Kapitalanlage Immobilie: Schnell erklärt

Wer seine erste Immobilie als Geldanlage kaufen will, steht vor vielen großen Fragen – verständlich.

Ihr großer Vorteil: Wenn Sie den Ablauf beim Kauf einer Immobilie einmal verstanden haben, sind Sie im Besitz von wertvollem Wissen, das Sie auch beim zweiten, dritten und vierten Immobilienkauf anwenden können.

Wir haben diese konkreten 28 Schritte ausgearbeitet, die Ihnen alles Wichtige zeigen!

1. Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?
2. Wie hoch ist eine gute Rendite bei Immobilien?
3. Ist eine Immobilie eine gute Geldanlage?
4. …

Bevor wir starten… der Geheimtrick einer guten Kapitalanlage

Warum ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Der „Geheimtrick“ einer guten Kapitalanlage ist … Ein Freund von mir sagte einmal in einem Gespräch: „Siehst du die Frau dahinten? Sie zahlt mir seit über 20 Jahren Miete“ (schnell berechnet: 12 x 20 x 940 = 225.600 €), PS: Er hat mittlerweile 26 Einheiten.

Der „Geheimtrick“ von Investoren: Ihre Mieter bezahlen Ihre Immobilie! Sie bürgen mit Ihrem Namen und Eigenkapitalanteil (20%) für die Sicherheit. Gleichzeitig wächst Ihr Vermögen, mit jedem Monat, dank positiven Cashflow (sofortiger Gewinn durch Vermietung).

Sie geben Eigenkapital, Ihre Mieter zahlen Ihre Immobilie ab

Ich begleite Sie! Ihr Stephan, Redaktion

Sie geben ausschließlich die Sicherheit für die Bank, zu Beginn (erste Immobilie) 20% Eigenkapital bei den ersten Immobilien, später immer weniger. Den Immobilienkredit zahlt ihr Mieter, wenn die Rendite hoch genug ist. Sie verdienen Geld (Cashflow Immobilie) durch Vermietung, später beim Verkauf, durch die Wertsteigerung. Wenn Sie jetzt noch Steuern sparen mit Immobilien, bauen Sie sich ein stabiles, sicheres Vermögen auf.

4 Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage:

1. Langfristige Wertsteigerung
2. Passives Einkommen durch Vermietung
3. Hebelwirkung mit Immobilienkredit
4. Steuerliche Vorteile bei Vermietung

Bereit für Ihre erste Kapitalanlage?

Cashflow Immobilie: Gute Kapitalanlage!

Mit einer Cashflow Immobilie (bzw. Rendite Immobilie) verdienen Sie sofort Geld durch Vermietung, statt erst später beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf. Deshalb achten viele Immobilien-Investoren, insbesondere auf die Rendite einer Immobilie und natürlich auch für die, die wenig Eigenkapital haben, sind Cashflow Immobilien eine smarte Strategie.

Nichts verpassen! Hier finden Sie mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

#1 Grundwissen: 5 Schritte zur Verbreitung

Kaufen und vermieten – Starten Sie mit dem Grundwissen und den ersten 5 Schritten für Ihre Kapitalanlage. Beginnen Sie mit den 1) verschiedenen Immobilienarten und der großen Frage: Welche Immobilie kaufen? Mit unmittelbarem Übergang zum 2) Vermögensaufbau, der 3) Altersvorsorge in Zeiten von Inflation und 4) dem Unterschied zwischen Eigennutz und Kapitalanlage. In Schritt 5) lernen Sie den Unterschied zwischen Rendite- und Investmentimmobilien, bzw. Rendite / Wertsteigerung in A, B und C Lagen.

Grundwissen in 5 Schritten:

Immobilienarten: Welche Immobilie kaufen?

Welche Immobilie kaufen?

Schritt 1 beschäftigt sich mit dem Unterschied verschiedener Immobilienarten: Grundstücke, Gewerbe, Häuser und Wohnungen. Hier lernen Sie, weshalb in letzter Konsequenz Eigentumswohnungen (insbesondere für Einsteiger), die einfachste und sinnvollste Form der Kapitalanlage sind. Der Grund für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

Wohnungseigentümer sind Teil einer Eigentümergemeinschaft, Kosten teilen sich auf.

Hauseigentümer sind für alles allein verantwortlich, Sie tragen alle Kosten.

Warum ein Haus eine teure Investition ist?

Beispiel defekte Heizungsanlage – Ein einfaches Beispiel, die Heizungsanlage im Einfamilienhaus muss saniert werden. Als Hausbesitzer zahlen Sie den vollen Betrag der Sanierungsmaßnahmen (100%), Wohnungsbesitzer zahlen Kosten im Gemeinschaftseigentum dagegen immer nur anteilig. Wenn Sie Ihr Traumhaus suchen, kaufen Sie es! Für die, die Vermieten wollen, überlegen Sie es sich 2x, ob Sie ein Haus als Kapitalanlage kaufen.

In einem 8-Parteien-Haus beispielsweise nur 12,5% der Kosten. Bei Sanierungskosten von 10.000 Euro, reduzieren sich die Kosten für Teileigentümer und ganze -87,5%, auf nur noch 1.250 Euro (-8.750 Euro). Beide, Hausbesitzer und Wohnungsbesitzer, haben denselben Effekt: Die Heizung läuft wieder. Deshalb ist eine Wohnung als Kapitalanlage die smartere Variante.

Im Beispiel: Hauseigentümer zahlt 8x so viel!

Lernen Sie in Schritt 1 die verschiedenen Immobilientypen kennen, deren Vorteile und Nachteile.

Immobilie kaufen: Vermögensaufbau trotz Inflation?

Eine „Immobilie schafft echte Werte“, was das heißt, lernen Sie im zweiten Schritt vom Kapitalanlage-Ratgeber!

Dafür vergleichen wir Immobilien als Kapitalanlage, mit konventionellen Geldanlagen (zum Beispiel das klassische Sparbuch und Riester Rente für Altersvorsorge). Das große Problem vieler Geldanlagen ist die Inflation (oder auch Geldentwertung). Einfach gesagt: Was wäre, wenn Ihr Geld in 30 Jahren nur noch „die Hälfte“ wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Hier haben echte Vermögenswerte (wie Immobilien) klare Vorteile, denn Immobilien unterliegen nicht der Inflation.

Altersvorsorge: Rente vs. Immobilie als Geldanlage?

Wie funktioniert Altersvorsorge?

Wie wird die Rente berechnet und wie viel können Sie maximal bekommen, auch als Top-Verdiener? Und… Haben Sie schon gewusst, dass Ihre Rente später, ganz normal von Ihnen versteuert werden muss? Als wäre das nicht genug… unterliegt die Rente zusätzlich auch noch den Effekten der Inflation, die Sie schon in Schritt 2 „Vermögensaufbau“ kennengelernt haben. Geldentwertung wirkt sich auf die Jahre extrem auf Ihr Vermögen aus. So werden aus heute zugesagten 2.500 Euro Rente, in 30 Jahren schnell nur noch 1.250 Euro (Kaufkraft). Davon werden auch noch Steuern abgezogen. Lernen Sie hier die Effekte der Inflation auf Ihre Rente kennen.

Tipp! Niedrige Zinsen für Sparer = niedrige Zinsen für Darlehen. Ein weiterer Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage, selbst bei Niedrigzinsphasen.

Deshalb lohnt sich die Investition in eine Immobilie als Wertanlage umso mehr. Lernen Sie im Schritt 3 mehr über Rente und Altersvorsorge.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Was sind Vorteile / Nachteile?

Warum ist Eigennutz die teuerste Form des Wohnens?

Bevor es konkret in die Immobilien Kriterien (Parameter für die Suche) geht, lernen Sie in Schritt 4 noch einmal den Unterschied zwischen Eigennutz und Immobilien, die als Kapitalanlage nutzen, kennen. Denn:

Die teuerste Art zu Wohnen ist Eigennutz!

Eine Immobilie zum Eigennutz kann sich negativ auf Ihre Bonität auswirken, schließlich sind Sie als Eigennutzer Kreditnehmer und Tilgender zugleich. Als Vermieter zahlt Ihr Mieter, Sie geben die Sicherheit. Eigennutzer können auch keine steuerlichen Vorteile in Anspruch nehmen, Vermieter hingegen schon, diese können etwa die Zinsen des Immobilienkredits absetzen. Lernen Sie in Schritt 4 mehr über den Unterschied, die Vorteile für Kapitalanleger und die Nachteile für Eigennutzer.

Rendite / Wertsteigerung: Welchen Effekt haben Grundstückspreise?

Was bedeutet Renditeimmobilie? Was bedeutet Investmentimmobilie?

Alles dreht sich um die Immobilien Rendite!

Nachteil Investmentimmobilie in A-Lage

Insbesondere die Lage einer Immobilie hat großen Einfluss auf die Rendite der Immobilie. Immobilien in A-Lagen haben hohe Grundstückspreise, das hebt den Wert der Immobilie enorm und damit auch den Kaufpreis.

Die Mieten hier, Beispiel München, Berlin oder Hamburg, decken meist nie die Nebenkosten (Kredittilgung, Zinsen für den Kredit und Bewirtschaftungskosten). Damit zahlen Sie bei Investmentimmobilien in A-Lage immer drauf. Ihren Gewinn erzielen Sie erst beim Verkauf nach 15, 20 Jahren, durch die weiter steigenden Grundstückspreise.

Investmentimmobilie zusammengefasst:

• Immobilien in A-Lage wie München, Hamburg
• Hohe Grundstücks- und Kaufpreise
• Mieteinnahmen geringer als Nebenkosten (Kredit und Bewirtschaftung)
• Nachteil: Sie zahlen bis Verkauf jeden Monat drauf

Unser Tipp für Ihren Einstieg und Ihre erste Geldanlage: Kaufen Sie eine Renditeimmobilie!

Vorteil Renditeimmobilie in B-Lage

Renditeimmobilien werfen direkt Ertrag ab, da die Mieteinnahmen höher sind, als Ihre monatlichen Kosten (Kredit und Bewirtschaftung). Sie sind sogar so hoch, dass Ihnen jeden Monat ein Betrag x für Ihren Vermögensaufbau übrig bleibt. Solche Immobilien, mit direktem Cashflow finden Sie vorwiegend in B-Lagen. B-Lagen sind oft Städte und Gemeinden, im Speckgürtel großer Metropolen.

Der ultimative Vorteil für Einsteiger: Sie geben einmalig Eigenkapital für die Finanzierung der Immobilie. Ihr Mieter zahlt die Immobilie im Anschluss ab und Sie haben sogar noch einen zusätzlichen Betrag x für Ihren aktiven Vermögensaufbau. Mit der richtigen Hausverwaltung, die sich um Mieter und Mietverträge kümmert, haben Sie damit quasi kaum Arbeit. Perfekt für passiven Vermögensaufbau.

Renditeimmobilie zusammengefasst:

• Immobilien in B-Lage, rund um Metropolen
• Moderate Grundstücks- und Kaufpreise
• Mieteinnahmen decken Nebenkosten und bringen zusätzlichen Ertrag
• Vorteil: Mieter zahlt Ihre Immobilie ab + Sie erwirtschaften direkt Erträge

Egal, ob Rendite- oder Investmentimmobilie, in beiden Fällen profitieren Sie von einem weiteren Vorteil:

Grundstückswerte steigen mit der Inflation – Vorteile über Vorteile

Lernen Sie hier noch mehr über den Unterschied von Rendite und Wertsteigerung.

Schritt für Schritt, aus der Makrolage:

In die Mikrolage:

Tipp! Mit Cashflow Rechner Rentabilität einer Immobilie berechnen

Haben Sie ein Renditeobjekt gefunden und sind sich unsicher, wie profitabel die Immobilie ist, können Sie unseren kostenlosen Cashflow Rechner nutzen. Damit Sie Fehler vermeiden und frühzeitig feststellen können, ob Ihre Immobilie Gewinn abwirft oder Verluste verzeichnet.

• Cashflow Rechner

Mit den ersten 5 Schritten haben Sie bereits viel Grundwissen für den Immobilienkauf aufgebaut. Jetzt geht es in die konkrete Vorbereitung.

Was gibt es vor dem Kauf zu beachten? Lernen Sie jetzt mehr über Fehler, Bonität und Eigenkapital

Immobilie finanzieren: Vorbereitung und Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen.

Für die Finanzierung ist es wichtig, solide Finanzflüsse nachzuweisen (Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen). Schließlich geht es nicht nur um das einmalige Eigenkapital (Sicherheit), sondern auch um die anschließende, monatliche Tilgung des Kredits und die Zinszahlungen.

Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen, Fehler, die Sie bares Geld kosten und die Sie vermeiden können. Sobald Sie Schritt 8 erreicht haben, kommen Sie in die große 11-Punkte-Checkliste „Immobilien Kriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihrer Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto einfacher wird Ihr Einstieg.

Die ideale Lage einer Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximale Kaufpreis.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien finden.

Sobald Sie eine rentable Immobilie nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• Fehler beim Immobilienkauf
• Kriterien zur Immobilie ETW – 11-Punkte-Checkliste
• Eigenkapital

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

Selbstauskunft – Zu Beginn des Kaufprozesses, sollten Sie zunächst Ihre finanzielle Situation kennen und aufstellen. Dafür nutzen Sie die Selbstauskunft, zum Beispiel von Ihrer Bank oder Sie nutzen unsere kostenlose Vorlage: Selbstauskunft. In der Selbstauskunft tragen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ihr Vermögen zusammen, ebenso wie Ihre monatlichen Ausgaben. Einfach gesagt, erkennen Sie so, welcher Betrag für eine Finanzierung übrig bliebe. Dasselbe macht die Bank und so ermittelt die Bank 1) ob Sie eine Finanzierung bekommen und 2) in welche Höhe Sie eine Immobilie finanzieren können.

Eigenkapital: Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Eigenkapital – Der große Teil aller Immobilien wird finanziert und nicht Bar bezahlt. Für die Finanzierung einer Immobilie verlangen Banken eine Sicherheit, das sogenannte Eigenkapital. Der Eigenkapitalanteil, bei einer Finanzierung in Deutschland, liegt in der Regel bei 15%. Schauen wir uns die Berechnung vom Eigenkapital einmal an:

• Investitionskosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten): 400.000 Euro
• Ihr Eigenkapital (15%): 80.000 Euro
  _____________________
• Darlehenssumme der Bank: 320.000 Euro

Gleich lernen Sie die 12-Punkte-Checkliste kennen, mit der Sie eine gute Immobilie finden. Hier wird das Eigenkapital noch wichtig, zum Beispiel bei der Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Doch zunächst, alles Wichtige zum Eigenkapital.

Fehler beim Immobilienkauf vermeiden: Geld sparen

Käufer Fehler – In dieser Liste haben wir alle typischen Käufer Fehler für Sie. Diese Checkliste spart Ihnen direkt Geld, indem Sie diese Fehler vermeiden. Ein Beispiel: Nur 10% Mehrkosten bedeuten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro + 30.000 Euro. Bei circa 15% Eigenkapitalanteil Ihrerseits, brauchen Sie direkt + 4.500 Euro Eigenkapital. Schützen Sie sich vor typischen Fehlern, durch dieses Wissen:

Kleine Fehler häufen sich! Tipp, gleich lernen Sie praktische Bewertungsmethoden kennen und auch die typischen Mängel einzelner Baujahre, die Sie bei der Prüfung und Besichtigung von Immobilien auf dem Schirm haben sollten.

Checkliste: 12-Punkte um die ideale Immobilie zu finden

Kauf-Kriterien – Mit den nun folgenden 12 Punkten sind Sie zukünftig in der Lage, für Sie ideale und profitable Immobilien zu finden. Dafür stellen Sie ganz persönliche Kauf-Kriterien fest. Schritt für Schritt, von der Lage Ihrer Kapitalanlage Immobilie, über wichtige Faktoren wie „vermietet oder unvermietet“, „Neubau oder Bestand“, Mietrenditen, Kaufpreise und vieles mehr. Beginnen Sie hier.

Mieter und Mietvertrag: Vermietet oder unvermietet

Mietstand – Vermietet oder unvermietet kaufen, beides hat Vorteile und Nachteile. Sie können bestehende Mieter und Mietverträge übernehmen oder unvermietet kaufen, dann sanieren und mit Mietpreisanpassung neu vermieten. Treffen Sie Ihre ganz persönliche Entscheidung für Ihre 12-Punkte-Checkliste.

Hier noch ein kleiner Exkurs sollten Sie eine vermietete Wohnung für den Eigenbedarf kündigen wollen. Jeder, der für Sie als „nahestehende Person“ gilt, kann ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung sein. Lernen Sie hier, wie Sie Anspruch auf Eigenbedarf beim Mieter geltend machen:

• Eigenbedarfskündigung

Lage einer Immobilie: Rendite-Faktor

Lage, Lage, Lage – In jeder Immobilienbewertung der größte Faktor und später auch beim Kaufpreis, die Lage und damit Grundstückspreise. Im Bezug auf den Kaufpreis, ist eine 100 m² Eigentumswohnung in Städten wie Schwerin oder Duisburg etwas absolut anderes, als 100 m² in München oder Düsseldorf. Lage macht den Unterschied.

In diesem Schritt lernen Sie, wie Sie verschiedene Lagearten beurteilen, in Bezug auf deren Rendite.

Die Lage ist ein essenzieller Aspekt, insbesondere weil Sie als Kapitalanleger unabhängig in der Standortwahl sind. Einfach gesagt: Hauptsache, die Rendite stimmt. Eigennutzer hingegen entscheiden mit Emotionen, oft Geschichte, weil schon Oma hier gewohnt hat. Sie können sich als Kapitalanleger für eine Lage entscheiden. Deshalb ist es wichtig, die grobe Unterteilung in A-, B- und C-Lage von Immobilien zu kennen.

Vereinfacht dargestellt (für Einsteiger):

• A-Lage = Rendite gleich / unter „Kosten“, Gewinn im Verkauf
• B-Lage = Rendite über „Kosten“, ständiger Ertrag
• C-Lage = Rendite über „Kosten“, höheres Risiko

Schauen wir uns die 3 Lagearten im Detail an:

Kapitalanlage Immobilie in A-Lage: Nachteil Rendite

A-Lage Immobilien – Immobilien in A-Lage finden Sie Metropolen wie München, Hamburg, Berlin oder auch an kleineren, lokalen Hotspots auf Sylt oder Starnberg (Bayern). Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, um die Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen) zu decken. Gewinn erzielen Sie erst beim Verkauf, durch die weiterhin gestiegenen Grundstückspreise (Bodenwert).

Typische Städte in A-Lage:

• München
• Hamburg
• Düsseldorf
• Berlin
• Frankfurt
• …

Spekulationssteuer beim Verkauf – Beachten Sie beim Verkauf die Spekulationsfrist. Verkäufe unterliegen der Spekulationsfrist, wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, wieder verkauft werden. Nach den 10 Jahren der Spekulationsfrist, sind alle Gewinne aus dem Immobilienverkauf steuerfrei. Verkaufen Sie vorher, unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf der üblichen Steuerpflicht. Lesen Sie hier mehr zur:

• Spekulationssteuer

Kapitalanlage Immobilie in B-Lage: Vorteil Rendite

B-Lage Immobilien – Profitable Renditeimmobilien finden Sie vorwiegend in B-Lage und guter B-Lage. Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, etwa den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

In B-Lagen können Sie eine Immobilie günstig kaufen, natürlich relativ, im Vergleich zu A-Lagen und eine gute Rendite erzielen. Gleichzeitig haben Sie auch auf lange Sicht, wenig Risiko von Leerstand.

Tipp! Ab 7+ % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

Typische Städte in B-Lage:

• Aschaffenburg
• Bonn
• Koblenz
• Ludwighafen
• Peine
• Ravensburg
• …

Kapitalanlage Immobilie in C-Lage: Nachteil Risiko

C-Lage Immobilien – Immobilien in C-Lage bedeuten für Sie als Wertanlage mehr Risiko, vor allem durch Leerstand. Jeder Monat ohne Mietzahlung bedeutet, dass Sie die vollen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen) tragen. Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Fazit: Günstiger Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen. Unsere Empfehlung: Starten Sie Ihre Kapitalanlage nicht mit einer Immobilie in C-Lage, wenn Sie keine Vorerfahrungen haben. Setzen Sie auf eine Immobilie in B-Lage oder guter B-Lage.

Sie kennen jetzt die A-, B- und C-Lage von Immobilien.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Lernen Sie jetzt, wie Sie strategisch den perfekten Standort für Ihre Kapitalanlage analysieren.

Als Kapitalanleger sind Sie, wie eben schon gelernt, nicht auf einen Standort angewiesen, Sie sind relativ flexibel, solang die Rendite „stimmt“. Um gute Standorte zu finden, gehen erfahrene Kapitalanleger analytisch vor, von der Makro- in die Mikrolage.

Analyse schnell erklärt:

• Makrolage: In welcher Stadt kaufen?
• Mesolage: In welchem Stadtteil kaufen?
• Mikrolage: In welcher Straße kaufen?

Makrolage – Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makro- in die Mikrolage. Damit wir für unser Beispiel so viele wie möglich abholen, wählen wir ein Beispiel aus NRW. Wie entscheiden Sie, in welche Makrolage Sie investieren wollen? Suchen Sie Standorte, an denen Sie durch Gründe, ohnehin häufiger sind, durch die Arbeit oder durch Familie und Freunde.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Mesolage – Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte statt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage. Mesolage bedeutet für Sie, die Auswahl des richtigen Stadtteils. Attraktiv für Kapitalanleger sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen. Tipp! Hier lassen sich auch hervorragend Mikro Apartments vermarkten, wenn richtig gemacht, mit weniger Fläche und mehr Rendite.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Mikrolage – Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein. Sogar in einer Straße, können die Kaufpreise schwanken. Auf der einen Seite die Kreuzung zur Hauptstraße, auf der anderen Seite das Ende im ruhigen Park.

Mit dieser Analyse aus Makro-, Meso- und Mikrolage, finden Sie Schritt für Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Kapitalanlage Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Straße und fast schon Hausnummer)

Tipp: Immobilien Akquise! Immobilien als „Erster“ finden

Immobilien Akquise – Um profitable Immobilien schnell und effektiv zu finden, nutzen Profis Methoden der Immobilien Akquise. Vor allem Immobilienportale und Online-Tools helfen Ihnen als Kapitalanleger oder Deal-Trader gute Immobilienangebote zu finden, um schnelle und sichere Entscheidungen zu treffen. Lernen Sie hier mehr über die:

• Immobilien Akquise

Der richtige Standort: Konkretes Investment

Standort – In Schritt 13 fassen Sie Ihre Gründe und Erkenntnisse aus den Lagearten und der Makro- bis Mikrolage zusammen. So können Sie sich für den „richtigen Standort“ für Ihre Kapitalanlage entscheiden.

Maximaler Kaufpreis: Eigenkapital und Kredit

Kaufpreis berechnen – In Schritt 14 berechnen Sie den maximalen Kaufpreis, den Sie sich derzeit „leisten“ können. Oder anders gesagt, wie viele Immobilien Sie finanzieren können. Maßgeblich für den maximalen Kaufpreis sind Ihre 1) Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer möglichen, zu finanzierenden Immobilie.

Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft (Schritt 6 der Kapitalanlage) und alle Unterlagen bei der Bank (Schritt 29) eingereicht haben.

Berechnen Sie hier vorab Ihren maximalen Kaufpreis.

Tipp! Rechnen Sie schnell und einfach am Computer, mit unserem:

• Kaufpreis Rechner

Mietrendite: Wie viel Ertrag bringt eine Immobilie?

Rendite einer Kapitalanlage – Das Wort „Rendite“ haben Sie schon häufiger gelesen! Mit Grund, denn für Kapitalanleger zählt vor allem eines, eine gute Mietrendite.

Schnell erklärt: Sie haben auf der einen Seite monatliche Kosten (Tilgung, Zinsen, Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftung). Jedoch haben Sie die Einnahmen aus der Vermietung Ihrer Immobilie. Stellen Sie diese Einnahmen und Kosten ins Verhältnis, erhalten Sie als Ergebnis die Rendite.

Mit nur 2 Faktoren wissen Sie schnell, ob eine angebotene Immobilie die monatlichen Kosten  durch die Mieteinnahmen deckt. Sie können aber auch einfach und schnell verschiedene Angebote vergleichen.

Formel zur Berechnung:

Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

Lernen Sie hier alles über die Rendite einer Immobilie!

Minimale Mietrendite: Wie viel Rendite mindestens?

Minimale Rendite – Je höher die Rendite, desto besser. Doch wie hoch muss eine Rendite sein, damit eine Immobilie profitabel ist, also zusätzlich monatlichen Ertrag für Ihren Vermögensaufbau abwirft?

Rendite steht immer im Verhältnis zu den Kosten Ihrer Immobilie. Maßgeblich derzeit, sind die Zinsänderungen. +1 % mehr Zinsen, bedeutet 1% mehr Rendite, die Sie mindestens erwirtschaften müssen. Bei Zinsen um 0%, die es lang gab, war eine Rendite von mindestens 6% erforderlich, um alle Kosten (Tilgung, Zinsen, Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftung) zu decken.

Basierend auf ~ 0% Verzinsung (Kredit) sind das die Mindest-Renditen:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

Lernen Sie hier über die Mindest-Renditen von Kapitalanlagen.

Zustand einer Immobilie: Bestand oder Neubau?

Bestand oder Neubau – Beides hat Vorteile und Nachteile.

In Schritt 16 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Eine neue Immobilie kostet mehr Geld, ist in Ihrer Instandhaltung aber wesentlich anspruchsloser als eine Bestandsimmobilie, die je nach Baujahr, ihre typischen Mängel aufweist. Gleichzeitig sind die Renditen von Bestandsimmobilien höher und Sie haben noch viel Optimierungspotenzial durch Aufwertung.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr einer Immobilie: Mängel-Liste

Baujahr – Je nach Baujahr einer Immobilie, gibt es typische Mängel.

Bei einer Bestandsimmobilie sollten Sie die typischen Mängel der einzelnen Baujahre und Jahrzehnte kennen, um Fehler beim Kauf zu vermeiden. Dafür haben wir für Ihre Kapitalanlage die wichtigsten Mängel gesammelt, nach Jahrzehnten. Angefangen bei Immobilien mit Baujahr vor 1900, denn davon gibt es in Deutschland immer noch Millionen, oft sogar in bester Lage wie München, Berlin oder Hamburg-Mitte. Bis zu neueren Gebäuden um 1980, 1990 und aus den 2000ern.

Größe einer Immobilie: Maximale Wohnfläche

Wohnfläche – Je nach Region und Stadtteil unterscheidet sich die „ideale“ Größe einer Wohnung.

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, dann mit langfristiger Perspektive. Wie groß eine Immobilie sein sollte, hängt stark von deren Lage und der Entwicklung dieser ab. Dafür wägen Sie auch zukünftige Entwicklungen ab, zum Beispiel die Entwicklung der Einwohnerzahl, die Wirtschaft, Bildung und vieles mehr.

Ein Beispiel: Die Menschen in Deutschland leben zunehmend alleinstehend. Eine 4-Zimmer oder sogar 5-Zimmer Wohnung mit 100 m² und mehr, wird zunehmend schwieriger vermietbar, im Verhältnis zu kleineren Wohnungen, mit relativ günstigeren Mieten. Gleichzeitig haben Sie als Kapitalanleger den Vorteil, dass Sie aus weniger Wohnraum mehr Mietrendite holen. Der Trend geht deshalb zu 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, sogenannten Mikroapartments mit 25 m² bis 40 m².

Erbpacht: Mit Nutzungsrecht Geld verdienen?

Erbpacht – Die letzten zwei Stichpunkte in Ihren Kauf-Kriterien: Erbpacht, Sozialbindung und Nachbindung.

Vielleicht haben Sie bisher kaum etwas über diese beiden Anlageformen gehört. Die Erbpacht und die Sozialbindung, bzw. Nachbindung. Beginnen Sie mit der Erbpacht. Schritt 20 erklärt Ihnen ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die sogenannte Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtsgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Sozialer Wohnungsbau: Sozialbindung und Nachbindung

Sozialbindung und Nachbindung – Der letzte Punkt auf Ihrer 12-Punkte-Kauf-Checkliste.

In Schritt 21 lernen Sie den sozialen Wohnungsbau kennen und Aspekte, die Sie beachten müssen, wenn Sie in eine solche Immobilien investieren. Natürlich erwähnen wir den sozialen Wohnungsbau nicht umsonst, denn er hat auch Vorteile für Kapitalanleger, sobald die Sozialbindung endet und vorab. Zum Beispiel durch zinsgünstige Darlehen der öffentlichen Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf). Sie gehen aber auch Verpflichtungen ein, bis die Nachbindungsfrist endet, die immerhin ganze 10 Jahre dauert.

Jetzt geht es in die Praxis!

Sie haben alle Kriterien für Ihre Immobilien Akquise festgelegt!

Sie haben alle 12-Punkte durchdacht, um die ideale Immobilie zu finden. Weiter geht es mit der Suche (Akquise) und der Bewertung von Immobilien.

Immobilie finden: Akquise und Bewertung

Ab jetzt geht es darum, profitable Immobilien zu finden. Dafür haben Sie bereits:

1. Erstes Grundwissen: Kapitalanlage vs. Eigennutz, Vermögensaufbau, Eigenkapital, usw.
2. Kauf-Checkliste: 12 Kriterien für Ihre Kapitalanlage Immobilie

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kauf-Checkliste: Weiter geht es mit der Immobiliensuche, die Immobilien Akquise. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung von Immobilien kennen. Zum einen, die schnelle Kaufmännische Prüfung und zum anderen, die ausführliche technische Prüfung einer Immobilie vor Ort. Erneut mit Blick auf den Zustand der Immobilie, durch die Bewertung nach Baujahren. So ermitteln Sie einen realistischen Kaufpreis, statt sich auf Angebotspreise der Verkäufer zu verlassen.

Danach kalkulieren Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, exakt mit allen Kaufnebenkosten, der Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notarkosten und Maklerprovision. Zu guter Letzt lernen Sie noch die Unterlagen für Ihre Bank kennen und den Kaufvertrag für Ihre erste Immobilie.

Ihre nächsten 5 Schritte zum Kauf:

• Immobilien Akquise
• Kaufmännische Prüfung
• Technische Prüfung
• Bewertung nach Baujahren
• Kalkulation: Eigentumswohnung

Akquise: Profitable Immobilien finden

Immobilien Akquise – Die Wege, um rentable Immobilien zu finden, sind vielfältig.

Immobilien finden Sie durch persönliche Kontakte in der Familie, unter Freunden und Kollegen. Sie können mit Immobilienmaklern sprechen, Sie können aber auch selbst nach Immobilien suchen, in Immobilienportalen und in lokalen Zeitungen. Ist Ihnen ein hohes Maß an Diskretion wichtig, können Sie auch das Ihrem Immobilienmakler mitteilen und sich Off Market Immobilien vorschlagen lassen.

Ebenso gibt es Tools (Online-Programme), zum Beispiel um Immobilienportale automatisiert zu durchsuchen. Lernen Sie hier diese und weitere Methoden kennen, um die wenigen, günstigen Angebote zu bekommen.

Schnelle Bewertung: Kaufmännische Prüfung

Kaufmännische Prüfung – Schnelle Bewertung vom Exposé / Inserat, statt aufwendiger Besichtigung.

Damit Sie in Ihrer Immobilien Akquise keine Zeit verschwenden, sollten Sie sich Immobilien nur dann vor Ort ansehen, wenn die Kennzahlen stimmen. Diese Einschätzung können Sie bereits am Schreibtisch vornehmen oder von überall, unterwegs am Smartphone. In der schnellen, kaufmännischen Prüfung werden alle zentralen Kennzahlen berücksichtigt und Sie sehen auf einen Blick ob sich ein genauerer Blick auf das Angebot lohnt oder nicht.

Bewertung vor Ort: Technische Prüfung

Technische Prüfung – Besichtigung und Bewertung einer Immobilie vor Ort.

Wenn Sie sich, durch Ihre schnelle, kaufmännische Prüfung, für eine Immobilie entschieden haben, sollten Sie schnell zum Telefon greifen und einen Besichtigungstermin ausmachen. In der technischen Prüfung gehen Sie sprichwörtlich Schritt für Schritt für die gesamte Immobilie. Grundstück, Fassade, Wohnräume, Mauerwerk, Keller, über technische Anlagen von Heizung, Elektrik, bis in den Dachstuhl. Nur so, können Sie ein Immobilienangebot wirklich auf Herz und Nieren prüfen.

Bewertung nach Baujahr: Kaufpreis

Bewertung nach Baujahr – Der letzte Schritt zur Kaufpreis Kalkulation.

Welchen Einfluss Baujahre auf die Substanz und die Mängel-Liste von Immobilien haben, wissen Sie seit Schritt 18, der „Mängel-Liste nach Baujahren“. Jetzt haben Sie eine konkrete Immobilie vor sich und können das Wissen um die typischen Mängel in die Bewertung mit einbringen. Lernen Sie hier, worauf es bei Baujahren und Werteinfluss ankommt.

Kaufpreis berechnen: Alle Kosten und Nebenkosten

Kaufpreis berechnen – Jetzt fassen Sie alle Kosten und Kaufnebenkosten zusammen.

In Schritt 26 berechnen Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, bestehend aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten. Immer dabei sind die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notarkosten. Wenn ein Makler von Verkäufer- oder Käuferseite beauftragt wurde, fällt außerdem Maklerprovision an.

Grunderwerbsteuer – Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Hier ein kleiner Exkurs mit den Steuersätzen aller Bundesländer:

• Grunderwerbsteuer

Maklerprovision – Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

• Maklerprovision

Ihr nächster Schritt, führt Sie zur Finanzierung und zum fertigen Kaufvertrag.

Immobilie kaufen: Finanzierung und Notartermin

Die letzten zwei Schritte zur Immobilie! Fassen wir uns deshalb kurz.

•   Unterlagen für die Bank
•   Kaufvertrag

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 27 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie. Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Ihre Bank für eine Immobilienfinanzierung verlangt. Im Ratgeber finden Sie außerdem noch einmal die kostenlose Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 27 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch!

Mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zur Kapitalanlage gelernt!

Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanlager*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

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Eigentumswohnung kaufen: Schritt für Schritt!

Kostenlos von Experten lernen: Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Wohnungshandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Tipps erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihren Wohnungskauf! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Wohnungsarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Eigennutz oder Kapitalanlage? Unsere Empfehlung

Doch zuerst, eine wichtige Sache: Kaufen und selbst einziehen oder kaufen und vermieten – Sollten Sie bis jetzt über Eigennutz Gedanken gemacht haben, sollten Sie unbedingt unseren Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage lesen. Denn:

Wichtig! Eigennutz ist die teuerste Art zu Wohnen

Warum ist Eigennutz die teuerste Form des Wohnens? Eigennutz hat deutliche Auswirkungen auf Ihre Finanzierung, besonders auf Ihre Bonität, schließlich sind Sie als Eigennutzer Kreditnehmer und Tilgender zugleich. Als Vermieter zahlt Ihr Mieter, Sie geben die Sicherheit.

Eigennutzer können aber auch steuerliche Vorteile nicht in Anspruch nehmen, Vermieter schon, sie können zum Beispiel die Zinsen des Immobilienkredits absetzen. Lernen Sie in Schritt 4 mehr über den Unterschied, die Vorteile für Kapitalanleger und die Nachteile für Eigennutzer.

Nachteile von Eigennutz:

• eigene Bonität sinkt
• weniger Steuervorteile
• sie tragen die gesamten Nebenkosten

Wohnung kaufen: Vorbereitung & Grundwissen

Wie Sie bereits gelernt haben, ist Eigennutz das teuerste Wohnen. Wir empfehlen: Eine Eigentumswohnung zum Einstieg in Ihr Immobilieninvestment. Eigentumswohnungen eignen sich perfekt zum Vermieten, besonders wenn die Immobilie in einer guten Lage mit einer lohnenden Rendite liegt.

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie.

Beginnen wir mit den Schritten:

• 1: Immobilienarten
• 2: Vermögensaufbau
• 3: Altersvorsorge
• 4: Eigennutz vs. Kapitalanlage
• 5: Rendite

Starten Sie mit dem Grundwissen und den ersten 5 Schritten für Ihre Kapitalanlage.

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Beginnen Sie mit dem ersten Schritt: Immobilienarten. Welche Arten gibt es und welche Immobilie sollten Sie kaufen? Lernen Sie vor Ihrem Investment, wie sich die Immobilientypen als Anlage unterscheiden: Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Gewerbeimmobilien und mehr im Vergleich.

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Nachdem Sie die verschiedenen Immobilienarten kennengelernt haben, geht es unmittelbar weiter mit Vermögensaufbau. Was wäre, wenn Ihr Geld in 30 Jahren nur noch „die Hälfte“ wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Immobilien sind eine starke Kapitalanlage, auch in Zeiten der Inflation.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt beschäftigen Sie sich mit der Altersvorsorge in Zeiten von Inflation. Lernen Sie den Effekt der Inflation kennen und dessen Risiko für die private und gesetzliche Rentenvorsorge.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier bringt Ihnen den Unterschied zwischen Eigennutz und Immobilien als Kapitalanlage näher. Im Alter mietfrei zu wohnen ist der Traum von vielen, doch dazu brauchen Sie in der Realität eine zweite Immobilie als Kapitalanlage. Als Eigennutzer zahlen Sie Betriebskosten, Zinsen, Tilgung und Reparaturen zu 100%. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt Fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Eigentumswohnung finanzieren: Vorbereitung & Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen.

Sobald Sie eine rentable Immobilie nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital, können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen – Fehler die Sie bares Geld kosten und die Sie vermeiden können.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

Selbstauskunft – In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, für die Entscheidung, 1) ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, 2) in welcher Höhe. Dafür ist Bonität so wichtig, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen, die Sie in Ihrer Selbstauskunft erstmals darlegen.

Eigenkapital: Sicherheit bei der Finanzierung

Lernen Sie jetzt das Thema Eigenkapital kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf vermeiden: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie sind die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Wohnung Suchen und Finden: Lage & Standort

Sobald Sie Schritt 9 erreicht haben, kommen Sie in die große 11-Punkte-Checkliste „Immobilien Kriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihre Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto einfacher wird Ihr Einstieg.

Die ideale Lage eine Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximaler Kaufpreis.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien finden.

Kriterien zur Immobilie ETW: 11-Punkte-Checkliste

Kauf-Kriterien – Im Schritt 9 legen Sie die Ihrer ganz individuellen Kriterien für eine Immobilie fest. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vorteile und Nachteile. Lernen Sie in Schritt 9 mehr darüber, um Ihre Entscheidung zu treffen.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 5 kennengelernt haben. Schritt 11 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind.

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstige Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 12 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte Stadt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinzuziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Kriterien ETW: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Wohnung eingeschränkt hat, werden diese nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital und Finanzierung

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 13 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazulernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite: Höhe und Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamtem Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite„, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Lernen Sie mehr über den Kaufpreisfaktor und erfahren Sie, wie viele Jahresmieten zur Abzahlung des Kaufpreises nötig sind.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestandsimmobilien vs. Neubau

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand der Wohnung & Immobilie

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe beim Kauf einer ETW

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc.). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage

Schritte 20 erklärt Ihnen ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

ETW bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis).

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zu Rate ziehen. Genauer Paragraph 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Danach folgt das Gemeinschaftseigentum, wie die Fassade, Kellerräume, Heizungsanlage bis zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Beschlusssammlung. Lernen Sie hier, worauf sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Kalkulation Eigentumswohnung: Kaufpreis & Nebenkosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Maklerkosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanleger*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Eigennutz: Worauf sollten Sie beim ersten Wohnungskauf achten?

Wenn Sie eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen, stehen andere Faktoren im Vordergrund als bei einer Kapitalanlage. Entscheidend ist, dass die Wohnung langfristig zu Ihren Bedürfnissen passt.

Lage und Infrastruktur

Überlegen Sie, welche Stadtteile für Sie in Frage kommen. Eine gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote sind essenziell für Ihre Lebensqualität.

Kaufpreis und Nebenkosten

Setzen Sie sich ein klares Budget und kalkulieren Sie die Nebenkosten ein (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Mehr dazu: Immobilienbewertung Düsseldorf In Düsseldorf liegen diese bei rund 10–12 % des Kaufpreises.

Zustand der Immobilie

Altbau oder Neubau? Prüfen Sie mögliche Renovierungskosten und den energetischen Standard der Wohnung. Ein Gutachten kann versteckte Mängel aufdecken.

Kapitalanlage: Worauf sollten Sie bei der ersten Investition achten?

Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, sind strategische Überlegungen notwendig. Die richtige Lage, eine solide Mietrendite und ein realistischer Kaufpreis sind entscheidend für Ihren langfristigen Erfolg.

Standortanalyse

Düsseldorf bietet Top-Lagen wie Oberkassel und Pempelfort, aber auch B-Lagen wie Eller oder Rath können lukrativ sein. Entscheidend ist die Mietnachfrage.

Mietrendite berechnen

Die Mietrendite ergibt sich aus (Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis) × 100. In Düsseldorf liegt eine gute Mietrendite bei etwa 3–4 %.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietete Wohnungen sind oft günstiger, allerdings übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag. Prüfen Sie, ob Sie die Miete später anpassen können.

Finanzierung und Eigenkapital

Die Bank verlangt in der Regel 20 % Eigenkapital. Finanzierungsvermittler können Ihnen helfen, die besten Konditionen zu sichern.

30 Schritte, die Sie kennen sollten!

Zur Checkliste: Wohnung kaufen

Fehler vermeiden, Risiken minimieren, glücklicher und entspannter investieren. Sie wollen alles wissen, dann sind Sie bei uns genau richtig!

Wissen ist der Schlüssel für gewinnbringende Investitionen.

Warum lohnt sich unsere kostenlose 30 Schritte Checkliste? 5 Vorteile:

• Fehler vermeiden – Typische Fallstricke umgehen.
• Risiken minimieren – Sicher und planvoll investieren.
• Rendite maximieren – Mehr aus Ihrem Kapital herausholen.
• Zeit sparen – Effizient die besten Entscheidungen treffen.
• Sicher kaufen – Von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe alles im Griff.

Bereit zu starten?

Schritt 1: Grundwissen zur ersten Wohnung

Starten wir mit dem Grundwissen zur ersten Eigentumswohnung:

1. Immobilienarten: Vorteil Eigentumswohnung
2. Eigentumswohnung kaufen: Vermögensaufbau
3. Altersvorsorge: Investment Immobilien
4. Eigennutz / Kapitalanlage
5. Rendite / Wertsteigerung

Schritt 2: Vorbereitung Wohnungskauf

Vorbereitung auf Ihren Wohnungskauf in Düsseldorf.

6. Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
7. Fehler beim Wohnungskauf
8. Kriterien zur Immobilie ETW
9. Vermietet oder unvermietet kaufen?
10. Eigenbedarfskündigung
11. Lage Arten (A, B, C)
12. Makro, Meso, Mikro
13. Der richtige Standort
14. Maximaler Kaufpreis / Investment?
15. Mietrendite / Kaufpreisfaktor
16. Minimale Mietrendite?
17. Bestand oder Neubau?
18. Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren
19. Maximale Größe der Wohnung?
20. Erbpacht?
21. Sozialbindung und Nachbindung?
22. Eigenkapital für Ihre Wohnung

Schritt 3: Bewertung, Kaufvertrag, Schlüsselübergabe

23. Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung
24. Betriebskosten der Wohnung
25. Technische Prüfung: Wohnungsbewertung
26. Bewertung nach Baujahren
27. Kaufpreis berechnen
28. Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung
29. Selbstauskunft: Vorlage
30. Immobilien Kaufvertrag

Voila!

Kaufprozess und Risiken minimieren

Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage – ein strukturierter Ablauf hilft Ihnen, teure Fehler zu vermeiden.

1. Finanzierung klären

Bank oder Vermittler? Berechnen Sie Ihre monatlichen Raten und prüfen Sie Fördermöglichkeiten.

2. Kaufpreisverhandlung

Vergleichen Sie ähnliche Objekte und argumentieren Sie sachlich. Ein Gutachten kann helfen.

3. Notar und Kaufvertrag

Der Notar prüft den Kaufvertrag (Wohnung). Achten Sie auf Sonderregelungen zur Instandhaltung.

4. Schlüsselübergabe

Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll und prüfen Sie, ob alle Vereinbarungen eingehalten wurden.

Mit diesen Tipps sind Sie bestens vorbereitet, um in Düsseldorf Ihre erste Wohnung zu kaufen – sei es für den Eigenbedarf oder als Investment.

Kaufnebenkosten in Düsseldorf

Haben Sie schon an die Kaufnebenkosten in Düsseldorf gedacht? So berechnen Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten in Düsseldorf:

Finanztipp! Günstiger Wohnungskredit

Wie bekommen Sie einen günstigen Wohnungskredit?

Wie Finanzierungsvermittler beim Wohnungskredit helfen

Finanzvermittler sind die Antwort. Finanzvermittler schließen hunderte Finanzierungen im Jahr ab und können Ihnen Zugang zu exklusiven Konditionen verschaffen, zwischen hunderten Konditionen der verschiedenen Banken. Sie bieten maßgeschneiderte Finanzierungslösungen, die auf Ihre spezifischen Bedürfnisse und finanziellen Verhältnisse zugeschnitten sind. Nutzen Sie unsere Finanzvermittler Empfehlung in Düsseldorf, um zwischen hunderten Konditionen und Banken zu vergleichen.

Unsere Empfehlung für Düsseldorf

Hier finden Sie unsere:

• Finanzierungsvermittler in Düsseldorf

Photo: fizkes / shutterstock.com

Düsseldorfer Stadtteile: Wo kaufen?

Wo kaufen? Es gibt insgesamt 50 Düsseldorfer Stadtteile. Lernen Sie hier die größten Düsseldorfer Stadtteile kennen.

• Einwohnerzahl: 644.280
• Fläche: 217.410.000 km²
• 50 Stadtteile

Düsseldorf in Makrolage:

Immobilie verkaufen: Bewertung und Ablauf

Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen? Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen? Wie verkaufe ich eine Immobilie privat?

Gründe für den Verkauf

Es gibt die, die Zeit für den Verkauf mitbringen – Manche verkaufen nach Ablauf der Spekulationsfrist, manche haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, was sie damit „anfangen“ sollen. Manchmal ist es die Scheidung und wieder andere verkaufen, weil Sie in ein hohes Alter kommen und statt des großen Hauses, lieber eine kleine, altersgerechte Eigentumswohnung haben wollen.

• Verkauf im Alter mit Verkleinerung
• Spekulationsfrist erreicht
• Immobilie geerbt
• Scheidung
• Finanzieller Engpass
• …

Strategie für den Verkauf

Je nach Ausgangslage müssen Sie Ihre Verkaufsstrategie anpassen.

Sie können mit und ohne Makler arbeiten – Tipp: 67% der Immobilien werden mit Makler verkauft, nicht ohne Grund

Sie haben Zeit, perfekt – Dann finden Sie hier alles zum Verkaufsprozess, was Sie wissen müssen. Mit diesem Grundwissen kennen Sie den Ablauf beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf. Das gibt Sicherheit und hilft bei der Entscheidung, ob mit oder ohne Makler.

Sie haben Zeitdruck, suboptimal – Wer keine Zeit hat, um auf den „richtigen“ Moment zu warten, steht beim Verkauf schnell unter Zeitdruck. Häufig sind es Liquiditätsengpässe, Schulden, aber auch Scheidung, die zu einem relativ schnellen Verkauf der eigenen Immobilie zwingen.

Ein guter Ratgeber, in dem Sie den Immobilienverkauf Schritt für Schritt kennenlernen, gibt Ihnen in beiden Fällen Sicherheit! Lernen Sie den „Weg“ des Verkaufs kennen. So, dass Sie Ihr Ziel (den Notartermin) immer im Blick haben.

Lernen Sie hier den gesamten Verkaufsprozess, auf 1 Seite

Sie wollen in NRW oder Berlin verkaufen und das schnell? Rufen Sie uns an:

• Kontakt

Starten wir mit dem Überblick, der „Roadmap“:

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

Den gesamten Verkauf können Sie in 3 Phasen einteilen. Zuerst kommt die 1) Vorbereitung, erst dann startet die wirkliche 2) Verkaufsphase, die die meiste Zeit in Anspruch nimmt, mit allen Interessenten, Bonitätsprüfungen, gegebenenfalls Besichtigung(en). Gegebenenfalls? Tatsächlich, denn manche Käufer und Investoren kaufen kleinere Objekte, wie Eigentumswohnungen, auch mal „ungesehen“, wenn die Rahmendaten (Lage, Immobilienart, Rendite) stimmen. Die letzte Phase ist dann die 3) Verkaufsabwicklung.

Die 3 Phasen von Vorbereitung, Verkaufsphase bis zur -abwicklung haben wir jeweils in 6 Schritte unterteilt, so können wir auf alle wichtigen Aspekte des Verkaufs eingehen.

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Starten wir mit Phase 1: Vorbereitung.

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf

In der Vorbereitung durchlaufen Sie 6 Schritte, von der Zeitplanung, über die Makler-Frage, bis zum fertigen Immobilien-Inserat und Exposé.

1. Zeitplanung
2. Makler Termin
3. Unterlagen
4. Immobilie vorbereiten
5. Angebotspreis
6. Exposé

Erklärvideo: Phase 1 der Verkaufsvorbereitung

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Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1

Zeitplanung – Wer seine Immobilie verkaufen will, muss Zeit einplanen. Wer seine Immobilie privat verkaufen will, also ohne Immobilienmakler, muss sich sehr, sehr viel Zeit einplanen. Grundsätzlich hängt also vieles an Schritt 2, der Frage, ob mit oder ohne Makler verkaufen?

Je besser der Angebotspreis und die Zielgruppe (Käufer) übereinstimmen, desto zügiger wird eine Immobilie verkauft. In den allerschnellsten Fällen (direkter Verkauf) können zwischen erstem Gespräch und Notartermin nur 14 Tage liegen. In der Regel dauert der Verkauf einer Immobilie aber zwischen 6 Wochen – 1 Jahr, je nach Lage und Attraktivität (Immobilie/Angebot).

Das bringt Sie direkt zur Frage:

Mit oder ohne Makler privat verkaufen – Schritt 2

Über 60%, in Großstädten sogar über 70%, aller Immobilien werden mit Makler verkauft.

Nicht ohne Grund, denn die Zusammenarbeit hat viele Vorteile. Einige sagen dennoch: „Ich will meine Immobilie privat verkaufen“. Das kann viele Risiken mit sich bringen, hier nur ein paar Beispiele: Fehlerhafte Immobilienbewertung (Sie verlieren Geld), zu wenig Kontakte (Sie verlieren Zeit), keine Bonitätsprüfungen (Käufer zahlt nicht), Besichtigungstermine, Preisverhandlungen, die Liste der möglichen Fehler ist lang.

Fehler, die Ihnen ohne Makler passieren können:

• Fehlerhafte Immobilienbewertung
• Zu wenig Kontakte
• Besichtigungstermine
• Keine / mangelnde Bonitätsprüfungen
• Preisverhandlungen
• …

Gute und seriöse Makler sparen Ihnen vor allem Zeit, Aufwand und sie haben das richtige Netzwerk und Know-how um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Makler:

• Erfahrungen im Immobilienverkauf
• Beratung vor (!) dem Verkauf
• Kenntnisse im regionalen Immobilienmarkt / Werteinschätzung
• Kontakte und bestehendes Käufernetzwerk
• Er besitzt ein Kundennetzwerk mit potenziellen Käufern
• Übernimmt die gesamte 2. Phase: Verkaufsprozess
• Unterstützung bei Abwicklung, Dokumenten, etc.

Sie kennen nun die Vorteile, aber auch Nachteile mit und ohne Makler.

Damit können Sie weiter machen:

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3

Die Bewertung geschieht oft in zwei Stufen. Zu allererst können Profis eine grobe Bewertung Ihrer Immobilie anfertigen, nach einer Marktanalyse. Dafür genügen 4 Rahmendaten. Erst danach wird ausführlicher geprüft.

Grobe Bewertung Ihrer Immobilie (ohne Unterlagen)

Grobe Bewertung:

• Adresse der Immobilie
• Wohnfläche
• Einheiten (bei Mehrfamilienhaus)
• Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten)

Anschließende exakte Bewertung Ihrer Immobilie

Nach dieser Ersteinschätzung folgt eine ausführlichere Prüfung und Bewertung Ihrer Immobilie. Dafür werden vor allem Unterlagen benötigt, nicht mehr nur „Rahmendaten“. Dazu gehören unter anderen der Grundbuchauszug, Flurkarten, aber auch Grundrisse und Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten).

Genaue Bewertung:

• Grundbuchauszug – sehr wichtig
• Lageplan
• Auszug aus Flurkarte
• Bauplan
• Bebauungsplan
• Grundriss
• Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
• Energieausweis

Lernen Sie hier mehr über die Immobilienbewertung.

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Wichtig! Folgendes immer vorab klären

Ein paar Fragen sollten Sie vorab klären:

Vor dem Verkauf klären, rechtliches:

• Wer ist als Immobilieneigentümer im Grundbuch eingetragen?
• Wurden Rechte von Dritten (etwa ein Wohnrecht oder Nießbrauch) im Grundbuch vermerkt?
• Müssen Sie ein Vorkaufsrecht berücksichtigen?
• Existiert ein Erbbaurecht an der Immobilie?
• Für Wohnungen: Müssen Sie eine Verwalterzustimmung einholen?

Immobilie vorbereiten / aufwerten – Schritt 4

Vergleichen Sie den Verkauf einer Immobilie, mit dem Verkauf einen Autos. Sie können Ihr Auto so wie es ist verkaufen oder Sie können es für den Verkauf vorbereiten und so einen höheren Kaufpreis erzielen. Die Möglichkeiten sind vielfältig, von schnellen Möglichkeiten wie der Außenwäsche vor den Fotoaufnahmen, über eine professionelle Motorreinigung, bis zur Erneuerung von einzelnen Teilen.

Das erfordert, je nach Maßnahmen, Zeit und Eigenkapital.

Übertragen auf Ihrer Immobilie heißt das: Je nachdem, wie viel Zeit Sie in Schritt 1 (Zeitplanung) bemessen haben, sollten alle Möglichkeiten bedacht werden.

Maßnahmen vor dem Verkauf:

• Einfaches Aufräumen / Aufbereiten vor Fotoaufnahmen
• über Schönheitsreparaturen – Bspw. Malerarbeiten
• bis Aufwertung und Sanierung – Bspw. modernisierte Heizungsanlagen

Lassen Sie sich zu den Möglichkeiten beraten.

Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5

Was ist Ihre Immobilie wert? Diese Fragen haben Sie in Schritt 3 & 4 beantwortet und gegebenenfalls optimiert. Mit dieser Grundlage kommen Sie nun zu Schritt 5 und der Frage: Was lässt der aktuelle Immobilienmarkt zu? Welche Wertsteigerung ist realistisch und angemessen?

Aus den Faktoren:

• Rahmendaten – Wohnfläche, mögliche Jahresmiete, usw.,
• Unterlagen – Dokumente und Nachweise und
• Aufwertung – Wertsteigerung vor Verkauf
• Marktlage – Entwicklung der Grundstückspreise und vergleichbare Kaufpreise der letzten 12 Monate

… entsteht der letztendliche Angebotspreis, der auch in den anschließenden Vermarktung, im Exposé steht.

Immobilien Exposé für Verkauf – Schritt 6

Mit dem Immobilien Exposé beenden Sie die Vorbereitungsphase.

Bei der Beauftragung eines Maklers, endet hier auch zunächst Ihre aktive Arbeit, mit dem Einholen aller wichtigen Informationen und Dokumente.

Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden

Teil 2 im Verkauf: Die aktive Vermarktung im kleinen (Netzwerk) oder größerem Kreis (Immobilienportale, etc.) mit dem Ziel, ernst zunehmende Käufer für Ihre Immobilie zu finden.

1. Vermarktungsstrategie
2. Anfragen entgegennehmen
3. Kontakt zu Interessenten
4. Bonitätsprüfung
5. Besichtigungstermine
6. Verkaufsgespräch

Erklärvideo: Phase 2 der Vermarktung

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Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7

Ganz am Anfang der Verkaufsphase geht es um die grundsätzliche Vermarktungsstrategie. Vom Engen, persönlichen Netzwerk, bis zur öffentlichen Vermarktung in Portalen und Kleinanzeigen. Gute Immobilien werden mitunter schon gekauft, bevor Sie auf zusätzlichen Wegen (Immobilienportale) vermarktet werden müssen. Denn für viele steht nicht nur der Verkauf im Vordergrund. Viele Verkäufer wollen so wenig Aufwand wie möglich und nicht erst 10, 15 Besichtigungstermine. Erneut ein gutes Argument für die Beauftragung eines Maklers.

Angebote und Nachfrage müssen sich finden. Je spezieller eine Immobilie, desto aufwendiger wird die Vermarktung. Eine Eigentumswohnung mit 50 m² bekommen Sie quasi in jeder Stadt sofort weg. Eine 150 m² wird schon schwieriger, denn nur wenig brauchen so viel Wohnraum, die Vermarktung in Portalen ist fast unumgänglich. Ganz anders sind wieder Mehrfamilienhäuser, die selten in Portalen auftauchen und meist innerhalb von Netzwerken an Investoren verkauft werden.

Von der Erstellung des ersten Exposés, über direkt Ansprache persönlicher Kontakte, das weitere Netzwerk, Ansprache neuer Kontakte, Immobilienportale, Kleinanzeigen, Apps, es gibt viele Wege, wie Sie Ihre Immobilie an die richtigen Zielgruppen bringen können.

Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8

Egal, ob Warteliste beim Makler, Kontakte aus dem persönlichen Netzwerk, Immobilienportale oder auch Mund-zu-Mund Empfehlung, im zweiten Schritt geht es um die Annahme der Anfragen. Bereits in diesem Schritt helfen erste Qualitätskriterien dafür, ernst zunehmende Anfragen von weniger ernst zunehmenden zu trennen. Typische Faktoren sind natürlich Ansprache, Vollständigkeit in den Formulierungen.

Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9

Schritt 9 beim Verkauf dreht sich um die Kommunikation mit Kaufinteressenten. Alle haben Rückfragen, viele wollen besichtigen, auch hier geht es wieder um die Abwägung: Wer hat wirklich Interesse? Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Nachdem Sie nun eine Handvoll Interessenten herausgesucht haben, prüfen Sie im nächsten Schritt deren Kreditwürdigkeit (Bonität).

Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10

Die Prüfung der Bonität von Interessenten ist essenziell. Ein Nachweis, der bereits in Schritt 9 der Verkaufsphase eingeholt werden sollte, ist eine Finanzierungsbestätigung. Denn sollten Sie nach Wochen Gesprächen feststellen, dass Ihr Interessent gar nicht ausreichend Geld hat, fangen Sie wieder von Neuem an.

Finanzierungsbestätigung bedeutet, dass der Interessent bereits im Vorfeld eine Finanzierung bei seiner Bank angefragt hat, die bis Summe X bestätigt wurde. Damit sagt die Bank, dass sie dieser Person eine Immobilie im Wert von X Euro finanzieren wird. Für eine solche Finanzierungsbestätigung wurde bereits eine Selbstauskunft abgegeben, die der Bank einen Überblick aller Einnahmen, Ausgaben und Vermögen aufschlüsselt.

Die Bank nutzt außerdem weitere Tools um die Bonität desjenigen objektiv zu prüfen. Zentral ist hier vor allem die Schufa-Auskunft, bzw. das Schufa-Scoring. Die Schufa erstellt Profile aller Verbraucher in Deutschland, mit Daten über Kredite, laufende Mobilfunkverträge, säumige Zahlungen und so weiter. Viele kennen die Schufa sicher schon von kleineren Finanzierungen, wie TV-Geräte oder Autos.

Bei privaten Verkäufen ist die Finanzierungsbestätigung einer Bank die beste Option.

Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11

Nach der Selektion der Interessenten in Schritt 8, der Kommunikation mit Kaufinteressenten in Schritt 9 und Bonitätsprüfung in Schritt 10, folgt jetzt die Besichtigung.

Wie schon zuvor beschrieben, kleine Eigentumswohnungen werden manchmal auch ungesehen gekauft. Alles andere wird besichtigt. Im Idealfall haben Sie in den vorherigen Schritten so eine gute Selektion vorgenommen, dass Sie jetzt nur noch 1 (2, 3) Interessenten haben, mit Finanzierungsbestätigung und echtem Kaufinteresse. Wenn nichts von der Beschreibung abweicht, sollte als dem Besichtigungstermin direkt ein Deal werden.

Gehandelt wird fast immer. Deshalb folgt auf die Besichtigung Schritt 12: Das Verkaufsgespräch.

Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12

Mit den Verkaufsgespräch(en) wird die Verkaufsphase beendet. Innerhalb der Verhandlungen geht es um Erfahrung, aber auch um Argumente, um Geschick – je nachdem, mit wem verhandelt wird. Auch hier haben erfahrene Immobilienmakler Vorteile, wenn Sie Argumenten (die den Kaufpreis drücken sollen) parieren können.

Nach den Gesprächen kann es direkt in die Verkaufsabwicklung gehen.

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Nach der Vorbereitung, nach der langen Verkaufsphase, kommt jetzt die Verkaufsabwicklung.

1. Kaufvertrag
2. Notartermin
3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
4. Übergabe
5. Rechnungen für Notar und Makler
6. Steuern zahlen

Erklärvideo: Phase 3 Verkaufsabschluss

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Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13

Im Kaufvertrag stehen:

• Beteiligten Parteien – Name und Anschrift
• Kaufgegenstand – Ihre Immobilie, ebenso wie mögliche Hypotheken oder Nutzungsrechte (Grundbuch)
• Ausstattung – Ausstattung, Mobiliar, das mit verkauft wird
• Objektzustand – Substanz und vorhandene Mängel
• Gewährleistungshaftung – Sie sichern als Verkäufer zu, dass keine versteckten und offensichtlichen Mängel bekannt sind und dass für später entdeckte, keine Haftung übernommen wird
• Nebenkosten – Nebenkosten Aufteilung und Jahresendabrechnung
• Kaufpreis – Kaufpreis, Termin und Zahlungsmodalitäten
• Verzugszinsen – Bei verspäteter Übergabe
• Übergabetermin

Kaufvertrag (Eigentumswohnung):

• Wohnungsnummer
• Wohnfläche
• Lage Ihrer Wohnung
• Räume im Sondereigentum
• Sondernutzungsrechte für Tiefgarage, Terrasse, etc.
• Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte
• Gemeinschaftsordnung
• Miteigentumsanteil (Instandhaltungsrücklage)
• Hausgeld Höhe

Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14

Im ersten Schritt der Verkaufsabwicklung, geht es auch direkt um Ihren Kaufvertrag. Hierbei wird zunächst ein vorläufiger Kaufvertrag mit dem Notar entwickelt, bevor es dann im zweiten Schritt zur Unterschrift zum Notar geht. Bevor der Notartermin vereinbart werden kann, muss ein vorläufiger Kaufvertrag stehen, der von beiden Seiten (Verkäufer und Ihnen als Käufer) akzeptiert wird.

Nachdem Sie den vorläufigen Kaufvertrag angefertigt haben, der von beiden Seiten akzeptiert wurde, kann es nun zum finale Notartermin geben, zur beidseitigen Unterschrift, die den Immobilien Transfer besiegelt.

Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15

Sobald alles vom Notar offiziell beurkundet wurde, wird der Kaufpreis bezahlt und der Grundbucheintrag vorgenommen. Damit hat die Immobilie offiziell den Besitzer gewechselt.

Wer zahlt die Kosten?

• Grundbucheintrag (0,5%) -> Käufer

Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16

Sobald der vollständige Kaufpreis an Sie überwiesen wurde, wird die Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben.

Übergabeprotokoll anfertigen: Vor der Schlüsselübergabe

Natürlich händigen Sie nicht einfach nur den Schlüssel aus. Für die Übergabe Ihrer Immobilie halten Sie alles im Übergabeprotokoll fest. Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den neuen Eigentümer. Festgehalten werden hier, in welchem Zustand die Immobilie bei der Übergabe war und welche Schäden bereits vorlagen.

Dieses ist eine wichtige Absicherung für beide Parteien, Sie als Verkäufer und den Käufer. Im Übergabeprotokoll wird der Umgang mit allen eventuell vorhandenen Mängeln geregelt. Bevor das Übergabeprotokoll nicht vollständig ist, geben Sie Ihre Schlüssel nicht aus der Hand.

Halten Sie fest:

• Namen der Anwesenden: Verkäufer, Käufer, bevollmächtigte Vertreter, ggf. Zeugen
• Übergabedatum
• Objektdaten: Straße, Ort, ggf. Position im Haus
• Zustand der Immobilie und festgestellte Mängel
  • achten Sie auf: Fenstern, Türen, Wandanstrich bzw. Tapete, …
  • Teppiche, Böden, …
  • Elektrik, Heizung, …
  • Sanitäranlagen, Toiletten bis Wasserhähne, …
• Schlüsselanzahl und Übergabe
• Optional:
  • Ausstattung, Mobiliar und dessen Zustand
  • noch zu erledigende Schönheitsreparaturen
  • Zählerstand Strom, Heizung, Wasser

Wichtig: Alle Schäden sollten Sie einzeln und mit Fotos dokumentieren (Beweiszweck).

Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17

Der Vollständigkeit halber kommt es nur noch zur Überweisung von Notarkosten und Maklerkosten. Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen, sollte ein Immobilienmakler beauftragen worden sein, teilen sich die Kosten beim Privatkauf zu jeweils 50%, zwischen Käufer und Verkäufer.

Wer trägt welche Kosten?

• Notarkosten (1,5%) -> Käufer
• Maklerkosten (je nach Bundesland) -> 50% beide Parteien bei privaten Kauf

Bei den Notarkosten verhält es sich wie beim Grundbucheintrag. Die Verteilung auf Käuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen Käufer / Verkäufer geteilt werden.

Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Eine der wichtigsten Fragen, für viele Verkäufer, fallen Steuer beim Immobilienverkauf an? Wenn ja, welche Steuern müssen beim Immobilienverkauf bezahlt werden?

Für Sie als Verkäufer sind nur zwei Aspekte relevant, die Spekulationssteuer und die Einkommenssteuer (bei Privatverkauf).

Wer zahlt die Steuern?

• Grunderwerbsteuer -> Käufer
• Spekulationssteuer -> Verkäufer

Die Steuern sind gesetzlich festgelegt und verteilt.

Spekulationssteuer und -frist

Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben und nicht selbst nutzen, müssen Sie die Spekulationssteuer berücksichtigen. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre, bei einer vermieteten Immobilie. Mit Ausnahme, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den 2 zuvor folgenden Jahren selbst genutzt haben.

Sollten Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.

• Spekulationssteuer (10 Jahre)
• außer: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 Jahre zuvor selbst bewohnt

Wie hoch ist der Spitzensteuersatz?

Bemessen wird der Steuersatz gleich, wie die Einkommenssteuer. Deshalb ein kurzer Blick auf die Versteuerung:

Einkommensteuer ab ~ 9.400 Euro Einkommen / Jahr

Der Vollständigkeit zuliebe: Beim Verkauf Ihrer Immobilie entstehen, bei den allgemeinen Steigerungen der Grundstückspreise, höchstwahrscheinlich Gewinne. Gewinne müssen in Deutschland versteuert werden, ebenso wie Einnahmen aus anderen Tätigkeiten. Sollten Sie also einen Gewinn erzielen, fließt dieser in Ihre Steuererklärung ein und wir ganz normal besteuert.

Die Einkommensteuer beginnt aktuell bei einem Einkommen (Gewinn aus Veräußerung) von ~ 9.400 Euro / Jahr (Freibetrag). Liegt Ihr Gewinn (plus reguläres Einkommen) darüber, müssen Sie Steuern zahlen. Der Einkommensteuersatz beginnt dann bei 14 % und endet beim Spitzensteuersatz von 42 %, ab ~ 57.000 Euro / Jahr.

Reichensteuer ab ~ 255.000 Euro Einkommen / Jahr

Wenn der Verkauf Ihrer Immobilie noch ein wenig profitabler war, können Sie ab einem Einkommen von ~ 255.000 Euro zusätzlich unter die sogenannte Reichensteuer fallen. Das sind zusätzlich +3%. Damit können Sie in Deutschland auf 45% Versteuerung Ihrer Einkünfte kommen.

Immobilie verkauft!

So verkaufen Sie eine Immobilie, in 18 Schritten.

Herzlichen Glückwunsch!

Verkäufe unterscheiden sich, je nach Immobilienart, Lage der Immobilie, Angebot und Nachfrage. Mit diesen 18 Schritten haben Sie aber eine gute Grundlage, mit der Sie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal planen können.

Häufige Fragen und Antworten

Zum Schluss noch die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

Mit Blick auf die allgemeine Steigerung der Grundstückspreise ist ein Verkauf in den letzten Jahrzehnten immer lohnenswert.

Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Mit den 18 Schritten kennen Sie den grundsätzlichen Verkaufsprozess. Ohne Makler müssen Sie sich aber um die gesamte Verkaufsphase selbst kümmern (Kontakt, Bonität, Besichtigung), außerdem die Bewertung vorab, der Kaufvertrag danach. Viele Risikos, die beim privaten Verkauf auf Sie zukommen.

Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Im Bezug auf die Spekulationssteuer, verkaufen Sie steuerfrei bei Eigennutz. Sollten Sie Gewinn erzielen, müssen Sie diesen in Ihrer Steuererklärung angeben, dieser kann dann (über Freibetrag) versteuert werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahre gekauft und verkauft, fällt Spekulationssteuer an. Nach den 10 Jahren, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Befreit sind Sie auch, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr (+ 2 Jahre vorab) selbst bewohnt haben.

Wie bewerte ich den Wert einer Immobilie?

Sie nutzen eines der gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Den Verkehrswert berechnen können Sie auf verschiedenen Wegen.

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Was kostet ein Gutachten für eine Immobilie?

Die Kosten für ein Wertgutachten hängen von der Immobilienart und ihrer Lage ab, außerdem vom Umfang des Gutachtens. Kurzgutachten kosten Sie ungefähr 500 Euro. Ein Vollgutachten kostet Sie circa 5.000 Euro und mehr, bei einer Immobilie um 300.000 Euro Wert.

Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie?

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt. Sie stellen alle Informationen bereit.

Was muss in einem Kaufvertrag für ein Haus stehen?

In Schritt 13 lernen Sie alle Inhalte vom Kaufvertrag kennen. Neben Namen und Adressen von Käufer- und Verkäuferseite, stehen im Kaufvertrag unter anderen alles zum Kaufgegenstand, der Immobilie, ihrem Zustand, aber auch der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten.

Lesen Sie mehr in Schritt 13: Kaufvertrag.

Kann man Gemeinschaftseigentum verkaufen?

Ja, aber Miteigentümer können Verkauf des Gemeinschaftseigentums verweigern.

Kann ich als Miteigentümer zum Verkauf zwingen?

Die Mitwirkungspflicht am Verkauf ist nur in Ausnahmefällen denkbar.

Typisches Mehrfamilienhaus in guter Stadtlage:

Alte Immobilien verkaufen:

Eigentumswohnungen im Wohnblock:

Haus verkaufen auf dem Land:

Tipp! Lesen Sie mehr über Ihren Wohnungsverkauf, Hausverkauf und allgemein Grundstücksverkauf.

Immobilienkauf mit 18 Jahren: Das geht

Monatliche Belastung Rechner

Berechnen Sie Ihre monatliche Rate, Zins- und Tilgungsanteil sowie die Restschuld nach Zinsbindung.

Darlehenssumme (€)

Zinssatz (% p.a.)

Anfängliche Tilgung (% p.a.)

Zinsbindung (Jahre) 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre

Monatliche Rate –

Davon Zinsen –

Davon Tilgung –

Restschuld nach Zinsbindung –

Getilgt nach Zinsbindung – –

Jahr	Restschuld	Zinsen	Tilgung	Rate p.a.

Detaillierte Kalkulation →

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Der Immobilienkauf in jungen Jahren eröffnet Chancen, birgt aber auch Herausforderungen. Junge Käufer profitieren von langen Finanzierungszeiträumen und einem potenziellen Vermögensaufbau, müssen aber finanzielle Aspekte berücksichtigen, um mögliche Risiken zu minimieren. Schon vorab zusammengefasst, dein größtes Problem mit 18 Jahren ist dasselbe Problem, was viele auch mit 28 Jahren und mit 38 Jahren haben und auch mit 48 Jahren, das Eigenkapital – Sie sind also nicht allein!

1. Warum ein Immobilienkauf in jungen Jahren sinnvoll sein kann
2. Finanzierungsmöglichkeiten und Eigenkapitalanforderungen (inkl. Eltern)
3. Rechtliche Rahmenbedingungen und Absicherungsmaßnahmen

Warum ein Immobilienkauf in jungen Jahren sinnvoll sein kann

Bonus: Wertsteigerung jedes Jahr

Die erste Immobilie mit 18 Jahren zu kaufen, kann sich langfristig lohnen. Die Möglichkeit zur Wertsteigerung ist groß, da Immobilien häufig an Wert gewinnen. Besonders in stabilen Lagen und bei rentablen Immobilien können die Vorteile beträchtlich sein. Doch was spricht im Detail für einen frühen Immobilienkauf?

Langfristige Vermögensbildung durch Wertsteigerung

Junge Käufer haben den Vorteil, dass sie über einen langen Zeitraum hinweg von einer potenziellen Wertsteigerung profitieren können. Immobilien in gefragten Lagen können im Laufe der Jahre erheblich an Wert gewinnen. Zudem ermöglichen Immobilieninvestitionen oft eine kontinuierliche Vermögensbildung durch Vermietung und passives Einkommen.

Was kaufen? Wir empfehlen Eigentumswohnungen, hier bist du Teil einer WEG und musst dich nicht um alles selbst kümmern (wie beim Haus). Du brachst in der Regel auch weniger Eigenkapital, zum Beipsiel für beliebte, kleine Wohnungen (Mikroapartments).

Früher Vermieter werden und Erfahrungen sammeln

Der Kauf einer Immobilie mit 18 Jahren kann auch die erste Erfahrung als Vermieter mit sich bringen. Diese Verantwortung und das Wissen, welches durch die Verwaltung und Pflege der Immobilie erworben wird, sind wertvoll und helfen dabei, weitere Investitionen oder eigene Immobilienprojekte in der Zukunft erfolgreich zu gestalten. Dies kann auch als Grundstein für eine professionelle Immobilieninvestition dienen.

• Vermögensaufbau durch regelmäßige Mieteinnahmen
• Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen bei vermieteten Immobilien
• Erwerb von wertvollem Wissen im Bereich Immobilienverwaltung und -finanzierung

Finanzierungsmöglichkeiten und Herausforderungen für junge Käufer

Die Finanzierung stellt eine der größten Herausforderungen für junge Immobilienkäufer dar, da Banken häufig Sicherheiten und einen stabilen finanziellen Hintergrund verlangen. Dennoch gibt es verschiedene Wege, wie junge Menschen eine Finanzierung erhalten können. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Optionen:

Eigenkapital und Kreditsicherheiten

Eine solide Eigenkapitalbasis ist oft entscheidend, um Banken von der Kreditwürdigkeit zu überzeugen. Mindestens 10–20 % des Kaufpreises sollten idealerweise als Eigenkapital bereitstehen, um die Finanzierungszusage zu erleichtern. Darüber hinaus können Sicherheiten, wie beispielsweise eine Bürgschaft der Eltern, helfen.

• Eigenkapitalquote von mindestens 10–20 % erhöht die Kreditchancen
• Eine Bürgschaft durch Eltern oder andere Verwandte als zusätzliche Sicherheit
• Nutzung staatlicher Förderungen wie KfW-Darlehen und Baukindergeld

Gewinn durch Vermietung: Cashflow Immobilien

Wie viel bekommst du für 5.000 € Invest?

Mit Hebeleffekt (Kredit der Bank) bekommst du bei 5.000 Euro (20% Eigenkapital) zusätzlich 20.000 Euro Kredit (80%) = Investitionssummer 25.000 Euro.

Mit 10.000 Euro kommst du damit schon auf 50.000 Euro und mit 20.000 Euro Eigenkapital sogar 100.000 Euro

Finanzierungsmodelle für junge Käufer

Zusätzlich zur Eigenkapitalanforderung ist es für junge Käufer hilfreich, sich über verschiedene Finanzierungsmodelle zu informieren. Einige dieser Modelle können besonders für Erstkäufer interessant sein:

• Annuitätendarlehen: Ein konstantes Darlehensmodell mit festen monatlichen Raten
• Endfälliges Darlehen: Der gesamte Kreditbetrag wird am Ende der Laufzeit getilgt, wobei vorher nur Zinsen gezahlt werden
• KfW-Förderdarlehen: Staatlich geförderte Kredite mit günstigen Zinsen für junge Immobilienkäufer
• Auch hier Eltern (und Verwandte): Neben Bürgschaft, können Sie einen Privatkredit geben

Finanzieren mit 18 Jahren?

Mehr über die verschiedenen Finanzierungsmodelle und welche für junge Käufer besonders geeignet sind, erfahren Sie auf unserer Website.

• Immobilie finanzieren mit 18 Jahren

Absicherung! Auch bei Immobilieninvestments

Rechtliche Rahmenbedingungen sind ein weiterer wichtiger Faktor beim Immobilienkauf in jungen Jahren. Junge Käufer sollten sich gut über die rechtlichen Verpflichtungen und Absicherungen als Immobilienbesitzer*in informieren, um mögliche Risiken zu vermeiden und eine langfristige Sicherheit zu gewährleisten.

Von der Kaufvertragserstellung bis hin zur Eintragung ins Grundbuch: Jeder Immobilienkauf sollte sorgfältig abgesichert werden, um böse Überraschungen zu vermeiden. Hier sind einige wesentliche Schritte:

• Grundbucheintragung: Die Immobilie wird offiziell auf den Käufer eingetragen und damit rechtlich gesichert.
• Notarielle Beurkundung: Jeder Immobilienkaufvertrag muss durch einen Notar beurkundet werden, um rechtlich wirksam zu sein.
• Gebäudeversicherung: Eine Versicherung schützt die Immobilie und deren Wert bei möglichen Schäden.

Weitere Informationen zu den notwendigen rechtlichen Schritten beim Immobilienkauf finden Sie auf unserer Website. Junge Käufer sollten sich zudem über Haftungsfragen und steuerliche Implikationen bewusst sein, insbesondere wenn die Immobilie vermietet wird.

Steuerliche Vorteile und staatliche Unterstützung

Ein Immobilienkauf bietet oft auch steuerliche Vorteile. Wer seine Immobilie als Kapitalanlage nutzt und vermietet, kann von verschiedenen Steuervergünstigungen profitieren, wie beispielsweise durch die Abschreibung von Kosten für Sanierungen oder durch Werbungskosten.

Steuerliche Erleichterungen

• Abschreibungen auf Gebäude: Die Kosten für das Gebäude können über einen bestimmten Zeitraum abgeschrieben werden.
• Werbungskosten: Alle Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Immobilie stehen, wie z. B. Instandhaltungskosten, können steuerlich geltend gemacht werden.

Erfahren Sie mehr über die verschiedenen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Kapitalanleger und welche steuerlichen Vorteile eine vermietete Immobilie bietet.

Zusammenfassung: Chancen und Herausforderungen eines Immobilienkaufs mit 18 Jahren

Der Immobilienkauf in jungen Jahren kann ein starkes Fundament für die finanzielle Zukunft schaffen. Durch ein langfristiges Immobilieninvestment können junge Käufer nicht nur von einer Wertsteigerung profitieren, sondern auch frühzeitig ein passives Einkommen erzielen. Doch der Kauf erfordert Planung und Know-how in den Bereichen Finanzierung, rechtliche Absicherung und Steueroptimierung.

• Immobilie als Kapitalanlage

Ein Immobilienkauf dient oft nicht nur dem Eigenbedarf, sondern auch der Kapitalbildung. Lesen Sie hier, welche Faktoren für den langfristigen Erfolg als Kapitalanleger wichtig sind.

Faktoren, die die Anschlussfinanzierung beeinflussen

Durch eine gut durchdachte Anschlussfinanzierung können Sie Ihre Immobilie langfristig absichern und gleichzeitig Ihre finanziellen Ziele im Blick behalten. Es ist wichtig, sich frühzeitig mit den verschiedenen Optionen und Prozessen vertraut zu machen, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

Bei der Anschlussfinanzierung müssen verschiedene Faktoren sorgfältig gegeneinander abgewogen werden. Folgende Punkte spielen eine entscheidende Rolle:

1. aktuelle Zinssätze: Diese beeinflussen Ihre künftigen Kreditraten direkt.
2. Höhe der Restschuld: Je niedriger die Restschuld, desto günstiger können die Zinsen ausfallen.
3. gewählte Laufzeit: Eine längere Laufzeit kann die monatlichen Raten senken, führt aber zu höheren Gesamtkosten.
4. Sondertilgungsoptionen: Diese können zusätzliche Flexibilität bieten.

Es ist unerlässlich, diese Faktoren ganzheitlich zu betrachten und aufeinander abzustimmen, um die für Sie optimale Lösung zu finden. Jeder Aspekt hat einen direkten Einfluss auf Ihre finanzielle Situation und die Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung. 

Eine sorgfältige Analyse und Abwägung dieser Faktoren hilft Ihnen, eine fundierte Entscheidung zu treffen und die bestmöglichen Konditionen für Ihre individuelle Situation zu erzielen. Nutzen Sie am besten auch einen guten Rechner für Anschlussfinanzierung.

Zinsbindungsende und Anschlussfinanzierung

Das Ende der Zinsbindungsfrist markiert einen entscheidenden Moment für Ihre Anschlussfinanzierung. Zu diesem Zeitpunkt eröffnen sich Ihnen neue Verhandlungsspielräume für die Restschuld. Es ist ratsam, sich frühzeitig über aktuelle Markttrends zu informieren, da sich die Zinssätze gegenüber Ihrer Erstfinanzierung erheblich unterscheiden können. 

Diese Veränderungen beeinflussen Ihre künftigen Kreditraten maßgeblich, weshalb eine strategische Vorbereitung unerlässlich ist.

Beginnen Sie idealerweise 12 bis 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Planung. So verschaffen Sie sich genügend Zeit, um verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Nutzen Sie diese Phase gezielt, um Ihre Finanzierung unter den veränderten Rahmenbedingungen neu auszurichten und zu optimieren.

Optionen der Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung stehen Ihnen drei konkrete Optionen zur Verfügung:

1. Prolongation,
2. Umschuldung
3. und Forward-Darlehen

Die Prolongation ermöglicht eine Fortsetzung des Kreditvertrags mit Ihrem aktuellen Institut zu neuen Konditionen. Sie bietet oft den Vorteil der Vertrautheit und möglicherweise vereinfachter Prozesse. 

Die Umschuldung hingegen eröffnet die Chance, durch einen Wechsel zu einem anderen Kreditgeber bessere finanzielle Bedingungen zu erzielen. Dies erfordert zwar mehr Aufwand, kann sich aber langfristig auszahlen. Das Forward-Darlehen wiederum erlaubt Ihnen, bereits vor Ablauf der Zinsbindung einen neuen Vertrag abzuschließen und somit Ihr Zinsrisiko zu reduzieren. 

Es eignet sich besonders in Phasen steigender Zinsen. Jede Option hat ihre spezifischen Vor- und Nachteile, die Sie sorgfältig abwägen sollten.

Prozess der Anschlussfinanzierung

Beginnen Sie den Prozess Ihrer Anschlussfinanzierung rechtzeitig, idealerweise drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Verschaffen Sie sich zunächst einen umfassenden Überblick über Ihre aktuelle finanzielle Situation und zukünftigen Ziele. Dies bildet die Grundlage, um gezielt verschiedene Finanzierungsoptionen zu prüfen. 

Im nächsten Schritt holen Sie Angebote von verschiedenen Kreditinstituten ein. Vergleichen Sie dabei nicht nur den Zinssatz, sondern auch Laufzeit, Sondertilgungsmöglichkeiten und anfallende Gebühren sorgfältig. Nachdem Sie das für Sie passende Angebot identifiziert haben, gehen Sie in die Vertragsverhandlungen. 

Achten Sie beim Abschluss des neuen Vertrags auf eine präzise Dokumentation und termingerechte Abwicklung. Dies gewährleistet einen reibungslosen Übergang und sichert Ihre langfristige finanzielle Stabilität.

Verhandlungen über Konditionen

Bei der Anschlussfinanzierung spielen Verhandlungen mit der Bank eine entscheidende, strategische Rolle. Nutzen Sie Ihre Marktkenntnis gezielt als Verhandlungsinstrument. Informieren Sie sich gründlich über aktuelle Konditionen und bewerten Sie Ihre Verhandlungsposition realistisch. 

Ein wichtiger Hebel sind Angebote konkurrierender Kreditinstitute, die Sie als Druckmittel einsetzen können, um bessere Konditionen zu erreichen.

Bereiten Sie sich auf die Gespräche vor, indem Sie Ihre finanziellen Ziele klar definieren und mögliche Kompromisse im Vorfeld abwägen. Gehen Sie selbstbewusst, aber konstruktiv in die Verhandlungen und zielen Sie auf eine für beide Seiten vorteilhafte Lösung ab. Bedenken Sie, dass Flexibilität in bestimmten Punkten zu günstigeren Gesamtkonditionen führen kann.

Häufige Fehler vermeiden

Um Fallstricke bei der Anschlussfinanzierung zu umgehen, ist eine frühzeitige und gründliche Planung unerlässlich. Hier sind einige häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten:

zu starker Fokus auf den Zinssatz

Fehler 1 – Betrachten Sie stattdessen die Konditionen ganzheitlich, einschließlich Laufzeit und Sondertilgungsmöglichkeiten.

vorschnelle Zustimmung zum ersten Angebot

Fehler 2 – Nehmen Sie sich die Zeit, aktiv zu verhandeln und verschiedene Angebote zu vergleichen.

Unterschätzung der Vertragsflexibilität

Fehler 3 – Achten Sie auf Optionen, die Ihnen bei zukünftigen Veränderungen Ihrer finanziellen Situation helfen können.

Vernachlässigung langfristiger finanzieller Ziele

Fehler 4 – Stellen Sie sicher, dass die gewählte Finanzierung Ihre langfristigen Pläne unterstützt.

Durch sorgfältige Vorbereitung und kritisches Hinterfragen dieser Aspekte finden Sie eine individuell passende Lösung für Ihre Anschlussfinanzierung.

Zukunftsperspektiven berücksichtigen

Bei der Anschlussfinanzierung ist es essentiell, Ihre Perspektiven weit über die aktuelle Situation hinaus zu betrachten. Reflektieren Sie sorgfältig, wie sich Ihre finanziellen Rahmenbedingungen und Lebenssituation entwickeln könnten. Planen Sie beispielsweise eine Familiengründung, empfiehlt sich eine längere Laufzeit mit geringeren monatlichen Belastungen. Dies verschafft Ihnen finanziellen Spielraum für neue Verpflichtungen.

Streben Sie dagegen eine schnellere Immobilienentschuldung an, eignen sich höhere Tilgungsraten und Sondertilgungsoptionen (bis zu 5% pro Jahr).

Diese Strategie kann langfristig zu erheblichen Zinseinsparungen führen. Berücksichtigen Sie auch mögliche berufliche Veränderungen oder geplante größere Anschaffungen. 

Achten Sie zudem auf vertragliche Gestaltungsspielräume, um flexibel auf unerwartete Entwicklungen reagieren zu können. Eine vorausschauende Planung ermöglicht es Ihnen, eine Anschlussfinanzierung zu gestalten, die Ihren zukünftigen Bedürfnissen optimal entspricht.

Wichtige Erkenntnisse zur Anschlussfinanzierung

Nutzen Sie die Erkenntnisse dieses Artikels strategisch, um Ihre Anschlussfinanzierung optimal zu gestalten und langfristig finanzielle Sicherheit zu erreichen. Eine vorausschauende Planung ist dabei der Schlüssel zum Erfolg. Beginnen Sie frühzeitig mit der Vorbereitung, idealerweise 12-18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. 

Vergleichen Sie verschiedene Angebote von Banken und Finanzdienstleistern sorgfältig um Möglichkeit einer vorzeitigen Umschuldung zu prüfen, falls die Konditionen günstig sind. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung Ihre persönliche finanzielle Situation und zukünftige Pläne.

Die Unterstützung durch einen unabhängigen Finanzberater kann hilfreich sein, um alle Optionen gründlich zu evaluieren. Mit einer durchdachten Herangehensweise können Sie Ihre Anschlussfinanzierung optimal gestalten und potenzielle Risiken minimieren. 

Anschlussfinanzierung 1×1

Eine gut durchdachte Strategie hilft Ihnen nicht nur, langfristig Kosten zu sparen, sondern auch Ihre finanzielle Zukunft abzusichern. Indem Sie diese Aspekte berücksichtigen, schaffen Sie eine solide Grundlage für Ihre Anschlussfinanzierung und stärken Ihre finanzielle Position für die kommenden Jahre.

Lernen Sie hier mehr:

• Anschlussfinanzierung

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Familienstiftung erklärt

Smart Vermögen schützen mit Familienstiftung.

Eine Familienstiftung ist eine rechtsfähige Stiftung, die von einer Familie gegründet wird. Sie ist darauf ausgerichtet, das Familienvermögen zu verwalten und zu schützen. Im Gegensatz zu anderen Stiftungsformen, bei denen ein oder mehrere Stifter Vermögen in die Stiftung einbringen, sind bei der Familienstiftung ein oder mehrere Familienmitglieder die Stifter.

Der Zweck der Familienstiftung ist, das Vermögen der Familie langfristig zu erhalten und vor dem Zugriff Dritter zu schützen. Die Familienmitglieder können dabei aktiv in die Entscheidungen der Stiftung eingebunden werden, um sicherzustellen, dass ihre Interessen berücksichtigt werden. Zu den Vermögenswerten einer Stiftung gehören Immobilien, Beteiligungen an Unternehmen, Kunstgegenstände oder Wertpapiere.

Gründe für eine Familienstiftung

Die Gründung einer Familienstiftung kann sich aus mehreren Gründen lohnen. Zum einen soll das Familienvermögen langfristig zusammengehalten werden, um zu verhindern, dass es im Laufe der Zeit durch Erbgänge, Scheidungen oder andere Ereignisse aufgeteilt wird. Eine Stiftung sorgt dafür, dass die Angehörigen keine Anteile am Vermögen halten, die sie verkaufen oder gegen Abfindung kündigen könnten. Darüber hinaus bietet die Familienstiftung einen hohen Schutz vor Gläubigern und kann somit ein effektives Instrument des Vermögensschutzes sein, sofern sie richtig gestaltet ist.

Ein weiterer Aspekt ist die Vielzahl an Steuervorteilen, die eine Familienstiftung bietet. In manchen Fällen kann eine Stiftungsgründung zum Beispiel dazu führen, dass die Erbschaftsteuer gemindert wird, wobei allerdings alle 30 Jahre eine Erbersatzsteuer fällig wird.

Gründe, die für die Gründung sprechen:

• Langfristiger Zusammenhalt des Vermögens
• Verhinderung von Vermögenszersplitterung
• Schutz vor Gläubigern (Asset Protection)
• Effektives Instrument des Vermögensschutzes
• Steuer optimierende Gestaltungsmöglichkeiten

Immobilien-Familienstiftung schützt Immobilienvermögen

Besteht das Stiftungsvermögen hauptsächlich aus Immobilien, spricht man auch von einer Immobilien-Familienstiftung. Durch die Übertragung des Immobilienvermögens auf die Familie können Sie nicht nur von einer Vielzahl an Steuervorteilen profitieren. Die Immobilien werden außerdem über Generationen hinweg in der Familie behalten, während sie von der Pfändung von Gläubigern und Dritten geschützt sind.

Alles Wichtige rund um Familienstiftungen und Immobilien zusammengefasst:

• Familienstiftung für Immobilien

Tipp! Familienstiftung von A-Z mit Steuertipps, die Sie vielleicht bisher nicht kennen, auf Steuern Sparen One.

Wirtschaftliche Versorgung der Destinatäre

Wie bereits erwähnt, kann die Familienstiftung auf verschiedene Arten zur wirtschaftlichen Versorgung der Familienmitglieder beitragen. In der Regel sind der Ehegatte und die Abkömmlinge des Stifters die Begünstigten, auch Destinatäre genannt. Sie erhalten regelmäßig Zahlungen aus den Stiftungserträgen, wobei aus Gründen des Vermögensschutzes in der Regel kein Anspruch auf Zahlungen gewährt wird. Wer als Destinatär gilt und wer nicht, kann sich durch den Eintritt neuer Familienmitglieder oder durch das Ausscheiden bestehender Mitglieder verändern.

Regelmäßige Auszahlungen an Destinatäre sorgen für wirtschaftliche Sicherheit der Familie

Darüber hinaus können die Familienmitglieder Vergütungen für eine Tätigkeit für die Stiftung erhalten, zum Beispiel als Vorstand. Hierbei handelt es sich um eine weitere Einkommensquelle für die Familienmitglieder, die zur wirtschaftlichen Versorgung beitragen kann.

Familienstiftungen als Asset Protection

Die Gründung einer Familienstiftung bietet außerdem Schutz für das Familienvermögen vor Zerschlagung und Pfändung. Da die Destinatäre der Stiftung keine Anteile halten, können diese auch nicht von Gläubigern gepfändet werden. Auch ein Zugriff von Gläubigern des Stifters auf das Vermögen der Stiftung ist nicht mehr möglich. Bei Scheidungen bietet die Familienstiftung ebenfalls Schutz vor dem Zugriff von Schwiegerkindern auf das Familienvermögen.

Im Erbfall kann die Stiftung Konflikte über den Übergang des Vermögens auf Erben und Erbengemeinschaften und die Enterbung von Familienmitgliedern vermeiden. Dadurch wird der dauerhafte Erhalt von Immobilien, Unternehmen und anderen Vermögenswerten sichergestellt – unabhängig von familiären Konstellationen.

So dient eine Familienstiftung als ideale Asset Protection:

• Familienstiftung als Instrument des Vermögensschutzes
• Trennung zwischen Vermögen und Familie
• Vermögenspfändung von Gläubigern nicht möglich
• Schutz vor Vermögenszersplitterung
• dauerhafter Erhalt des Vermögens unabhängig von familiären Konstellationen

Alle weiteren Details dazu finden Sie hier:

• Asset Protection anhand Familienstiftung

Es gibt also eine Vielzahl an Gründen, die für eine Familienstiftung sprechen. Auch eine Stiftungsgründung lässt sich mit genügend Vorbereitung innerhalb kürzester Zeit abwickeln. Wir haben die einzelnen Schritte zusammengefasst.

Familienstiftung gründen: Ablauf

Haben Sie sich für die Stiftung einer Familiengründung entschieden, liegt der erste Schritt in der Erstellung eines Stiftungskonzepts und -Satzung. Daraufhin müssen die unterschiedlichen Stiftungsorgane besetzt und das Vermögen auf die Familienstiftung übertragen werden. Ist daraufhin das Stiftungsgeschäft versendet, steht einer Anerkennung vonseiten der Stiftungsbehörde nichts mehr im Weg und die Stiftung kann ihre Aktivitäten aufnehmen.

Die 5 Schritte der Stiftungsgründung zusammengefasst:

1. Erstellung eines Stiftungskonzepts und einer Satzung
2. Besetzung der Stiftungsorgane
3. Ausstattung der Stiftung mit Kapital
4. Versenden des Stiftungsgeschäfts
5. Anerkennung durch die Stiftungsbehörde

Was Sie bei der Stiftungsgründung weiter zu beachten haben, finden Sie in unserem Ratgeber:

• Familienstiftung gründen

Eine Familienstiftung bietet also zahlreiche Vorteile, wie etwa den Schutz des Familienvermögens vor Zerschlagung und Pfändung sowie die Erhaltung von Immobilien und Unternehmen für zukünftige Generationen. Doch wie sieht es eigentlich mit der Besteuerung einer Familienstiftung aus?

Besteuerung: Schenkungssteuer, Erbersatzsteuer & Co.

Obwohl die Familienstiftung im Gegensatz zu einer gemeinnützigen Stiftung keine allgemeine steuerliche Begünstigung erhält, bietet sie im Vergleich zu anderen Unternehmensformen Möglichkeiten zur Steueroptimierung.

Besteuerung bei Stiftungsgründung

Bei der Gründung einer Familienstiftung wird in der Regel Vermögen auf die Stiftung übertragen. Hierbei kann Schenkungsteuer anfallen. Die Schenkungsteuer richtet sich nach dem Wert des übertragenen Vermögens und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Stifter und den Begünstigten. Im Falle einer Familienstiftung, bei der die begünstigten Familienmitglieder sind, gelten in der Regel steuerlich begünstigte Freibeträge.

Hier die Steuerfreibeträge im Überblick:

Besteuerung bei Gewinn und Auszahlung

Außerdem ist die Familienstiftung als Körperschaft steuerpflichtig. Der Körperschaftsteuersatz beträgt derzeit 15 Prozent. Die Körperschaftsteuer wird auf den Gewinn der Stiftung erhoben. Ausschüttungen an die Begünstigten sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen steuerpflichtig und unterliegen der Abgeltungsteuer. Die Abgeltungsteuer beträgt derzeit 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Zusätzlich zur Körperschaftsteuer fällt alle 30 Jahre eine Erbersatzsteuer an. Auch hier können Sie von einem Freibetrag von bis zu 800.000 Euro Gebrauch machen.

Diese Steuern fallen bei Gewinn und Auszahlung an:

• Körperschaftsteuer: 15 %
• Abgeltungssteuer: 25 %
• Erbersatzsteuer alle 30 Jahre

Vorteile einer Familienstiftung

Eine Familienstiftung bietet mehrere Vorteile für Familien, die ihr Vermögen langfristig erhalten und schützen möchten. Schauen wir sie uns genauer an.

Schutz des Vermögens

Eine Familienstiftung bietet Schutz vor Gläubigern und anderen Dritten, die versuchen könnten, auf das Vermögen der Familie zuzugreifen. Durch den Transfer von Vermögenswerten auf die Stiftung werden sie von den Eigentümern getrennt und sind somit vor Ansprüchen Dritter geschützt.

Steuervorteile und -Vergünstigungen

Eine Familienstiftung kann auch Steuervorteile bieten. Zum Beispiel können Vermögenswerte in die Stiftung übertragen werden, um die Erbschafts- und Schenkungssteuer zu minimieren. Die Gewerbesteuer wird umgangen und Mieteinnahmen durch gestiftetes Immobilienvermögen günstiger versteuert.

Hier einige der Steuervorteile auf einen Blick:

• Minimierung der Erbschafts- und Schenkungssteuer
• keine Gewerbesteuer
• Steuervergünstigungen bei Vermietung & Verpachtung

Langfristige Erbschaftsplanung

Durch die Gründung der Familienstiftung werden die Familienmitglieder verbindlich und langfristig durch das Stiftungsvermögen abgesichert. Zudem können potenzielle Erbschaftsstreitigkeiten dank der klaren Struktur der Stiftung bereits zu Lebzeiten des Stifters entschärft werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Stifter seinen Nachkommen oder Eltern den sogenannten Pflichtteilsanspruch ersparen kann, indem er das Vermögen mindestens zehn Jahre vor seinem Tod auf die Familienstiftung überträgt.

Obwohl Familienstiftungen viele Vorteile bieten, gibt es auch einige Nachteile, die bei der Entscheidung für eine Familienstiftung berücksichtigt werden müssen.

Nachteile einer Familienstiftung

Die Satzung einer Familienstiftung und der darin enthaltene Stiftungszweck ist schwer zu verändern. Dies kann problematisch sein, wenn sich die familiären Umstände ändern oder wenn das Vermögen der Stiftung anders eingesetzt werden soll. Ein weiterer Nachteil einer Familienstiftung ist die Erbersatzsteuer, die alle 30 Jahre anfällt. Diese zusätzliche Steuerbelastung kann erheblich sein und die Vermögenswerte der Stiftung verringern. Obwohl die Erbersatzsteuer im Gegensatz zu einem tatsächlichen Erbfall planbar ist, kann sie dennoch eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen.

Fazit: Familienstiftung als ideale Absicherung der Familie

Insgesamt bietet die Gründung einer Familienstiftung sowohl Vor- als auch Nachteile. Auf der positiven Seite steht die Möglichkeit der Vermögenssicherung und -Weitergabe, die Steuervorteile und die Flexibilität bei der Besetzung der Stiftungsorgane. Allerdings erfordert die Gründung einer Familienstiftung eine sorgfältige Planung und rechtliche Beratung, sowie einen erheblichen finanziellen Aufwand.

Insgesamt hängt die Entscheidung zur Gründung einer Familienstiftung von vielen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Vermögen, den Zielen und der Situation der beteiligten Familienmitglieder. Eine sorgfältige Planung und Beratung sind jedoch entscheidend, um die Vor- und Nachteile abzuwägen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Vorwort: Warum dieser Ratgeber?

Warum ich diesen Ratgeber geschrieben habe?

Immer mehr Anbieter für medizinisches Cannabis sind im Markt, ich will Ihnen helfen, den Überblick zu behalten. Mein Ziel ist es, Ihnen fundierte Informationen zu bieten, damit Sie eine sichere und informierte Entscheidung treffen können. Mir ist es wichtig, Sie auf Ihrem Weg zu unterstützen und Ihnen zu zeigen, worauf es wirklich ankommt – von der Qualität der Produkte bis hin zur Wahl des richtigen Anbieters.

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Warum das wichtig ist? Lern hier mehr: Cannabis Petition zur Gesetzänderung 2026.

Ärztliche Beratung und Verschreibung

Um in Deutschland legal medizinisches Cannabis zu erhalten, ist eine ärztliche Verschreibung erforderlich. Die Konsultation kann in spezialisierten Kliniken oder bei Fachärzten für Schmerztherapie, Neurologie oder Psychiatrie erfolgen. Diese Ärzte sind mit der Verschreibung von medizinischem Cannabis vertraut und können basierend auf den spezifischen Symptomen des Patienten entscheiden, ob eine Cannabis-Therapie sinnvoll ist. Die häufigsten Indikationen sind chronische Schmerzen, Schlaflosigkeit durch Stress und Angstzustände.

• Ärztliche Verschreibung ist notwendig
• Fachärzte beurteilen die Notwendigkeit einer Cannabis-Therapie

Telemedizinische Beratung: Bequem und effizient

Manager und Immobilienverwalter haben oft einen vollen Terminkalender. Die Nutzung von Telemedizinplattformen ermöglicht es Ihnen, ärztliche Beratungen bequem von zu Hause oder dem Büro aus durchzuführen. Ein Videoanruf mit einem lizenzierten Arzt reicht aus, um eine gründliche Bewertung der Symptome zu erhalten und zu entscheiden, ob ein Cannabis Rezept online ausgestellt werden kann. Dies spart Zeit und ermöglicht eine flexible Planung, die sich gut in den geschäftigen Alltag integrieren lässt.

• Beratung per Videoanruf spart Zeit
• Ideal für Menschen mit vollem Terminkalender

Rezept und Apotheken: Der Weg zur sicheren Bestellung

Sobald das Rezept ausgestellt ist, können Sie medizinisches Cannabis bestellen. Dies ist in jeder Apotheke möglich, sei es stationär oder online. Viele Online-Apotheken bieten eine einfache Möglichkeit, das Rezept hochzuladen und direkt Produkte zu bestellen. Sie bieten auch diskrete Lieferoptionen, sodass das Produkt direkt nach Hause oder ins Büro geliefert werden kann.

• Rezept online oder stationär einlösen
• Diskrete Lieferung ist möglich

Kauf von medizinischem Cannabis mit Privatrezept

Viele Menschen entscheiden sich dafür, medizinisches Cannabis mit einem Privatrezept zu kaufen, vor allem über Telekliniken und Online-Konsultationen.

Vorteil? Selbst bezahlen, schnell erhalten

Der Vorteil eines Privatrezepts ist die einfache und schnelle Beschaffung über Telemedizin-Plattformen, bei denen ein lizensierter Arzt per Videoanruf eine Verschreibung ausstellt. Mit einem Privatrezept können Sie direkt bei zertifizierten Apotheken bestellen, ohne den aufwändigen Prozess einer Kostenübernahme durch die Krankenkasse durchlaufen zu müssen. Diese Methode ist besonders attraktiv für Manager und Immobilienverwalter, die eine schnelle und unkomplizierte Lösung suchen.

• Privatrezept ermöglicht schnelle und einfache Bestellung
• Online-Telekliniken bieten bequeme Verschreibung per Video
• Keine aufwändigen Erstattungsanträge bei Krankenkassen nötig

Video: Hanfverband Deutschland zum Kauf

Vorteile des Online-Kaufs von medizinischem Cannabis

Für Manager und Immobilienverwalter, die nach einer einfachen und effektiven Lösung suchen, ist der Online-Kauf von medizinischem Cannabis besonders attraktiv:

• Diskretion: Lieferung in neutraler Verpackung, ideal für den Büroalltag.
• Bequemlichkeit: Kein Gang zur Apotheke nötig.
• Flexibilität: Verschiedene Zahlungsoptionen und einfache Rückgabe.
• Große Auswahl: Breite Palette an Produkten und Sorten, oft mehr als in stationären Apotheken.

Für eine zuverlässige Bestellung von medizinischem Cannabis bieten Plattformen umfassende Lösungen, die von der ärztlichen Beratung bis zur Lieferung reichen.

• Diskrete Lieferung, ideal für Berufstätige
• Einfacher und schneller Zugang zu Produkten

Hier finden Sie eine Anleitung mit der Website eines Anbieters (Doktor ABC) als Video.

Medizinisches Cannabis: Ein effektives Mittel gegen Stress und Schlaflosigkeit

Manager und Immobilienverwalter sind oft hohen Stresslevels ausgesetzt. Langfristiger Stress kann zu Schlafstörungen, Angstzuständen und sogar Burnout führen. Medizinisches Cannabis, insbesondere CBD (Cannabidiol), bietet eine beruhigende Wirkung, die dabei hilft, den Körper zu entspannen und den Schlaf zu fördern. Zahlreiche Studien zeigen, dass Cannabis bei der Behandlung dieser Symptome wirksam sein kann, was es zu einer wertvollen Option für Berufstätige in stressigen Berufen macht.

• Medizinisches Cannabis als natürliche Hilfe bei Stress
• Cannabis wirkt beruhigend und fördert den Schlaf
• Nützlich bei Stress, Angstzuständen und Burnout

Cannabis und rechtliche Aspekte für Berufstätige

Medizinisches Cannabis ist in Deutschland legal erhältlich, wenn es von einem Arzt verschrieben wird. Es ist wichtig, nur bei seriösen Anbietern zu kaufen, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden. Plattformen wie Cannabis Online Empfehlung bieten geprüfte Anbieter und gewährleisten, dass der Kaufprozess sicher und legal ist.

• Cannabis Online Empfehlung – extern

Aktuelle Infos vom Bundesministerium

Sie haben Fragen zum aktuellen Recht? Hier finden Sie aktuelle Infos vom Bundesministerium.

• Infos vom Bundesministerium – extern

Und… Cannbis am Steuer?

Sicher und legal medizinisches Cannabis für Manager bestellen

Für Manager und Immobilienverwalter bietet medizinisches Cannabis eine wirksame und natürliche Möglichkeit, mit stressbedingten Erkrankungen umzugehen. Der Prozess, medizinisches Cannabis sicher zu bestellen, beginnt mit einer ärztlichen Beratung und endet mit einer diskreten Lieferung durch zertifizierte Apotheken. Mit Plattformen wird der gesamte Prozess vereinfacht, von der Online-Beratung bis zur Lieferung, was es zu einer idealen Wahl für vielbeschäftigte Berufstätige macht.

Wohnung kaufen: Vorbereitung & Grundwissen

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, steht die Vorbereitung an. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuerst definieren Sie die Kriterien Ihrer ersten Immobilie. Unser Leitfaden für Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und ganz Deutschland.

Lesen Sie jeden dieser 30 Schritte aufmerksam! Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels die für Sie wichtigsten Erkenntnisse. Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investmentstrategie.

Sind Sie bereit?

Beginnen wir mit den Schritten:

• 1: Immobilienarten
• 2: Vermögensaufbau
• 3: Altersvorsorge
• 4: Eigennutz vs. Kapitalanlage
• 5: Rendite

Immobilienarten: Rentabilität von Wohnungstypen

Beginnen Sie mit dem ersten Schritt: Immobilienarten. Welche Arten gibt es und welche Wohnung sollten Sie kaufen? Lernen Sie vor Ihrem Investment, wie sich die Wohnungstypen als Anlage unterscheiden.

✅ Schritt 1: Arten von Immobilien kennenlernen.

• Wohnungsarten im Überblick

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Nachdem Sie die verschiedenen Immobilienarten kennengelernt haben, geht es weiter mit dem Vermögensaufbau. Immobilien sind eine starke Kapitalanlage, auch in Zeiten der Inflation.

✅ Schritt 2: Vermögen zukunftsorientiert aufbauen.

• Vermögensaufbau mit Immobilien

Altersvorsorge: Wohnung als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt beschäftigen Sie sich mit der Altersvorsorge in Zeiten von Inflation. Lernen Sie den Effekt der Inflation kennen und dessen Risiko für die private und gesetzliche Rentenvorsorge.

✅ Schritt 3: Wohnung als Altersvorsorge.

• Altersvorsorge mit Immobilien

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt vier bringt Ihnen den Unterschied zwischen Eigennutz und Wohnung als Kapitalanlage näher.

✅ Schritt 4: Selbst bewohnen oder vermieten?

• Wohnung zum Eigennutz oder als Kapitalanlage kaufen

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung

In Schritt fünf lernen Sie den Unterschied zwischen Rendite- und Investmentwohnungen kennen.

✅ Schritt 5: Rendite- und Investmentwohnungen.

• Wohnungen mit Rendite oder Wertsteigerung kaufen

Wohnungskauf finanzieren: Vorbereitung & Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft kennen.

Sobald Sie eine rentable Wohnung nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Wohnung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen wie die Vollfinanzierung. Durch dieses rollierende Eigenkapital können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Wohnungskauf

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung.

✅ Schritt 6: Selbstauskunft ausfüllen für die Bank.

• Selbstauskunft: Schufa-Auskunft

Eigenkapital: Wie viel Geld Sie benötigen

Um eine Wohnung zu finanzieren, benötigen Sie Eigenkapital. Doch wie viel Eigenkapital braucht man für den Kauf einer Wohnung? Diese Frage beantworten wir im siebten Schritt.

✅ Schritt 7: Eigenkapital beim Wohnungskauf.

• Eigenkapital: Wie viel Geld Sie wirklich benötigen

Rechnet sich eine Wohnung wirklich? Berechnen Sie hier kostenlos und online: Wohnung als Kapitalanlage Rechner.

Fehler beim Wohnungskauf vermeiden

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, sollten Sie die häufigsten Fehler beim Wohnungskauf kennen. Lesen Sie jetzt die 10 häufigsten Fehler.

✅ Schritt 8: Fehler beim Wohnungskauf vermeiden.

• Fehler beim Immobilienkauf

Wohnung als Kapitalanlage: Lage & Standort

Danach erfahren Sie, wie Sie die größten Fehler beim Kauf einer Immobilie vermeiden können, Fehler, die Ihr Geld kosten können. Sobald Sie Schritt 8 erreicht haben, gelangen Sie zur umfassenden 11-Punkte-Checkliste „Immobilienkriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihrer Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto reibungsloser wird Ihr Einstieg.
Die ideale Lage einer Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximale Kaufpreis:

Hier erhalten Sie die Werkzeuge, um die zentrale Aufgabe, rentable Wohnungen zu finden, zu meistern.

Wer eine Wohnung zum Eigennutz kaufen möchte, kann nach persönlichen und emotionalen Kriterien entscheiden. Wer jedoch eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte sich bewusst sein, dass einige Kriterien bei der Auswahl der Wohnung von Bedeutung sind. Besonders der Standort und die Lage der Wohnung spielen hierbei eine wichtige Rolle.
Weiter geht es mit den Schritten:

• 9: Kriterien zur Eigentumswohnung
• 10: Vermietet oder unvermietet kaufen
• 11: Lage Arten (A-, B-, C-Lage)
• 12: Makro- und Mikrolage
• 13: Der richtige Standort

Kriterien zur Eigentumswohnung

Im Schritt 8 beginnen Sie mit der Festlegung Ihrer Kriterien für die anschließende Recherche von Wohnungen. Von der richtigen Lage über die Frage, ob vermietet oder unvermietet, bis hin zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier mit Schritt Nummer 8 und verschaffen Sie sich einen Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Bestehende Mieter übernehmen oder renovieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Optionen haben Vor- und Nachteile. Erfahren Sie im Schritt 10 mehr darüber, um Ihre Entscheidung zu treffen.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier finden Sie einen kurzen Exkurs zum Thema Eigenbedarfskündigung. Sowohl Sie als auch nahestehende Personen können jederzeit Eigenbedarf anmelden. Erfahren Sie hier, wie es funktioniert, wer als „nahestehende Person“ gilt und erhalten Sie eine kostenlose Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentraler Aspekt bei der Bewertung von Wohnungen, noch vor dem Kauf, ist die Lage. Nicht umsonst lautet ein gängiges Motto in der Immobilienbranche: Lage, Lage, Lage! Daher ist die Lage auch ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Immobilienkriterien. Die Frage lautet: Wo sollten Sie investieren? Insbesondere im Hinblick auf Rendite / Wertsteigerung, wie Sie es im Schritt X gelernt haben. Schritt 10 führt Sie näher an die verschiedenen Lagearten von Wohnungen heran.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was bedeutet A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Wohnungen teuer und die Mieten nicht hoch genug, um Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrenditerechnung) durch die monatliche Miete zu decken. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 oder 20 Jahren, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind. Tipp! Verkäufe unterliegen nach 10 Jahren nicht mehr der Spekulationsfrist (Privatverkauf).
△ B-Lage – Was bedeutet B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die rentabelsten Wohnungen, wenn gleichzeitig auf Sicherheit geachtet wird (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe großer Metropolregionen, unter anderem den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, und Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6-7 % Rendite haben Sie eine rentable Immobilie (bei aktuellem Zinsniveau).

▽ C-Lage – Wohnungen in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeder Monat ohne Miete bedeutet, dass Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen) tragen müssen. Diese Regionen stagnieren oft, und die Bewohner ziehen häufig weg. Ein günstiger Kaufpreis birgt ein höheres Risiko, aber auch attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht an eine bestimmte Stadt gebunden sind, analysieren Sie die Makrolage für den idealen Standort, dann die Mesolage (Stadtteil) und schließlich die Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, d.h. wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollten Sie kaufen? Schritt 11 führt Sie durch die Standortanalyse.

Hier ist ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage zur Mikrolage. Wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung in NRW kaufen, gibt es viele große Städte, sogar viele mit über 100.000 Einwohnern. Hier betrachten wir also die Makrolage.
Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Nachdem die Entscheidung auf eine bestimmte Stadt gefallen ist, wie hier auf Essen, geht es weiter zur Mesolage, der Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Besonders attraktiv sind Stadtteile, in denen viele Menschen leben und hinziehen, zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel ist der Unterschied im Kaufpreis zwischen Hauptstraße und Seitenstraße.

So haben Sie Schritt für Schritt den optimalen Standort für Ihre erste Wohnung bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier ist die Karte auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 12 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort für Ihre Wohnungsanlage zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Kriterien Wohnungskauf: Zustand, Größe & Co.

Nachdem die Auswahl auf die richtige Wohnung eingegrenzt wurde, werden die Wohnungen nach bestimmten Kriterien gefiltert. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie hoch ist die Rendite einer Wohnung bei Vermietung? Soll ich eine Bestandswohnung kaufen oder einen Neubau?
Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital und Finanzierung

Nachdem Sie einen guten Standort gefunden haben, geht es in Schritt 13 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Wohnung kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es jedoch zentrale Einflusskriterien, darunter 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten) zu finanzierenden Wohnung. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank erhalten und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, erfahren Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. In diesem Schritt erfahren Sie mehr über den maximalen Kaufpreis.

Mietrendite / Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamten Checkliste „Wohnung kaufen“ abgearbeitet. Jetzt geht es um den zentralen Faktor: die Rentabilitätsberechnung. Die „Mietrendite“ gibt Auskunft darüber, ob Ihr Mieter Ihre Wohnung abbezahlt oder ob Sie das tun. In diesem Schritt erfahren Sie mehr über die Berechnung der Rentabilität.

Minimale Mietrendite?

Sie haben die Mietrendite kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Wohnung gemäß Ihren Kriterien rentabel ist. Hier erfahren Sie mehr über die minimale Mietrendite.

△ Eine hohe Mietrendite bedeutet 7 % und mehr

▷ Bei 5 % bis 6 % sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4 % und weniger, tragen Sie monatlich drauf

△ Eine hohe Mietrendite bedeutet 7 % und mehr. Sie ist erreichbar bei einem guten Kaufpreis in B-Lagen und C-Lagen (mit einem höheren Leerstandsrisiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7 %, 8 % oder 9 % erzielen Sie sogar monatlich einen Überschuss aus der Miete. Sie investieren in eine Renditewohnung.

▷ Bei 5 % bis 6 % sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Auch hier investieren Sie in eine Renditewohnung.

▽ Liegt die Rendite bei 4 % und weniger, müssen Sie monatlich einen Teil der Kosten tragen. Dabei handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lagen, die auf Wertsteigerung abzielen (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investitionswohnung.

Bestand oder Neubau?

In Schritt 16 erfahren Sie mehr über die Unterschiede zwischen Bestands- und Neubauwohnungen als Kapitalanlagen. Der Kaufpreis einer neu errichteten Wohnung ist in der Regel höher, während die Instandhaltungskosten tendenziell niedriger ausfallen. Jedoch kann sich der höhere Kaufpreis negativ auf die Rendite auswirken. Bestehende Wohnungen hingegen bieten potenziell höhere Renditen, erfordern aber möglicherweise mehr Reparaturen. Erfahren Sie hier die Vor- und Nachteile beider Optionen für Sie als Kapitalanleger.

Neubau einer Eigentumswohnung:

Foto: Traveller70 / shutterstock.com

Baujahr und Zustand der Eigentumswohnung

Wenn Sie in Bestandswohnungen investieren, ist es wichtig, die typischen Mängel verschiedener Baujahre zu kennen, um Fehler zu vermeiden. Diese reichen von Immobilien vor 1900, die in vielen Städten zu finden sind und oft einen hohen Wert haben, bis hin zu modernen Bauweisen aus den 1980er und 1990er Jahren. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

• Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren

Optimale Größe einer Wohnung

Wie groß sollte eine Eigentumswohnung sein, abhängig von Lage und Entwicklung? Schritt 18 beschäftigt sich mit der optimalen Größe einer Wohnung als Kapitalanlage, unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie der zukünftigen Entwicklung (Bevölkerung, Wirtschaft, Bildung usw.). Denn Immobilieninvestitionen sind langfristige Anlagen, keine kurzfristigen Transaktionen.

Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 19 erklärt ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell: die Erbpacht. Dabei sind Eigentumsrecht und Nutzungsrecht dauerhaft getrennt. Beim Bau auf einem Erbpachtgrundstück kaufen Sie das Grundstück nicht, sondern pachten es für eine vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also zwei Parteien: den Erbbaurechtsgeber und den Erbbaurechtsnehmer.
Erfahren Sie hier mehr!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Es geht um den sozialen Wohnungsbau und die Aspekte, die Sie beachten müssen, sowie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen der öffentlichen Hand für Sozialwohnungen (Bau und Kauf) über Ihre Verpflichtungen als Vermieter (Kapitalanlage) bis zur zehnjährigen Nachbindungsfrist. Lohnt es sich für Sie, eine Wohnung mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben nun alle Kriterien für Ihre Wohnungssuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

Wohnungen bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben sich das Grundwissen angeeignet und die Kriterien kennengelernt. Nun lernen Sie die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung.
Es folgen die Schritte:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs zu den Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zurate ziehen. Genauer Paragraf 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Wohnung. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung sehen Sie sich die Wohnung vor Ort genauer an. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Erfahren Sie hier, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie bereits kennengelernt, nun folgt die Bewertung nach Baujahren. Denn jetzt geht es um den Kaufpreis und im nächsten Schritt bereits um die Kalkulation.

Kalkulation Wohnung: Kaufpreis & Nebenkosten

Zum Kaufpreis kommen noch die Nebenkosten hinzu. Erfahren Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, einschließlich Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (falls involviert oder beauftragt).
Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Makler Kosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, sondern quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, inklusive kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnung kaufen mit Notar

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar, vollzieht letztendlich die vollständige Immobilientransaktion zwischen dem Immobilienverkäufer und Ihnen als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilienbesitzer.

Herzlichen Glückwunsch! Mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Kauf einer Wohnung erlernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Wohnung kaufen in Berlin

Die Wohnung kaufen bringt viele wichtige Fragen mit sich – das ist verständlich.

Zur Checkliste: Wohnung kaufen

Egal, ob Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Reinickendorf: Sobald Sie den Ablauf beim Kauf einer Eigentumswohnung einmal verstanden haben, verfügen Sie über wertvolles Wissen, das Ihnen auch bei zukünftigen Immobilienkäufen in Berlin und wo anderes, zugutekommt!

Beginnen wir also ganz am Anfang.

30 Schritte zur Eigentumswohnung: Unsere Empfehlung

Warum sollten Sie sich für unseren Wohnungsleitfaden für Berlin entscheiden? Mit diesen 30 Schritten begleiten wir Sie durch den gesamten Such- und Kaufprozess, damit Sie teure Fehler beim Wohnungskauf vermeiden können. Unser Ratgeber ist ideal für Eigenheimbesitzer und diejenigen, die ihre Wohnung als Kapitalanlage 2026 nutzen möchten. Lernen Sie alle 30 Schritte in unserem Immobilie-Erfahrung.de Ratgeber:

• Eigentumswohnung kaufen in 30 Schritten

Quadratmeterpreise: Was kostet eine Wohnung in Berlin pro m²?

Der Preis pro Quadratmeter ist natürlich nicht alles, hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten in Berlin, dazu gleich mehr!

Quelle: Statista.

Wie finden Sie eine günstige Wohnung?

Es gibt 2 Wege, zum einen die Immobilien Akquise, die gezielte Suche durch Kontakte oder die Onlinesuche auf Portalen. Hier finden Sie alles Wichtige zu beiden Themenfeldern, wenn Sie eine Immobilie als Geldanlage kaufen wollen. Bei der Traumwohnung für Privat sind wir ehrlich, greift man auch mal tiefer in die Tasche. Eine vermietete Wohnung sollte aber günstig sein, am besten richtig günstig!

Akquisetipps und die besten Immobilienportale für die Wohnungssuche in Berlin, haben wir hier:

• Immobilien Akquise
• Immobilien Portale

Schritt für Schritt zur Eigentumswohnung in Berlin

Starten Sie hier kostenlos. Tipps und Tricks unserer Profis bekommen Sie kostenlos im Immobilien Newsletter und im Videokurs für Immobilien-Einsteiger.

Schritt 1: Grundwissen zur ersten Wohnung

Starten wir mit dem Grundwissen zur ersten Eigentumswohnung:

1. Immobilienarten: Vorteil Eigentumswohnung
2. Eigentumswohnung kaufen: Vermögensaufbau
3. Altersvorsorge: Investment Immobilien
4. Eigennutz / Kapitalanlage
5. Rendite / Wertsteigerung

Schritt 2: Vorbereitung Wohnungskauf

Vorbereitung auf Ihren Wohnungskauf in Berlin.

6. Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
7. Fehler beim Wohnungskauf
8. Kriterien zur Immobilie ETW
9. Vermietet oder unvermietet kaufen?
10. Eigenbedarfskündigung
11. Lage Arten (A, B, C)
12. Makro, Meso, Mikro
13. Der richtige Standort
14. Maximaler Kaufpreis / Investment?
15. Mietrendite / Kaufpreisfaktor
16. Minimale Mietrendite?
17. Bestand oder Neubau?
18. Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren
19. Maximale Größe der Wohnung?
20. Erbpacht?
21. Sozialbindung und Nachbindung?
22. Eigenkapital für Ihre Wohnung

Schritt 3: Bewertung, Kaufvertrag, Schlüsselübergabe

23. Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung
24. Betriebskosten der Wohnung
25. Technische Prüfung: Wohnungsbewertung
26. Bewertung nach Baujahren
27. Kaufpreis berechnen
28. Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung
29. Selbstauskunft: Vorlage
30. Immobilien Kaufvertrag

Kaufnebenkosten in Berlin

Haben Sie schon an die Kaufnebenkosten in Berlin gedacht?

Beispielrechnung: Kaufnebenkosten

Wenn ein Makler beauftragt wird, dann wird vertraglich festgehalten, zu welchen Anteilen Verkäufer und Käufer zahlen. In unserem Beispiel übernimmt der Käufer, die vollen 7,14%. So berechnen Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten in Berlin:

So berechnen Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten in Berlin:

• Kaufpreis: 200.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (6,5% in Berlin): 13.000 Euro
• Notarkosten (1,5%): 3.000 Euro
• Grundbucheintrag (0,5%): 1.000 Euro
• Maklerprovision (7,14%): 14.280 Euro

Ergebnis:

• Kaufpreis: 200.000 Euro
• Kaufnebenkosten in Berlin: 32.280 Euro
• Investition: 232.280 Euro

Lohnt sich Ihr Investment als Kapitalanlage (mit Vermietung) noch? Finden Sie es heraus mit dem Wohnung-Kapitalanlage-Rechner.

Finanztipp! Günstiger Wohnungskredit

Wie bekommen Sie einen günstigen Wohnungskredit?

Wie Finanzierungsvermittler beim Wohnungskredit helfen

Finanzvermittler sind die Lösung. Sie schließen jährlich Hunderte von Finanzierungen ab und können Ihnen exklusiven Zugang zu den Konditionen von verschiedenen Banken verschaffen. Mit ihren maßgeschneiderten Finanzierungslösungen, die auf Ihre individuellen Bedürfnisse und finanziellen Situationen zugeschnitten sind, helfen sie Ihnen, die beste Option zu finden. Nutzen Sie unsere Finanzvermittler Empfehlung in Berlin, um die Konditionen und Angebote von Hunderten von Banken zu vergleichen.

Unsere Empfehlung für Berlin

Hier finden Sie unsere:

• Finanzierungsvermittler in Berlin

Photo: Jacob Lund / shutterstock.com

Berliner Stadtbezirke: Wo kaufen?

Wo kaufen? Es gibt insgesamt 12 Berliner Stadtbezirke. Lernen Sie hier die größten Berliner Stadtteile kennen.

• Einwohnerzahl: 3.755.251 (2022)
• Fläche: 891,7 km²
• 12 Stadtbezirke

Berlin in Makrolage: