, um Ihr Vorhaben trotzdem zu verwirklichen.

Immobilie finanzieren im Alter von 45+

Wann ist man zu alt für einen Kredit? Mit 45 oder Älter überlegen Sie sich, ob Sie nicht in Immobilien investieren sollten, um Ihre Rente aufzubessern? Und ob es sich für Sie lohnt eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen? Hier werden Ihnen all Ihre Fragen beantwortet. Wir erklären Ihnen, wie sich die Finanzierung einer Immobilie mit 45 gestaltet.

Hausbau finanzieren

Sie wollen statt eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, lieber selbst Ihre Traumimmobilie bauen? Wie Sie dieses Vorhaben finanzieren können, wird Ihnen hier gezeigt. Wir stellen Ihnen die verschiedenen Darlehensformen, die zur Wahl stehen auf und gehen näher auf die Frage ein: Wie viel eingesetztes Eigenkapital ist sinnvoll? Außerdem: Grundstück und Hausbau separat finanzieren? Ist das ratsam? Sowie: Tipps dazu wie Sie häufige Fehler vermeiden und wie Sie den Hausbau von der Steuer absetzen können.

Mehr Tipps zum Thema: Baufinanzierung.

Allgemeine Finanzierungsbegriffe

Finanzierung Lexikon – Definitionen, Erklärungen und Beispiele rundum das Thema Finanzierung. In unserem Immobilien Wiki für Finanzierung finden Sie alle wichtigen Fachbegriffe und Definitionen, wie Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen, Umschuldung und Zinsen, um bestens auf Ihren ersten Immobilienkredit und Hauskauf vorbereitet zu sein.

Typische Ausdrücke des Bankwesens sind auch Zinssatz und Tilgungsrate. Häufige Fragen zu den Begriffen werden Ihnen hier beantwortet:

Alle Finanzierungsmöglichkeiten wurden durchgerechnet und es wurde die am geeignetste Finanzierung für den Wohnungskauf gefunden:

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