Fix & Flip Immobilie Finanzierung: Haus, Wohnung, Bank & Tipps

Fix & Flip Finanzierung – Bei der Planung Ihres ersten Fix & Flip Projekts ist die Finanzierung der entscheidende Dreh- und Wendepunkt. Oftmals steht Ihnen nicht genug Eigenkapital zur Verfügung, um den gesamten Kauf- sowie Aufwertungsprozess gewährleisten zu können. Je nach Kreditart und Kreditkonditionen kann sich das Ausmaß Ihres Projekts unterscheiden. Wie Sie Ihr Fix und Flip Projekt finanzieren können (Finanzierungsoptionen, Verwendungszwecke, Kosten, Tipps & Tricks) lernen Sie hier. Zurück zum: Fix & Flip Ratgeber.

Was ist die Fix und Flip Methode? Schnell erklärt

Fix und Flip beschreibt das Konzept des Immobilienhandels, bei dem man Immobilien für einen möglichst niedrigen Preis einkauft, durch Modernisierung aufwertet bzw. den Immobilienwert steigert und dann das Objekt wieder mit Gewinn verkauft. Besonders attraktiv ist diese Art von Eigenkapitalsteigerung gerade für Handwerker oder Personen mit Handwerkerkontakten.

Besonderheiten von Fix & Flip Immobilien in der Finanzierung

Wer ein solches Projekt angehen möchte, braucht in der Regel im ersten Schritt ein Darlehen bzw. Kredit, um die Immobilie zu kaufen. Anders, wie bei der Buy-and-Hold-Methode (Kaufen und vermieten) fährt ein Flipper eine kurzfristige Strategie, was langfristige Finanzierungen unattraktiv machen.

Ziel ist es, die Immobilie so schnell wie möglich aufzuwerten und Gewinn zu erzielen.

Eine weitere Besonderheit von Fix & Flip Projekten ist, dass nicht nur der Kaufpreis mit einer Baufinanzierung finanziert werden will, sondern auch Kosten für Renovierungen mit in die Finanzierung fallen.

Was brauchen Sie für eine Fix & Flip Finanzierung?

Wie bei jedem Kredit kommt es bei der Gewährung von Krediten z. B. einem Bankdarlehen darauf an, genügend Geld angespart zu haben und zahlungsfähig zu sein. Bei der Fix & Flip Finanzierung ist zusätzlich ein ausführliches Portfolio, indem Ihr Projektplan ausführlich beschrieben ist, wichtig für die Finanzierung der Arbeiten zur Wertsteigerung der Immobilie.

Für die Finanzierung benötigen Sie:

Die Grundlagen zur Fix & Flip Finanzierung im Überblick

Was Sie zur Finanzierung einer Fix & Flip Immobilie wissen sollten

  • Eigenkapital steigern mit Immobilienhandel
  • Kaufen, Aufwerten und Verkaufen von Immobilien
  • Ziel: Gewinn erzielen
  • kurzfristige Finanzierungen
  • Finanzierung des Kaufpreises sowie der Renovierungsmaßnahmen
  • Sie brauchen: Bonität, Eigenkapital & ein Projektportfolio

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Immobilie finanzieren: Welche Kreditarten gibt es?

Fix und Flip Projekte können hohe Gewinne abwerfen, daher überlegen sich viele Immobilieninvestoren in eine Fix und Flip Immobilie zu finanzieren. Grundsätzlich gestaltet sich die Finanzierung wie bei einer üblichen Immobilienfinanzierung. Sie können aus verschiedenen Darlehensformen wählen. Die Besonderheit bei Fix & Flip Objekten besteht darin, dass nicht nur der Kauf der Immobilie, sondern auch ihre Aufwertung bzw. Restaurierung finanziert werden will. Das klassische Darlehen in Deutschland ist das Annuitätendarlehen.

Ein typisches Annuitätendarlehen hat folgende Merkmale:

  • konstante Monatsrate
  • fester Zinssatz
  • 20 % Eigenkapital
  • Kreditlaufzeit von 10 bis 30 Jahren

Fix & Flip Finanzierungsmöglichkeiten

Was wird finanziert? Bevor Sie sich Gedanken über die Bankenwahl machen, sollten Sie sich erst einmal klar darüber werden, was Sie überhaupt finanzieren wollen.

Was beim Fix & Flip finanziert, wird

Grundsätzlich können Sie mit einer Baufinanzierung alles rund um das Fix & Flip Projekt finanzieren. Fix & Flip Immobilien Kosten belaufen sich selten auf niedrige Summen. Dazu gehören etwa Kaufpreis und die Nebenkosten, die Renovierungskosten, die Verkaufsaufbereitung, also das Home Staging, sowie die Finanzierungsgebühren.

Infografik: Wofür kann man die Baufinanzierung nutzen

Hier können Sie sich einen Überblick über alle Verwendungszwecke einer Baufinanzierung verschaffen.

Infografik: Verwendungszwecke der Baufinanzierung

Infografik: Verwendungszwecke der Baufinanzierung

Interessant für Ihr Fix und Flip Projekt sind die Punkte:

  1. Immobilienkauf finanzieren
  2. Sanieren / Modernisieren
  3. Energieeffizienz steigern
  4. Anschlussfinanzierung
  5. Nebenkosten finanzieren

Planen Sie die Kosten für diese Bereiche vorher ausführlich mit der Kostenrechnung, um Kosten vermeiden zu können. Man würde bei der Finanzierung des Kaufpreises sowie der Nebenkosten von einer Vollfinanzierung sprechen. Eine Teilfinanzierung (ohne Finanzierung der Nebenkosten oder Renovierungskosten) ist allerdings auch möglich.

Ein Überblick über die Finanzierung:

  • Finanzierung deckt das gesamte Projekt ab
  • Kaufpreis + Nebenkosten
  • Renovierungskosten
  • Verkaufsaufbereitungskosten
  • Finanzierungsgebühren

Für welche Kreditart sollten Sie sich also entscheiden?

Tipp: Experten können Sie anhand nur einen kurzen Blicks auf das Objekt und auf Ihre Finanzen, besser beraten wie jeder Artikel. Hier können Sie kostenlos ein Gespräch bei unserem Fix & Flip Profi oder unserer Kreditvermittlung ausmachen.

Hier gibt es noch ein paar gute Tipps zur Fix & Flip Finanzierung.

Kleinkredit oder Darlehen: welcher Kredit für Fix & Flip?

Die Frage, welche Kreditart denn jetzt für Ihr Fix & Flip Projekt der Richtige ist, können Sie grob bereits am Umfang Ihres Projekts und infolgedessen auch am Umfang Ihrer Finanzierungssumme ausmachen. Wenn Sie planen das gesamte Projekt vom Kauf, über die Aufwertung, bis zum Verkauf über Fremdkapital zu finanzieren, benötigen Sie eine Darlehen für die gesamte Summe. Welche Kreditart hier die passende ist, erfahren Sie in unserem Finanzierungsratgeber.

In manchen Fällen steht Ihnen aber die Immobilie auch bereits zur Verfügung. Entweder durch einen Erbfall oder durch den Kauf durch eigene liquide Mittel. In solchen Fällen müssen Sie nur den Aufwertungsprozess von einem Kreditinstitut finanzieren lassen. Hierfür bieten sich Kleinkredite an.

Zusammengefasst:

  • Kleinkredite bei kleinen Summen
  • hoher Aufwand = längere Finanzierung (Bankdarlehen)

Finanzierung von Fix & Flip: Bankenauswahl

Durch Fix und Flip kann man einen hohen Gewinn erzielen, allerdings gestaltet sich die Finanzierung von gewerblichem Immobilienhandel nicht ganz so leicht, wie man denken könnte. Einige Banken schrecken vor Fix und Flip Projekten zurück, selbst wenn man 100 Prozent Eigenanteil (Eigenkapital) einbringt. Das liegt daran, dass eine solche Finanzierung oftmals ein hohes Risiko für die Bank darstellt.

Denn Sie als Kreditnehmer wollen sich eine relativ geringe Summe für wenige Monate leihen und das zu wenigen Zinsen. Die Bank trägt dafür das volle Risiko. Im Gegensatz zu einem Kauf einer Immobilie zur Vermietung, bei dem die Bank mit sicheren Mieteinträgen rechnen kann, ist der Fix & Flip Verkauf nicht sicher und auch der Verkaufspreis ist ungenau und nicht vorherzusehen.

Für ein Kreditinstitut bedeutet eine Fix und Flip Finanzierung also viel Aufwand und wenig Ertrag.

Daher sollten Sie sich im ersten Schritt an mehrere regionale Banken wenden. Privatbanken für Fix und Flip zu begeistern, ist schwieriger, aber nicht unmöglich. Sollten Sie kein zufriedenstellendes Angebot von den regionalen Banken erhalten, sollten Sie Ihre Chancen auf Privatbanken durch überregionale Banken ausweiten.

Die Banksicht auf Fix & Flip Immobilien im Überblick:

  • Immobilienhandel als großes Risiko für die Bank
  • Kreditnehmer leihen geringe Summen auf geringe Laufzeit
  • Dadurch hoher Aufwand und wenig Ertrag für die Bank
  • keine Mieteinnahmen, welche die Tilgung sichern

Sie sollten außerdem beachten, dass die Bank ein Strukturierungsentgeld verlangen kann. Das ist eine Art Bearbeitungsgeld für die Transaktionskosten, welche im gewerblichen Bereich erlaubt ist und für den Aufwand der Bank für die Finanzierung erhoben wird.

Worauf Sie achten sollten, damit Sie eine gutes Angebot bekommen, lernen Sie hier.

Fix und Flip finanzieren: Tipps & Tricks

Der Aufwand, den man betreibt, um die Finanzierung bei einer Bank für einen Fix und Flip Projekt zu erhalten, ist zwar hoch, dennoch kann sich das Ganze für Sie enorm lohnen. Was können Sie also machen, um eine gute Finanzierung zu erlangen? Worauf achtet die Bank und was ist für Sie als Kreditnehmer überhaupt wichtig? So finden Sie die richtige Bank mit passenden Konditionen.

Kurzfristige Laufzeit & Sondertilgungen

Generell sollten Sie bedenken, dass für die Bank eine schnelle Finanzierung am risikoärmsten ist. Denn wenn die Sanierung sehr langfristig ist, steigen für die Bank die Aufwandskosten. Auch für den Kreditnehmer ist ein so kurzfristig wie mögliches Darlehen attraktiv. Aufgrund dessen ist es ratsam auf jeden Fall die Möglichkeit von Sondertilgungen zu vereinbaren, um die Kreditlaufzeit flexibel verkürzen zu können.

Immobilienlage & Verkaufspreise

Wichtig für die Bank ist vor allem, dass die Immobilie Erfolg versprechend ist. Die Bank muss einen hohen Immobilienwert in dem Objekt erkennen können. Eine attraktive und gefragte Lage (A-Lage) ist eine Kennzahl, welche die Bank hier betrachtet.

Des Weiteren spielt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis eine große Rolle in der Prüfung des Kreditgebers. Ist die Kredithöhe zu gering, beispielsweise 50.000 Euro, ist das sehr unattraktiv für die Bank, auch wenn es für Sie als Neuling in der Branche von Vorteil ist, klein anzufangen und sich erstmals auszuprobieren.

Attraktive Immobilienlage in der Innenstadt

Attraktive Immobilienlage in der Innenstadt

Objekt Projektmappengestaltung

Viel ausmachen bei der Bank kann außerdem die Präsentation von einem selbst und die des Projekts. Die intensive Ausarbeitung einer Projektmappe kann Ihre Chancen um einiges erhöhen. Professionell aufgearbeitete Dokumente für die Bank sind schnell vorbereitet. Sie sollten Folgendes beinhalten:

  • Haushaltsrechnung
  • Vermögensbilanz
  • Objektunterlagen
  • Projektmappe (Risikoanalyse)

Die Haushaltsrechnung ist eine Gegenüberstellung des Einkommen und der monatlichen Auskünfte des Kreditnehmers. Es sollte am Ende immer ein übriges Plus zu erkennen sein, um so zu zeigen, dass man gut haushalten kann. Angaben zur eigenen Person beinhalten neben dem Einkommen auch die Bonität.

Die Vermögensbilanz ist ein Nachweis über Ihr Vermögen, dass Sie der Bank zur Prüfung geben. Hier sollte klar erkennbar gemacht werden, welches Vermögen Sie haben. Dabei sollten sie genau arbeiten und Ihr gesamtes Eigentum aufzeigen. Dazu gehört Guthaben, Konten, Depot, Vermögenswerte und Immobilieneigentum.

Zu den Objektunterlage zählen der Grundbuchauszug, eine Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung und mehr.

Hier sind alle wichtigen Dokumente für die Bank aufgelistet:

Selbstpräsentation bei der Bank

Bei Gesprächen mit der Bank sollten Sie den Eindruck vermitteln, ein unternehmerisches Talent zu besitzen, um vertrauenswürdig zu wirken. Treten Sie als Unternehmer auf, schätzt ein Bänker Ihr Projekt besser ein, da es wirkt, als hätten Sie sich intensiv mit dem Thema beschäftigt und Risiken für sich ausgeschlossen.

Exkurs! Bereits während der Finanzierung sollten Sie an Ihren Gewinn denken. Dabei spielt die Fix & Flip Kostenrechnung eine entscheidende Rolle! Unser Fix & Flip Rechner bietet Ihnen eine einfache Übersicht zur Planung Ihrer Fix & Flip Finanzierung.

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Fazit! Alle Tipps zur Fix & Flip Finanzierung

Um das ein oder andere Makel in der Bonität auszugleichen, ist es ratsam für Sie Geld auf der Seite zu haben. Die Zinsbindung sollten Sie so lange wie möglich planen. Erstens kommt das besser bei der Bank an und zweitens gibt es Ihnen mehr Planungssicherheit, solange wie Sie für die Aufwertung geplant haben.

Alle Tipps auf einen Blick:

  • kurze Laufzeit vereinbaren
  • Möglichkeit von Sondertilgungen abklären
  • A & B-Lage bzw. attraktive Immobilie
  • professionelle Unterlagen und Projektmappe
  • unternehmerisches Auftreten
  • gute Bonität
  • Zinsbindung für Planungssicherheit

Beispiel Fix & Flip Finanzierung

Zum Abschluss ein vereinfachtes Beispiel einer Fix & Flip Finanzierung für Sie. So könnte Ihr nächstes Immobilienprojekt aussehen: Ein Kaufpreis von 200.000 Euro und eine Gewinn von 39.200 Euro vor Steuern.

Kostenkategorie Betrag in Euro
Kaufpreis der Immobilie 200.000
Renovierungskosten 50.000
Sonstige Nebenkosten 10.000
Gesamtkosten 260.000
Eigenkapital (20 %) 52.000
Fremdkapital (80 %) 208.000
Finanzierungsquelle
Bankdarlehen (kurzfristig) 208.000
Zinsen (geschätzt, 10 %) 20.800
Gesamtkosten inkl. Zinsen 280.800
Verkaufspreis (nach Renovierung) 320.000
Gewinn vor Steuern 39.200

Lohnen sich Fix & Flip Projekte? Die Erfahrung von Flippern sagt ganz klar – JA! Mehr zum Thema und der Methode des Fix & Flip Immobilienhandel, gibt es in dem dazugehörigen Immobilien Ratgeber.

Kaufen, Aufwerten & Verkaufen von Immobilien

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