Mehrparteienhaus (Wiki, Definition): Verschiedene Nutzer / Mietparteien
Mehrparteienhaus – Das Mehrparteienhaus, oder auch Mehrfamilienhaus genannt, ist eine Immobilie, die für verschiedene Nutzer oder Mietparteien ausgelegt ist. Als Mehrparteienhaus gelten jene Immobilien, die mindestens drei Wohneinheiten besitzen, wobei die einzelnen Wohnungen meist auf mehrere Geschosse verteilt sind. Die einzelnen Wohneinheiten werden an verschiedene Mietparteien vermietet.
Was können Sie mit einem Mehrparteienhaus als Investment anfangen?
Wenn Sie ein ganzes Mehrfamilienhaus als alleiniger bzw. alleinige Eigentümer:in kaufen und vermieten, nennt man dies „Zinshaus“ oder auch „Mietshaus“:
Wichtige für Sie, beim Kauf einer einzelnen Wohneinheit, Sie werden Teil einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Ja, Sie müssen sich Eigentümern, abstimmen, dafür haben Sie auch Vorteile, denn diese Teilen sich im Vergleich zum Alleineigentum zwischen den Parteien auf. So müssen Sie niemals zu 100 % für alle anfallenden Kosten aufkommen, sondern zahlen alles nur anteilmäßig. Deshalb empfehlen wir auch eine Eigentumswohnung als erste Kapitalanlage.
Mehrparteienhaus zusammengefasst
Das Mehrparteienhaus in Kürze:
- für verschiedene Nutzer und Mietparteien ausgelegt
- gilt ab drei Wohneinheiten
- ETW eignet sich als erste Immobilie als Kapitalanlage
- häufig in guten Lagen zu finden
Beispiel: Mehrparteienhaus
Hier sehen Sie ein typisches Beispiel für ein Mehrparteienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen in A-Lage.
Doch nicht immer sind Mehrparteienhäuser im Zentrum einer Metropole zu finden. Auch am Stadtrand oder in kleineren Städten kann sich eine Investition durchaus lohnen. Hier ein Mehrparteienhaus in C-Lage.
Mehrparteienhaus, Mehrfamilienhaus, Zweifamilienhaus: Die Unterschiede
Die Begriffe werden oft durcheinandergebracht. Diese Tabelle schafft Klarheit:
| Begriff | Wohneinheiten | Typische Nutzung | Eigentumsform |
|---|---|---|---|
| Zweifamilienhaus | 2 | Eigennutzung + eine Mietpartei | Alleineigentum oder Bruchteilseigentum |
| Dreifamilienhaus | 3 | Kleinvermieter, Kapitalanlage | Alleineigentum oder WEG |
| Mehrparteienhaus | ab 3 (meist 4+) | Vermietung, Kapitalanlage | Alleineigentum (Zinshaus) oder WEG |
| Mehrfamilienhaus | ab 3 | Vollvermietung als Zinshaus | Meist Alleineigentum |
| Wohnanlage / Wohnblock | ab 10+ | Professionelle Vermietung | WEG oder institutionelles Eigentum |
Praxishinweis: Ab 6 Wohneinheiten spricht man oft von einer „Wohnanlage“. Die Verwaltung wird dann in der Regel an einen professionellen Verwalter übergeben.
Arten von Mehrparteienhäusern als Kapitalanlage
Je nach Eigentumsstruktur ergeben sich unterschiedliche Investment-Modelle:
Zinshaus (Mietshaus als Alleineigentum)
Sie kaufen das gesamte Mehrparteienhaus als alleiniger Eigentümer. Alle Mietverträge laufen auf Sie. Sie tragen alle Kosten, behalten aber auch alle Einnahmen. Vorteil: keine WEG-Beschlüsse nötig. Nachteil: volles Risiko (Leerstand, Sanierung).
Eigentumswohnung in einer WEG
Sie kaufen eine einzelne Wohneinheit im Mehrparteienhaus. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) verwaltet das Gesamtgebäude. Vorteil: niedrigerer Einstiegspreis, geteilte Kosten. Nachteil: Abhängigkeit von Mehrheitsbeschlüssen.
Teileigentum / gemischte Nutzung
Manche Mehrparteienhäuser haben Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Büros, Praxis, Laden). Das erhöht die Mieteinnahmen, bringt aber auch gewerbliche Mieter mit anderen Rechten.
Mehrparteienhaus kaufen: Schritt für Schritt
| Schritt | Aufgabe | Worauf achten? |
|---|---|---|
| 1 | Standortanalyse | A/B/C-Lage, Bevölkerungsentwicklung, Leerstandsquote |
| 2 | Objektprüfung (Due Diligence) | Baujahr, Sanierungsstau, Energieausweis, Mieterliste |
| 3 | Mietverträge prüfen | Laufzeiten, Miethöhen, Sonderkündigungsrechte |
| 4 | Grundbuchauszug anfordern | Lasten (Abt. II), Grundschulden (Abt. III), Erbbaurecht |
| 5 | Finanzierung klären | LTV max. 70–80 %, Zinsbindung, Sondertilgungsrecht |
| 6 | Kaufpreisverhandlung | Preismultiplikator: ortsüblich 15–25-fache Jahreskaltmiete |
| 7 | Notartermin | Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Grundbuchänderung |
| 8 | Übergabe & Mieterkommunikation | Übergabeprotokoll, Anschreiben an alle Mietparteien |
Rendite berechnen beim Mehrparteienhaus
Die Rendite entscheidet darüber, ob sich ein Investment lohnt. Zwei Kennzahlen sind zentral:
Bruttomietrendite:
(Jahreskaltmiete / Kaufpreis inkl. Nebenkosten) × 100
Nettomietrendite:
((Jahreskaltmiete − Verwaltung − Instandhaltung − Leerstand) / Gesamtinvestition) × 100
Praxisbeispiel: Mehrparteienhaus mit 6 Wohnungen, je 600 € Kaltmiete/Monat:
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Jahreskaltmiete (6 × 600 × 12) | 43.200 € |
| − Hausverwaltung (5–8 % der Kaltmiete) | − 2.500 € |
| − Instandhaltungsrücklage (10 €/m²/Jahr bei 400 m²) | − 4.000 € |
| − Leerstandsrisiko (3 %) | − 1.300 € |
| Nettomietertrag | 35.400 € |
| Kaufpreis (20-fache Jahreskaltmiete) | 864.000 € |
| Nettomietrendite | ca. 4,1 % |
WEG-Gemeinschaft: Was Eigentümer im Mehrparteienhaus wissen müssen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen, werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das bringt Rechte und Pflichten:
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Hausgeld | Monatlicher Beitrag zur WEG-Verwaltung, Rücklagen und Gemeinschaftskosten (meist 2–4 €/m²/Monat) |
| Eigentümerversammlung | Mind. einmal jährlich – hier werden Beschlüsse mit Mehrheit gefasst (z. B. Sanierungen) |
| Instandhaltungsrücklage | Pflichtbeitrag für zukünftige Sanierungen; wird beim Kauf mit übertragen |
| Sondereigentum | Ihre Wohnung gehört Ihnen allein; Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppe, Keller) gehört allen |
| Verwalter | Professioneller WEG-Verwalter führt die laufende Verwaltung, Jahresabrechnung und Rücklage |
Tipp: Vor dem Kauf immer die WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre und die aktuelle Instandhaltungsrücklage prüfen – ein niedriger Rücklagenstand kann auf kommende Sonderumlagen hinweisen.
Häufige Fragen zum Mehrparteienhaus
Ab wie vielen Wohneinheiten spricht man von einem Mehrparteienhaus?
Ab drei Wohneinheiten gilt eine Immobilie als Mehrparteienhaus. Zwei Wohnungen bezeichnen ein Zweifamilienhaus, bei dem die Rechtslage und Verwaltung einfacher ist. Ab drei Wohneinheiten kommt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vollständig zur Anwendung.
Ist ein Mehrparteienhaus eine gute Kapitalanlage?
Ein Mehrparteienhaus als Zinshaus bietet Diversifikation: Der Ausfall eines Mieters reißt nicht das gesamte Einkommen weg. Außerdem lässt sich bei guter Verwaltung mit der Zeit der Wert steigern (Mieterhöhungen, Sanierungen). Risiken sind hoher Kapitalbedarf, Verwaltungsaufwand und Sanierungsstau bei älteren Gebäuden.
Was ist der Unterschied zwischen Alleineigentum und WEG beim Kauf?
Beim Alleineigentum (Zinshaus) kaufen Sie das gesamte Mehrparteienhaus – Sie sind der einzige Eigentümer und haben volle Entscheidungsfreiheit. Bei einer WEG kaufen Sie nur eine Wohneinheit und teilen das Gemeinschaftseigentum mit anderen Eigentümern. Der Einstiegspreis ist deutlich niedriger, aber Entscheidungen (z. B. Dachsanierung) erfordern Mehrheitsbeschlüsse.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf eines Mehrparteienhauses an?
Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel 9–12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (~1,5 %), Grundbuchgebühren (~0,5 %) und ggf. Maklerprovision (bis 3,57 %). Bei einem Mehrparteienhaus entfällt oft die Maklerprovision, da viele Objekte direkt gehandelt werden.
Kann man ein Mehrparteienhaus auch ohne Eigenkapital kaufen?
Eine 100-%-Finanzierung ist möglich, aber selten und mit höheren Zinsen verbunden. Banken erwarten in der Regel mindestens 20–30 % Eigenkapital. Bei Mehrparteienhäusern in sehr guten Lagen kann der Beleihungswert hoch sein, was die Finanzierung erleichtert. Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % plus Nebenkosten.
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