Das Altersvorsorgedepot im Überblick: Förderung, Garantie, Steuer

Heute vergleichen wir beide Anlageformen mit konkreten Zahlen, realen Szenarien und einer ehrlichen Kosten-Rendite-Analyse. Wer aktuell über seine Altersvorsorge nachdenkt, sollte beide Optionen kennen, bevor er eine Entscheidung trifft.

Das neue Altersvorsorgedepot ersetzt die gescheiterte Riester-Rente und bringt drei wesentliche Neuerungen:

Staatliche Förderung

• Grundzulage: Bis zu 540 Euro pro Jahr (bei Mindesteinzahlung von 4 % des Bruttoeinkommens)
• Kinderzulage: 300 Euro pro Kind und Jahr
• Steuerfreiheit: Erträge während der Ansparphase sind vollständig steuerfrei (keine Abgeltungsteuer, keine Vorabpauschale)
• Sonderausgabenabzug: Bis zu 3.600 Euro jährlich absetzbar (ab 2030: stufenweise Erhöhung)

Drei Garantie-Varianten

1. 100 % Beitragsgarantie: Klassisch, wie bisher bei Riester. Anbieter garantiert alle eingezahlten Beiträge plus Zulagen.
2. 80 % Beitragsgarantie: Höhere Aktienquote möglich, nur 80 % der Einzahlungen sind garantiert.
3. Ohne Garantie (reines Depot): Volle Anlagefreiheit in ETFs, Fonds, Aktien. Keine Garantie, dafür höchstes Renditepotenzial.

Für renditeorientierte Anleger ist besonders Variante 3 interessant, da sie erstmals ein rein aktienbasiertes Altersvorsorgeprodukt mit staatlicher Förderung ermöglicht.

Immobilie als Kapitalanlage: Stärken und Schwächen im Detail

Immobilien gelten seit Jahrzehnten als solide Altersvorsorge. Doch die Realität ist differenzierter, als viele Ratgeber vermitteln. Einen umfassenden Blick auf die Risiken bietet unser Beitrag zur Risikoanalyse beim Kauf von Anlageimmobilien.

Vorteile der Immobilie

• Hebeleffekt: Mit 20-30 % Eigenkapital kontrolliert man 100 % des Objektwerts
• Steuerliche Abschreibung: 2-3 % AfA auf Gebäudeanteil, Schuldzinsen absetzbar
• Inflationsschutz: Mieteinnahmen steigen in der Regel mit der Inflation
• Wertsteigerung: In guten Lagen historisch 2-4 % p.a.
• Steuerfreier Verkauf: Nach 10 Jahren Haltefrist keine Spekulationssteuer

Nachteile und Risiken

• Klumpenrisiko: Oft 100.000-300.000 Euro in einem einzigen Objekt gebunden
• Illiquidität: Verkauf dauert Monate, Notarkosten, Maklerprovision
• Nebenkosten beim Kauf: 10-15 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) — Geld, das sofort weg ist. Mehr dazu in unserem Nebenkostenrechner für den Immobilienkauf.
• Verwaltungsaufwand: Mietersuche, Instandhaltung, Hausverwaltung
• Zinsrisiko: Bei Anschlussfinanzierung können Raten massiv steigen
• Leerstandsrisiko: Kein Mieter = kein Cashflow, Kredit läuft trotzdem

Rechenbeispiel: 150 Euro monatlich — Depot vs. Sondertilgung

Stellen wir zwei Szenarien gegenüber. Eine Familie (2 Kinder, Bruttoeinkommen 55.000 Euro) hat monatlich 150 Euro frei. Option A: Altersvorsorgedepot. Option B: Sondertilgung auf eine bestehende Immobilienfinanzierung.

Szenario A: Altersvorsorgedepot (ohne Garantie, ETF-basiert)

Wer die genauen Zahlen für seine persönliche Situation berechnen möchte, findet auf aktienrenterechner.de einen kostenlosen Rechner, der alle drei Garantie-Varianten, Zulagen und Steuereffekte berücksichtigt.

Szenario B: Sondertilgung auf Immobilienkredit

Direkter Vergleich

Steuerliche Unterschiede: Depot vs. Immobilie

Die steuerliche Behandlung ist ein zentraler Faktor in der Entscheidung:

Altersvorsorgedepot

• Ansparphase: Vollständig steuerfrei (keine Abgeltungsteuer, keine Vorabpauschale)
• Auszahlungsphase: Besteuerung mit persönlichem Einkommensteuersatz (im Alter oft niedriger)
• Sonderausgabenabzug: Bis zu 3.600 EUR p.a. mindern das zu versteuernde Einkommen

Kapitalanlage-Immobilie

• Kaufphase: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je Bundesland), nicht absetzbar
• Haltephase: AfA (2-3 %), Schuldzinsen, Werbungskosten absetzbar — aber nur gegen Mieteinnahmen
• Verkauf: Nach 10 Jahren steuerfrei; vorher: voller Einkommensteuersatz auf Gewinn

Wichtig: Wer typische Fehler beim Immobilienkauf vermeidet und die Steuervorteile konsequent nutzt, kann mit Immobilien durchaus attraktive Nachsteuer-Renditen erzielen. Allerdings erfordert das erheblich mehr Wissen und aktives Management als ein ETF-basiertes Depot.

Wann die Immobilie trotzdem die bessere Wahl ist

Das Altersvorsorgedepot ist nicht für jeden die optimale Lösung. In bestimmten Konstellationen bleibt die Immobilie überlegen:

• Hohe Eigenkapitalquote: Wer 40-50 % Eigenkapital mitbringt, reduziert das Zinsrisiko drastisch
• Lokale Marktkenntnis: Investoren mit tiefer Kenntnis ihres Mikro-Marktes erzielen überdurchschnittliche Renditen
• Selbstnutzung im Alter: Die eigene Immobilie spart Miete — ein Depot nicht
• Gewerbliche Nutzung: Höhere Renditen bei Gewerbeimmobilien (7-10 % Bruttomietrendite)
• Hebeleffekt: Bei niedrigem Zinsniveau kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite auf 15-20 % hebeln

Die optimale Strategie: Immobilie plus Depot

Die kluge Antwort lautet in den meisten Fällen nicht Entweder-Oder, sondern Sowohl-Als-Auch. Eine robuste Altersvorsorge kombiniert beide Bausteine:

Säule 1 — Immobilie als Basis: Eine solide Kapitalanlage-Immobilie (oder Eigenheim) liefert planbaren Cashflow, steuerliche Vorteile und Inflationsschutz. Sie bildet das Fundament.

Säule 2 — Altersvorsorgedepot als Ergänzung: Das geförderte Depot bringt Diversifikation, Liquidität und staatliche Zulagen. Es gleicht das Klumpenrisiko der Immobilie aus und profitiert vom Zinseszinseffekt auf steuerfreie Erträge.

Beispiel-Kombination für eine Familie (2 Kinder, 55.000 EUR brutto)

Mit dieser Kombination entsteht ein Portfolio, das weder von einem einzelnen Mieter noch von einem einzelnen Markt abhängt. Das Depot läuft vollautomatisch, während die Immobilie aktives Management erfordert. Beide zusammen bieten eine deutlich bessere Risikostreuung als jede Strategie allein.

Fazit: Das Altersvorsorgedepot verändert die Spielregeln

Das neue Altersvorsorgedepot ist die größte Reform der privaten Altersvorsorge seit Einführung der Riester-Rente 2002. Erstmals erhalten Anleger die Möglichkeit, mit voller Anlagefreiheit und staatlicher Förderung ein Vermögen aufzubauen, das während der Ansparphase vollständig steuerfrei wächst.

Für Immobilien-Investoren bedeutet das nicht, dass Betongold überflüssig wird. Aber es bedeutet, dass die alleinige Fokussierung auf Immobilien als Altersvorsorge nicht mehr zeitgemäß ist. Wer 150 Euro im Monat frei hat, erzielt im geförderten Depot bei gleicher Laufzeit rechnerisch mehr als das Doppelte im Vergleich zur Sondertilgung.

Die individuelle Berechnung hängt von Einkommen, Kinderzahl, Steuersatz und Risikobereitschaft ab. Wer seine persönlichen Zahlen ermitteln möchte, kann den Altersvorsorgedepot-Rechner auf aktienrenterechner.de nutzen — kostenlos und ohne Registrierung.

Immobilie verkaufen: Bewertung und Ablauf

Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen? Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen? Wie verkaufe ich eine Immobilie privat?

Gründe für den Verkauf

Es gibt die, die Zeit für den Verkauf mitbringen – Manche verkaufen nach Ablauf der Spekulationsfrist, manche haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, was sie damit „anfangen“ sollen. Manchmal ist es die Scheidung und wieder andere verkaufen, weil Sie in ein hohes Alter kommen und statt des großen Hauses, lieber eine kleine, altersgerechte Eigentumswohnung haben wollen.

• Verkauf im Alter mit Verkleinerung
• Spekulationsfrist erreicht
• Immobilie geerbt
• Scheidung
• Finanzieller Engpass
• …

Strategie für den Verkauf

Je nach Ausgangslage müssen Sie Ihre Verkaufsstrategie anpassen.

Sie können mit und ohne Makler arbeiten – Tipp: 67% der Immobilien werden mit Makler verkauft, nicht ohne Grund

Sie haben Zeit, perfekt – Dann finden Sie hier alles zum Verkaufsprozess, was Sie wissen müssen. Mit diesem Grundwissen kennen Sie den Ablauf beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf. Das gibt Sicherheit und hilft bei der Entscheidung, ob mit oder ohne Makler.

Sie haben Zeitdruck, suboptimal – Wer keine Zeit hat, um auf den „richtigen“ Moment zu warten, steht beim Verkauf schnell unter Zeitdruck. Häufig sind es Liquiditätsengpässe, Schulden, aber auch Scheidung, die zu einem relativ schnellen Verkauf der eigenen Immobilie zwingen.

Ein guter Ratgeber, in dem Sie den Immobilienverkauf Schritt für Schritt kennenlernen, gibt Ihnen in beiden Fällen Sicherheit! Lernen Sie den „Weg“ des Verkaufs kennen. So, dass Sie Ihr Ziel (den Notartermin) immer im Blick haben.

Lernen Sie hier den gesamten Verkaufsprozess, auf 1 Seite

Sie wollen in NRW oder Berlin verkaufen und das schnell? Rufen Sie uns an:

• Kontakt

Starten wir mit dem Überblick, der „Roadmap“:

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

Den gesamten Verkauf können Sie in 3 Phasen einteilen. Zuerst kommt die 1) Vorbereitung, erst dann startet die wirkliche 2) Verkaufsphase, die die meiste Zeit in Anspruch nimmt, mit allen Interessenten, Bonitätsprüfungen, gegebenenfalls Besichtigung(en). Gegebenenfalls? Tatsächlich, denn manche Käufer und Investoren kaufen kleinere Objekte, wie Eigentumswohnungen, auch mal „ungesehen“, wenn die Rahmendaten (Lage, Immobilienart, Rendite) stimmen. Die letzte Phase ist dann die 3) Verkaufsabwicklung.

Die 3 Phasen von Vorbereitung, Verkaufsphase bis zur -abwicklung haben wir jeweils in 6 Schritte unterteilt, so können wir auf alle wichtigen Aspekte des Verkaufs eingehen.

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Starten wir mit Phase 1: Vorbereitung.

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf

In der Vorbereitung durchlaufen Sie 6 Schritte, von der Zeitplanung, über die Makler-Frage, bis zum fertigen Immobilien-Inserat und Exposé.

1. Zeitplanung
2. Makler Termin
3. Unterlagen
4. Immobilie vorbereiten
5. Angebotspreis
6. Exposé

Erklärvideo: Phase 1 der Verkaufsvorbereitung

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Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1

Zeitplanung – Wer seine Immobilie verkaufen will, muss Zeit einplanen. Wer seine Immobilie privat verkaufen will, also ohne Immobilienmakler, muss sich sehr, sehr viel Zeit einplanen. Grundsätzlich hängt also vieles an Schritt 2, der Frage, ob mit oder ohne Makler verkaufen?

Je besser der Angebotspreis und die Zielgruppe (Käufer) übereinstimmen, desto zügiger wird eine Immobilie verkauft. In den allerschnellsten Fällen (direkter Verkauf) können zwischen erstem Gespräch und Notartermin nur 14 Tage liegen. In der Regel dauert der Verkauf einer Immobilie aber zwischen 6 Wochen – 1 Jahr, je nach Lage und Attraktivität (Immobilie/Angebot).

Das bringt Sie direkt zur Frage:

Mit oder ohne Makler privat verkaufen – Schritt 2

Über 60%, in Großstädten sogar über 70%, aller Immobilien werden mit Makler verkauft.

Nicht ohne Grund, denn die Zusammenarbeit hat viele Vorteile. Einige sagen dennoch: „Ich will meine Immobilie privat verkaufen“. Das kann viele Risiken mit sich bringen, hier nur ein paar Beispiele: Fehlerhafte Immobilienbewertung (Sie verlieren Geld), zu wenig Kontakte (Sie verlieren Zeit), keine Bonitätsprüfungen (Käufer zahlt nicht), Besichtigungstermine, Preisverhandlungen, die Liste der möglichen Fehler ist lang.

Fehler, die Ihnen ohne Makler passieren können:

• Fehlerhafte Immobilienbewertung
• Zu wenig Kontakte
• Besichtigungstermine
• Keine / mangelnde Bonitätsprüfungen
• Preisverhandlungen
• …

Gute und seriöse Makler sparen Ihnen vor allem Zeit, Aufwand und sie haben das richtige Netzwerk und Know-how um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Makler:

• Erfahrungen im Immobilienverkauf
• Beratung vor (!) dem Verkauf
• Kenntnisse im regionalen Immobilienmarkt / Werteinschätzung
• Kontakte und bestehendes Käufernetzwerk
• Er besitzt ein Kundennetzwerk mit potenziellen Käufern
• Übernimmt die gesamte 2. Phase: Verkaufsprozess
• Unterstützung bei Abwicklung, Dokumenten, etc.

Sie kennen nun die Vorteile, aber auch Nachteile mit und ohne Makler.

Damit können Sie weiter machen:

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3

Die Bewertung geschieht oft in zwei Stufen. Zu allererst können Profis eine grobe Bewertung Ihrer Immobilie anfertigen, nach einer Marktanalyse. Dafür genügen 4 Rahmendaten. Erst danach wird ausführlicher geprüft.

Grobe Bewertung Ihrer Immobilie (ohne Unterlagen)

Grobe Bewertung:

• Adresse der Immobilie
• Wohnfläche
• Einheiten (bei Mehrfamilienhaus)
• Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten)

Anschließende exakte Bewertung Ihrer Immobilie

Nach dieser Ersteinschätzung folgt eine ausführlichere Prüfung und Bewertung Ihrer Immobilie. Dafür werden vor allem Unterlagen benötigt, nicht mehr nur „Rahmendaten“. Dazu gehören unter anderen der Grundbuchauszug, Flurkarten, aber auch Grundrisse und Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten).

Genaue Bewertung:

• Grundbuchauszug – sehr wichtig
• Lageplan
• Auszug aus Flurkarte
• Bauplan
• Bebauungsplan
• Grundriss
• Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
• Energieausweis

Lernen Sie hier mehr über die Immobilienbewertung.

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Wichtig! Folgendes immer vorab klären

Ein paar Fragen sollten Sie vorab klären:

Vor dem Verkauf klären, rechtliches:

• Wer ist als Immobilieneigentümer im Grundbuch eingetragen?
• Wurden Rechte von Dritten (etwa ein Wohnrecht oder Nießbrauch) im Grundbuch vermerkt?
• Müssen Sie ein Vorkaufsrecht berücksichtigen?
• Existiert ein Erbbaurecht an der Immobilie?
• Für Wohnungen: Müssen Sie eine Verwalterzustimmung einholen?

Immobilie vorbereiten / aufwerten – Schritt 4

Vergleichen Sie den Verkauf einer Immobilie, mit dem Verkauf einen Autos. Sie können Ihr Auto so wie es ist verkaufen oder Sie können es für den Verkauf vorbereiten und so einen höheren Kaufpreis erzielen. Die Möglichkeiten sind vielfältig, von schnellen Möglichkeiten wie der Außenwäsche vor den Fotoaufnahmen, über eine professionelle Motorreinigung, bis zur Erneuerung von einzelnen Teilen.

Das erfordert, je nach Maßnahmen, Zeit und Eigenkapital.

Übertragen auf Ihrer Immobilie heißt das: Je nachdem, wie viel Zeit Sie in Schritt 1 (Zeitplanung) bemessen haben, sollten alle Möglichkeiten bedacht werden.

Maßnahmen vor dem Verkauf:

• Einfaches Aufräumen / Aufbereiten vor Fotoaufnahmen
• über Schönheitsreparaturen – Bspw. Malerarbeiten
• bis Aufwertung und Sanierung – Bspw. modernisierte Heizungsanlagen

Lassen Sie sich zu den Möglichkeiten beraten.

Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5

Was ist Ihre Immobilie wert? Diese Fragen haben Sie in Schritt 3 & 4 beantwortet und gegebenenfalls optimiert. Mit dieser Grundlage kommen Sie nun zu Schritt 5 und der Frage: Was lässt der aktuelle Immobilienmarkt zu? Welche Wertsteigerung ist realistisch und angemessen?

Aus den Faktoren:

• Rahmendaten – Wohnfläche, mögliche Jahresmiete, usw.,
• Unterlagen – Dokumente und Nachweise und
• Aufwertung – Wertsteigerung vor Verkauf
• Marktlage – Entwicklung der Grundstückspreise und vergleichbare Kaufpreise der letzten 12 Monate

… entsteht der letztendliche Angebotspreis, der auch in den anschließenden Vermarktung, im Exposé steht.

Immobilien Exposé für Verkauf – Schritt 6

Mit dem Immobilien Exposé beenden Sie die Vorbereitungsphase.

Bei der Beauftragung eines Maklers, endet hier auch zunächst Ihre aktive Arbeit, mit dem Einholen aller wichtigen Informationen und Dokumente.

Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden

Teil 2 im Verkauf: Die aktive Vermarktung im kleinen (Netzwerk) oder größerem Kreis (Immobilienportale, etc.) mit dem Ziel, ernst zunehmende Käufer für Ihre Immobilie zu finden.

1. Vermarktungsstrategie
2. Anfragen entgegennehmen
3. Kontakt zu Interessenten
4. Bonitätsprüfung
5. Besichtigungstermine
6. Verkaufsgespräch

Erklärvideo: Phase 2 der Vermarktung

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Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7

Ganz am Anfang der Verkaufsphase geht es um die grundsätzliche Vermarktungsstrategie. Vom Engen, persönlichen Netzwerk, bis zur öffentlichen Vermarktung in Portalen und Kleinanzeigen. Gute Immobilien werden mitunter schon gekauft, bevor Sie auf zusätzlichen Wegen (Immobilienportale) vermarktet werden müssen. Denn für viele steht nicht nur der Verkauf im Vordergrund. Viele Verkäufer wollen so wenig Aufwand wie möglich und nicht erst 10, 15 Besichtigungstermine. Erneut ein gutes Argument für die Beauftragung eines Maklers.

Angebote und Nachfrage müssen sich finden. Je spezieller eine Immobilie, desto aufwendiger wird die Vermarktung. Eine Eigentumswohnung mit 50 m² bekommen Sie quasi in jeder Stadt sofort weg. Eine 150 m² wird schon schwieriger, denn nur wenig brauchen so viel Wohnraum, die Vermarktung in Portalen ist fast unumgänglich. Ganz anders sind wieder Mehrfamilienhäuser, die selten in Portalen auftauchen und meist innerhalb von Netzwerken an Investoren verkauft werden.

Von der Erstellung des ersten Exposés, über direkt Ansprache persönlicher Kontakte, das weitere Netzwerk, Ansprache neuer Kontakte, Immobilienportale, Kleinanzeigen, Apps, es gibt viele Wege, wie Sie Ihre Immobilie an die richtigen Zielgruppen bringen können.

Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8

Egal, ob Warteliste beim Makler, Kontakte aus dem persönlichen Netzwerk, Immobilienportale oder auch Mund-zu-Mund Empfehlung, im zweiten Schritt geht es um die Annahme der Anfragen. Bereits in diesem Schritt helfen erste Qualitätskriterien dafür, ernst zunehmende Anfragen von weniger ernst zunehmenden zu trennen. Typische Faktoren sind natürlich Ansprache, Vollständigkeit in den Formulierungen.

Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9

Schritt 9 beim Verkauf dreht sich um die Kommunikation mit Kaufinteressenten. Alle haben Rückfragen, viele wollen besichtigen, auch hier geht es wieder um die Abwägung: Wer hat wirklich Interesse? Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Nachdem Sie nun eine Handvoll Interessenten herausgesucht haben, prüfen Sie im nächsten Schritt deren Kreditwürdigkeit (Bonität).

Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10

Die Prüfung der Bonität von Interessenten ist essenziell. Ein Nachweis, der bereits in Schritt 9 der Verkaufsphase eingeholt werden sollte, ist eine Finanzierungsbestätigung. Denn sollten Sie nach Wochen Gesprächen feststellen, dass Ihr Interessent gar nicht ausreichend Geld hat, fangen Sie wieder von Neuem an.

Finanzierungsbestätigung bedeutet, dass der Interessent bereits im Vorfeld eine Finanzierung bei seiner Bank angefragt hat, die bis Summe X bestätigt wurde. Damit sagt die Bank, dass sie dieser Person eine Immobilie im Wert von X Euro finanzieren wird. Für eine solche Finanzierungsbestätigung wurde bereits eine Selbstauskunft abgegeben, die der Bank einen Überblick aller Einnahmen, Ausgaben und Vermögen aufschlüsselt.

Die Bank nutzt außerdem weitere Tools um die Bonität desjenigen objektiv zu prüfen. Zentral ist hier vor allem die Schufa-Auskunft, bzw. das Schufa-Scoring. Die Schufa erstellt Profile aller Verbraucher in Deutschland, mit Daten über Kredite, laufende Mobilfunkverträge, säumige Zahlungen und so weiter. Viele kennen die Schufa sicher schon von kleineren Finanzierungen, wie TV-Geräte oder Autos.

Bei privaten Verkäufen ist die Finanzierungsbestätigung einer Bank die beste Option.

Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11

Nach der Selektion der Interessenten in Schritt 8, der Kommunikation mit Kaufinteressenten in Schritt 9 und Bonitätsprüfung in Schritt 10, folgt jetzt die Besichtigung.

Wie schon zuvor beschrieben, kleine Eigentumswohnungen werden manchmal auch ungesehen gekauft. Alles andere wird besichtigt. Im Idealfall haben Sie in den vorherigen Schritten so eine gute Selektion vorgenommen, dass Sie jetzt nur noch 1 (2, 3) Interessenten haben, mit Finanzierungsbestätigung und echtem Kaufinteresse. Wenn nichts von der Beschreibung abweicht, sollte als dem Besichtigungstermin direkt ein Deal werden.

Gehandelt wird fast immer. Deshalb folgt auf die Besichtigung Schritt 12: Das Verkaufsgespräch.

Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12

Mit den Verkaufsgespräch(en) wird die Verkaufsphase beendet. Innerhalb der Verhandlungen geht es um Erfahrung, aber auch um Argumente, um Geschick – je nachdem, mit wem verhandelt wird. Auch hier haben erfahrene Immobilienmakler Vorteile, wenn Sie Argumenten (die den Kaufpreis drücken sollen) parieren können.

Nach den Gesprächen kann es direkt in die Verkaufsabwicklung gehen.

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Nach der Vorbereitung, nach der langen Verkaufsphase, kommt jetzt die Verkaufsabwicklung.

1. Kaufvertrag
2. Notartermin
3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
4. Übergabe
5. Rechnungen für Notar und Makler
6. Steuern zahlen

Erklärvideo: Phase 3 Verkaufsabschluss

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Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13

Im Kaufvertrag stehen:

• Beteiligten Parteien – Name und Anschrift
• Kaufgegenstand – Ihre Immobilie, ebenso wie mögliche Hypotheken oder Nutzungsrechte (Grundbuch)
• Ausstattung – Ausstattung, Mobiliar, das mit verkauft wird
• Objektzustand – Substanz und vorhandene Mängel
• Gewährleistungshaftung – Sie sichern als Verkäufer zu, dass keine versteckten und offensichtlichen Mängel bekannt sind und dass für später entdeckte, keine Haftung übernommen wird
• Nebenkosten – Nebenkosten Aufteilung und Jahresendabrechnung
• Kaufpreis – Kaufpreis, Termin und Zahlungsmodalitäten
• Verzugszinsen – Bei verspäteter Übergabe
• Übergabetermin

Kaufvertrag (Eigentumswohnung):

• Wohnungsnummer
• Wohnfläche
• Lage Ihrer Wohnung
• Räume im Sondereigentum
• Sondernutzungsrechte für Tiefgarage, Terrasse, etc.
• Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte
• Gemeinschaftsordnung
• Miteigentumsanteil (Instandhaltungsrücklage)
• Hausgeld Höhe

Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14

Im ersten Schritt der Verkaufsabwicklung, geht es auch direkt um Ihren Kaufvertrag. Hierbei wird zunächst ein vorläufiger Kaufvertrag mit dem Notar entwickelt, bevor es dann im zweiten Schritt zur Unterschrift zum Notar geht. Bevor der Notartermin vereinbart werden kann, muss ein vorläufiger Kaufvertrag stehen, der von beiden Seiten (Verkäufer und Ihnen als Käufer) akzeptiert wird.

Nachdem Sie den vorläufigen Kaufvertrag angefertigt haben, der von beiden Seiten akzeptiert wurde, kann es nun zum finale Notartermin geben, zur beidseitigen Unterschrift, die den Immobilien Transfer besiegelt.

Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15

Sobald alles vom Notar offiziell beurkundet wurde, wird der Kaufpreis bezahlt und der Grundbucheintrag vorgenommen. Damit hat die Immobilie offiziell den Besitzer gewechselt.

Wer zahlt die Kosten?

• Grundbucheintrag (0,5%) -> Käufer

Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16

Sobald der vollständige Kaufpreis an Sie überwiesen wurde, wird die Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben.

Übergabeprotokoll anfertigen: Vor der Schlüsselübergabe

Natürlich händigen Sie nicht einfach nur den Schlüssel aus. Für die Übergabe Ihrer Immobilie halten Sie alles im Übergabeprotokoll fest. Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den neuen Eigentümer. Festgehalten werden hier, in welchem Zustand die Immobilie bei der Übergabe war und welche Schäden bereits vorlagen.

Dieses ist eine wichtige Absicherung für beide Parteien, Sie als Verkäufer und den Käufer. Im Übergabeprotokoll wird der Umgang mit allen eventuell vorhandenen Mängeln geregelt. Bevor das Übergabeprotokoll nicht vollständig ist, geben Sie Ihre Schlüssel nicht aus der Hand.

Halten Sie fest:

• Namen der Anwesenden: Verkäufer, Käufer, bevollmächtigte Vertreter, ggf. Zeugen
• Übergabedatum
• Objektdaten: Straße, Ort, ggf. Position im Haus
• Zustand der Immobilie und festgestellte Mängel
  • achten Sie auf: Fenstern, Türen, Wandanstrich bzw. Tapete, …
  • Teppiche, Böden, …
  • Elektrik, Heizung, …
  • Sanitäranlagen, Toiletten bis Wasserhähne, …
• Schlüsselanzahl und Übergabe
• Optional:
  • Ausstattung, Mobiliar und dessen Zustand
  • noch zu erledigende Schönheitsreparaturen
  • Zählerstand Strom, Heizung, Wasser

Wichtig: Alle Schäden sollten Sie einzeln und mit Fotos dokumentieren (Beweiszweck).

Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17

Der Vollständigkeit halber kommt es nur noch zur Überweisung von Notarkosten und Maklerkosten. Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen, sollte ein Immobilienmakler beauftragen worden sein, teilen sich die Kosten beim Privatkauf zu jeweils 50%, zwischen Käufer und Verkäufer.

Wer trägt welche Kosten?

• Notarkosten (1,5%) -> Käufer
• Maklerkosten (je nach Bundesland) -> 50% beide Parteien bei privaten Kauf

Bei den Notarkosten verhält es sich wie beim Grundbucheintrag. Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Eine der wichtigsten Fragen, für viele Verkäufer, fallen Steuer beim Immobilienverkauf an? Wenn ja, welche Steuern müssen beim Immobilienverkauf bezahlt werden?

Für Sie als Verkäufer sind nur zwei Aspekte relevant, die Spekulationssteuer und die Einkommenssteuer (bei Privatverkauf).

Wer zahlt die Steuern?

• Grunderwerbsteuer -> Käufer
• Spekulationssteuer -> Verkäufer

Die Steuern sind gesetzlich festgelegt und verteilt.

Spekulationssteuer und -frist

Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben und nicht selbst nutzen, müssen Sie die Spekulationssteuer berücksichtigen. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre, bei einer vermieteten Immobilie. Mit Ausnahme, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den 2 zuvor folgenden Jahren selbst genutzt haben.

Sollten Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.

• Spekulationssteuer (10 Jahre)
• außer: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 Jahre zuvor selbst bewohnt

Wie hoch ist der Spitzensteuersatz?

Bemessen wird der Steuersatz gleich, wie die Einkommenssteuer. Deshalb ein kurzer Blick auf die Versteuerung:

Einkommensteuer ab ~ 9.400 Euro Einkommen / Jahr

Der Vollständigkeit zuliebe: Beim Verkauf Ihrer Immobilie entstehen, bei den allgemeinen Steigerungen der Grundstückspreise, höchstwahrscheinlich Gewinne. Gewinne müssen in Deutschland versteuert werden, ebenso wie Einnahmen aus anderen Tätigkeiten. Sollten Sie also einen Gewinn erzielen, fließt dieser in Ihre Steuererklärung ein und wir ganz normal besteuert.

Die Einkommensteuer beginnt aktuell bei einem Einkommen (Gewinn aus Veräußerung) von ~ 9.400 Euro / Jahr (Freibetrag). Liegt Ihr Gewinn (plus reguläres Einkommen) darüber, müssen Sie Steuern zahlen. Der Einkommensteuersatz beginnt dann bei 14 % und endet beim Spitzensteuersatz von 42 %, ab ~ 57.000 Euro / Jahr.

Reichensteuer ab ~ 255.000 Euro Einkommen / Jahr

Wenn der Verkauf Ihrer Immobilie noch ein wenig profitabler war, können Sie ab einem Einkommen von ~ 255.000 Euro zusätzlich unter die sogenannte Reichensteuer fallen. Das sind zusätzlich +3%. Damit können Sie in Deutschland auf 45% Versteuerung Ihrer Einkünfte kommen.

Immobilie verkauft!

So verkaufen Sie eine Immobilie, in 18 Schritten.

Herzlichen Glückwunsch!

Verkäufe unterscheiden sich, je nach Immobilienart, Lage der Immobilie, Angebot und Nachfrage. Mit diesen 18 Schritten haben Sie aber eine gute Grundlage, mit der Sie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal planen können.

Häufige Fragen und Antworten

Zum Schluss noch die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

Mit Blick auf die allgemeine Steigerung der Grundstückspreise ist ein Verkauf in den letzten Jahrzehnten immer lohnenswert.

Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Mit den 18 Schritten kennen Sie den grundsätzlichen Verkaufsprozess. Ohne Makler müssen Sie sich aber um die gesamte Verkaufsphase selbst kümmern (Kontakt, Bonität, Besichtigung), außerdem die Bewertung vorab, der Kaufvertrag danach. Viele Risikos, die beim privaten Verkauf auf Sie zukommen.

Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Im Bezug auf die Spekulationssteuer, verkaufen Sie steuerfrei bei Eigennutz. Sollten Sie Gewinn erzielen, müssen Sie diesen in Ihrer Steuererklärung angeben, dieser kann dann (über Freibetrag) versteuert werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahre gekauft und verkauft, fällt Spekulationssteuer an. Nach den 10 Jahren, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Befreit sind Sie auch, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr (+ 2 Jahre vorab) selbst bewohnt haben.

Wie bewerte ich den Wert einer Immobilie?

Sie nutzen eines der gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Den Verkehrswert berechnen können Sie auf verschiedenen Wegen.

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Was kostet ein Gutachten für eine Immobilie?

Die Kosten für ein Wertgutachten hängen von der Immobilienart und ihrer Lage ab, außerdem vom Umfang des Gutachtens. Kurzgutachten kosten Sie ungefähr 500 Euro. Ein Vollgutachten kostet Sie circa 5.000 Euro und mehr, bei einer Immobilie um 300.000 Euro Wert.

Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie?

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt. Sie stellen alle Informationen bereit.

Was muss in einem Kaufvertrag für ein Haus stehen?

In Schritt 13 lernen Sie alle Inhalte vom Kaufvertrag kennen. Neben Namen und Adressen von Käufer- und Verkäuferseite, stehen im Kaufvertrag unter anderen alles zum Kaufgegenstand, der Immobilie, ihrem Zustand, aber auch der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten.

Lesen Sie mehr in Schritt 13: Kaufvertrag.

Kann man Gemeinschaftseigentum verkaufen?

Ja, aber Miteigentümer können Verkauf des Gemeinschaftseigentums verweigern.

Kann ich als Miteigentümer zum Verkauf zwingen?

Die Mitwirkungspflicht am Verkauf ist nur in Ausnahmefällen denkbar.

Typisches Mehrfamilienhaus in guter Stadtlage:

Alte Immobilien verkaufen:

Eigentumswohnungen im Wohnblock:

Haus verkaufen auf dem Land:

Tipp! Lesen Sie mehr über Ihren Wohnungsverkauf, Hausverkauf und allgemein Grundstücksverkauf.

Kaufnebenkosten 2026 beim Hauskauf und Wohnungskauf

Warum ist die Berechnung für Ihre Finanzplanung so wichtig?

Kaufnebenkosten beim Hauskauf & Wohnungskauf

Der Großteil aller Immobilienkäufer wird mit Finanzierung gemacht, also mit einem Wohnungskredit oder Hauskredit.

Die Nebenkosten erhöhen Ihren Kaufpreis im Schnitt um bis zu 9,5% (ohne Makler). Bei 100.000 Euro, müssen Sie also je nach Bundesland (dazu gleich mehr), ganze +9.500 Euro rechnen – nur an fixen Kaufnebenkosten. Mit Makler erhöhen sich die Kosten auf bis zu 13%, im Beispiel also ganze +13.000 Euro Kosten.

Hinzu kommen dann noch die individuellen Nebenkosten, wie Umzugskosten oder auch Gutachter. Diese individuellen, variablen Kaufnebenosten werden aber in der Berechnung für eine Kapitalanlage nicht berücksichtigt.

Typische Kaufnebenkosten: Was gehört dazu?

• Kaufpreis (Haus / Eigentumswohnung)
• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Notargebühren
• Maklerprovision
• ggf. weitere variable Kosten (siehe Tabelle)
• = Gesamter Kaufpreis inkl. Nebenkosten

Denken Sie also schon bei der Planung Ihrer Immobilien Finanzierung an die Kaufnebenkosten!

Erklärvideo: Alles über Kaufnebenkosten

Unsere Empfehlung! Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Fixe und variable Kaufnebenkosten: Was gehört dazu?

Hier noch einmal aufgeschlüsselt nach fixen & variablen Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Schauen wir uns die Kosten im Detail an.

Wohnung kaufen für 400.000 € – Beispiel

Wie eben schon kurz erwähnt, die Kaufnebenkosten machen in der Regel bis zu 9,5 % vom Kaufpreis aus, bzw. 13 % mit Makler, je nach Bundesland. Lassen Sie uns gemeinsam ein Beispiel berechnen und gleichzeitig den Vergleich anstellen, zwischen den Kaufnebenkosten Berlin und den Kaufnebenkosten Hamburg in A-Lage, wo zahlen Sie mehr Kaufnebenkosten?

Kosten Berlin Hamburg

Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro würden beim Wohnungskauf in Berlin Nebenkosten in Höhe von 48.000 Euro anfallen, was 12 % des Kaufpreises entspricht (Nebenkosten Tabelle unten). Beim Wohnungskauf in Hamburg wären es hingegen „nur“ 39.000 Euro, was 9,75 % des Kaufpreises ausmacht.

• Berlin im Beispiel: 12% (mit Makler 3,13%)
• Hamburg im Beispiel: 9,75% (mit Makler 3,57%)

Das heißt für Sie:

1. Kaufnebenkosten haben einen großen Effekt
2. Kaufnebenkosten unterscheiden sich deutlich zwischen Bundesländern, hier hätten Sie im Vergleich Berlin und Hamburg, fast 10.000 Euro gespart, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung in Hamburg gekauft hatten

Beispiel aus unserem Kaufnebenkosten  Rechner 2026.

Vergleich der Nebenkosten beim Wohnungskauf

Haus kaufen für 250.000 € – Beispiel

Egal ob Hauskauf oder Wohnungskauf, die Kaufnebenkosten sind die gleichen. Trotzdem hier noch ein kleines Beispiel für die, die Ihr Traumhaus suchen. Wir vergleichen die Kaufnebenkosten in zwei guten in B-Lagen, die Kaufnebenkosten Essen in Nordrhein-Westfalen und die Kaufnebenkosten in Nürnberg in Bayern.

Kaufnebenkosten Hauskauf: Essen Nürnberg

Beim Hauskauf verteilen sich die Nebenkosten immer noch gleich in fixe und variable Kosten.

Vergleichen wir Essen und Nürnberg! Durch die hohe Grunderwerbsteuer in NRW zahlen Sie in Essen (mit Makler) ganze 13 % Kaufnebenkosten für ein Haus! So werden aus 250.000 Euro Kaufpreis ganze 282.675 Euro, das sind 32.675 Euro extra Kosten durch Steuern, Notartermin, Grundbuch und Immobilienmakler beziehungsweise Immobilienmaklerin. In Nürnberg wären es durch die geringere Grunderwerbsteuer in Bayern nur 10%, dennoch 25.175 Euro mehr Kosten.

Diesen großen Effekt haben Nebenkosten beim Hauskauf 2026.

• Essen im Beispiel: 13%
• Nürnberg im Beispiel: 10%

Hier noch einmal im direkten Vergleich:

Vergleich der Nebenkosten beim Wohnungskauf

Schnell mal die Kaufnebenkosten berechnen?

Kaufnebenkosten Rechner: Kostenlos online berechnen

Nebenkosten berechnen in wenigen Sekunden mit unserem Nebenkosten Rechner.

• Kaufnebenkosten Rechner

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Nebenkosten Tabelle: Alle Bundesländer

Hier der schnelle Überblick mit Tabelle.

• Notarkosten: 1,5 %
• Grundbuchkosten: 1,5 %
• Maklerkosten: 3,57 %
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland

Das war das Wichtigste zu den Kaufnebenkosten. Wenn Sie noch mehr lernen wollen, hier kurz die Fixkosten und auch die Maklerprovision im Detail erklärt: Wofür zahlen Sie?

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer wird unmittelbar nach dem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder einer Immobilie fällig - immer. Der genaue Steuersatz variiert je nach Bundesland. Diese Steuer ist in fast allen Bundesländern Ihr größter Ausgabeposten. Berechnen Sie Ihre Steuerhöhe jederzeit kostenlos online mit unserem Grunderwerbsteuer Rechner.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland

Kostenfaktor #2 ist der Notartermin:

Notarkosten: Kaufvertrag und Beurkundung

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland sind Notarkosten unumgänglich, da der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden muss.

Die Höhe der Notarkosten wird gesetzlich festgelegt und hängt vom vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des Bankdarlehens ab. In der Regel belaufen sich die Notarkosten, die die Vertragsbeurkundung, die Bestellung einer Grundschuld sowie Beratungs- und Vollzugstätigkeiten umfassen, auf 1,5 % des Kaufpreises. Diese Gebühren müssen innerhalb weniger Tage nach Vertragsabschluss beim Notar beglichen werden, auch einfach zu berechnen mit unserem Notarkosten Rechner.

Wie hoch sind die Notarkosten?

Notarkosten: 1,5 % vom Kaufpreis

Grundbuchkosten: Ihr offizieller Grundbucheintrag

Für den rechtmäßigen Erwerb einer Immobilie in Deutschland ist eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Das Grundbuch ist ein offizielles Register, das alle relevanten Informationen über Eigentumsrechte, Grundschulden und Krediten enthält. Die Führung der Grundbücher obliegt den Grundbuchämtern, in der Regel den Amtsgerichten.

Die Eintragung des neuen Eigentümers wird vom Notar veranlasst und mit zusätzlichen Kosten verbunden. Wie hoch sind diese für Sie? Beim Grundbuchamt fallen für Sie etwa 1,5 % des Kaufpreises als Gebühren an. Nutzen Sie unseren Grundbuchkostenrechner, um diese Kosten im Voraus zu berechnen.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten?

Grundbuchkosten: 1,5 % des Kaufpreises

Kommen wir jetzt zu den variablen Kosten, die entstehen können, aber nur in Kürze:

Maklerkosten, wenn beauftragt: Wer zahlt was?

Kein langer Text, sondern kurz und präzise erklärt, prinzipiell unterscheiden Sie:

• Privater Kauf: 50 % Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer
• Gewerblicher Kauf: Frei verhandelbar
• Bei Vermietung: Bestellerprinzip, Auftraggeber des Maklers zahlt

Beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht.

Maximal 7,14% vom Kaufpreis, davon 50% für Käufer + Verkäufer im Fall Immobilienkaulf

Sonstige variable Kosten wie Renovierung, Sanierung, Modernisierung bis Umzugskosten sind sehr individuell und werden in der typischen Kostenrechner für Kapitalanlageimmobilien nicht berücksichtigt.

By the way... laufende Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

Apropos Finanzplanung, nur als kliener Exkurs, berücksichtigen Sie in Ihrer Finanzplanung früh genug auch die laufenden Kosten

Die folgenden laufenden Nebenkosten sind nicht mehr Teil der Finanzierungsplanung, müssen jedoch dennoch berücksichtigt werden. Diese Kosten fallen regelmäßig nach dem Erwerb der Immobilie an und beeinflussen Ihr monatliches Budget. Zu den laufenden Nebenkosten gehören:

• Jährliche Grundsteuerzahlungen
• Monatliche Strom- und Abwassergebühren
• Kosten für die Müllentsorgung
• Versicherungsbeiträge wie z. B. die Gebäudeversicherung

Alex Fischers: Vom Selfmade-Unternehmer zum Immobilienmillionär

Alex Fischer hat eine beeindruckende Karriere hinter sich. Geboren in München als Sohn zweier Lehrer, entschied er sich nach dem Abitur für eine Ausbildung zum Versicherungskaufmann und begann ein BWL-Studium. Dieses brach er jedoch ab, um sich vollständig auf die Selbstständigkeit zu konzentrieren. Bereits während des Studiums vermittelte er nebenberuflich Immobilien und gründete sein erstes Unternehmen, das Finanzierungen für Makler und Bauträger anbot. Später folgten die Gründung einer Vermögensberatungs-GmbH und einer Bauträgergesellschaft.

•  Steuercoaching von Alex Fischer
• Steuer Checkliste

Wichtige Stationen:

1. Geboren in München, Ausbildung zum Versicherungskaufmann
2. Gründung erster Unternehmen während des Studiums
3. Fokus auf Selbstständigkeit und Immobilienvermittlung

Alex Fischer in Zahlen: Seminare, Quadratmeter, Transaktionen

Der Erfolg von Alex Fischer spricht für sich: Er hat über 800 Seminare gehalten und mehr als 20.000 m² Wohneigentum geschaffen. Zudem führte er über 250 Immobilienseminare in München durch und betreute über 2000 Wohnungen beim An- und Verkauf. Mit über 500 Fachpublikationen und mehr als 1500 abgehaltenen Workshops hat er sich einen Namen gemacht. Seine Podcasts wurden über 4 Millionen Mal gestreamt, was seine Reichweite und Beliebtheit weiter unterstreicht.

Erfolgsbilanz:

• Mehr als 20.000 m² Wohneigentum
• Über 800 Seminare und 1500 Workshops
• 2.000 Wohnungen betreut beim An- und Verkauf

Video: Wer ist Alex Fischer?

Jetzt neu auf unserem Immobilien YouTube Channel, wer ist Alex Fischer? Ein Einblick, Leben, Investor, Besteller, Coach.

Alex Fischer als Autor: Bestseller „Reicher als die Geissens“

Das Buch „Reicher als die Geissens – mit 0 € Startkapital in 5 Jahren zum Immobilienmillionär“ ist ein 450-seitiges Werk, das 2016 erschien und bereits über 250.000 Leser gefunden hat. Es deckt persönliche, berufliche und finanzielle Erfolgstipps ab und ist in drei Hauptteile gegliedert: Mindset und Unternehmertum, Werkzeuge für das Management Ihres Lebens und Methoden zur finanziellen Verbesserung.

Mein Tipps! Das Buch bekommst du hier kostenlos (nur Versand) und 100% kostenlos auf Spotify, Apple Podcasts.

Worum geht es im Buch?

Das Buch enthält 43 Erfolgsgeheimnisse und 668 Erkenntnisse, verteilt auf 23 Kapitel zum Thema Mindset und Unternehmertum, 20 Kapitel zu Managementwerkzeugen und 22 Kapitel zur finanziellen Verbesserung. Es ist auch als kostenloses Hörbuch erhältlich oder kann als physische Version für eine Versandkostenpauschale von 6,95 € bestellt werden.

Buchhighlights:

1. 43 Erfolgsgeheimnisse
2. 668 Erkenntnisse
3. 65 Kapitel

Alex Fischers Onlinekurse: Next-Level-Steuercoaching

Wer wirklich von Alex lernen will, startet mit seinen Onlinekursen. Dazu gehören der Immobilieninvestor Masterkurs, der Hausbesitzer Knowhow Masterkurs und der Finanzielle Intelligenz Masterkurs. Diese und viele weitere Kurse sind mittlerweile kostenlos zugänglich und bieten umfangreiche Videolektionen und PDF-Material.

Wichtige Kurse:

1. Immobilieninvestor Masterkurs
2. Hausbesitzer Knowhow Masterkurs
3. Finanzielle Intelligenz Masterkurs

Was ist das Next-Level-Steuercoaching?

Ein Highlight von Alex Fischer ist das Next-Level-Steuercoaching. Hier lernen Sie als selbstständiger Unternehmer, Investor oder gut bezahlter Angestellter, wie Sie Ihre Steuerlast reduzieren und Ihr Vermögen schützen können. Das Coaching besteht aus 12 Bausteinen, darunter eine Online-Akademie, Checklisten, Workbooks, Zugang zu einer exklusiven Facebookgruppe und regelmäßige Live-Webinare.

Für wen ist das Steuercoaching geeignet?

Das Steuercoaching richtet sich an selbstständige Unternehmer, Investoren, gut bezahlte Angestellte und alle, die sich für das Thema Steuern interessieren und eine Steuerlast von über 15.000 € haben.

Zielgruppe:

1. Selbstständige Unternehmer
2. Investoren
3. Gut bezahlte Angestellte

Dauer und Kosten des Coachings

Das Coaching erfordert ein zeitliches Investment von 40 Stunden. Danach bietet Alex Fischers Team bis zu 2 Jahre Premium-Support und langfristigen Zugang zu Materialien, Updates und der Community. Die Kosten des Steuercoachings werden im Telefongespräch während des Teilnahmeverfahrens besprochen. Einige Forenbeiträge deuten auf einen Preis von etwa 12.000 € hin.

Coachingdetails:

1. 40 Stunden zeitliches Investment
2. Bis zu 2 Jahre Premium-Support
3. Kosten im Telefongespräch besprochen

Anmeldeprozess

Die Anmeldung erfolgt über ein Teilnahmeverfahren in drei Schritten: ein Fragebogen zur Ist-Situation, die Ermittlung des Steuersparpotenzials und ein telefonisches Analysegespräch. Das Teilnahmeverfahren ist kostenlos und unverbindlich.

Anmeldeschritte:

1. Fragebogen zur Ist-Situation
2. Ermittlung des Steuersparpotenzials
3. Telefonisches Analysegespräch

Next-Level-Steuercoaching: Erfahren Sie hier mehr

Wenn Sie sich für Steuern und Immobilien interessieren, könnten die Bücher und Kurse von Alex Fischer genau das Richtige für Sie sein. Laden Sie sich unbedingt die Steuercheckliste von Alex herunter – die bekommen Sie kostenlos in unseren Downloads auf immobilienerfahrung.de oder buchen Sie direkt das Next-Level-Steuercoaching.

Haben Sie noch Fragen? Schreiben Sie uns einfach und folgen Sie jetzt unserem Kanal, um kein neues Video zu verpassen. Sie wollen in Immobilien investieren und Ihre Rendite maximieren? Bei immobilienerfahrung.de bieten wir Ihnen echtes Praxiswissen vom Kauf und der Finanzierung bis hin zur Airbnb-Vermietung. Mit unseren kostenlosen Downloads, unseren Experten und unserem Immobiliencoaching sind Sie bestens vorbereitet.

Kostenloses Analysegespräch vereinbaren!

Steuern sparen mit Immobilien geht am besten, mit Expertentipps aus der Praxis.

„Wenn Sie also von gleichen Gewinnen und dem neuen Lebensgefühl profitieren möchten, das Alex Fischer seit über 10 Jahren genießt, lädt er Sie herzlich zu einem kostenlosen Analysegespräch ein. Gemeinsam können Sie herausfinden, ob dieses Coaching einen Sinn macht und die Erwartungen erfüllt.“

Hier kommen Sie zum Coaching:

• Steuer Experte – Kostenloses Analysegespräch

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Steuern sparen beim Immobilienkauf bis Steuerfrei verkaufen & mehr im Steuer Coaching.

Steuerliche Belange sind für die meisten Menschen ein undurchsichtiges Terrain. Doch was wäre, wenn Sie innerhalb von 40 Minuten Ihre Gewinne maximieren könnten? Jeder Euro, den Sie an Steuern vermeiden, fließt direkt in Ihr Vermögen. Mit der Steuer Checkliste haben Sie die Möglichkeit, genau diese Prozentzahlen zu zählen, die Sie bisher „zu viel“ an Steuern gezahlt haben.

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Die Steuer Checkliste ist Ihre kostenlose Anleitung zu einer intelligenten Steuergestaltung. Von der korrekten Abschreibung über die Nutzung von Freibeträgen für die Familie bis hin zur Reduzierung der Erbschaftsteuer – diese kaum bekannten, aber legalen Tipps sind entscheidend, um Ihre Steuerlast zu senken und Ihr Vermögen zu schützen.

3, 2, 1…

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In diesem YouTube Video erkläre ich Ihnen kurz und bündig, was Sie in der Steuer Checkliste für Immobilien erwartet. Tipp! Prüfen Sie Ihre Immobilieninvestments genau, am besten mit unserem Immobilien Kalkulationstool. Direkt Tipps vom Experten? Besuchen Sie unser Immobilien Steuer Coaching 2026.

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3 Steuer Tipps aus der Checkliste

Ein kleiner Einblick, 3 gute Tipps aus der Steuer Checkliste.

15% Grenze im Herstellungsaufwand – Beispiel 1

Einhaltung der 15-%-Grenze beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand: Kosten für Renovierungen und Instandhaltung können direkt abgesetzt werden, wenn sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf 15% der Gebäudeanschaffungskosten nicht übersteigen. PS: Ja, Handwerker können Sie von Steuern absetzen.

(Nachrang-) Darlehen – Beispiel 2

(Nachrang-) Darlehen aus eigenen Gesellschaften oder aus dem privaten Umfeld: Statt Geld als Gehalt oder Gewinnausschüttung zu beziehen, kann man es als Darlehen von der eigenen Gesellschaft oder aus dem privaten Umfeld leihen und Zinszahlungen steuerlich geltend machen.

Grunderwerbsteuer sparen – Beispiel 3

Grunderwerbsteuer sparen bei der Verlagerung von privat gehaltenen Immobilien in eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH): Durch eine Übertragung von Immobilien auf eine Kapitalgesellschaft kann die Grunderwerbsteuer minimiert werden.

Steuer Coaching: Kostenloses Analysegespräch

Alex Fischer – unser Steuer Experte – Er ist einer der bekanntesten Immobilien Coaches in Deutschland. Sein Buch-Besteller „Reicher als die Geissens“ hatte Hunderttausende Leser. Sein YouTube-Kanal hat über einhunderttausend Follower. Schon gewusst? Sie können das Steuercoaching direkt wieder von der Steuer absetzen! Lesen Sie hier mehr:

• Steuercoaching von Alex Fischer

Grundsteuerreform 2025: Was ändert sich?

Einmal im Jahr bezahlen alle Eigentümer von Grundstücken Grundsteuer. Eigentümer von unbebauten und bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, auch Betriebe aus Land- und Forstwirtschaft. Jegliche Änderungen gehen also direkt an die Geldbörse von Immobilieneigentümern.

Warum wird die Grundsteuer erhoben?

Mit der Grundsteuer werden alle ortsansässigen Eigentümer, an den Kosten der kommunalen Infrastruktur beteiligt. Für Kommunen erfüllt die Grundsteuer einen wichtigen Zweck, denn neben der Grunderwerbsteuer, gehört sie zu den Haupteinnahmequellen.

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Das Wichtigste zur Grundsteuerreform

Unabhängig ob Privatperson oder Firma, Immobilien- und Grundbesitzer, denen Wohneigentum, Baufläche oder auch land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche gehört, sind von der Steuer betroffen.

Erhoben wird die Steuer also auf bebaute und auch auf unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer sorgt für stetige Kosten bei Immobilieneigentümern, sie gehört zu den Betriebskosten. Steigt die Grundsteuerlast, hätte eine Erhöhung direkte Effekte auf Ihr Vermögen, auch wenn Kapitalanleger (Vermieter) die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen können. Eigennutzer können die Grundsteuer nicht umlegen. Alle werden jetzt aufgefordert, Ihre Grundsteuererklärung abzugeben. Denn, nach vielen Jahrzehnten, gibt es in Deutschland wieder eine Grundsteuerreform.

Wer die Grundsteuererklärung nicht macht, muss mit Strafen rechnen. Welche das sind, erklärt der folgende Artikel:

• Grundsteuererklärung Abgabefrist verpasst

Was sind die wichtigsten Änderungen der Reform?

Die wichtigsten Änderungen:

1. Änderung – Einheitswert wir neu ermittelt (Wert der Immobilie > Bemessungsgrundlage)
2. Änderung – Bundeseinheitliche Methode war geplant (Kritik), jetzt kocht jedes Bundesland sein eigenes Süppchen
3. Änderung – Hebesatz C (neu für frei stehende Baugrundstücke > Wohnraumförderung)

Zunächst ein Blick auf der Kernstück, den Einheitswert und das Urteil vom Bundesverfassungsgericht.

Einheitswert veraltet: Wertentwicklung

Maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte Einheitswert. Die Werte sind aber veraltet und aus dem Jahr 1964, in den alten Bundesländern und dem Jahr 1935, in den neuen Bundesländern. Die Kritik und letztendlich auch das Urteil: In den letzten 50+ Jahren haben sich Lagen unterschiedlich entwickelt. So kann es heute sein, dass man trotz „schlechtere“ Lage, dieselben Kosten hat, wie Eigentümer von Immobilien in einer besseren Lage.

Bemessungsgrundlage aus dem Jahr:

• 1964 – Alte Bundesländer
• 1935 – Neue Bundesländer

BVG Urteil: Berechnung gegen Gleichheitsgrundsatz, „rechtswidrig“

Diese Ungleichheit verstößt nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts (2018) gegen den „Gleichheitsgrundsatz“. Als Bemessungsgrundlage sind die Zahlen also längst veraltet. 2018 beurteilt das Bundesverfassungsgericht, die derzeitige Grundsteuer Berechnung als „rechtswidrig“.

Vom 01. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 müssen Grundbesitzer dafür eine Grundsteuererklärung abgeben. Die Reform muss bis spätestens 31.12.2024 umgesetzt sein. Die Grundsteuerreform sorgt derzeit für viele Bedenken bei Eigentümern, denn es könnte noch bürokratischer werden, als ohnehin – dazu gleich mehr, denn statt einheitlicher Berechnung im ganzen Bundesgebiet, setzen immer mehr Bundesländer auf eigene Bemessungsmodelle. Manche sehen in der Grundsteuerreform sogar einen versteckten Lastenausgleich.

Aktueller Stand: Grundsteuerreform

Das Wichtigste kurz zusammengefasst:

• Bundesverfassungsgericht (2018): Grundsteuer Berechnung „rechtswidrig“
• Bemessungsgrundlage (Einheitswert) aus 1964 bzw. 1935 (neue / alte Länder)
• Neubewertung (Finanzamt) in 2022, durch Grundsteuererklärung
• Grundsteuer Reform, Umsetzung bis 2025

Grundsteuerreform Änderung #1 – Neuer Einheitswert

Wie zuvor erwähnt, die Bemessungsgrundlage vom Einheitswert sind die vom Finanzamt angesetzten Baukosten und Anschaffungskosten. Diese richten sich allerdings nach veralteten Daten. In den alten Bundesländern orientieren sich die Kosten am Jahr 1964, in den neuen Bundesländern am Jahr 1935.

Die alten Werte führten immer häufiger zu Rechtsstreit. Deshalb entschied das Bundesverfassungsgericht im April 2018, die derzeitige Grundsteuer Berechnung für rechtswidrig zu erklären. Begründet durch einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, nach dem deutschen Grundgesetz.

Die aktuellen Werte können demnach nur noch bis zum 31.12.2024 genutzt werden. Danach muss es spätestens eine Neuregelung geben. Eigentümer erkennen das Problem, wenn die alten Werte angepasst werden: Was wird sich für Sie ändern? Der Einheitswert wird steigen, wenn er sich an den aktuellen Bau- und Anschaffungskosten orientiert.

Grundsteuerhöhe: Zahlen Sie bald mehr Grundsteuer?

Nach wie vor bleibt die Lage eine Immobilie das Kriterium für die Höhe der Grundsteuer. Je besser der Stadtteil, je besser die Mikrolage im Stadtteil, desto höher setzten Kommunen ihre Hebesätze an. Mit der Grundsteuer finanzieren Kommunen wichtige Ausgaben, zum Beispiel für Straßenbau, aber auch Kindergärten.

Einfach gesagt: Ob Sie mehr oder weniger zahlen, hängt davon ab, ob Ihre nähere Umgebung sich im Vergleich zu 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer) entwickelt hat. Ist Ihre Mikrolage attraktiver geworden oder weniger attraktiv?

Verpflichtung: Erklärung der Grundsteuer

Am 01.01.2022 startete die Feststellung der neuen Grundsteuer, die Grundbesitzer und Eigentümer von Häusern und Wohnungen unmittelbar betrifft. Spätestens zum 01.07.2022 werden Eigentümer angeschrieben und auf Ihre Pflicht zur Teilnahme an der Grundsteuer Reform hingewiesen.

Eigentümer sind verpflichtet das Finanzamt bis Fristablauf, alle Daten zum Objekt zu übermitteln.

Neue Daten übermitteln: Online

Die Übertragung der Daten finden dabei über das Elster-Portal statt. Für die Übertragung nutzen Sie also ein Online-Formular (einfach gesagt), dass Sie vielleicht schon von Ihrer Einkommensteuererklärung kennen. Mit den neuen, übermittelten Daten, berechnen die Finanzämter (Lagefinanzamt) im Folgenden die neuen Objektwerte. Die elektronische Übermittlung startet zum 01.07.2022. Abgabefrist ist der 31.10.2022 (Quelle: ZDF).

• Anschreiben der Eigentümer ab 01.07.2022
• Abgabefrist (aktuell): 31.10.2022

Dafür benötigt das Finanzamt Daten wie:

• Immobilienart
• Fläche des Grundstücks
• Wohnfläche und Nutzfläche (nur Vermieter)
• Bodenrichtwert
• Baujahr

Steuerberater können Ihnen bei der Übermittlung helfen.

Beispiel: Einheitswert aktuell

Grundlage für den Einheitswert sind zusammengefasst Bau- und Anschaffungskosten. Sagen wir, Ihre Immobilie wurde bisher vom Finanzamt mit 1.000.000 Euro bewertet.

Rechenbeispiel:

• Festgestellter Einheitswert: 1.000.000
• x Grundsteuermesszahl: 0,34 %
• x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
• = Grundsteuersatz: 16.450 Euro / Jahr

Beispiel:  Einheitswert neu

Eine Bewertung von +5 % hätten folgenden Effekt:

Rechenbeispiel:

• Festgestellter Einheitswert: 1.050.000
• x Grundsteuermesszahl: 0,34 %
• x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
• = Grundsteuersatz: 16.779 Euro / Jahr

Auswirkung Grundsteuerlast

Änderung (Beispiel):

+ 329 Euro / Jahr

Grundsteuerreform Änderung #2 – Bewertung durch Bundesländer statt Bund

Der große Plan war ein bundesweit gültiges Verfahren. Aktuell trennen sich die Methoden noch an 1) alten Bundesländern und 2) neuen Bundesländern. Gedacht war deshalb ein einheitliches Modell. Daraus ist nichts geworden.

Länder regeln Bewertungsverfahren, statt Bund

Die Beschlüsse der Regierung gestehen den einzelnen Bundesländern regionale Unterschiede zu. Durch diese sogenannte Öffnungsklausel, darf jedes Bundesland ein landeseigenes Verfahren einführen (Quelle: Haufe).

Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Sachsen arbeiten bereits an eigenen Verfahren zur Wertermittlung.

Statt vereinheitlichter Regelung, teilen sich die Bewertungsverfahren weiter auf, als bisher (alte / neue Bundesländer).

• Geplant: Bundeseinheitliches Verfahren
• Ergebnis: Unterschiedliche Bewertungsgrundlagen in allen Bundesländern

Grundsteuerreform Änderung #3 – Grundsteuer C für freistehende Baugrundstücke

Bisher gab es die Grundsteuer A und Grundsteuer B. Mit der Grundsteuerreform, wird es eine weitere Kategorie geben, die Grundsteuer C. Grundsteuer C fällt für freistehende Baugrundstücke an, die zwar bebaut werden könnten, es aber nicht sind. Die Bundesregierung verfolgt derzeit das Ziel 400.000 neue Wohneinheiten im Jahr zu bauen. Grundstücke in dieser Kategorie könnten einen höheren Hebesatz erhalten, was zur Bebauung dieser führen soll (Quelle: BFM). Deshalb wird die Grundsteuerreform diese neue Kategorie (Grundsteuermesszahl) mit sich bringen.

Grundsteuer A, B und neu C

Die Grundsteuermesszahl ist der zweite Schritt der Grundsteuer Berechnung. Nachdem der Einheitswert ermittelt wurde, wird dieser mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese orientiert sich an der Immobilienart:

• Grundsteuer A – Agrar Nutzung (Grundstücke mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung)
• Grundsteuer B – Bauliche Nutzung (sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke)

Neu ist nun noch die:

• Grundsteuer C – freistehende Baugrundstücke

Beispiel: Grundsteuer A aktuell

Mit allen 3 Variablen berechnen Sie die Höhe Ihrer Grundsteuerlast. Grundsteuer C wirkt sich auf die Grundsteuermesszahl aus. In diesem Beispiel sehen Sie ein typisches Einfamilienhaus, dass in den alten Bundesländern bisher mit einem Hebel von 0,34 % angesetzt wird.

Rechenbeispiel:

• Festgestellter Einheitswert: 1.000.000
• x Grundsteuermesszahl: 0,34 %
• x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
• = Grundsteuersatz: 16.450 Euro / Jahr

Beispiel: Grundsteuer C neu

Grundstücke, die bebaut werden könnten, würden dann mit einem höheren Hebelsatz versehen, beispielhaft 0,38 %.

Rechenbeispiel:

• Festgestellter Einheitswert: 1.000.000
• x Grundsteuermesszahl: 0,38 %
• x Kommunaler Hebesatz (B): 470%
• = Grundsteuersatz: 17.860 Euro / Jahr

Auswirkung Grundsteuerlast

Änderung (Beispiel):

+ 1.410 Euro / Jahr

Photo: DifferR / shutterstock.com

Grundsteuerreform im Überblick: Das ändert sich!

Die alten Werte werden durch neue ersetzt. Damit werden in Deutschland über 35 Millionen Immobilien neu bewertet. Das verunsichert viele Eigentümer. Die Regierung verspricht, im Schnitt zahlen Eigentümer so viel, wie zuvor. Die Grundsteuer Berechnung besteht aus 3 Schritten. Der erste ändert sich, mit der Grundsteuer C, für bebaubare Grundstücke.

Ab dem 01.07.2022 werden Eigentümer Anschreiben erhalten, die (aktuell) mit einer Abgabefrist zum 31.10.2022 versehen. Zu übermitteln sind die Daten mit dem „Online-Formular“ Elster. Bei Fragen zu den Daten oder zur Übermittlung, kontaktieren Sie einen Steuerberater in der Nähe.

Grundsteuerreform schnell erklärt:

• Grundsteuerreform durch BVG Urteil (2018)
• Änderung 1 – Einheitswert (Wert der Immobilie > Bemessungsgrundlage)
• Änderung 2 – Hebesatz C (neu für freistehende Baugrundstücke > Wohnraumförderung)
• Änderung 3 – Neue Bewertungsmethoden der Bundesländer
• Anschreiben der Eigentümer ab 01.07.2022
• Abgabefrist (aktuell): 31.10.2022
• Neue Grundsteuer: 01.01.2025

Lastenausgleich: EU-Vermögensregister und Immobilien

Was ist unter dem Lastenausgleich zu verstehen und wann soll der Lastenausgleich kommen? Hier lernen Sie das Wichtigste zu den Themen:

1. Lastenausgleich
2. Vermögensregister

Hintergrundinformationen: Krisenausgleich und Inflation

Lastenausgleich: Was ist das?

Der Lastenausgleich ist ein System zur finanziellen Unterstützung und zum Ausgleich von Lasten in Deutschland. Es wurde nach dem Zweiten Weltkrieg eingeführt, um die Schäden des Krieges gerecht zu verteilen und denjenigen zu helfen, die durch den Krieg ihr Vermögen und ihre Existenzgrundlage verloren hatten (Quelle: Bundesarchiv).

Die Folgen aktueller Krisen haben Sie wahrscheinlich schon zu spüren bekommen, zum Beispiel durch die gestiegenen Preise im Supermarkt oder an der Tankstelle. Derzeit herrscht in Deutschland zwar eine sehr hohe Inflation, die die Schulden peu à peu auffrisst, allerdings ist das keine Dauerlösung.

Eine Möglichkeit, um das notwendige Geld zu beschaffen, wäre ein Lastenausgleich.

Dafür wird die Einführung eines europaweiten Vermögensregisters geplant.

EU Vermögensregister: Verzeichnis über Vermögenswerte

Bei der Realisierung des Lastenausgleichs soll ein Vermögensregister helfen. Dabei handelt es sich um ein europaweites Verzeichnis über die Vermögenswerte der in der EU lebenden Menschen. Die offizielle Begründung für die Notwendigkeit eines Vermögensregisters ist, um gegen Korruption und Geldwäsche vorzugehen.

Ziele eines EU-Vermögensregisters:

1. Bekämpfung von Korruption
2. Bekämpfung von Geldwäsche

Ziel des Ausgleichs: Finanzielle Entschädigung

Im Jahr 2025 spielt der Lastenausgleich eine bedeutende Rolle bei der Bewältigung aktueller Herausforderungen wie sozialer Ungleichheit, demografischem Wandel und ökologischer Nachhaltigkeit. Die zunehmende Kluft zwischen Arm und Reich erfordert eine gerechte Umverteilung von Vermögen und Ressourcen, um allen Bürgern gleiche Chancen zu ermöglichen. Der Lastenausgleich sorgt dafür, dass Wohlstand nicht nur in den Händen weniger konzentriert wird, sondern auf breitere Teile der Gesellschaft verteilt wird.

Die Ziele im Überblick:

• soziale Ungleichheit bekämpfen
• dem demografischen Wandel entgegenwirken
• ökologische Nachhaltigkeit fördern

Weiterhin wird der Lastenausgleich im Jahr 2025 eine stärkere Rolle im Bereich der ökologischen Nachhaltigkeit spielen. Angesichts des dringenden Bedarfs an Klimaschutz und Umweltmaßnahmen wird er dazu beitragen, Investitionen in nachhaltige Infrastruktur und grüne Technologien zu fördern.

Faktencheck: Lastenausgleich 2025 realistisch?

Die aktuelle Reform der Grundsteuer in Deutschland hat zu Spekulationen über einen möglichen Lastenausgleich ab dem Jahr 2025 geführt. Die Reform erfordert eine Neubewertung aller Immobilien im Land, und die Besitzer müssen eine Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen, die eine Vielzahl von Daten enthält.

Es ist jedoch wichtig festzuhalten, dass ein solcher Lastenausgleich weder politisch beschlossen wurde, noch gibt es Hinweise darauf in dem von den Regierungsparteien getragenen Koalitionsvertrag.

Die Bundesregierung hat in einer Antwort auf eine „Kleine Anfrage“ der AfD-Fraktion klargestellt, dass es keine Vereinbarung zur Einführung eines Lastenausgleichs gibt. Ebenso enthält der Koalitionsvertrag keine Vereinbarungen zur Einführung einer Vermögensabgabe oder zur Wiederbelebung der Vermögenssteuer.

Wer wäre vom Lastenausgleich betroffen?

Die Idee des Lastenausgleichs beruht auf dem Grundgesetz. So heißt es in Artikel 14 GG:

„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

Aus diesem Grund sollen vor allem Immobilienbesitzer und Wohlhabende den Lastenausgleich zahlen.

So manch einer wird dabei auf die Idee kommen, sein Vermögen umzulagern. Erfolgslos.  In den meisten Ländern in der EU gilt das Welteinkommensprinzip. Wenn Sie in der EU wohnen, dann wird das gesamte Vermögen versteuert (egal wo es auf der Welt verteilt ist).

Firmen: Wertermittlung von Unternehmen

Für Unternehmen gilt übrigens genau das Gleiche, weil die Unternehmen ja auch einen gewissen Wert haben, den man dann mit der Vermögensabgabe belegen kann.

Für die Ermittlung des Unternehmenswertes wird dann der Marktwert des Unternehmens genommen. Das heißt, der letzte Jahresgewinn wird multipliziert mit 13,75 und der Wert, der dabei entsteht, kann dann besteuert werden.

Faustformel: Marktwert Unternehmen x 13,75

Beispielrechnung:

Ein Unternehmen mit einem Jahresgewinn in Höhe von 1.000.000 € hat dann einen Wert von 13.750.000 € – Bei einer Vermögensabgabe von 50 % ergibt das eine Vermögensabgabe in Höhe von 6.800.000 €.

Zeitpunkt:  Lastenausgleich im Jahr 2025

Warum soll der Lastenausgleich erst ab dem Jahr 2025 passieren? Wie bereits erwähnt muss man, wenn man eine Vermögensabgabe durchführen möchte, zunächst erst mal wissen, wie viel Vermögen überhaupt vorhanden ist. Bei Immobilien ist das sehr schwierig festzustellen.

Vorbereitung: Vermögenswert einer Immobilie bemessen

Die wohl größte Herausforderung dabei: Wie bemisst man den Vermögenswert einer Immobilie? Es gibt verschiedene Ansätze, zum Beispiel über den damaligen Kaufpreis, den aktuellen Quadratmeterpreis oder den aktuellen Wert der Immobilie. Das Problem dabei ist, dass zwischen den verschiedenen Ansätzen oft Differenzen in Höhe mehrerer Millionen Euro liegen, was sich deutlich auf die Höhe der Vermögensabgabe auswirkt.

Probleme bei der Bemessung:

• Unterschiedliche Berechnungsansätze
• Differenzen in Millionenhöhe

Sie sehen, die Wertermittlung stellt ein größeres Problem dar. Die Regierung hat  aber bereits eine Lösung parat: In Deutschland soll jetzt die Grundsteuer reformiert werden und dafür müssen alle Immobilieneigentümer neue Daten an das Finanzamt liefern.

Grundsteuerreform: Immobilienwert berechnen

Die Grundsteuerreform hat ein genaues Ziel. Mit den neuen Daten kann das Finanzamt den exakten Wert der Immobilie berechnen und darauf dann die neue Grundsteuer erheben. Spätestens zum Januar 2025 soll alles fix werden, das heißt, spätestens ab diesem Zeitpunkt steht der Immobilienwert komplett fest.

Wenn die Regierung dann den Immobilienwert einmal vorliegen hat, kann dieser direkt ins Vermögensregister eingetragen werden und darauf die Vermögensabgabe einführen. Außerdem hat man bis 2025 noch genügend Zeit, um herauszufinden, welche Bürger auch wie viel Gold gekauft haben und wer in welche Kryptowährungen investiert.

Höhe der Vermögensabgabe: 30 % bzw. 50 %

Genau das Gleiche plant die EU mit der kommenden Vermögensabgabe. Es sollen diejenigen zahlen, die in der letzten Krise nichts verloren haben oder vielleicht sogar etwas dazugewonnen haben. Zugutekommen soll sie denjenigen, die durch die Krise hauptsächlich etwas verloren haben.

Einige Politiker sprechen darüber, 30 Prozent Vermögensabgabe einzuführen. Wenn allerdings die aktuellen Probleme weiter gehen und die Schulden weiter steigen, dann sind auch 50 Prozent nicht mehr auszuschließen.

Folgen: Insolvenz und Immobilienverkauf?

Diese 50 % beziehungsweise 30 % Vermögensabgabe hören sich natürlich extrem hoch an, vor allem, wenn man die Summe auf einen Schlag bezahlen müsste. Für viele Unternehmer und Immobilienbesitzer ist das gar nicht machbar. Viele Unternehmer müssten Insolvenz anmelden und Immobilieninvestoren müssten ihre Immobilien verkaufen.

Damit sogenannte Notverkäufe nicht passieren, wird die kommende Vermögensabgabe höchstwahrscheinlich, wie bei ihrem Vorbild aus dem Jahr 1925, auf 30 Jahre gestundet, sodass man sie jährlich mit 1,6 % abzahlt.

Stundung auf 30 Jahre, jährliche Abzahlung 1,6%.

Zahlung stunden: Wohnsitz in Deutschland notwendig

Eine Stundung wird in der Regel direkt mit dem Wohnsitz verknüpft. Das heißt, wenn Sie auf die Idee kommen, einfach aus Deutschland auszuwandern, wird die Stundung aufgehoben und Sie müssen den gesamten Betrag sofort bezahlen.

Verschuldete Vermögenswerte: Was wird angerechnet?

Auch bei verschuldeten Vermögenswerten ist es wahrscheinlich, dass der Lastenausgleich ähnlich abläuft wie 1925. Schulen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit bestimmten Gegenständen stehen, sind in erster Linie bei dem Vermögensteil abzuziehen, zu dem die Gegenstände gehören.

Das würde heißen, dass Immobilieninvestoren mit 100 % Finanzierung von der Vermögensabgabe verschont werden, weil sie einfach ihre kompletten Schulden gegen die Vermögenswerte gegenrechnen können. Die Verlierer sind dann diejenigen, die das Eigenheim bereits komplett abgezahlt haben.

Verlierer der Vermögensabgabe:

• Menschen mit abgezahltem Eigenheim
• Unverschuldete Immobilien

Rendite von Kapitalanlagen sinkt

Unklar ist, wie das Ganze bei einer Vermögensabgabe von 50 % auf 30 Jahre umgesetzt wird. Unabhängig von der Abzugsfähigkeit der Schulden heißt das: Egal wo Sie investieren, Sie haben 1,6 % Rendite weniger jedes Jahr.

Renditeverlust: 1,6 % pro Jahr.

Und das, weil Sie einfach 1,6 % zusätzliche Kosten jedes Jahr haben. Bei einer Vermögensabgabe geht die Welt nicht unter. Das Vermögen wird nicht weniger, man macht einfach in Zukunft weniger Rendite.

Beispiel:

1. Das Nettovermögen in Deutschland (im Median) liegt bei rund 71.000 € pro Jahr.
2. Eine 50 % Abgabe auf das Nettovermögen entspricht dann 35.500 €.
3. Über 30 Jahre entspricht das 1.200 € pro Jahr.
4. Pro Monat bedeutet das dann 100 € monatlich.

Berechnung: 2 Szenarien zur Vermögensabgabe

Zuletzt lernen Sie vier verschiedene Szenarien kennen, anhand eines Beispiels.

Szenario 1: 50 % Abgabe (Vermögenswert)

Zur Berechnung des aktuellen privaten Vermögenswerts wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilien verwendet. Verbindlichkeiten, die auf den Immobilien lasten, werden abgezogen.

• Nettovermögen privat: 2.100.000 €
• Nettovermögen Unternehmen: 2.600.000 €
  (Jahresumsatz: 189.000 € multipliziert mit 13,75)

Bei einer 50 % Abgabe entspricht das:

• Vermögensabgabe gesamt: 2.300.000 €
• Vermögensabgabe jährlich: 78.000 €
• monatlich auf 30 Jahre: 6.500 €

Szenario 2: 50 % (Kaufpreis)

Berechnung des Privatvermögens anhand des Kaufpreises der Immobilie (anstatt der aktuellen Verkehrswerte). Verbindlichkeiten, die auf den Immobilien lasten, werden abgezogen.

• Nettovermögen privat: 78.000 €

Bei einer 50 % Abgabe entspricht das:

• Vermögensabgabe gesamt: ca. 43.500 €
• Vermögensabgabe jährlich: ca. 1.500 €
• monatlich auf 30 Jahre: ca. 120 €

Fazit: Abgabe schwer kalkulierbar

Die Spanne zwischen den verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten für die Vermögensabgabe ist derzeit zu groß und die Abgabe deshalb schwer kalkulierbar. In den vier Szenarien liegt die Spanne zwischen 121 € bis 6.600 € pro Monat, man kann also aktuell nicht wirklich damit planen.

Fakt ist: Alles steht und fällt mit der aktuellen Grundsteuerreform, die dann ab 2025 umgesetzt wird.

Haus finanzieren mit den Eltern: Was ist ein Verkäuferdarlehen?

Monatliche Belastung Rechner

Berechnen Sie Ihre monatliche Rate, Zins- und Tilgungsanteil sowie die Restschuld nach Zinsbindung.

Darlehenssumme (€)

Zinssatz (% p.a.)

Anfängliche Tilgung (% p.a.)

Zinsbindung (Jahre) 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre

Monatliche Rate –

Davon Zinsen –

Davon Tilgung –

Restschuld nach Zinsbindung –

Getilgt nach Zinsbindung – –

Jahr	Restschuld	Zinsen	Tilgung	Rate p.a.

Detaillierte Kalkulation →

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Ein Verkäuferdarlehen ist eine Finanzierungsform, bei der die Eltern (als Verkäufer) ihrem Kind (als Käufer) direkt ein Darlehen für den Kauf oder Bau eines Hauses gewähren. Anstatt dass das Kind einen Kredit von der Bank benötigt, vereinbaren Kind und Eltern Zinssatz, Tilgungsrate und Laufzeit individuell. Dies kann Zinsen sparen und die Finanzierung flexibler gestalten. Wichtig ist eine klare vertragliche Regelung, um Missverständnisse und steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Vertragsbedingungen klar definieren – Tipp 1

Statt später zu vererben, können Sie so schon zu Lebzeiten eine Immobilie an Ihre Kinder übertragen und für Ihre Kinder ein sicheres Kreditumfeld schaffen, ganz ohne Druck. Perfekt für Kinder in der Ausbildung, im Studium oder im Berufseinstieg.

Wichtig ist, vermeiden Sie wie bei jedem Kaufvertrag / Darlehensvertrag Unstimmigkeiten, vor Unterschrift

Heißt, um Unklarheiten und potenzielle Konflikte zu vermeiden, ist es entscheidend, dass alle Bedingungen des Darlehensvertrags eindeutig festgelegt sind. Dies umfasst die Höhe des Darlehens, die vereinbarten Zinsen, Tilgungsmodalitäten sowie die Laufzeit des Darlehens. Ein klar strukturierter Darlehensvertrag dient als solides Fundament für diese finanzielle Vereinbarung innerhalb der Familie.

Vorlage: Kostenloser Download

Sie brauchen eine kostenfreie Vorlage eines Darlehensvertrags für ein Verkäuferdarlehen? Kostenlos in den Downloads als PDF und DOC.

• Verkäuferdarlehen Muster

Realistische Bewertung der Rückzahlungsfähigkeit – Tipp 2

Gerade weil es sich um eine familiäre Konstellation handelt, könnten emotionale Faktoren die realistische Einschätzung der Rückzahlungsfähigkeit trüben. Der Kreditnehmer sollte eine solide Finanzplanung vorweisen, die nicht nur die regelmäßige Tilgung, sondern auch unvorhergesehene Ausgaben berücksichtigt. Eine externe Beratung kann hier objektive Klarheit schaffen.

Prüfen Sie ähnliche Parameter wie die Bank:

• Einkommen
• – Ausgaben
• + Eigenkapital
  ________________
• Kreditwürdig?

Familiäre Beziehungen und Risikos: Streit vorbeugen

Neben den finanziellen und rechtlichen Überlegungen spielen emotionale Aspekte eine wesentliche Rolle. Klare Vereinbarungen und eine offene Kommunikation helfen dabei, Missverständnisse zu vermeiden und die familiäre Harmonie zu bewahren. Alle Beteiligten die Bedingungen des Darlehens akzeptieren und sich an diese halten.

Geldgeschäfte können Familienbeziehungen belasten, insbesondere wenn es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt. Überlegen Sie sich gut, ob die familiäre Beziehung stark genug ist, um finanzielle Unstimmigkeiten auszuhalten.

Mögliche Steuern – Tipp 3

In Deutschland müssen bei einem Verkäuferdarlehen zwischen Familienmitgliedern steuerliche Aspekte beachtet werden. So können unter bestimmten Umständen Schenkungssteuern anfallen (Schenkungssteuer Rechner), speziell wenn das Darlehen zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Zinssatz oder zinslos gewährt wird. Auch die Möglichkeit einer günstigen Steuergestaltung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer sollte in Betracht gezogen werden. Eine fachkundige Beratung durch einen Steuerberater ist hier unerlässlich.

Ich empfehle Ihnen immer mit einem erfahrenen Steuerberater zu sprechen und zu planen, damit Sie alle steuerlichen Vorteile optimal für sich nutzen!

Zinsgestaltung zur Steuervermeidung

Die Zinsen für ein Verkäuferdarlehen sollten marktüblich (aktuelle Bauzinsen) oder zumindest realistisch angesetzt werden, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Sie werden sich fragen, wer soll das prüfen?

Wer soll mich verklagen?

Ein zu niedriger Zinssatz kann vom Finanzamt als verdeckte Schenkung gewertet werden und entsprechende Steuerforderungen nach sich ziehen. Ein angemessener Zinssatz unterstreicht zudem die Seriosität des Darlehensverhältnisses innerhalb der Familie.

Absicherung des Darlehens – Tipp 4

Für den Verkäufer besteht ein gewisses Risiko in der möglichen Nichtzahlung des Darlehens.

Ja, auch wenn das Vertrauen innerhalb der Familie groß ist, sollte das Darlehen angemessen abgesichert werden. In Deutschland ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch eine gängige Methode, um den Darlehensgeber abzusichern. Dies gewährleistet, dass der Darlehensnehmer im Falle eines Zahlungsausfalls zur Verantwortung gezogen werden kann.

Vorteile und Nachteile für Verkäufer / Darlehensgeber – Tipp 5

Aus Erfahrung: „Beim Geld hört die Freundschaft auf“, auch Familienstreit ist schneller provoziert. Prüfen Sie ganz genau, wem Sie ein Verkäuferdarlehen geben. Die Verwaltung erfordert Zeit und anders als beim „normalen“ Hauskredit, bekommen Sie das Geld nicht sofort von der Bank, sondern Stück für Stück vom Käufer.

Haus & Eigentumswohnung an Kinder verkaufen – Fazit

Ein Verkäuferdarlehen in der Familie kann eine großartige Möglichkeit sein, den Traum vom Eigenheim zu realisieren, ohne auf traditionelle Finanzierungsmethoden angewiesen zu sein. Wie anfangs beschrieben, statt später zu vererben, können Sie so schon zu Lebzeiten eine Immobilie an Ihre Kinder übertragen und für Ihre Kinder ein sicheres Kreditumfeld schaffen, ganz ohne Druck. Perfekt für Kinder in der Ausbildung, im Studium oder im Berufseinstieg.

Doch es erfordert von beiden Seiten eine hohe Verantwortungsbereitschaft, eine transparente Kommunikation und eine sorgfältige Planung. Mit den richtigen Vorbereitungen und Absicherungen kann diese Finanzierungsform jedoch zu einer Win-Win-Situation für alle Beteiligten führen.

Lesen Sie hier mehr zum Thema:

• Verkäuferdarlehen

Achja… und an Kinder verkaufen oder vererben?

Viele Eltern, vielleicht auch Sie, stellen sich die Frage: Soll ich meine Immobilie an meine Kinder verkaufen oder vererben?

Der Verkauf von Immobilien an Kinder statt einer Vererbung bietet steuerliche Vorteile in Deutschland. Eltern können Erbschaft- und Schenkungsteuer sparen, während Kinder von der Möglichkeit profitieren, die Immobilie erneut abzuschreiben, was zu Einkommensteuerersparnissen führt. Ebenso entfallen Schenkung-, Erbschaft– und Grunderwerbsteuer (Quelle: Juhn Partner). Durch Ratenzahlungen im Kaufvertrag (Kaufvertrag Muster) können Eltern zudem eine finanzielle Absicherung für ihren Lebensabend schaffen. Dieses Modell bietet Vorteile für beide Seiten und vermeidet Steuerlasten, die bei einer direkten Schenkung oder Vererbung anfallen würden.

Ich empfehle Ihnen solche Vorhaben mit einem erfahrenen Steuerberater zu planen, um alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.

Schenkungsteuer sparen: Wie Eltern Immobilien steuerfrei an Kinder übertragen

Das Verkäuferdarlehen lässt sich gezielt mit der Schenkungsteuer-Strategie kombinieren. Wer die gesetzlichen Freibeträge kennt und richtig einsetzt, kann erhebliche Summen steuerfrei übertragen.

Schenkungsteuer-Freibeträge 2026 (§ 16 ErbStG)

Die 10-Jahres-Frist ist der entscheidende Hebel: Jeder Freibetrag kann nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden. Wer eine Immobilie im Wert von 800.000 EUR an ein Kind übertragen möchte, kann dies in zwei Schritten im Abstand von zehn Jahren komplett steuerfrei gestalten. Das Verkäuferdarlehen passt in diese Strategie, weil Eltern den Darlehenserlass nach 10 Jahren innerhalb des Freibetrags steuerfrei vollziehen können.

Wichtig: Jede Schenkung oberhalb des Freibetrags muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten gemeldet werden (§ 30 ErbStG).

Verkäuferdarlehen vs. Bankdarlehen: Konditionen-Vergleich 2026

Rechenbeispiel: Haus für 350.000 EUR an Kind verkaufen

Ausgangssituation

• Immobilienwert: 350.000 EUR
• Eigenkapital Kind: 50.000 EUR
• Bankdarlehen: 100.000 EUR bei 4,0 %, 15 Jahre
• Verkäuferdarlehen Eltern: 200.000 EUR bei 3,0 %, 15 Jahre

Zinsvorteil: Vergleichbares Bankdarlehen über 200.000 EUR bei 4,0 % = ca. 1.479 EUR/Monat. Das Verkäuferdarlehen spart ~98 EUR/Monat = 17.640 EUR über 15 Jahre.

Schritt-für-Schritt: Ablauf Verkäuferdarlehen in der Familie

1. Steuerberater einschalten — Vor jeder Vereinbarung steuerliche Folgen prüfen: Schenkungsteuer, Einkommensteuer auf Zinsen, Fremdvergleich.
   Kosten: 200–500 EUR
2. Konditionen festlegen — Zinssatz (mind. ~3,0–3,5 % p.a. 2026), Laufzeit, Sondertilgung, Todesfall-Regelung schriftlich vereinbaren.
3. Darlehensvertrag aufsetzen — Schriftlich, datiert, unterschrieben. Anwalt oder Notar empfohlen.
   Kosten: 300–800 EUR
4. Kaufvertrag beim Notar beurkunden — Pflicht nach § 311b BGB.
   Kosten: ca. 0,5–1,0 % des Kaufpreises
5. Grundschuld eintragen — Sicherung des Darlehens in Grundbuch Abteilung III.
   Kosten: 500–1.500 EUR
6. Laufende Zahlung und Dokumentation — Nur per Überweisung, Kontoauszüge 10 Jahre aufbewahren, keine Barzahlungen.

Häufige Fehler — was das Finanzamt nicht akzeptiert

• Kein schriftlicher Vertrag: Mündliche Vereinbarungen werden steuerlich nicht anerkannt.
• Zinssatz zu niedrig oder null: Gilt als verdeckte Schenkung — aufzehren des Freibetrags oder Steuernachzahlung.
• Keine echten Zahlungsflüsse: Rein buchhalterische Verrechnungen akzeptiert das Finanzamt nicht — jede Rate muss überwiesen werden.
• Keine Grundschuld: Ohne Sicherheit zweifelt das FA am Fremdvergleich.
• Vertrag rückwirkend erstellt: Muss vor der ersten Zahlung vorliegen.
• Keine Todesfall-Regelung: Führt zu Erbschaftsstreit und steuerlichen Problemen.

Häufige Fragen zum Verkäuferdarlehen in der Familie

Kann man ein Verkäuferdarlehen auch zwischen Geschwistern vereinbaren?

Ja. Allerdings beträgt der Schenkungsteuer-Freibetrag für Geschwister nur 20.000 EUR — deutlich weniger als beim Eltern-Kind-Verhältnis. Die übrigen Anforderungen (schriftlicher Vertrag, marktüblicher Zinssatz, Zahlungsflüsse) gelten identisch.

Muss das Finanzamt informiert werden?

Nicht automatisch. Die Zinserträge der Eltern müssen als Kapitaleinnahmen in der Steuererklärung angegeben werden. Wird später ein Darlehenserlass vollzogen (Schenkung), muss dieser innerhalb von drei Monaten beim Erbschaftsteuerfinanzamt angezeigt werden (§ 30 ErbStG).

Was passiert, wenn der Darlehensgeber (Elternteil) stirbt?

Die offene Darlehensforderung wird Teil des Nachlasses. Ohne Testament geht sie anteilig an alle Erben über. Eine klare Regelung im Testament — z.B. Vermächtnis der Forderung an das Käufer-Kind — ist daher dringend empfohlen.

Ist ein Zinssatz von 0 % möglich?

Rechtlich ja, steuerlich problematisch: Das Finanzamt setzt den Zinsvorteil als Schenkung an. Bei kleinen Darlehen innerhalb des Freibetrags unproblematisch — bei größeren Summen kann ein Zinssatz von 0 % den Freibetrag aufzehren.

Wie wird das Verkäuferdarlehen im Grundbuch eingetragen?

Als Grundschuld in Abteilung III. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung, das Grundbuchamt trägt sie ein. Eintragung dauert 4–12 Wochen. Kosten: ca. 500–1.500 EUR abhängig von der Darlehenssumme.

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Was sind Denkmalschutz-Abschreibungen?

Die Denkmalschutz-Abschreibung, ein Instrument zur Förderung der Denkmalerhaltung, ermöglicht es Eigentümern, die Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen. Dies gilt sowohl für Vermieter als auch für Selbstnutzer, wobei unterschiedliche Abschreibungsmodelle zur Anwendung kommen (Quelle: Wendl & Köhler):

• Für Vermieter: 100% der Kosten über 12 Jahre (8 Jahre mit 9% und 4 Jahre mit 7% jährlich).
• Für Selbstnutzer: 90% der Kosten über 10 Jahre mit 9% jährlich.

Die Förderung ist an die Bedingung geknüpft, dass das Gebäude offiziell als Baudenkmal anerkannt und die Sanierung mit der Denkmalbehörde abgestimmt ist.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme

Die Inanspruchnahme der Denkmalschutz-Abschreibung erfordert eine sorgfältige Planung und Koordination mit den zuständigen Behörden. Folgende Schritte sind unerlässlich:

1. Anerkennung als Baudenkmal: Das Gebäude muss offiziell von der Denkmalbehörde als solches klassifiziert sein.
2. Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen: Alle geplanten Maßnahmen müssen im Vorfeld mit der Behörde abgestimmt und genehmigt werden.
3. Bescheinigung der Denkmalbehörde: Dieses Dokument ist essenziell, da es die steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten bestätigt.

Grenzen der Förderfähigkeit

Nicht alle Maßnahmen rund um ein denkmalgeschütztes Gebäude sind förderfähig. Ausgeschlossen von der Abschreibung sind beispielsweise die Kosten für die Neuanlage eines Gartens oder den Bau einer Garage. Wichtig ist, dass die Maßnahmen direkt dem Erhalt des Denkmalwertes dienen.

Übertragung der Denkmal-AfA und Grundsteuererlass

Die Denkmalschutz-AfA ist an das sanierte Gebäude und dessen aktuellen Eigentümer gebunden und kann nicht auf zukünftige Käufer übertragen werden. Unter bestimmten Umständen kann zudem ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gestellt werden, falls das Gebäude aufgrund seiner denkmalgeschützten Eigenschaften keinen angemessenen Ertrag erwirtschaftet.

Förderung für den Denkmalschutz: Beispiel Energieeffizienz

Besonderheiten von Häusern mit Denkmalschutz

Wie energieeffizient sind Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen? Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei Denkmälern oftmals um ältere Bauten handelt, ist die Energieeffizienz nicht mit den heutigen Standards von Neubauten zu vergleichen. Eine Herausforderung für Eigentümer sind die behördlichen Auflagen, welche den oft notwendigen Modernisierungsmaßnahmen in Teilen entgegenstehen.

Durch diese Programme soll bei denkmalgeschützten Immobilien die Sanierung und Modernisierung von Dach, Fassade, Fenstern und der Einbau einer neuen Heizungsanlage gefördert werden. In vielen Teilbereichen sind vorgeschriebene An- und Aufbauten zur Steigerung der Energieeffizienz oftmals verboten. Es gibt jedoch ein Programm, durch welches die Eigentümer bei Energieeffizienz steigernden Sanierungen einen (Tilgungs-)Zuschuss erhalten können.

Alles zur Förderung finden Sie hier: Kfw Effizienzhaus-Stufen für bestehende Immobilien und Baudenkmale.

Beispiel – „Effizienzhaus Denkmal“

Förderung je Wohneinheit von 25 % bei maximal 120.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 30.000 Euro

Beispiel – „Effizienzhaus Denkmal EE-Klasse“

Erhöht sich der Wert auf 30 % bei maximal 150.000 Euro, also bis zu 45.000 Euro pro Wohneinheit

Photo: Andrey_Popov / shutterstock.com

Steuervorteile realisieren? Experten fragen

Die Erhaltung von denkmalgeschützten Gebäuden bietet nicht nur die Chance, Teil des kulturellen Erbes zu bewahren, sondern auch signifikante Steuervorteile zu realisieren. Angesichts der Komplexität der Regelungen und Anforderungen ist professionelle Beratung unerlässlich, um die bestmöglichen Entscheidungen zu treffen. Eigentümer sollten daher nicht zögern, sich von Experten unterstützen zu lassen, um die volle Bandbreite der Steuervorteile auszuschöpfen.

• Steuer Experte

Was ist Grunderwerbsteuer? Definition

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf einmalig an. Auch beim Teilverkauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, je nach Bundesland. Aktuell liegt sie zwischen 3,5 % (wie in Bayern) und 6,5 % (zu Beispiel in Nordrhein-Westfalen). Käufer:innen in Bayern sparen also ganze 3 % beim Immobilienkauf, im Vergleich zu anderen Bundesländern wie NRW.

Für Sie wichtig: Mit der Grunderwerbsteur erhöhen sich Ihre Kaufnebenkosten.

Die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer, wenn nicht anders im Kaufvertrag vereinbart.

Berechnung der Grunderwerbsteuer 2026 mit Beispiel

Berechnung der Grunderwerbsteuer:

Kaufpreis * Steuersatz (nach Bundesland) = Grunderwerbsteuer

Beispiel (Berlin):

600.000 Euro * 6.0% = 36.000 Euro

Grunderwerbsteuer: Höhe nach Bundesland

Hier kurz eine Übersicht mit den 16 Bundesländern und den individuellen Grunderwerbssteuersatz:

Noch als übersichtliche Tabelle:

Grunderwerbsteuer Rechner

Berechnen Sie kostenlos die Grunderwerbsteuer für Ihren Kauf in Ihrem Bundesland! Entdecken Sie hier noch mehr kostenlose Immobilien-Rechner.

Online Rechner: Grunderwerbsteuer berechnen

Prüfen Sie Ihre Steuerlast im Grunderwerbsteuer Rechner.

Excel Tabelle: Kostenloser Download

Mit dieser kostenlosen Excel Tabelle zur Grunderwerbsteuer Berechnung, können Sie auch Offline jederzeit schnell rechnen, mit allen Werten der 16 Bundesländer. Tipp! Hier finden Sie weitere, kostenlose Downloads.

• Grunderwerbsteuer Rechner - Excel

Was ist Grundsteuer? Nach dem Kauf

Im Gegenteil zur Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Wohnungskauf anfällt, wird die Grundsteuer jedes Jahr (4x, wenn nicht anders vereinbart) von Ihnen als Wohnungseigentümer erhoben. Sie besteuert also das Eigentum. Die Grundsteuer berechnet sich aus der Fläche bzw. dem Wert und den individuellen Hebesätzen der Gemeinden.

• Grundsteuer: Definition

Der nächste Schritt: Makler Kosten

Wurde die Immobilie über einen Makler vermittelt, fallen auch hierfür Kosten an: die sogenannte Makler Courtage. Die Höhe dieser Courtage hängt vom Bundesland ab und davon, ob es sich um einen Privat- oder gewerblichen Kauf handelt. Doch wer bezahlt den Makler? Das und mehr erfahren Sie hier.

Schritt zurück: Kaufpreis Kalkulation

Wie setzt sich der Kaufpreis einer Immobilie eigentlich zusammen? Sie haben vielleicht schon von den Kaufnebenkosten gehört. Zu den regulären Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten (Kaufvertrag), der Grundbucheintrag und die Maklerprovision. In diesem Ratgeber lernen Sie die einzelnen Faktoren der Berechnung kennen, damit Sie Ihren maximalen Kaufpreis einhalten können.