Sparen beim Immobilienkauf: Tipps für den Kaufvertrag, die Abschreibung und Steuern

Spartipps Immobilienkauf – Durch die geschickte Gestaltung des Kaufvertrags können Sie beim Immobilienkauf große Ersparnisse erzielen. Um Kaufnebenkosten zu sparen, lohnt es sich, den Kaufvertrag durchdacht zu gestalten und das Inventar einer Immobilie getrennt zu erwerben. Dies gilt nicht nur für den Privatkauf, sondern auch für Gewerbebetriebe. Neben der Grunderwerbsteuer können Sie durch getrennte Kaufverträge auch bei zukünftigen Einkommenssteuern einsparen. Lernen Sie hier alles, was Sie über den Inventarkaufvertrag wissen müssen und erhalten Sie daneben wertvolle Tipps um Kosten beim Hauskauf zu sparen.

Tipps beim Immobilienkauf: Kaufvertrag splitten und Kosten sparen

Durch Tricks bei der Gestaltung des Kaufvertrags können Sie wahres Geld sparen. Eine geschickte Aufteilung in mehrere Verträge ermöglicht es, die Grunderwerbsteuer zu mindern und von der Abschreibung zu profitieren. Über diese Posten kann beim Immobilienkauf ein separater Kaufvertrag geschlossen werden:

Abschreibung sparen: Grundstück und Gebäude unterscheiden

Durch die Unterscheidung von Grundstück und Gebäude haben Sie den Vorteil, dass Sie einen größeren Teil der Kosten abschreiben können. Während  das Grundstück bei der Abschreibung keine Berücksichtigung findet, ist bei dem Gebäude eine Abschreibung auf den Kaufpreis möglich. Die Grunderwerbsteuer ist zwar auf die Summe des Kaufpreises vorgesehen, doch kann man durch geschickte Gestaltung des Kaufvertrags einen bedeutenden Anteil für das Gebäude reklamieren und dies dann später Abschreiben.

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Beispiel:

Wenn Sie einen Gesamtkaufpreis vereinbaren, wird die Grunderwerbsteuer auf dessen Grundlage berechnet. Bei einem Gesamtkaufpreis von 500.000€ liegt die Grunderwerbsteuer in NRW (aktuell 6,5%) bei 32.500€. Da es keine Differenzierung gibt, welcher Anteil des Gesamtkaufpreises auf welchen Posten entfällt und das Grundstück selbst, also der Grund und Boden, als nicht abnutzbar gilt, können Sie nicht von der Abschreibung profitieren.

Sie vereinbaren in mehreren Verträgen einen Kaufpreis für das Grundstück und für die Immobilie (Bestandsimmobilie). Der Kaufpreis des Grundstücks beträgt 100.000€, somit liegt die Grunderwerbsteuer bei 6.500€. Der Kaufpreis für die Immobilie beläuft sich auf 400.000€, von denen Sie jährlich 2% abschreiben können. Bei einer Nutzungsdauer von 40 Jahren können Sie bei einem Kaufpreis von 400.000€ jährlich 10.000€ abschreiben.

Grunderwerbsteuer: Kaufvertrag über Inventar und Mobiliar

In der Regel gehören bei Bestandsimmobilien auch Einrichtungsgegenstände zu dem Gebäude dazu. Darunter fallen zum Beispiel Lampen, Einbauküchen, Wandschränke oder Aufzüge. Einen separaten Kaufvertrag über diese Gegenstände zu schließen kann dabei mehrere steuerliche Vorteile haben.

  1. keine Grunderwerbsteuer
  2. zusätzliche Abschreibung

Wenn Sie einen Gesamtkaufpreis für die Immobilie vereinbaren, zahlen Sie für den Anteil, der auf das Inventar entfällt, unnötige Steuern. Das Inventar ist streng genommen nicht wesentlicher Bestandteil der Immobilie, daher fällt bei einem getrennten Kauf keine Grunderwerbsteuer an. Daneben ist es bei einem getrennten Kauf möglich den Kaufpreis des Inventars abzuschreiben.

Instandhaltungsrücklagen: Keine Steuer auf Kapitalwerte

Sollten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, übernehmen Sie die angesparte Instandhaltungsrücklage vom vorherigen Besitzer. Bei einem pauschalen Kaufpreis für die Immobilie kommt es wie beim Inventar ohne gesonderte Vereinbarungen erneut zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Daher sollten Sie die Instandhaltungsrücklage ebenfalls extra aufführen.

Finanzierung: Günstig finanzieren und bausparen

Auch durch eine durchdachte Finanzierung lässt sich Geld sparen. Ein unterschätzter Tipp: Banken und Kreditanbieter vergleichen und verschiedene Angebote einholen.

Die staatseigene Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt an Bauherren und Käufer Kredite bis 100.000 Euro zu sehr günstigen Zinskonditionen. Die Bedingung der Bank ist dabei, dass der Käufer selbst die Immobilie nutzen muss. Auch mit einem staatlich geförderten Bausparvertrag lassen sich die Finanzierungskosten minimieren: Eine Familie mit zwei kleinen Kindern kann Wohn-Riester-Zulagen in Höhe einer Förderung von bis zu 950 Euro im Jahr abschöpfen. Durch einen Wohn-Riester-Bausparvertrag können Sie auch von Steuervorteilen profitieren: Während der Laufzeit dürfen Sie jedes Jahr von den monatlich anfallenden Tilgungszahlungen des Darlehens bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung steuerlich geltend machen.