Mikro Apartment kaufen: Vorteile, Nachteile, Tipps & Zukunft nach Demografie

Mikro Apartment – Sie möchten eine Wohnung kaufen? Das Mikro Apartment, auch Studentenwohnung oder als „Micro Living“ bezeichnet, ist in den letzten Jahren eine sehr begehrte Immobilie auf dem deutschen Markt geworden und damit eine ausgezeichnete Kapitalanlage. Aufgrund der Nähe zur Innenstadt, der flexiblen Ausgestaltung und den vergleichsweise günstigen Mieten sind Mikroapartments sehr gefragt. In diesem Artikel finden Sie viele nützliche Tipps, Vorteile und Nachteile rund um diesen besonderen Immobilientypen. Zudem finden Sie eine kurze Trendanalyse zum Thema durchschnittliche Anzahl der Mitglieder eines Haushaltes, sowie unsere Empfehlungen, für wen diese Art des Apartments geeignet ist. Hier gelangen Sie  zurück zum Überblick der gängigen Wohnungsarten.

Merkmale eines Mikroapartments: Erster Überblick

Stadtzentrum nahes Wohnen auf kleinem Raum.

Aufgrund der vielfältigen Varianten und der unterschiedlichen Anforderungen existiert für den Begriff Mikroapartment keine einheitliche Definition. Im deutschsprachigen Raum versteht man unter Mikroapartment eine :

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  • kleinteilige, oft möblierte Wohnung
  • mit ein bis zwei Räumen
  • Größe von circa 24 bis 40 m²

Typischerweise um die 24 m² bis 40 m² Fläche. Wohnen, schlafen und arbeiten auf kleiner Fläche. Dafür häufig zentral und in guter Lage. Beispielsweise nah an Hochschulen und Universitäten für Studenten oder in Geschäftsvierteln mit hohen Quadratmeterpreisen. Doch auch in mittelgroßen und kleineren Städten nimmt der Trend Mikro Apartment zu.

Praktisch und klein, dafür zentral:

Photo: Michaela Komi / shutterstock.com

Durch kleine Renovierungsmaßnahmen, aber auch Sanierung und Möblierung, kann der Mietpreis (Mietrendite) gesteigert werden. Zum Beispiel für Mieter in A-Lagen (Großstädte) und guten B-Lagen (Speckgürtel).

Photo: foamfoto / shutterstock.com

Neben den Mikroapartments, können Sie Single- oder Loft Apartments erwerben, die je nach Gebrauch unterschiedliche Anforderungen erfüllen. Alles was Sie dazu wissen müssen, lesen Sie hier in unserem Überblick Apartment.

Besonderheiten von Mikroapartments: Ausstattung & Co.

Mikroapartments werden in den meisten Fällen möbliert vermietet und sind oft mit Futons oder ausziehbaren Betten, ausklappbaren Tischen und kleinen oder versteckten Geräten ausgestattet. In manchen Fällen sind auch die Kosten für Strom oder Internet bereits im Mietvertrag enthalten. Oft gibt es auch Gemeinschaftsbereiche wie Fitnessräume, Dachterrassen oder Sportplätze.

  • oft möbliert
  • platzsparende Einrichtung
  • Strom, Internet in Mietvertrag enthalten
  • Gemeinschaftsbereiche: Fitnessräume, Dachterrasse, etc.

Das Leben in einem Mikroapartment findet vorwiegend in einem Raum statt. Häufig werden auch Kellerräume genutzt, mit kleinem Fenster entsteht so Wohnraum für (meist) alleinstehende Mieter.

Nun wissen Sie, wie Mikroapartments typischerweise aufgebaut sind. Schauen wir uns nun die Vor- und Nachteile dieses Immobilientyps an.

Vorteile & Nachteile von Mikroapartments

Bevor Sie in eine Wohnung investieren möchten, sollten Sie bei jedem Wohnungstypen die Vor- und Nachteile in Erfahrung bringen. Daran können Sie abwägen, ob diese Art von Wohnung für Sie passend ist und ob Sie sich mit den Nachteilen anfreunden können. Besonders bei einer Altbauwohnung ist die Bauweise anders als bei Neubauwohnungen und somit die Gefahr für statische und bauliche Mängel deutlich höher. Wir haben für Sie eine Liste mit den wichtigsten Aspekten zusammengefasst, damit Sie die richtige Wahl treffen können.

Vorteile: Hohe Rendite, sicher & zentral gelegen

Mikroapartments haben einen ganz entscheidenden Vorteil: Ihre Lage.

Dieser Immobilientyp findet sich meist in den Innenstädten und sehr zentral. Wer also in der Stadt leben, aber wenig ausgeben will, der liegt mit einem Mikroapartment genau richtig.

Wenn Sie in eine Mikroapartment investieren wollen, können Sie sich eines sicher sein: Während die Anschaffung eines Mikroapartments einen relativ überschaubaren Kapitaleinsatz erfordert, liegen sowohl Rendite, als auch die Mieterträge deutlich höher, als die vieler anderen Wohnungsarten, wie bei einem Loft oder einer Etagenwohnung. Außerdem bieten sie eine sichere Anlage, die sich für Investoren mit weitem Zeithorizont lohnt. Gerade weil die Nachfrage das Angebot übersteigt,  haben Sie als Vermieter ein hohes Maß an Mietsicherheit und müssen nur selten mit Leerstand rechnen.

Vorteile von Mikroapartments im Überblick:

  • überschaubarer Kapitaleinsatz
  • hohe Rendite und Mieterträge
  • zentrale Lage
  • kein Leerstandsrisiko
  • sichere Anlage auf Zeit

Nachteile: geringe Größe & wenig Gestaltungsfreiheit

Was für die einen von Vorteil ist, kann für die anderen als Nachteil erscheinen. Möblierte Mikroapartments schließen aus, dass man seinen eigenen Stil oder die eigenen Möbel  in die vier Wände bringen kann. Zudem sind die Apartments sehr klein und geben wenig Stauraum.

  • Wohnen auf kleinstem Raum
  • wenig Gestaltungsfreiheit durch vorgegebenes Mobiliar

Mikro Apartment kaufen: Was sollten Sie beachten?

Insbesondere bei älteren Gebäuden ist es sehr wichtig, sich vor dem Kauf/ Mieten ein eigenes Bild von der Wohnung zu machen. Informieren Sie sich genau über die Bauart und das Gebäude, um auf alles vorbereitet zu sein. Wir haben diese für Sie zusammengefasst, damit Sie alles im Vorhinein abklären können und Sie später keine unerwarteten Kosten erwarten. Unsere Empfehlung: Vereinbaren Sie eine Objektbegehung mit dem zuständigen Verwalter.

Vor dem Kauf: Informationen über das Objekt sammeln

Zuallererst sollten Sie sich über den Zustand Ihrer potentiellen Immobilie informieren. Bei alten Gebäuden besteht oft Bedarf auf Sanierung und Modernisierung, was zu zusätzlichen Kosten führen kann. Wir empfehlen Ihnen einen Spezialisten und einen Makler zu Rate zu ziehen, der Sie bei der Kaufentscheidung unterstützt und Ihnen einen Einblick in die anfallenden Kosten geben kann.

Möglich wäre zum Beispiel, dass die Außenfassade beschädigt ist, Feuchtigkeit in die Wohnung gelangen kann und dadurch Schimmel entsteht. Es ist auch nicht unüblich, dass die Statik bei alten Immobilien ausgebessert werden muss, um Standfestigkeit gewährleisten zu können. Auch Instandsetzungsarbeiten sind manchmal notwendig. Lassen Sie sich also von einem Spezialisten helfen, damit nichts schiefgehen kann.

Das sollten Sie vor dem Kauf abchecken:

  • Baulicher Zustand
  • Statik
  • Instandsetzungsarbeiten

Tipp! Wenn Sie noch mehr über den Kauf einer Immobilie erfahren möchten, finden Sie im Artikel Wohnung kaufen nützliche Tipps rund um das Thema.

Besichtigungstermin: Eigene Bewertung der Immobilie

Vor einem Kauf sollten Sie immer einen Besichtigungstermin vereinbaren, um sich ein Bild von möglichen Schäden und Mängeln machen zu können.

Schauen Sie sich den Zustand der Wohnung an, entscheiden Sie ob die Immobilie sanierungsbedürftig ist oder ob alles auf dem neusten Stand ist. Wie ist der Grundriss der Wohnung und entspricht das Ihren Vorstellungen? Beachten Sie die Lage und Infrastruktur der Wohnung, dies könnte den Preis, zu dem Sie die Wohnung kaufen würden, steigern oder senken. Sind Küche und Bad eingebaut und wie hoch sind die Nebenkosten?

Dies sind nur einige Aspekte, die man beachten sollte. Wir haben Ihnen im Folgendem eine Checkliste zusammen gestellt.

Besichtigungstermin: Checkliste & Übersicht

Hier finden Sie einen Checkliste mit den wichtigsten Faktoren, die Sie bei einer Wohnungsbesichtigung definitiv genauer unter die Lupe nehmen sollten.

  • Lage
  • Einrichtung
  • Nebenkosten
  • Internetversorgung
  • Sonnenlicht
  • Parkmöglichkeiten
  • Haustierhaltung
  • Zustand (Sanierungsbedürftig?)
  • Grundriss
  • Nachbarn
  • Küche/ Bad
  • Zusatzräume
  • Heizung, Wasser, Elektrik
  • Lärmaufkommen

Tipp! Auf was Sie bei der Besichtigung achten müssen und wie sie die Bausubstanz der Immobilie korrekt bewerten in unserem Ratgeber.

Mikroapartments werden vom Vermieter häufig möbliert zur Verfügung gestellt:

Photo: andersphoto / shutterstock.com

Fazit: Für wen sind Mikroapartments das Richtige?

Die Zielgruppe für kleine, zentral gelegene Apartments besteht vorwiegend aus jungen, berufstätigen Singles, die im Durchschnitt jünger als 30 Jahre sind. Doch Mikroapartments eignen sich zum Teil auch für Paare, sowie ältere Wieder-Singles, die nicht viel Platz benötigen. Mikroapartments werden von Berufspendlern außerdem oft als Zweitwohnsitz genutzt.

Schauen wir uns nun die einzelnen Zielgruppen etwas genauer an.

Singles: Flexibles und zentrales Wohnen

Mikroapartments sind vor allem bei jungen Erwachsenen sehr beliebt. Oftmals sind diese Immobilien mitten in der Innenstadt zu finden und daher ideal für Studierende und Singles. Auch die Nähe zur Universität und die Flexibilität die man dadurch hat ist ein großer Vorteil. Meist sind diese Art von Immobilien bereits vollständig eingerichtet und somit sofort beziehbar. Das ist ein großer Vorteil für junge Menschen, die neu in eine Stadt ziehen.

Welche Vorteile gibt es für Singles?

  • preisgünstiges Wohnen
  • zentrale Innenstadtlage
  • Nähe zur Universität
  • Flexibel
  • möbliert

Senioren: Günstiges und modernes Wohnen

Ähnlich wie bei jungen Singles, eignet sich dieser Immobilientyp besonders für alleinstehende Senioren, die trotzdem in der Stadt und zentral, sowie günstig wohnen wollen. Befindet sich das Apartment im Erdgeschoss oder hat die moderne Wohnanlage einen Aufzug vorzuweisen, ist zudem eine Barrierefreiheit garantiert.

Welche Vorteile gibt es für Senioren?

  • preisgünstiges Wohnen
  • zentrale Lage
  • öffentliche Einrichtungen gut erreichbar
  • möbliert
  • oft Barrierefrei

Paare: Günstiges wohnen und Platz für zwei

Entgegen der verbreiteten Meinung, kann ein Mikroapartment auch für junge Paare von Vorteil sein. Trotz der geringen Quadratmeterzahl, kann die Wohnung mit der richtigen und effizienten Einrichtung und Raumaufteilung besonders gemütlich sein und genug Platz für zwei Personen bieten. Zudem spart man Geld mit der Miete.

Welche Vorteile gibt es für Paare?

  • preisgünstiges Wohnen
  • zentrale Lage

Pendler: Zweitwohnsitz & Ferienwohnung

Wer zum Beispiel auf dem Land wohnt und für den Beruf in die Stadt pendelt, der kann sich ein Mikroapartment als Zweitwohnsitz kaufen oder mieten. Damit spart man Zeit und je nach Entfernung sogar Kosten. Mikroapartments können aber auch so, ohne besonderen Zweck gekauft und als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung gemietet werden.

Welche Vorteile gibt es für Pendler?

  • Zeit und Kostenersparnis
  • kein Fahrtweg
  • preisgünstige Miete

Exkurs: Zunehmend mehr 1-Personen Haushalte

Trend Mikroapartment – Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende. Grund genug, genauer auf den Trend Mikroapartment zu blicken. Hier 3 Fakten warum.

Faktor 1: Die Zahl der 1-Personenhaushalte ist in den letzten 30 Jahren um + 46 Prozent gestiegen, in 17,3 Millionen Haushalten (42,7%) lebt nur 1 Person.

Faktor 2: Die Bevölkerung wird immer älter, wie leben die „Alten“? In der Regel zu Zweit, allein und selten mit mehr als 2 Personen im Haushalt.

Faktor 3: Studierende, jeder Dritte (29,8%) lebt Allein. Und Faktor 4: Mieten steigen, der Immobilienwert steigt. Ganze + 35,4 % Nettoeinkommen in den letzten ~ 15 Jahren lassen Mieten und Grundstückspreise steigen.

Beispiel (NRW):

  • 1991 noch 2,29 Personen / Haushalt
  • 2018 nur noch 2,02 Personen / Haushalt

Extremer ist es in Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, aber auch Sachsen.

Infografik: Die Haushalte in Deutschland schrumpfen | Statista

Mikroapartment kaufen: Kaufpreis & Rendite

Sie wollen ein Mikroapartment kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick behalten. Neben dem Kaufpreis, müssen Sie zusätzliche Kosten aufbringen, die Sie vorab berechnen sollten, um vor keiner bösen Überraschung zu stehen. Auch die Mietrendite sollte vorab berechnet werden, dass Sie im falle einer Kapitalanlage wissen, ob sich die Immobilie als Renditeobjekt überhaupt lohnt. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, wie Sie sowohl Kaufpreis als auch Mietrendite berechnen können.

Starten wir mit der Berechnung der Mietrendite.

Mietrendite Mikroapartments: Berechnung

Wer schon einmal von der Mietrendite gehört hat, stellt sich mitunter viele Fragen. Was sagt die Mietrendite aus? Wie berechnet man die Mietrendite? Und viel wichtiger für Kapitalanleger…. welche Brutto-Mietrendite ist gut? Apartments sind häufig sehr teuer. Darum wird die Rendite nicht besonders hoch ausfallen.

Was Immobilienkäufer (Kapitalanleger) vor allem interessiert, ist die Mietrendite, genauer die Brutto-Mietrendite, wenn es um eine schnelle Wohnungsbewertung geht. Diese lässt sich einfach berechnen:

Jahresreinertrag/ Investition *100 = Mietrendite

Die Mietrendite zeigt, welchen Gewinn (Rendite) Sie als Vermieter, aus dem Ertrag einer Immobilie, bekommen. Die Brutto-Mietrendite berechnen Sie, wie oben in der Formel zu sehen, aus den Mieteinnahmen eines Jahres, relativ gesehen, zu den gesamten Kosten Ihrer Immobilie.

Kaufpreis Mikroapartments: Berechnung & Beispiele

Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf eines Apartments in NRW.

Immobilie für 50.000 Euro

Ein Mikroapartment in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Kaufpreis 50.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 3.250 €
Notarkosten 1,50% 750 €
Grundbucheintrag 0,50% 250 €
Makler (50:50) 3,57% 892,50 €
Kaufnebenkosten 5.142,50 €
Investition 55.142,50 €

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Kaufpreis 100.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 6.500 €
Notarkosten 1,50% 1.500 €
Grundbucheintrag 0,50% 500 €
Makler (50:50) 3,57% 1.785 €
Kaufnebenkosten 10.285 €
Investition 110.285 €

Immobilie für 200.000 Euro

Für ein Mikroapartment zahlen Sie 24.140,00 Euro Nebenkosten, beim Kaufpreis von 220.570 Euro.

Kaufpreis 200.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 13.000 €
Notarkosten 1,50% 3.000 €
Grundbucheintrag 0,50% 1.000 €
Makler (50:50) 3,57% 3.570 €
Kaufnebenkosten 20.570 €
Investition 220.570 €

Exkurs: Finanzierung einer Eigentumswohnung

Sie möchten den Traum einer Eigentumswohnung erfüllen oder in ein Mikroapartment investieren, um diese anschließend weiter zu vermieten? Dann sollten Sie sich genau über die Finanzierung einer solchen Immobilie informieren. Sie müssen sich für das richtige Immobiliendarlehen entscheiden und sollten in diesem Zuge viele verschiedene Angebote einholen und vergleichen. Die Wahl des Darlehens entscheidet im Endeffekt darüber, wie hoch die Gesamtkosten für Ihren Immobilienkredit sind. Lassen Sie sich also am besten beraten und treffen Sie die richtige Entscheidung.

Immobiliendarlehen & Finanzierung: Tipps, Checkliste

Die Finanzierung einer Immobilie kann über viele Wege passieren. Hier finden Sie einige der Finanzierungs-Möglichkeiten mit zusammenfassenden Stichpunkten aufgeführt. Zusätzlich finden Sie jeweils einen weiterführenden Link, der Sie zu umfassenderen Artikeln weiterleitet.

Immobiliendarlehen:

  • Immobilienkredit auf persönliche Bedürfnisse angepasst
  • Flexibilität sollte gesichert werden
  • richtige Planung ist wichtig
  • Darlehen

Finanzierung einer Wohnung:

  • kein Haus, sondern nur Wohnung zu finanzieren
  • Vergleich von verschiedenen Wohnfinanzierungen empfehlenswert
  • Beratung hinzuziehen
  • Immobilienfinanzierung

Nun haben Sie alle Vor- und Nachteile eines Apartments und wie man die Kaufnebenkosten berechnet, kennengelernt. Falls Sie sich noch unsicher sind, in welchen Wohnungstyp Sie investieren wollen, dann können Sie sich jetzt noch über andere Arten informieren.

Wohnungsarten: Etagenwohnung, Penthouse & Co.

Der Immobilienmarkt ist nahezu endlos. Es gibt zahlreiche Wohnungsarten, die sich alle durch unterschiedlichste Faktoren voneinander unterscheiden. Wer nach einer Investitions-Immobilie sucht, eine Wohnung mieten, Wohnung kaufen oder selbst bauen möchte, der stößt auf ein Labyrinth von Möglichkeiten. Wir haben für Sie alle gängigen Wohnungstypen aufgelistet und zusammengefasst, damit Sie sich einen Überblick verschaffen können. Von Loft über Einliegerwohnung bis hin zum Penthouse oder der Terrassenwohnung: Erfahre hier alles rund um gängige Wohnungstypen und deren Merkmale!

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