Hausverwaltung Kosten: Berechnung, Steuererklärung & Co. – Preise für Eigentümer & Vermieter

Hausverwaltung Kosten – Wer eine Immobilie besitzt, hat mit der Bewirtschaftung des Objekts oft alle Hände voll zu tun. Daher erscheint für manchen Eigentümer die Bestellung eines professionellen Hausverwalters sinnvoll. Wie viel so eine Hausverwaltung kostet, das ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Im Durchschnitt bezahlen die meisten Eigentümer monatlich zwischen 19 bis 30 Euro pro Einheit. Erfahren Sie hier alles über die unterschiedlichen Vergütungsmodelle, welche Faktoren die Höhe Verwaltungskosten beeinflussen und ob Sie diese auf den Mieter umlegen können. Zurück zu unserem Ratgeber: Hausverwaltung.

Preise für Hausverwaltung: WEG, Miethaus & Co.

Finanzen, Instandhaltung und Betriebskostenabrechnung – Die Verwaltung einer Liegenschaft ist ein also aufwendiges Unterfangen. Das spiegelt sich auch in den Verwaltungskosten wieder. Diese werden weder pro Jahr noch pro m² angegeben. Stattdessen rechnen die meisten Hausverwaltungen Ihre Verwaltungskosten pro Monat und pro Einheit (also zum Beispiel pro Wohnung) ab.

Hausverwaltung Kosten: Das Wichtigste im Überblick

Bevor wir uns die Faktoren, die die Verwaltungskosten beeinflussen, genauer anschauen, hier die durchschnittlichen Preise auf einen Blick:

Preisübersicht: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung & SEV-Verwaltung

Prinzipiell gilt: Je mehr Wohnungen oder Häuser verwaltet werden, desto günstiger werden auch die Preise pro Einheit. Warum? Sowohl die räumliche Nähe zum Objekt, als auch die Anzahl der Ansprechpartner spielen für die Kalkulation der internen Kosten der Hausverwaltung eine wichtige Rolle. Schließlich ist es weitaus einfacher ein Objekt mit 30 Einheiten zu begutachten, als 5 verschiedene Objekte mit je 10 Einheiten. Das gilt vor allem bei Wohnungseigentümergemeinschaften.

Diese durchschnittlichen Kosten schauen wir uns nun genauer an:

WEG-Verwaltung:

18 – 30 Euro pro Monat/Einheit

Möchten Sie eine WEG-Verwaltung bestellen, liegen Ihre Verwaltungskosten pro Einheit somit bei 216 bis 360 Euro im Jahr.

Mietverwaltung:

20 – 26 Euro pro Monat/Einheit

Planen Sie einen Mietverwalter mit der Betreuung Ihres Mietobjekts zu beauftragen, können Sie mit jährlichen Verwaltungskosten zwischen 240 und 312 Euro pro Einheit rechnen. Es gibt jedoch auch einige Mietverwaltungen, die Ihre Verwaltergebühren prozentual zur Kaltmiete des Objekts berechnen. Ist das der Fall, können Sie hier im Durchschnitt mit 5 bis 6 Prozent der Kaltmiete rechnen, die Sie monatlich für Ihren Verwalter ausgeben. Schauen wir uns zuletzt die Sondereigentumsverwaltung (auch SEV-Verwaltung genannt) an.

SEV-Verwaltung:

22 – 29 Euro pro Monat/Einheit

Auch hier sind die Preise mit 264 bis 348 Euro pro Jahr ähnlich. Diese Zahlen sollen Ihnen jedoch lediglich zur Orientierung dienen. Wie bereits erwähnt, kommt es auf eine Vielzahl an Faktoren an, die die Höhe der Verwaltungskosten beeinflussen. So kostet die Verwaltung einer Neubauimmobilie aufgrund ihres verringerten Verwaltungsaufwands in der Regel weniger, als die Verwaltung von Altbau.

Pauschalvergütung oder Grundvergütung mit Sonderhonorar?

Wie bereits erwähnt sind diese Angaben jedoch nur Anhaltspunkte für die eigentlichen Verwaltungskosten. Je nach Vereinbarung können nämlich noch ein paar zusätzliche Kosten dazu kommen, denn nicht jede Hausverwaltung rechnet ihre Leistungen auch gleich ab. Prinzipiell wird zwischen zwei unterschiedlichen Kostenmodellen unterschieden:

  1. Grundvergütung mit zusätzlichem Sonderhonorar
  2. Pauschalvergütung ohne zusätzliches Sonderhonorar

Die meisten Hausverwaltungen entscheiden sich für das erste Modell. Welche Leistungen mit zusätzlichen Kosten einher kommen, das hängt von der Art der Hausverwaltung ab:

Grundvergütung mit Sonderhonorar

WEG-Verwaltung – Die meisten WEG-Verwaltungen rechnen ihre regulären Leistungen nach einem Regelsatz ab, der die gesetzlich vorgeschriebenen Tätigkeiten des WEG-Verwalters umfasst. Hierzu gehören vor allem jene Tätigkeiten und Pflichten, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) genannt sind, wie zum Beispiel die Führung der Beschlusssammlung, die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung.

Alle darüber hinausgehenden Tätigkeiten werden dann als Sonderleistungen abgerechnet, die mit einem zusätzlichen Sonderhonorar vergütet werden.

Hier einige Beispiele für die Sonderleistungen des WEG-Verwalters:

  • Einberufung von außerordentlichen Eigentümerversammlungen
  • Meldung & Regulierung von Versicherungsschäden
  • Organisation großer Umbaumaßnahmen
  • Lohnabrechnungen der einzelnen Angestellten der WEG
  • Erhebung einer Sonderumlage

Mietverwaltung & SEV-Verwaltung – Auch viele Mietverwalter und SEV-Verwalter unterscheiden zwischen einer monatlichen Pauschalvergütung und einem zusätzlichen Sonderhonorar. Im Vergleich zur WEG-Verwaltung existiert für die Pflichten der Hausverwaltung im Bezug auf Mietobjekte jedoch keine gesetzliche Grundlage. Welche Tätigkeiten in den Regelsatz fallen und wann ein Sonderhonorar anfällt, legt jeder Anbieter selbst fest.

Meistens werden folgende Tätigkeiten der Mietverwaltung & SEV-Verwaltung als Sonderleistungen abgerechnet:

Pauschalvergütung ohne Sonderhonorar

Es gibt jedoch auch einige wenige Hausverwaltungen, die einen monatlichen Pauschalbetrag für ihre Tätigkeiten bevorzugen. Ob juristischer Beistand, Mieterakquise oder die Koordination von Umbaumaßnahmen – hier sind alle Leistungen des Hausverwalters in der monatlichen Verwaltungsgebühr enthalten. Weitere Zusatzkosten fallen nicht an.

Verwaltungskosten berechnen: Wichtige Faktoren

Wie bereits erwähnt hängt die genaue Höhe der Verwaltungskosten nicht nur vom Kostenmodell und der Verwaltungsart ab, sondern auch von weiteren Faktoren, wie der Lage der Immobilie, dem Zustand und dem damit einhergehenden Verwaltungsaufwand.

Bevor wir uns diese genauer anschauen, vorab die wichtigsten Kriterien der Preisfindung im Überblick:

  • Größe & Anzahl der Einheiten
  • Zustand der Immobilie
  • Lage der Immobilie
  • Verwaltungsaufwand
  • aktuelle Marktlage

Lage von Haus und Wohnung

Lage innerhalb Deutschlands – Einer der wichtigsten Faktoren, der bei der Ermittlung der Verwaltergebühr eine große Rolle spielt, ist die Lage der Liegenschaft. Im Durchschnitt verlangen Hausverwalter im Süden Deutschlands für ihre Tätigkeit ein höheres Honorar, als im Norden.

Distanz zwischen Immobilie & Verwalter – Auch die Distanz zwischen Verwaltungsobjekt und dem Sitz der Hausverwaltung wirkt sich auf die Höhe der Verwaltungskosten aus. Muss der Hausverwalter eine lange Strecke auf sich nehmen, etwa für eine Objektbegehung oder ein Treffen vor Ort, kann er für seinen weiten Weg eine höhere Gebühr verlangen.

Zusammengefasst müssen Sie mit hohen Verwaltungskosten rechnen, wenn:

  • zwischen Hausverwaltung und Verwaltungsobjekt eine lange Strecke liegt
  • sich der Sitz des Verwalters weiter südlich befindet

Zustand und Verwaltungsaufwand

Ein weiterer Aspekt, der sich auf die Höhe der Verwaltungskosten auswirkt, ist der Zustand der Liegenschaft. Stammt Ihre Immobilie aus einem älteren Baujahr oder ist stark renovierungsbedürftig, ist das für die Hausverwaltung oft mit einem höheren Verwaltungsaufwand verbunden. Streiten sich die Eigentümer oder neigen die Mieter zu Lärmbelästigung bei Nacht, sind das ebenfalls Gründe für hohe Verwaltungskosten, da dies mehr Arbeit für den Verwalter bedeutet.

Prinzipiell gilt: Je höher der Verwaltungsaufwand, desto höher die Verwaltungskosten.

Größe und Anzahl der Einheiten

Letztendlich wird bei der Preisfindung außerdem die Größe und Anzahl der zu verwaltenden Einheit mit einkalkuliert. So erheben Hausverwalter für größere Verwaltungsobjekte mit mehreren Einheiten prinzipiell weniger Verwaltungsgebühren, als für kleine Objekte mit wenigen Einheiten. Das liegt daran, dass sich ein solch hoher Arbeitseinsatz bei kleinen Immobilien für die Hausverwaltung kaum lohnt, weshalb der Preis dann steigt.

Aus diesem Grund stellen die Verwaltungskosten vor allem für Vermieter wahre Rendite-Killer dar. Da wird schnell die Frage in den Raum gestellt:

Kann man die Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen?

Verwaltungskosten als Betriebskosten auf Mieter umlegen

Eine Antwort darauf liefert die deutsche Rechtsprechung, genauer gesagt: Die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, diese definiert die Ausgaben für die Hausverwaltung als nicht umlagefähige Betriebskosten. Der Vermieter hat für die Verwaltung seines Objekts somit selbst zu bezahlen und darf diesbezügliche Gebühren auch nicht über die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter abrechnen.

Es gibt jedoch eine Alternative, wie Sie dies umgehen können:

Kosten absetzen: Tipps für die Steuererklärung

So können Sie die Vergütung Ihrer Hausverwaltung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Hierfür müssen Sie die Verwaltungskosten in Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in der Steuererklärung als Werbungskosten deklarieren. Alternativ können Sie die Verwaltungsgebühren auch als Bestandteil der vereinbarten Nettokaltmiete ausweisen.

Alle Details dazu finden Sie hier:

Fazit: So viel kostet eine Hausverwaltung

Die Höhe der Verwaltungskosten lässt sich pauschal also gar nicht sagen, da sich die Preis-Leistungsverhältnisse der Anbieter je nach Region, Gebäudezustand und Struktur der Bewohner unterscheiden. Unser Tipp: Sprechen Sie die Höhe der Verwaltungskosten vor der Verwalterbestellung auf jeden Fall mit den entsprechenden Hausverwaltern ab und lassen Sie sich einen Mustervertrag mit den genauen Konditionen zukommen. So können Sie sich die Vertragsdetails rund um die Kosten für die Verwaltung ansehen und mit anderen Anbietern vergleichen.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier: