Cannabis in der Mietwohnung: Vermieter-Rechte, Rauchverbot, Abmahnung & Kündigung

Seit dem Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetzes (KCanG) am 1. April 2024 ist Cannabis für Erwachsene in Deutschland legal — auch zu Hause. Für Vermieter stellt sich seitdem eine drängende Frage: Was ändert sich im Mietverhältnis, was darf der Mieter, und welche Instrumente hat der Vermieter? Dieser Leitfaden beantwortet alle zentralen Fragen — auf Grundlage des aktuellen Mietrechts, mit Gerichtsurteilen und konkreten Handlungsempfehlungen.

Was hat sich durch das Konsumcannabisgesetz 2024 geändert?

Das Konsumcannabisgesetz (KCanG), in Kraft seit dem 1. April 2024, legalisierte Besitz und privaten Konsum für Volljährige. Erwachsene dürfen bis zu 25 g in der Öffentlichkeit und bis zu 50 g zu Hause besitzen. Entscheidend für Vermieter: Das Gesetz betrifft ausschließlich das öffentliche Recht. Das Mietverhältnis bleibt Privatrecht — geregelt durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Öffentlich-rechtliche Einschränkungen durch das KCanG:

• § 5 KCanG: Konsum verboten innerhalb von 200 Metern von Schulen, Kitas und Spielplätzen
• Fußgängerzonen: Konsum zwischen 7 und 20 Uhr verboten
• Mietverhältnisse: Nicht durch KCanG geregelt — gilt ausschließlich BGB und Mietvertrag

Die Legalisierung bedeutet: Cannabis-Konsum ist kein Straftatbestand mehr. Sie bedeutet nicht: Vermieter müssen ihn in ihren Immobilien dulden. Der Mietvertrag behält seinen Vorrang.

Darf der Mieter in der Mietwohnung kiffen?

Grundsätzlich ja — wenn kein Rauchverbot vereinbart ist. Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Mieter das Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dazu gehört die private Lebensgestaltung einschließlich legaler Verhaltensweisen. Dieses Recht hat drei klare Grenzen:

1. Rücksichtnahmegebot: Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) verpflichtet den Mieter, auf die Interessen von Nachbarn und Vermieter zu achten. Intensiver Cannabisrauch, der dauerhaft in benachbarte Wohnungen zieht, kann eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen — auch ohne vertragliches Verbot.

2. Substanzschutz: Starkes Rauchen kann Tapeten, Decken und Böden dauerhaft schädigen. Diese Schäden überschreiten normale Abnutzung (§ 538 BGB) und begründen Schadensersatzansprüche — sofern ein lückenloses Übergabeprotokoll den Ausgangszustand belegt.

3. Vertragliche Einschränkungen: Ein wirksam vereinbartes Rauchverbot oder eine Hausordnungsklausel schränkt das Nutzungsrecht entsprechend ein.

Vergleich: Mit vs. ohne Rauchverbot im Mietvertrag

Was darf der Vermieter verbieten?

Vermieter haben mehrere rechtliche Instrumente. Entscheidend ist, dass alle Einschränkungen der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB standhalten — Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam.

Rauchverbot in der Wohnung: Zulässig, wenn dem Mieter eine zumutbare Ausweichmöglichkeit bleibt (z.B. Balkon). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in grundlegenden Urteilen zum Rauchen im Mietverhältnis Rauchverbote für wirksam erklärt, solange sie verhältnismäßig sind. Da es auf Rauch und Geruch ankommt — nicht auf die Substanz — erfassen sie automatisch auch Cannabis.

Gemeinschaftsflächen: Über die Hausordnung kann Rauchen in Treppenhaus, Keller, Tiefgarage und Gemeinschaftsgarten vollständig untersagt werden. Alle Musterformulierungen und AGB-Hinweise: Cannabis im Mietvertrag — Klauseln und Muster

Cannabis auf dem Balkon — Sonderfall mit Tücken

Der Balkon gilt rechtlich als Teil der Mietwohnung. Fehlt ein vertragliches Rauchverbot, ist der Mieter dort grundsätzlich frei. Die Grenze zieht das Rücksichtnahmegebot (§ 241 Abs. 2 BGB): Wenn Cannabisrauch erheblich in Nachbarwohnungen zieht, kann das auch ohne Vertragsklausel eine abmahnungsfähige Pflichtverletzung darstellen.

Die Rechtsprechung unterscheidet:

• Gelegentlicher Konsum mit Rücksicht auf Windrichtung — kaum angreifbar ohne vertragliche Grundlage
• Regelmäßiger, intensiver Konsum mit nachgewiesener Beeinträchtigung — abmahnfähig über § 241 Abs. 2 BGB
• Verstoß gegen vertragliches Balkonverbot — direktes Abmahnrecht, nach Wiederholung Kündigung nach § 573 BGB

Aus Mieterperspektive erklärt: Kiffen auf dem Balkon — was gilt für Mieter? (cannazen.de)

Abmahnung: So gehen Vermieter richtig vor

Die Abmahnung ist fast immer Voraussetzung für eine Kündigung und muss formell korrekt sein. Nach § 543 Abs. 3 BGB muss der Vermieter grundsätzlich eine Abhilfefrist setzen. Vorlage für Vermieter: Abmahnung mit Kündigungsandrohung — Muster & Tipps

Eine wirksame Abmahnung enthält zwingend:

• Sachverhaltsschilderung: Datum, Uhrzeit, betroffene Wohnungen, Art der Belästigung
• Vertragliche Grundlage: Welche Klausel wurde verletzt?
• Aufforderung zur sofortigen und dauerhaften Unterlassung
• Konkrete Frist: Üblicherweise 2–4 Wochen
• Ausdrückliche Kündigungsandrohung bei Wiederholung
• Schriftform: Einschreiben mit Rückschein — Zugang muss beweisbar sein

Kündigung wegen Cannabis: Wann ist sie möglich?

Eine Kündigung allein wegen legalen Cannabiskonsums ist ohne vertragliche Grundlage kaum durchsetzbar. Möglich ist sie unter diesen Umständen:

Ordentliche Kündigung: Bei wiederholtem Verstoß gegen ein vertraglich vereinbartes Rauchverbot nach mindestens einer Abmahnung. Vorlage: Ordentliche Kündigung — Muster für Vermieter

Fristlose Kündigung: Nur bei schwerwiegender, dauerhafter Vertragsverletzung. Alles zur fristlosen Kündigung: Fristlose Kündigung des Mieters — wann ist sie erlaubt?

Substanzschäden durch Cannabis: Haftung und Fristen

Intensives Rauchen hinterlässt Harzablagerungen, Verfärbungen und Geruchsimprägnierungen, die normale Abnutzung (§ 538 BGB) überschreiten. Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB sind möglich, wenn:

• Ein lückenloses Übergabeprotokoll bei Einzug den sauberen Ausgangszustand belegt
• Das Auszugsprotokoll jeden Schaden mit Foto dokumentiert
• Ansprüche innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe geltend gemacht werden (§ 548 BGB)

Häufige Fragen für Vermieter

Gilt ein allgemeines Rauchverbot automatisch auch für Cannabis?
Ja. Gerichte beurteilen Rauchverbote nach Rauch und Geruch — nicht nach der Substanz. Ein allgemeines Rauchverbot erfasst Cannabis vollständig.

Was tun, wenn kein Rauchverbot im Mietvertrag steht?
Nachträgliche Änderung nur mit Mietereinverständnis möglich. Bei erheblicher Nachbarbelästigung greift das Rücksichtnahmegebot als Grundlage für eine Abmahnung. Bei Neuvermietungen: Klausel sofort einbauen. Alle Muster: Cannabis-Klauseln im Mietvertrag

Wie lange habe ich nach Auszug Zeit, Schadensersatz zu fordern?
Sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB). Danach verjähren Ansprüche.

Muss medizinischer Cannabiskonsum toleriert werden?
Nein, nicht automatisch. Vertragliche Vereinbarungen gelten auch für medizinischen Konsum. Die medizinische Notwendigkeit kann allenfalls bei Verhältnismäßigkeitsprüfungen im Rechtsstreit eine Rolle spielen.