Beispielhafte Schlüsselübergabe nach Unterschrift (Darlehensvertrag)

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag: Gründe, Vorgehen und Rechtsfolgen

Rücktritt Immobilienkaufvertag – Auch wenn es nicht oft vorkommt: Es kann durchaus sinnvolle Gründe geben, warum Sie vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten möchten. Hat der Verkäufer Ihnen Mängel vor dem Vertragsschluss verschwiegen oder ist Ihre Finanzierung unerwartet weggefallen? Erfahren Sie hier mehr über den Rücktritt vom Kaufvertrag für Haus oder Wohnung, wann dieser für Käufer und Verkäufer möglich ist und mit welchen Konsequenzen Sie bei einem Rücktritt rechnen müssen.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Sie haben den Vertrag unterschrieben, doch jetzt die böse Überraschung: Im Grundbuch der Immobilie sind unlöschbare Schulden eingetragen, die nicht entfernt werden können. Sie stellen sich die Frage, ob Sie den Kaufvertrag möglicherweise rückgängig machen können oder wie Sie in diesem unangenehmen Fall vorgehen können? Hier erfahren Sie, ob der Rücktritt die richtige Option ist, es Alternativen gibt und welche rechtlichen Folgen Sie erwarten.

Der Rücktritt und die damit verbundenen Folgen richten sich danach, welches Rücktrittsrecht Anwendung findet. In Deutschland gibt es zwei Arten des Rücktritts.

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Vertragliches vs. gesetzliches Rücktrittsrecht

Wenn Sie von einem Immobilienkaufvertrag zurücktreten möchten, führt dies zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags. Sollten bereits Leistungen (Zahlungen oder Übereignungen) stattgefunden haben, sind diese zurückzugewähren. Grundsätzlich kann man das Rücktrittsrecht in zwei Arten unterscheiden:

  • vertragliches Rücktrittsrecht
  • gesetzliches Rücktrittsrecht

Das vertragliche Rücktrittsrecht kann optional bei den Vertragsverhandlungen der am Immobilienverkauf beteiligten Parteien aufgenommen werden. Oftmals ist ein vereinfachter Rücktritt durch vertragliche Vereinbarungen möglich und sofern vertragliche Übereignungen bestehen haben diese Vorrang vor den gesetzlichen.

Vor allem Verkäufer einer Immobilie sollten daher überlegen die vertragliche Vereinbarung mit in den Kaufvertrag aufzunehmen, da ein aufwendiger gesetzlicher Rücktritt Verzögerungen für den Neuverkauf und zusätzliche Kosten mit sich bringt.

Das gesetzliche Rücktrittsrecht muss nicht im Immobilienkaufvertrag geregelt sein, es gilt immer, wenn es keine vertraglichen Rücktrittsvereinbarungen gibt.

Rücktritt vs. Widerruf: Wo ist der Unterschied?

Wie Sie den Widerruf vielleicht schon von Fernabsatzverträgen (z.B. im Internet geschlossene Verträge) kennen, gibt es auch beim Immobilienkauf ein Widerrufsrecht. Dieses Widerrufsrecht wird freiwillig im notariellen Kaufvertrag vermerkt und besteht in der Regel auch für 14 Tage ab Vertragsschluss.

Innerhalb dieser 14 Tage haben Sie und die andere Vertragspartei das Recht ohne Angabe von Gründen vom Immobilienkaufvertrag zurückzutreten. Widerrufen Sie den Vertrag fristgerecht, müssen Sie bereits erhaltene Leistungen zurückgewähren, Sie erwarten jedoch keine Konsequenzen oder Schadensersatzleistungen.

Rücktritt durch den Verkäufer

Sie haben als Verkäufer die Möglichkeit vom Immobilienkaufvertrag zurückzutreten. Häufig sind Gründe hierfür:

  • der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis nicht oder nur teilweise
  • der Käufer hat vertragswidrige bauliche Veränderungen vorgenommen

Wenn der Käufer der Immobilie beispielsweise nicht seinen Zahlungspflichten nachgeht, haben Sie als Verkäufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten. Bedingung für den Rücktritt ist, dass vor Vertragsabschluss nicht klar war, dass der Käufer nicht in der Lage sein wird zu zahlen. In diesem Fall kann der Verkäufer auch die für den Verkauf angefallenen Kosten vom Käufer zurückverlangen. Dies können zum Beispiel Makler- oder Notargebühren sein.

Rücktritt durch den Käufer

Auch als Käufer einer Immobilie haben Sie das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten. Rücktrittsgründe aus Käufersicht können sein:

  • der Verkäufer hat Schulden auf der Immobilie Lasten, die nicht gelöscht oder übertragen werden können
  • der Verkäufer hat bedeutende Mängel und Schäden gegenüber dem Käufer arglistig verschwiegen

Weist die Immobilie Mängel auf, reichen keine kleinen Schäden als Rücktrittsgrund. Sie müssen dem Verkäufer eine arglistige Täuschung über die verschwiegenen Mängel nachweisen, denn der bloße Verdacht reicht nicht. Im besten Fall haben Sie Zeugen, die bestätigen können, dass dem Verkäufer die Mängel bereits vor dem Kaufabschluss klar waren. Dies ist bei Eigentumswohnungen beispielsweise der Fall, wenn bereits bei Eigentümerversammlungen oder mit Handwerkern über den Mangel gesprochen wurde.

Mögliche Alternativen für Käufer

Im Falle einer arglistigen Täuschung, können Sie den Immobilienkaufvertrag alternativ anfechten. In diesem Fall könnten Sie jedoch keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da der Vertrag dann rechtlich von Anfang an nichtig ist. Eine weitere Möglichkeit besteht in der Minderung des Kaufpreises, sofern die festgestellten Mängel eine Minderung des Kaufpreises rechtfertigen.

Kein Rücktritt bei gescheiterter Finanzierung

Als Käufer sollten Sie in einem Punkt vorsichtig sein: Schließen Sie den Kaufvertrag erst ab, wenn Sie eine Finanzierungszusage von der Bank vorliegen haben. Im Falle einer gescheiterten Finanzierung haben Sie kein Recht vom Immobilienkaufvertrag zurückzutreten. So können Sie das Risiko von Schulden und Schadensersatzzahlungen vermeiden. Das gleiche gilt, wenn Sie als Käufer mit staatlichen Förderungen gerechnet haben, diese aber nach abgeschlossenem Kaufvertrag doch nicht erhalten.

So funktioniert der Rücktritt

Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer einen Rücktrittsgrund haben und vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten möchten, müssen Sie folgendes beim Rücktritt beachten:

  1. Sie müssen die andere Vertragspartei zunächst schriftlich mahnen
  2. in der Mahnung müssen Sie eine Frist zur Nacherfüllung einräumen
  3. wenn die Mängel darauf nicht beseitigt werden, können Sie zurücktreten
  4. dabei können Schadensersatzansprüche zu Ihren Gunsten entstehen

Beispiel aus der Sicht des Verkäufers:

Der Käufer zahlt den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis der Immobilie nicht fristgerecht. Als Verkäufer müssen Sie dem Käufer nun zunächst eine Mahnung über den Verzug der Zahlung schicken. Diese Mahnung enthält eine Frist, bis zu welcher der Käufer seine Zahlungspflicht nachholen muss. Verstreicht diese Frist, ohne dass eine Kaufpreiszahlung erfolgt, können Sie nun vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten.

Rechtsfolgen: Rückabwicklung und Schadensersatz

Sie haben von Ihrem Rücktrittsrecht gebrauch gemacht? Dann müssen Sie nun den Kaufvertrag rückabwickeln. Sowohl Sie als auch Ihr Vertragspartner sind nun zu bestimmten Handlungen verpflichtet.

Als Verkäufer der Immobilie müssen Sie im Falle eines Rücktritts:

  1. bereits getätigte Zahlungen des Käufers zurückgeben
  2. die Immobilie vom Käufer zurücknehmen

Als Käufer sind Sie im Rücktrittsfall dazu verpflichtet:

  1. die Immobilie an den Verkäufer zurückzugeben

Schadensersatz: Welche Forderungen können Sie geltend machen?

Die möglichen Schadensersatzforderungen hängen davon ab, ob Sie von einem vertraglichen oder gesetzlichen Rücktrittsrecht gebrauch machen. Bei einem vertraglichen Rücktrittsrecht sind sowohl die Bedingungen als auch die Rechtsfolgen von Ihnen und Ihrem Vertragspartner im Kaufvertrag aufgenommen worden. Die Höhe eines möglichen Schadensersatzes entnehmen Sie daher dem Immobilienkaufvertrag.

Gibt es keine vertraglichen Vereinbarungen, nehmen Sie das gesetzliche Rücktrittsrecht in Anspruch. Je nach Sachlage können hier sowohl Käufer als auch Verkäufer Schadensersatz verlangen. Der Schadensersatz soll dann den Schaden ausgleichen, der durch die Pflichtverletzung einer Partei entsteht. Dabei ist die Höhe des Schadensersatzes unterschiedlich und von mehreren Faktoren abhängig. Nicht nur der Kaufpreis spielt hierbei eine Rolle, auch der Grund des Rücktritts.

Schadensersatz für Verkäufer

Meist entsteht der geschädigten Partei ein größerer finanzieller Schaden. Als Verkäufer können Sie beispielsweise Schadensersatz für die folgenden Dinge verlangen:

  • Maklerkosten
  • Rechtsverfolgungskosten
  • Notarkosten (Kaufvertrag und Rückabwicklung)
  • Differenzbetrag bei geringerem Weiterverkauf
  • Entgangenen Gewinn
  • Nutzen die der Käufer aus der Immobilie hatte

Hat der Käufer beispielsweise die Immobilie zum Zeitpunkt des Rücktritts bereits bewohnt, muss er auch die entstandenen Mietwertvorteile zurückerstatten. Sonst hätte der Käufer ja bis zum Rücktrittszeitpunkt mietfrei in Ihrem Objekt gewohnt.

Schadensersatz für Käufer

Sollten Sie eine mangelhafte Immobilie gekauft haben, können Sie als Käufer im Rücktrittsfall ebenfalls Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Schadensersatz kann beispielsweise verlangt werden für:

Haben Sie den arglistig vertuschten Mangel erst nach anderen bereits abgeschlossenen Renovierungen bemerkt, so können Sie die Kosten der Renovierung im Falle der Rückübereignung der Immobilie an den Verkäufer diesem in Rechnung stellen.

Fazit: Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Die gesetzlichen Rücktrittsregelungen greifen nur bei gravierenden Problemen wie arglistiger Täuschung oder Zahlungsverweigerungen durch den Käufer. Kommt es nicht zu einer einstimmigen Rückabwicklung, muss der “Rücktrittsverursacher” mit einer Klage auf Schadensersatz rechnen. Die sinnvollere Entscheidung ist, von Anfang an eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufzunehmen, welche die Vorgangsweise klar regelt.