Kosten für Vermieter: Einmalige und laufende Kosten, Steuer & Abschreibung

Kosten für Vermieter – Die Vermietung von Wohnraum stellt oftmals eine lukrative Einkommensquelle dar, gleichzeitig fallen auf Vermieterseite einige Ausgaben an. In diesem Beitrag erfahren Sie, für welche einmaligen und laufenden Kosten Sie als Vermieter aufkommen müssen. Lernen Sie hier, welche Ausgaben Sie von der Steuer absetzen können um von der Abschreibung zu profitieren.

Grundlagen: Anfallende Kosten bei der Vermietung

Bei der Bewirtschaftung einer Immobilie fallen Neben- und Betriebskosten an, welche teils umlagefähig, teils nicht umlagefähig auf Mieter sind. Hierbei handelt es sich um laufende Kosten, die jährlich anfallen. Für die nicht umlagefähigen Kosten müssen Sie als Vermieter aufkommen. Beispielsweise zählen hierzu die Kosten für Instandhaltungs– oder Instandsetzungsmaßnahmen.

Besitzen Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus, sind Sie wahrscheinlich Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Typische anfallende Kosten in diesem Zusammenhang sind das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage. Daneben müssen Sie als Vermieter Ihre Mieteinnahmen jährlich versteuern.

Überblick: Laufende Kosten bei der Wohnraumvermietung

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, können fast alle Kosten von der Steuer abgesetzt werden. Hierzu später mehr.

Neben den umlagefähigen- und nicht-umlagefähigen Nebenkosten oder Betriebskosten fallen auch einige weitere Kosten an, wie zum Beispiel Verwaltungskosten, Abfindungen oder Zinsen. Was es damit auf sich hat, schauen wir uns im nächsten Abschnitt an.

Für die nicht-umlagefähigen Nebenkosten müssen Sie als Vermieter immer selbst aufkommen:

Weitere Kosten: Versicherung, Brandschutz, Zinsen & Co.

Neben den jährlich anfallenden, laufenden Kosten gibt es weitere Kosten, die Sie bei der Vermietung von Wohnraum berücksichtigen müssen. Hierzu zählen beispielsweise auch die Anschaffungskosten, falls die Immobilie sich noch nicht in Ihrem Besitz befindet.

Überblick über weitere anfallende Kosten:

Neben den anfänglichen und laufenden Kosten kommen immer wieder kleinere und größere Probleme auf, die schnell enorme Kosten verursachen können. Und diese werden zu einem finanziellen Problem, falls Sie keine entsprechende Vorsorge treffen.

Weitere Kosten können anfallen bei:

  • Wasserschäden
  • Unwetterschäden
  • Brandschäden
  • Vandalismus

Stellen Sie unbedingt sicher, dass Sie vertrauenswürdige Mieter haben, um das Risiko von Vandalismus zu verringern. Auch für ungeplante Schäden, die zum Beispiel durch einen Brand verursacht werden, können enorme Kosten entstehen:

Brand in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Wie Sie schon gelernt haben, können einige der Kosten von Ihnen auf Ihren Mieter umgelegt werden. Andere, einmalig anfallende Kosten hingegen müssen in den meisten Fällen Sie selbst tragen. Schauen wir uns nun die nicht-umlagefähigen Kosten beim Vermieten einer Wohnung an.

Nicht-umlagefähige Kosten: Reparatur, Instandhaltung & Co.

Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, aber nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Das sind vor allem Kosten, die Ihnen außerhalb des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes entstehen als auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie einmalige Ausgaben.

Die folgenden Kosten sind nicht umlagefähig:

  • Reparaturkosten (Ausnahme Schönheitsreparaturen)
  • Instandhaltungskosten (z.B. Dachsanierung)
  • Kosten zur Verwaltung des Mietobjekts
  • Bank- und Kontoführungsgebühren
  • Finanzierungszinsen, Briefporto, Telefonkosten
  • Kosten für Mietrechtsschutzversicherung
  • Wartungskosten, Fassadenreinigung
  • Erschließungs– oder Straßenbaubeiträge

Sollten Sie mehrere Wohnungen besitzen und eine davon leer stehen, dürfen Sie die Nebenkostenanteile für die leerstehenden Wohnungen nicht auf Ihre anderen Mieter umlegen.

Sollte das Dach einen Schaden aufweisen, muss der Vermieter für die Reparatur- bzw. Instandhaltungskosten aufkommen, um das Dach von einem Profi sanieren zu lassen:

Obwohl Sie diese Kosten nicht auf Ihre Mieter umlegen können, ist es möglich sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend zu machen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung abzuschreiben, die wir uns nun genauer anschauen.

Mietausgaben von der Steuer absetzen: Abschreibung & Verlust

Als Vermieter müssen Sie Ihre Einnahmen aus dem Mietverhältnis versteuern und in Ihrer Steuererklärung aufführen. Wie gerade erwähnt, ist es möglich, viele der Ausgaben und nicht umlagefähigen Kosten von der Steuer abzuziehen.

Hierfür müssen mit der Vermietung verbundene Kosten in der Steuererklärung unter Anlage V „Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung“ angegeben und dazugehörige Belege und Rechnungen eingereicht werden. In Zusammenhang mit der Steuerhöhe spielen Verluste und Abschreibung eine Rolle, Sie können die Steuerlast des Vermieters senken. Die genaue Höhe der Steuer richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz.

Diese Ausgaben können von der Steuer abgesetzt werden:

  • Grunderwerbsteuer
  • Anschaffungskosten
  • Finanzierungszinsen
  • Kontoführungsgebühren
  • Maklerprovision
  • Nebenkosten
  • Büro- und Fahrtkosten
  • Reparaturausgaben
  • Steuerberaterkosten
  • Mitgliedschaftsbeiträge

Um die Steuerlast besonders niedrig zu halten, ist es ratsam einen Steuerberater zu beauftragen. Als Vermieter sollten Sie genügend finanzielle Mittel aufbringen können um diese Kosten zu tragen oder um bei Leerstand den Mietausfall abfangen zu können.

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Sparen beim Immobilienkauf: Tipps für Steuer & Co.

Durch die geschickte Gestaltung des Kaufvertrags können Sie beim Immobilienkauf große Ersparnisse erzielen. Um Kaufnebenkosten zu sparen, lohnt es sich, den Kaufvertrag durchdacht zu gestalten und das Inventar einer Immobilie getrennt zu erwerben. Dies gilt nicht nur für den Privatkauf, sondern auch für Gewerbebetriebe. Neben der Grunderwerbsteuer können Sie durch getrennte Kaufverträge auch bei zukünftigen Einkommenssteuern einsparen. Lernen Sie hier alles, was Sie über den Inventarkaufvertrag wissen müssen und erhalten Sie daneben wertvolle Tipps um Kosten beim Hauskauf zu sparen.