Aufklärungspflicht Kaufvertrag: Offenbarungspflicht, arglistige Täuschung und Gewährleistung

Aufklärungspflicht Kaufvertrag – Ob Asbest, Schimmel, Mietpreisbindung oder tyrannische Nachbarn – Oftmals haben Käufer von Immobilien genau mit diesen Problemen nach dem Hauskauf zu kämpfen. Über welche Verhältnisse muss der Verkäufer Sie vor dem Kauf aufklären und was darf er verschweigen? Lernen Sie hier, welche Rechte Sie als Käufer haben, wenn sich im Nachhinein Mängel an der Immobilie zeigen.

Aufklärungspflicht schnell erklärt

Zu Beginn klären wir erst einmal, was die Aufklärungspflicht beim Immobilienkauf bedeutet. Bei einem Immobilienverkauf ist der Verkäufer verpflichtet, den potentiellen Käufer über bekannte Mängel an der Immobilie aufzuklären.

Diese Aufklärungspflicht des Verkäufers gilt für Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können oder geeignet sind, dem Käufer als Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.

Aufklärungspflicht zusammengefasst:

  • Pflicht für Verkäufer beim Immobilienverkauf
  • Aufklärung über Mängel und vertragsgefährdende Umstände
  • Ohne Aufklärung: wirtschaftlicher Schaden für Käufer

Sollte der Verkäufer dieser Pflicht nicht nachgehen, kann der Käufer Gewährleistung- und Schadensersatzforderungen gegen den Verkäufer geltend machen. Mehr dazu später.

Gekauft wie gesehen

Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum ist der Verkäufer nicht dazu verpflichtet, den Käufer über jeden vorhandenen Mangel aufzuklären. Es gilt das Prinzip „gekauft wie gesehen„. „Gekauft wie gesehen“ ist meist eine Standardformulierung im notariellen Kaufvertrag für Immobilien.

Die Formulierung ist gleichbedeutend mit

  • gekauft wie besichtigt
  • gekauft, wie die Immobilie steht und liegt

Dabei bedeutet gekauft wie gesehen, dass der Verkäufer die Gewährleistung ausschließt. Der Verkäufer haftet also nicht für Mängel und Schäden, die der Käufer bei einer gründlichen Besichtigung der Immobilie hätte erkennen können.

Aber: Kein vollständiger Gewährleistungsausschluss!

Von dem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag werden rechtlich nur die offensichtlichen Mängel ausgeschlossen. Über die versteckten Mängel und Schäden besteht die Aufklärungspflicht.

Umfang der Aufklärungspflicht

Die Offenbarungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer erstreckt sich über eine Vielzahl von Aspekten, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sind.

Die Aufklärungspflicht trifft Verkäufer immer dann, wenn sie Kenntnis von einem Umstand oder Mangel haben. Man unterscheidet hierbei zwischen:

  1. Aufklärungspflicht bei konkreten Fragen
  2. Aufklärungspflicht ohne Fragen des Käufers

Schauen wir uns die verschiedenen Aufklärungspflichten nun genauer an.

Aufklärungspflicht bei konkreten Fragen

Sollten Sie dem Verkäufer bei der Besichtigung der Immobilie eine konkrete Frage stellen, ist der Verkäufer verpflichtet die Frage vollständig und richtig zu beantworten. Sollte der Verkäufer die Antwort auf die Frage nicht sicher kennen, aber trotzdem antworten, verletzt er seine Aufklärungspflicht.

Eine arglistige Täuschung liegt nur vor, wenn der Verkäufer die Frage vorsätzlich falsch beantwortet.

Beispiel:

Der Käufer möchte wissen, ob ein Schimmelbefall im Haus vorliegt. Der Verkäufer beantwortet die Frage mit einem klaren nein, obwohl er weiß, dass die Kellerräume von Schimmel befallen sind. Hier verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht.

Aufklärungspflicht ohne Fragen

Der Verkäufer ist aber auch ohne konkrete Nachfrage des Kaufinteressenten dazu verpflichtet, die jeweiligen Umstände ungefragt zu offenbaren. Die Umstände müssen dabei von wesentlicher Bedeutung für die Immobilie sein.

Eine unaufgeforderte Aufklärungspflicht liegt beispielsweise vor wenn/bei:

Sollte der Verkäufer Sie nicht über das Vorliegen von einem dieser Mängel hinweisen, verletzt er seine Aufklärungspflicht. Die Kenntnis über diese Mängel spielt ein entscheidendes Kriterium für die rechtlichen Folgen.

Ausnahmen der Aufklärungspflicht

Neben den Umständen über die Aufklärungspflicht besteht, gibt es natürlich auch andere Punkte, über die der Verkäufer Sie nicht vor Unterzeichnung des Kaufvertrags aufklären muss.

Es besteht keine Aufklärungspflicht über:

  • Bestand einer Gebäudeversicherung
  • Schäden von vor 25 Jahren
  • Offensichtliche Mängel

Über Mängel, die vor 25 Jahren aufgetreten sind und erfolgreich beseitigt wurden, muss der Käufer nicht informiert werden. Auch offensichtliche Mängel, die Sie während einer Besichtigung erkennen können, besteht keine Aufklärungspflicht.

Offensichtliche Mängel können sein:

  • Risse in Wänden oder Fassade
  • Ungezieferbefall in der Immobilie

Rechte des Käufers bei Mängeln

Sollte bei Ihrer Immobilie nach dem Kauf einer dieser Mängel auftreten und lässt sich nachweisen, dass der Verkäufer Ihnen diesen Mangel bewusst verschwiegen hat, stehen Ihnen die folgenden Rechte zu:

  1. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
  2. Gewährleistungsanspruch gegen den Verkäufer

Die Details zu Ihren Rechten lernen Sie jetzt kennen.

Arglistige Täuschung: Anfechtung des Kaufvertrags

Als Käufer haben Sie bei dem Vorliegen einer arglistigen Täuschung das Recht den Kaufvertrag anzufechten. Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer seine Auskunftspflicht vorsätzlich verletzt hat. Dies muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen, wenn nicht, geht die Anfechtung ins Leere.

Der Käufer trägt die Beweislast.

Für einen Beweis sind meistens Indizien entscheidend. Beweise können Zeugen sein, die bei der Besichtigung anwesend waren.

Durch eine wirksame Anfechtung wird der Vertrag aufgehoben und ungültig. Der Käufer kann daher den Kaufpreis zurückverlangen. Im Gegenzug ist der Käufer dazu verpflichtet, die Immobilie (Grundstück, Haus, Wohnung) an den Verkäufer zurückzugeben und die Auflassung zu erklären.

Gewährleistung: Beseitigung, Schadensersatz und Rücktritt

Sofern Sie dem Verkäufer arglistige Täuschung nachweisen können, stehen Ihnen Gewährleistungsansprüche zu. Diesen Anspruch auf Gewährleistung haben Sie auch dann, wenn im Immobilienkaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen wurde.

Gewährleistungsansprüche entstehen nicht für Mängel die Sie als Käufer vorab kannten.

Diese Gewährleistungsansprüche können gegen den Verkäufer erhoben werden:

Der Anspruch auf Schadensersatz setzt voraus, dass dem Käufer ein nachweisbarer Schaden entstanden ist. Bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag wird die Immobilie an den Verkäufer zurück übertragen.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Auch wenn es nicht oft vorkommt: Es kann durchaus sinnvolle Gründe geben, warum Sie vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten möchten. Hat der Verkäufer Ihnen Mängel vor dem Vertragsschluss verschwiegen oder ist Ihre Finanzierung unerwartet weggefallen? Erfahren Sie hier mehr über den Rücktritt vom Kaufvertrag für Haus oder Wohnung, wann dieser für Käufer und Verkäufer möglich ist und mit welchen Konsequenzen Sie bei einem Rücktritt rechnen müssen.

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