Bauplan (Wiki, Definition): Graphische Darstellung einer Immobilie

Bauplan – Ein Bauplan ist eine Zeichnung bzw. graphische Darstellung von allen Räumen und Anbauten einer Immobilie. Er beinhaltet geometrische und statische Informationen zum Bauprojekt und wird von einem Bauzeichner oder Architekten erstellt. Zudem wird er für die Erstellung eines Bauantrags benötigt. Zu einem Bauplan gehören verschiedene Teile:

• Grundriss (Draufsicht)
• Schnitt / Ansicht
• Detaildarstellung

Bauantrag zusammengefasst

Hier nochmal der Bauantrag in Kürze:

• graphisch gezeichnete Darstellung von Immobilie
• gibt geometrische und statische Informationen
• von Architekt oder Bauzeichner erstellt
• für Bauantrag benötigt

Beispiel: Bauplan

Hier sehen Sie einen Ausschnitt aus einem Bauplan für eine Einfamilienhaus mit Terrasse.

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Bauplan vs. Grundriss vs. Lageplan: Die Unterschiede

Viele Begriffe klingen ähnlich, meinen aber Unterschiedliches. Im Bauwesen gibt es eine klare Hierarchie:

Was enthält ein vollständiger Bauplan?

Ein Bauplan für den deutschen Bauantrag (§ 68 MBO) muss nach Landesbauordnung folgende Zeichnungen enthalten:

1. Grundrisse aller Geschosse — Maßstab 1:100, mit Maßketten (Raummaße), Türen, Fenstern, Treppenläufen, Sanitäreinrichtungen
2. Schnittzeichnungen — Mindestens ein Längs- und ein Querschnitt durch das Gebäude. Zeigt lichte Raumhöhen, Fußbodenaufbau, Dachneigung
3. Ansichten — Alle vier Außenfassaden, ggf. mit Geländeprofil. Zeigt optischen Charakter des Gebäudes
4. Lageplan (Amtlicher Lageplan) — Von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) erstellt, zeigt Grundstücksgrenzen und Abstandsflächen
5. Baubeschreibung — Textliches Dokument mit Angaben zu Baumaterialien, Energiestandard (GEG), Nutzungsart

Bauplan für Immobilienkauf: Was Käufer prüfen sollten

Beim Hauskauf sind Baupläne aus zwei Gründen wichtig: Erstens zur Überprüfung der tatsächlichen Wohnfläche (stimmt sie mit dem Exposé überein?), zweitens zur Aufdeckung eventueller Baumängel oder ungenehmigter Umbauten.

Wohnfläche aus dem Grundriss berechnen

Die angegebene Wohnfläche im Exposé und die tatsächliche Fläche laut Grundriss können erheblich voneinander abweichen — je nach angewandter Berechnungsmethode:

Praxis-Tipp: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, können Sie als Käufer den Kaufpreis mindern (BGH Urteil VIII ZR 182/06). Lassen Sie die Fläche vor dem Kauf nachmessen oder aus dem amtlichen Bauplan selbst berechnen.

Ungenehmigter Umbau erkennen

Oft werden Garagen in Wohnräume umgebaut, Keller ausgebaut oder Dachstühle ausgebaut — ohne Baugenehmigung. Das ist ein erhebliches Risiko für Käufer:

• Die Behörde kann den Rückbau anordnen (auf Kosten des aktuellen Eigentümers)
• Versicherungsschutz kann entfallen (Umbau nicht versichert)
• Finanzierungsbanken erkennen die Fläche unter Umständen nicht an

Vergleichen Sie: Stimmt der aktuelle Zustand mit dem im Bauplan überein? Weichen Grundrisse ab, lassen Sie sich die Baugenehmigung für den Umbau zeigen.

Bauplan beschaffen: Wo finden Sie ihn?

Häufige Fragen zum Bauplan

Ist ein Bauplan Pflicht beim Hausverkauf?

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Pflicht, Baupläne beim Verkauf zu übergeben. Allerdings verlangen viele Käufer und deren Banken die Pläne — und der Verkäufer ist nach § 444 BGB zur Offenlegung aller ihm bekannten wesentlichen Mängel verpflichtet. Fehlende Pläne können ein Verhandlungsargument für einen Preisnachlass sein.

Was tun, wenn kein Bauplan mehr vorhanden ist?

1. Beim Baurechtsamt der Gemeinde anfragen — dort sind Baupläne oft jahrzehntelang archiviert. 2. Beim zuständigen Architekten nachfragen (wenn bekannt). 3. Aufmaß durch Sachverständigen beauftragen und neue Pläne erstellen lassen. Das ist aufwändig, aber für Finanzierung und Verkauf oft unerlässlich.

Stimmen Bauplan und Grundbuchauszug immer überein?

Nicht zwingend. Bauplan = technische Beschreibung des Gebäudes. Grundbuch = rechtliche Beschreibung des Grundstücks. Widersprüche können entstehen wenn z.B. ein Anbau gebaut wurde, der im Grundbuch-Bestandsverzeichnis noch nicht aktualisiert ist. Im Zweifelsfall gilt das Grundbuch für Eigentumsrechte, der Bauplan für bauliche Fakten.

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