Werbungskosten absetzen – Sie möchten wissen, wie Sie Ausgaben für Anwälte, Steuerberater oder selbst erbrachte Arbeitsleistungen zu Ihrer Vermietungstätigkeit als Werbungskosten steuerlich geltend machen können? In unserem Artikel „Immobilie Kapitalanlage Steuern sparen“ geben wir Ihnen eine einfache und verständliche Erklärung zu diesem Thema. Wir beantworten auch eine Leserfrage dazu und zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten es gibt, um Ihre Werbungskosten effektiv zu nutzen. Immobilien & Steuern sparen, hier kommen Sie zurück zur Übersicht: Steuern 2026.

Werbungskosten: Was ist erlaubt?

Im Artikel (oben verlinkt) schrieben wir von Werbungskosten aus der Vermietungstätigkeit. Dazu hat uns diese Frage erreicht:

„Ihr sprecht von ‚Ferner können Ausgaben für Anwälte oder Steuerberater durch die Vermietungstätigkeit als Werbungskosten abgesetzt werden‘ was bedeutet das? Wie geht das? Einfach erklärt“

Auszug aus dem Artikel:

Werbungskosten für Anwalt & Steuerberater

Um Ausgaben für Anwälte oder Steuerberater als Werbungskosten abzusetzen, ist es wichtig, dass diese zu Ihrer Vermietungstätigkeit entstanden sind. Das bedeutet, wenn Sie rechtliche oder steuerliche Unterstützung für Ihre Vermietung benötigen, können die Kosten dafür als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Auch selbst erbrachte Arbeitsleistungen

Ebenso können Sie selbst erbrachte Arbeitsleistungen, wie Reparaturen, Sanierungen oder Modernisierungen, als Werbungskosten ansetzen. Hierbei wird der Wert dieser Leistungen als Ausgaben verbucht und mindert Ihre steuerpflichtigen Einnahmen.

• Selbst erbrachte Arbeitsleistung
• wie Reparaturen
• Sanierung
• Modernisierung

Und auch… Darlehenszinsen

Des Weiteren können auch die gezahlten Darlehenszinsen für den Kauf oder die Renovierung Ihrer Immobilie als Werbungskosten abgesetzt werden. Diese Zinsen mindern ebenfalls Ihre steuerpflichtigen Einnahmen und können somit Ihre Steuerlast reduzieren.

Und… Hausverwaltungskosten, Hausmeisters

Kosten, die Sie für die Hausverwaltung oder die Beschäftigung eines Hausmeisters aufwenden, können ebenfalls als Werbungskosten abgesetzt werden. Diese Kosten mindern Ihre steuerpflichtigen Einkünfte und helfen Ihnen dabei, Steuern zu sparen.

Wichtig ist: Belege aufbewahren!

Beachten Sie, dass die genannten Ausgaben nur dann als Werbungskosten abzugsfähig sind, wenn sie im Rahmen Ihrer Vermietungstätigkeit entstanden sind. Bewahren Sie alle Belege und Unterlagen sorgfältig auf und sich bei komplexen Fällen von einem Experten unterstützen, um sicherzustellen, dass Sie die richtigen Abzüge vornehmen und alle Vorschriften einhalten.

Steuer-Potenzial Analyse (Download)

Lernen Sie hier wichtigsten Immobilien Steuer-Tipps, so können Sie mit Ihrer Immobilie Steuern sparen und (noch mehr) Vermögen aufbauen. Dafür können wir Ihnen auch unser Steuer-Potenzial Tool empfehlen, das Analyse Tool finden Sie in den Downloads:

• Steuer-Potenzial Analyse – Download

Vollständige Tabelle: Abzugsfähige Werbungskosten bei Vermietung

Nicht jede Ausgabe rund um Ihre Vermietungsimmobilie lässt sich steuerlich geltend machen. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen vollständigen Überblick, welche Kostenarten das Finanzamt anerkennt — und welche nicht.

Kostenart	Abzugsfähig?	Hinweis
Schuldzinsen Hypothek	Ja (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG)	Nur der Finanzierungsanteil, kein Tilgungsanteil
AfA (Abschreibung)	Ja (§ 7 EStG)	2 % p.a. vom Gebäudewert (nach 1924)
Reparaturen und Instandhaltung	Ja	Sofort abzugsfähig im Jahr der Zahlung
Verwaltungskosten / Hausverwaltung	Ja	Vollständig absetzbar
Grundsteuer	Ja	Vollständig absetzbar
Versicherungsbeiträge	Ja	Gebäudeversicherung, Haftpflicht
Fahrtkosten zum Objekt	Ja (0,30 € / km)	Nachweispflicht, Fahrtenbuch empfohlen
Rechtsanwalts- und Steuerberatungskosten	Ja	Anteilig, soweit mietbezogen
Inserats- und Anzeigenkosten	Ja	Kosten für die Mietersuche
Kontoführungsgebühren	Ja	Anteilig für das Vermietungskonto
Renovierung vor Erstvermietung	Ja	Sogenannte Vorab-Werbungskosten
Anschaffungskosten Grundstück	Nein	Boden ist nicht abschreibbar
Privatanteil bei gemischter Nutzung	Nein	Muss herausgerechnet werden

AfA berechnen — Abschreibungsbeispiel

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für viele Vermieter der größte Steuervorteil überhaupt. Sie dürfen den Gebäudewert — nicht den Grundstücksanteil — über die Nutzungsdauer abschreiben. Bei Gebäuden, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt der Satz 2 % jährlich, also 50 Jahre.

Rechenbeispiel:

• Kaufpreis gesamt: 400.000 €
• davon Grundstücksanteil: 100.000 € (nicht abschreibbar)
• Gebäudewert: 300.000 €
• AfA 2 % von 300.000 € = 6.000 € / Jahr = 500 € / Monat
• Bei einem Steuersatz von 42 %: 2.520 € Steuerersparnis pro Jahr

Die Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil ist steuerlich entscheidend. Das Finanzamt akzeptiert marktübliche Aufteilungen; im Zweifel hilft ein Gutachter oder die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.

AfA-Sätze nach Baujahr (§§ 7 Abs. 4, 7h, 7i EStG):

Baujahr / Förderung	AfA-Satz	Bemerkung
Nach 1924	2 % p.a.	Normalfall, 50 Jahre Nutzungsdauer
Vor 1925	2,5 % p.a.	Altbau, 40 Jahre Nutzungsdauer
Denkmalgeschützt § 7i	bis 9 % (8 J.) + 7 % (4 J.)	Erhöhte Sonderabschreibung
Sanierungsgebiet § 7h	bis 9 % (8 J.) + 7 % (4 J.)	Erhöhte Sonderabschreibung

Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt zudem die degressive AfA von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG) — ein attraktiver Vorteil für Investoren in Neubau-Projekte.

Vereinfachte Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR)

Vermieter ermitteln ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) über eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Das Prinzip ist einfach: Einnahmen minus Werbungskosten ergibt den steuerpflichtigen Überschuss — oder bei hohen Abzügen sogar einen Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Beispiel für ein Vermietungsobjekt (Jahresrechnung):

Position	Betrag
Mieteinnahmen (Kaltmiete)	+ 12.000 €
Schuldzinsen Hypothek	− 6.000 €
AfA (2 % von 300.000 €)	− 6.000 €
Grundsteuer	− 800 €
Gebäudeversicherung	− 400 €
Hausverwaltung	− 600 €
Reparaturen	− 1.200 €
Steuerlicher Überschuss / Verlust	− 3.000 €

In diesem Beispiel erzielt der Vermieter trotz positiver Mieteinnahmen einen steuerlichen Verlust von 3.000 €, der mit dem Gehalt oder anderen Einkünften verrechnet wird. Je nach persönlichem Steuersatz ergibt sich daraus eine spürbare Steuererstattung.

Anlage V — Das müssen Sie ausfüllen

Alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung eingetragen. Die wichtigsten Zeilen im Überblick:

Zeile (ca.)	Inhalt
Z. 7–21	Einnahmen: Miete, Umlagen, Zuschüsse
Z. 33–34	AfA auf Gebäude und Außenanlagen
Z. 35–43	Schuldzinsen und weitere Finanzierungskosten
Z. 45–49	Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen)
Z. 50–56	Sonstige Werbungskosten (Verwaltung, Versicherung etc.)
Z. 60	Gesamtsumme Werbungskosten
Z. 61	Überschuss oder Verlust (wird in Hauptformular übertragen)

Tipp: Führen Sie das ganze Jahr über eine strukturierte Kostenaufstellung — das spart erheblich Zeit beim Ausfüllen der Anlage V und minimiert das Fehlerrisiko.

Welche Werbungskosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?

Als Vermieter können Sie alle Kosten absetzen, die direkt mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen. Dazu zählen Schuldzinsen, AfA, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Fahrtkosten und Steuerberatungskosten.

Kann ich Tilgungsraten von der Steuer absetzen?

Nein. Nur die Zinsen eines Hypothekendarlehens sind als Werbungskosten abziehbar. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung und steuerlich nicht relevant.

Was sind Vorab-Werbungskosten bei Immobilien?

Vorab-Werbungskosten entstehen, bevor die Immobilie überhaupt vermietet wird — zum Beispiel Renovierungskosten vor der Erstvermietung oder Zinsen während der Bauphase. Das Finanzamt erkennt diese an, wenn ein konkreter Vermietungswille nachgewiesen werden kann.

Wie hoch ist die AfA bei einer Immobilie?

Bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt die AfA 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert (ohne Grundstück). Bei Altbauten vor 1925 sind es 2,5 %. Denkmäler und Sanierungsobjekte können erhöhte Abschreibungen von bis zu 9 % jährlich nutzen.

Kann ich einen steuerlichen Verlust aus Vermietung geltend machen?

Ja. Wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein Verlust aus V+V. Dieser kann im selben Jahr mit anderen positiven Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden und mindert so die Einkommensteuer spürbar.