Sondereigentumsverwaltung Vertrag: Inhalt, Dauer, Kündigung & Co.

Sondereigentumsverwaltung Vertrag – Entscheidet sich ein Eigentümer innerhalb der WEG dazu die Betreuung seines vermieteten Sondereigentums einer professionellen Sondereigentumsverwaltung zu überlassen, wird ein Verwaltervertrag abgeschlossen. Hier werden die Rechte und Pflichten des Verwalters geklärt, so wie seine Vergütung und Versicherungspflicht. Vom Inhalt des Verwaltervertrags über die Dauer bis zur formalen Gestaltung, erfahren Sie hier alles, was Sie über den Verwaltervertrag wissen müssen.

Was ist eine Sondereigentumsverwaltung?

Jedem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht es offen sein Sondereigentum selbst zu nutzen oder es zu vermieten. Entscheidet sich ein Eigentümer dazu seine Wohnung zu vermieten, muss das Objekt, wie jede Mietimmobilie, verwaltet werden. Möchte der Eigentümer die Betreuung seiner Liegenschaft nicht persönlich in die Hand nehmen, kann er hierfür einen professionellen Sondereigentumsverwalter beauftragen.

Die Sondereigentumsverwaltung (auch SEV-Verwaltung genannt) entlastet den Eigentümer, indem sie seine Aufgaben und Pflichten als Vermieter übernimmt. Dazu gehört zum Beispiel die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung, die Durchführung von Neuvermietungen und die Organisation von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die innerhalb der Wohnung anfallen.

Wichtig: Da sich der SEV-Verwalter nur um das Sondereigentum kümmert, ist er allein gegenüber seinem Vertragspartner verantwortlich. Die Betreuung des Gemeinschaftseigentums fällt in den Verantwortungsbereich der WEG-Verwaltung.

SEV-Verwaltung ist nur für die Betreuung des Sondereigentums zuständig

Alles weitere, was Sie über die Sondereigentumsverwaltung wissen müssen, finden Sie hier:

Verwaltervertrag als Grundlage der SEV-Verwaltung

Möchten Sie Ihr Sondereigentum also vermieten und die Betreuung einem SEV-Verwalter anvertrauen, ist der Vertrag nicht an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gebunden. Sie vereinbaren also einen individuellen Vertrag mit der Hausverwaltung, bei dem die entsprechenden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) greifen.

Daher ist es um so wichtiger, dass Sie sich vor der Bestellung des Sondereigentumsverwalters Zeit nehmen, um den Vertrag genau durchzulesen und zu verstehen. Ziehen Sie hierfür gerne die Expertise eines Anwalts dazu. Schließlich handelt es sich bei dem Verwaltervertrag um die Grundlage der Sondereigentumsverwaltung. Er beinhaltet alle wichtigen Informationen bezüglich der ordnungsgemäßen Verwaltung der Liegenschaft, schützt Sie als Eigentümer vor hohen Verlusten und dient der Absicherung Ihrer finanziellen und wirtschaftlichen Interessen.

Zusammengefasst:

  • SEV-Verwaltung ist nicht an das WEG gebunden
  • Vertrag richtet sich nach dem BGB
  • Verwaltervertrag als Grundlage der Verwaltung
  • schützt Eigentümer vor hohen Verlusten
  • sichert finanzielle & wirtschaftliche Interessen

Inhalt: Pflichten, Kosten, Dauer & Co.

Wie bereits erwähnt gibt es für die Sondereigentumsverwaltung also keinen gesetzlichen Vertrag und so muss jeder Vertrat individuell vereinbart werden. Werfen wir also einen Blick auf die wichtigsten Punkte des Vertrags und warum diese unbedingt vertraglich festgehalten werden sollten.

Hier der Inhalt des Verwaltervertrags im Überblick:

  • Anschrift des Objekts
  • Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
  • Aufgaben und Pflichten des Hausverwalters
  • Beginn und Dauer des Verwaltervertrags
  • Kündigungsmodalitäten
  • Vermögen des Eigentümers
  • Vergütung des Verwalters
  • Haftung des Verwalters
  • Gerichtsstand

Schauen wir uns die einzelnen Punkte nun etwas genauer an.

Anschrift des Objekts & der Vertragsparteien

Der erste Punkt eines jeden Vertrags umfasst die Namen und die Anschrift aller Vertragspartner inklusive der Straße, Hausnummer und dem Ort. Auch eine Anschrift der zu verwaltenden Wohnung muss beigefügt sein.

Aufgaben und Pflichten des SEV-Verwalters

Im Vergleich zur WEG-Verwaltung sind die Aufgaben und Pflichten des SEV-Verwalters weder gesetzlich verankert, noch in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung definiert. Daher stützt sich die SEV-Verwaltung allein auf die vertraglichen Vereinbarungen. Achten Sie hier also darauf, dass alle Verpflichtungen, denen der Verwalter nachzugehen hat, im Verwaltervertrag festgehalten sind.

Dazu gehören alle Aufgaben, die die kaufmännische, technische und juristische Verwaltung umfassen:

  • Neuvermietung
  • Bonitätsprüfung der Mieter
  • Abwicklung der Mietverträge
  • Überwachung der Mieteinnahmen
  • Abmahnung bei fehlenden Mieten
  • Buchhaltung über Einnahmen & Ausgaben
  • Erstellung der Betriebskostenabrechnung
  • Objektbegehung
  • Koordination & Abwicklung von Instandhaltungsmaßnahmen
  • Koordination & Abwicklung von Modernisierungsmaßnahmen
  • Beratung zu Rechtsprechung und Gesetzgebung
  • Beauftragung geeigneter Fachanwälte
  • Vertretung des Eigentümers bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

Mehr zu den genauen Aufgaben und Pflichten der Sondereigentumsverwaltung finden Sie hier:

Dauer des Verwaltervertrags

Neben dem Beginn des Verwaltervertrags, sollte auch die Dauer schriftlich festgehalten werden. Bei den meisten Sondereigentumsverwaltungen erstreckt sich dessen Dauer auf ein Jahr.

Bei den meisten Verträgen ist außerdem eine Verlängerungsklausel vorhanden. Das bedeutet: Wird der Vertrag nicht drei Monate vor dessen Ablauf gekündigt, verlängert er sich automatisch um ein weiteres Jahr. Da es sich beim Verwaltervertrag wie bereits erwähnt um einen individuell vereinbarten Vertrag handelt, kann eine andere Vertragsdauer und Kündigungsfrist durchaus vereinbart werden.

Zusammengefasst:

  • durchschnittliche Vertragsdauer: 1 Jahr
  • oft Verlängerungsklausel vorhanden
  • Vertragsdauer kann individuell festgelegt werden

Kündigungsmodalitäten

Im Vertrag sollte außerdem unbedingt festgehalten werden, unter welchen Umständen eine außerordentliche, fristlose Kündigung erfolgen kann und welche Umstände für eine ordentliche, fristgemäße Beendigung des Verwalterverhältnisses sprechen. Das ist vor allem dann wichtig, wenn keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit im Vertrag vereinbart ist oder längere Kündigungsfristen bestehen, durch die der abberufene Verwalter bis zur Beendigung des Verwaltervertrags seinen Vergütungsanspruch behält.

Diese Kündigungsmodalitäten sollten im Vertrag vorhanden sein:

  • Voraussetzung für eine fristlose Kündigung
  • Voraussetzung für eine fristgemäße Kündigung
  • Kündigungsfristen

Vermögen des Eigentümers

Da die Sondereigentumsverwaltung dazu verpflichtet ist, die Aufbewahrung von Privatgeldern und Fremdgeldern zu trennen, sollten im Verwaltervertrag außerdem alle offenen Fremdkonten aufgelistet werden. Halten Sie vertraglich fest, ob der Verwalter halbjährlich, quartalmäßig oder monatlich gegenüber dem Eigentümer zur Abrechnung verpflichtet ist.

Vergütung des Verwalters

Meistens kommt für den Sondereigentumsverwalter bei größeren Aufgaben, wie zum Beispiel der Organisation aufwendiger Sanierungsmaßnahmen, eine Sondervergütung in Betracht. Auch für die Neuvermietung des Objekts steht es dem SEV-Verwalter durchaus zu ein Sonderhonorar zu verlangen.

Grundvergütung & Sonderhonorar – Da die Vergütung des Verwalters eines der häufigsten Streitthemen bei der Immobilienverwaltung ist, sollte im Verwaltervertrag also genau geregelt werden, welche welche Tätigkeiten von der Pauschalvergütung erfasst und welche Tätigkeiten gesondert zu vergüten sind.

Monatliche Pauschalvergütung – Es gibt jedoch auch einige Hausverwalter, die eine monatliche Pauschale veranschlagen, die alle Tätigkeiten und Verpflichtungen abdeckt. Auch bei diesem Kostenmodell sollten Sie die genaue Vergütung im Verwaltervertrag notieren.

Prinzipiell wird zwischen zwei unterschiedlichen Kostenmodellen unterschieden:

  1. Grundvergütung mit zusätzlichem Sonderhonorar
  2. Pauschalvergütung ohne zusätzliches Sonderhonorar

Alles weitere zu den Verwaltungskosten der Sondereigentumsverwaltung finden Sie hier:

Haftung & Versicherungspflicht

Ein weiterer wichtiger Punkt, der häufig im Verwaltervertrag vernachlässigt wird, beschäftigt sich mit der Haftung und der Versicherungspflicht des Sondereigentumsverwalters. So sollte die SEV-Verwaltung nicht nur über eine Vermögenshaftpflichtversicherung verfügen, sondern auch vertraglich dazu verpflichtet werden, diese nachzuweisen. Das schützt sowohl Sie als Eigentümer, als auch den Verwalter vor hohen finanziellen Verlusten, sollte es zu Schäden oder Problemen kommen.

Form: Vertragsmuster & individuelle Vereinbarungen

Bei dem Verwaltervertrag spielt nicht nur der Inhalt eine wichtige Rolle, sondern auch die Form. So fällt der Verwaltervertrag in die Kategorie der entgeltlichen Geschäftsbesorgungsaufträge und ist an keine gesetzliche Grundlage gebunden. Da eine freie Vertragsgestaltung möglich ist, greifen die meisten Verwalter auf eigene Vertragsmuster zurück, die Sie sich vorab zur Überprüfung zuschicken lassen können.

Auch individuelle Vereinbarungen, die den gesetzlichen Vorschriften widersprechen, lassen sich durchaus rechtssicher dingfest machen, so lange sie handschriftlich und gesondert unter dem Punkt „Individuelle Vereinbarungen“ festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet worden sind.

Hier nochmal alles Wichtige zur Form des Vertrags zusammengefasst:

  • gilt als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsauftrag
  • freie Vertragsgestaltung möglich
  • häufig Vertragsmuster verfügbar
  • gesondertes Festhalten individueller Vereinbarungen

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier: