Wiedervermietung (Wiki, Definition): Erneute Vermietung einer Immobilie

Zieht ein Mieter aus, beginnt für den Vermieter ein rechtlich heikles Fenster: Die Wiedervermietung entscheidet über Rendite, Leerstandskosten und – bei falscher Mietkalkulation – über Rückzahlungsforderungen aus § 556g BGB. Wer hier die Mietpreisbremse, die Vormietregelung und die Modernisierungsausnahme nicht sauber trennt, verschenkt entweder Geld oder kassiert eine Rüge des neuen Mieters. Dieser Beitrag zeigt die Praxisrealität – inklusive Kostenrahmen, Fristen, Bundesland-Unterschieden und konkreter Rechenbeispiele.

Wiedervermietung vs. Neuvermietung: Die rechtlich entscheidende Trennung

Umgangssprachlich werden beide Begriffe vermischt. Juristisch und steuerlich macht die Unterscheidung jedoch einen erheblichen Unterschied – besonders bei der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und bei der Frage, welche Vormiete als Untergrenze gilt.

Wiedervermietung als Anschluss-Mietverhältnis

Eine Wiedervermietung liegt vor, wenn eine bestehende Wohnung nach Auszug des Vormieters erneut vermietet wird – mit oder ohne Renovierung, an einen neuen Mieter. Die Wohnung war also bereits Gegenstand mindestens eines Mietverhältnisses. Auch ein nur sechs Monate dauerndes Vormietverhältnis genügt – die Mietpreisbremse greift dann bereits.

Echte Neuvermietung als Erstbezug

Echte Neuvermietung meint den Erstbezug nach Neubau oder nach umfassender Sanierung im Sinne des § 556f BGB. Diese Konstellation ist von der Mietpreisbremse ausgenommen – und genau hier liegt der wirtschaftlich interessante Hebel für Vermieter, etwa bei einer Denkmal-AfA-Sanierung oder einem Komplettumbau.

Sonderfall: Möblierte Wiedervermietung

Bei möblierter Wiedervermietung gilt die Mietpreisbremse weiterhin – allerdings darf ein angemessener Möblierungszuschlag aufgeschlagen werden. Die Berechnung erfolgt nach BGH (VIII ZR 52/18) als monatliche AfA des Zeitwerts (in der Regel 1–2 % des Möbelwerts pro Monat) zuzüglich kalkulatorischer Verzinsung. Pauschale Aufschläge von 30 % auf die Kaltmiete sind unzulässig und werden gerichtlich gekippt.

Mietpreisbremse bei Wiedervermietung: Was § 556d BGB konkret erlaubt

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – per Landesverordnung festgelegt – darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der qualifizierte Mietspiegel ist die zentrale Referenz. Wer höher kalkuliert, riskiert Rückforderung der Differenz nach § 556g BGB.

Bundesland-Unterschiede bei der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gemeinden, die per Landesverordnung als angespannt deklariert wurden. Die Geltungsbereiche unterscheiden sich erheblich nach Bundesland – das hat direkte Auswirkungen auf die Kalkulation einer Wiedervermietung.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse bei Wiedervermietung

• Vormiete war bereits höher (§ 556e Abs. 1 BGB)
• Umfassende Modernisierung in den letzten drei Jahren
• Erstbezug nach Neubau (Bauantrag nach 01.10.2014)
• Modernisierung mit mehr als ein Drittel Neubaukosten
• Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Beispielrechnung Wiedervermietung mit Mietpreisbremse

Wohnung 70 m² in München, ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 14,50 EUR/m². Vormiete betrug 9,80 EUR/m².

Zulässige Wiedervermietungsmiete: 14,50 EUR × 1,10 = 15,95 EUR/m² Nettokaltmiete. Bei 70 m² ergibt das 1.116,50 EUR/Monat – nicht die häufig fälschlich angesetzten 17 oder 18 EUR/m².

Zweites Rechenbeispiel: Wiedervermietung mit höherer Vormiete

Eigentumswohnung in Hamburg, 85 m², ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 12,80 EUR/m². Der Vormieter zahlte aufgrund früherer Kappungsgrenzen-Erhöhung bereits 14,20 EUR/m² Nettokaltmiete.

Maximal zulässig wäre nach § 556d BGB: 12,80 EUR × 1,10 = 14,08 EUR/m². Da die Vormiete jedoch 14,20 EUR/m² betrug, gilt nach § 556e Abs. 1 BGB diese als Untergrenze. Voraussetzung: Der Vermieter legt die Vormiete vor Vertragsschluss in Textform offen. Mietausfall bei Verstoß gegen die Auskunftspflicht: monatlich 0,12 EUR/m² × 85 m² = 10,20 EUR – über zehn Jahre rund 1.224 EUR plus Rückforderungsrisiko.

Wer die Wirtschaftlichkeit prüft, sollte parallel die Mietrendite und den monatlichen Cashflow neu durchrechnen – die Mietpreisbremse kann die ursprüngliche Investitionskalkulation verschieben.

Was eine Wiedervermietung wirklich kostet: Leerstand, Renovierung, Makler

Der Mieterwechsel ist für viele Vermieter die teuerste Phase im Jahr. Realistische Werte aus der Praxis – nicht aus Hochglanzbroschüren:

Faustregel aus 20 Jahren Praxis: Ein Mieterwechsel kostet inklusive Leerstand zwischen zwei und vier Monatsmieten. Bei langfristig gut zahlenden Mietern ist eine moderate Mieterhöhung daher oft wirtschaftlicher als eine teure Wiedervermietung. Wer das numerisch durchrechnen will, prüft die Eigenkapitalrendite mit und ohne Mieterwechsel.

Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie schon im Erstmietvertrag eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB. Das reduziert das Wiedervermietungs-Risiko, weil Mieterhöhungen automatisch greifen – ohne dass Sie bei jedem Mieterwechsel die Miete neu durchsetzen müssen.

Wiedervermietung vorbereiten: Schritt-für-Schritt-Checkliste

Eine strukturierte Vorbereitung verkürzt den Leerstand erheblich. Die folgende Checkliste deckt die typischen Stolpersteine ab und sollte spätestens drei Monate vor Auszug angestoßen werden.

• Kündigungseingang schriftlich bestätigen
• Vorabbesichtigung zwei Monate vor Auszug vereinbaren
• Renovierungsbedarf realistisch einschätzen
• Ortsübliche Vergleichsmiete aus Mietspiegel ermitteln
• Vormiete dokumentieren (für § 556e BGB)
• Exposé mit professionellen Fotos erstellen
• Mindestens drei Bonitätsunterlagen pro Bewerber einfordern
• Übergabeprotokoll vorbereiten (Zählerstände, Mängel)
• Energieausweis vor erster Besichtigung vorzeigen
• Kaution maximal drei Nettokaltmieten vereinbaren

Bonitätsprüfung bei der Wiedervermietung

Standard sind drei Gehaltsnachweise, SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters und Selbstauskunft. Faustregel: Nettokaltmiete sollte 30 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Der gleiche Belastungsmaßstab wie bei der monatlichen Finanzierungsbelastung beim Kauf.

Mietvertrag bei der Wiedervermietung anpassen

Alte Verträge enthalten oft unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen oder Tierhaltung. Wiedervermietung ist der Anlass, den Vertrag rechtlich auf den aktuellen Stand zu bringen – starre Fristenpläne und Quotenklauseln sind seit BGH-Rechtsprechung kassiert. Kleinreparaturklauseln bleiben nur wirksam bei Höchstgrenze pro Einzelfall (max. 100–120 EUR) und Jahresdeckel (max. 8 % der Jahresnettomiete).

Übergabeprotokoll und Kaution rechtssicher abwickeln

Das Übergabeprotokoll ist beweissichernd – nicht nur höflich. Erfasst werden Zählerstände (Strom, Wasser, Gas, Heizung), bestehende Mängel mit Foto, Schlüsselzahl und der Renovierungszustand. Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB), muss insolvenzfest auf einem separaten Konto angelegt werden und ist mit dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen.

Steuerliche Behandlung der Wiedervermietung

Renovierung und Vermarktung sind Werbungskosten nach § 9 EStG – aber nicht alle Aufwendungen sind sofort abziehbar. Der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahem Herstellungsaufwand kostet Vermieter regelmäßig fünfstellige Beträge.

Vorsicht bei Immobilien, die in den letzten drei Jahren erworben wurden: Übersteigen Renovierungskosten netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und müssen über 50 Jahre (2 % AfA) abgeschrieben werden – nicht im laufenden Jahr abzugsfähig.

Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen

Nach § 82b EStDV können größere Erhaltungsaufwendungen wahlweise auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Das hilft Vermietern mit hohem Grenzsteuersatz, die im laufenden Jahr keinen vollen Abzug nutzen können – etwa bei kombinierter Renovierung mehrerer Wohnungen vor Wiedervermietung. Wichtig: Das Wahlrecht ist nur in der Erstveranlagung möglich, nicht nachträglich.

Wer eine Immobilie kauft und unmittelbar wiedervermieten will, sollte diese 15 %-Grenze in der Kapitalanlage-Kalkulation berücksichtigen – sonst verzerrt sich der erwartete Steuervorteil deutlich.

Typische Fallstricke bei der Wiedervermietung – und wie sie sich vermeiden lassen

Aus der Mandantenpraxis kehren dieselben Fehler wieder. Wer sie kennt, vermeidet teure Konsequenzen – die folgenden Punkte sind die mit dem höchsten finanziellen Schadenspotenzial.

• Mietpreisbremse ohne Prüfung des Mietspiegels überschritten
• Vormiete nicht in Textform offengelegt (§ 556g Abs. 1a BGB)
• Renovierungsaufwand fälschlich als Sofortabzug verbucht
• Mieterauswahl ohne SCHUFA und Einkommensnachweis
• Übergabeprotokoll fehlt oder unvollständig
• Mietkalkulation ohne Bezug zur Finanzierungsrate
• Kaution auf eigenem Geschäftskonto vermischt
• Energieausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt

Mietpreisbremse bei Wiedervermietung ignoriert

Der Mieter rügt die überhöhte Miete formgerecht in Textform – und kann ab Rüge die Differenz zurückfordern. Bei langjährigen Verhältnissen summiert sich das schnell auf 5.000–15.000 EUR. Vorbeugen: Mietspiegel ziehen, dokumentieren, 10 %-Grenze einhalten oder Ausnahme nach §§ 556e/f BGB sauber begründen.

Fehlende Auskunftspflicht zur Vormiete

Beruft sich der Vermieter auf eine höhere Vormiete (§ 556e BGB), muss er das vor Mietvertragsabschluss unaufgefordert in Textform offenlegen. Versäumt er das, verliert er den Schutz – die Miete wird auf ortsüblich + 10 % gekappt.

Mietkalkulation bei Wiedervermietung ohne Renditeprüfung

Viele Vermieter setzen die Wiedervermietungsmiete bauchgefühlmäßig an. Profis prüfen vorher die langfristigen Steuerfolgen bei Veräußerung und die Dynamik des Cashflows neu durch.