Räumungsklage: Ablauf, Inhalt, Dauer und Kosten – Tipps für Vermieter

Räumungsklage - Wie verhalten Sie sich am besten, wenn Ihr Mieter trotz einer rechtwirksamen Kündigung nicht ausziehen will? In den meisten Fällen bleibt Ihnen nur eine Räumungsklage. Diese ist oftmals das einzige Mittel einen Mieter unfreiwillig aus der Wohnung zu bekommen, denn Selbstjustiz wie der Austausch von Schlössern oder das eigenhändige Räumen der Wohnung sind in jedem Falle strafbar. Lernen Sie hier wie Sie eine Räumungsklage einreichen, was Sie dabei beachten müssen und wie das Verfahren abläuft. Daneben erhalten Sie einen Überblick über die anfallenden Kosten und wertvolle Expertentipps.

Räumungsklage: Grundlagen der Zivilprozessordnung

Eine Räumungsklage ist die letzte Chance für Vermieter, wenn es um die Räumung von Wohnraum geht. Zwingende Voraussetzung für eine Räumungsklage ist die vorherige Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter.

Gesetzlich geregelt wird die Räumungsklage in §940a der Zivilprozessordnung. Vermieter haben die Möglichkeit, durch eine einstweilige Verfügung die Räumung einer Immobilie zu veranlassen. Ist mit der Räumungsklage eine Zahlungsklage (z.B. bei Mietrückständen) verbunden, so kann die Wohnung auch geräumt werden, wenn in der Hauptsache, also der Zahlungsklage, der Mieter die festgelegte Sicherheit nicht zahlt.

Die Räumungsklage im Überblick:

• geregelt in der Zivilprozessordnung
• Klage auf Räumung von Wohnraum
• Voraussetzung: vorherige Kündigung
• Räumung wird durch einstweilige Verfügung veranlasst

Erst nach einem gerichtlichen Urteil verfügen Sie über einen Räumungstitel, mit dem Sie die Räumung des Wohnraums erzwingen können. Eine Zwangsräumung ohne einen gerichtlich titulierten Räumungs- und Herausgabeanspruch ist nicht möglich.

Voraussetzungen und Ablauf der Räumungsklage

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist der erste Schritt, um eine spätere Räumungsklage anstoßen zu können. Wichtig ist, dass die Kündigung sich an die gesetzlichen Vorgaben hält und rechtskräftig wird. Wenn Ihr Mieter trotz einer gültigen Kündigung den Auszug verweigert, können Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erheben.

Zuständig ist das Amtsgericht, in dem sich das Mietobjekt befindet. Weiter sollten Sie vor Einreichen der Klage prüfen, ob bei der Klage Aussicht auf Erfolg besteht.

Voraussetzungen für die Räumungsklage:

• vorherige, rechtswirksame Kündigung
• Aussicht auf Erfolg der Klage

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können Sie die Klage beim Amtsgericht einreichen.

Vorgehen: Kündigung, Nachfrist, Klage und Gerichtsurteil

Die Einreichung der Räumungsklage vor Gericht ist nicht der erste Schritt, der tatsächliche Prozess beginnt streng genommen mit der Kündigung Ihres Mieters.

Der gewöhnliche Ablauf bei einer Räumungsklage sieht dann wie folgt aus:

1. Der Vermieter kündigt dem Mieter das Mietverhältnis.
2. Die Kündigung wurde vom Mieter ignoriert oder Widerspruch eingelegt.
3. Der Vermieter setzt eine Nachfrist für den Auszug.
4. Der Mieter ignoriert auch diese Frist und wohnt weiterhin in der Wohnung.
5. Der Vermieter kann nun eine Räumungsklage einreichen.
6. Ein Gerichtsurteil wird gefällt und nach 4 Wochen rechtskräftig.
7. Ein Gerichtsvollzieher führt den Räumungstitel aus.

Bei einem Gerichtstermin müssen Sie Beweise für eine gültige Kündigung vorlegen. Der Mieter legt im gleichen Termin seine Verteidigungs- oder Widerspruchsgründe dar. Nach der mündlichen Anhörung fällt der Richter ein Urteil und stellt dieses den beteiligten Parteien zu. Das Urteil wird nach vier Wochen rechtskräftig. Sollten Ihrer Klage Recht gegeben werden, erhalten Sie einen Räumungstitel gegen Ihren Mieter. Dieser Räumungstitel kann dann von einem Gerichtsvollzieher vollstreckt werden.

Inhalt des Räumungsantrags zur Klageerhebung

Damit die Klage vom zuständigen Gericht bearbeitet werden kann, müssen Sie einen sogenannten Räumungsantrag ausfüllen. Die wichtigsten Punkte im Antrag auf Räumung sind:

• Name und Anschrift des Klägers
• Name und Anschrift des Beklagten
• Kündigungsgrund (z.B. Zahlungsverzug)
• ggf. Widerspruchsgrund des Mieters
• Unterschrift des Klägers

Damit die Klage eröffnet wird, müssen Sie einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Dieser richtet sich nach der Höhe des Streitwertes. Zu den Kosten der Räumungsklage später mehr.

Fristen und Dauer zwischen Klage und Vollstreckung

Der Zeitpunkt, zu dem eine Räumungsklage eingereicht werden kann, hängt von der Art der Kündigung ab. Haben Sie das Mietverhältnis ordentlich gekündigt, können Sie frühestens zwei Wochen nach der Kündigung eine Klage einreichen. Im Falle einer außerordentlichen, also fristlosen Kündigung können Sie die Klage zeitgleich einreichen.

Ordentliche Kündigung: 2 Wochen

Außerordentliche Kündigung: Sofort

Von der Räumungsklage bis zur tatsächlichen Zwangsräumung kann es unterschiedlich lang dauern. Bis es zur Vollstreckung und Zwangsräumung kommt, kann einige Zeit vergehen. Im kürzesten Fall beträgt der Zeitraum drei Monate, im schlechtesten Fall bis zu zwei Jahre oder länger.

Die Dauer von Klage zur Zwangsräumung zusammengefasst im Überblick:

• 3 Monate: z.B. bei Versäumnisurteilen
• 5-6 Monate: z.B. bei Beantragung einer Räumungsfrist
• bis zu 2 Jahre und mehr: bei gesundheitlichen Problemen des Mieters

Kosten der Räumungsklage: Streitwertabhängig

Im Zuge von Räumungsklagen kann es zu hohen Kosten kommen. Auch wenn die Räumungsklage Erfolg hat, ist es im ungünstigsten Fall möglich, dass Sie auf sämtlichen Kosten sitzen bleiben, sofern Ihr Mieter zahlungsunfähig ist. Allgemein hängen die Kosten von den Anwaltskosten und dem Streitwert ab. Als Faustregel gilt: je höher der Streitwert, desto höher die Kosten.

Die Besonderheit bei Räumungsklagen ist, dass als Streitwert, laut Gerichtkostengesetz, der einjährige Mietzins auf Basis der Nettokaltmiete angenommen wird. Bei einer Monatskaltmiete von 600€ liegt der Streitwert demnach bei 7.200€. Kommen zusätzlich noch Mietrückstandsforderungen hinzu, werden diese zum Streitwert addiert.

Die Räumungsklage wird beim jeweils zuständigen Amtsgericht des Wohnbezirks eingereicht, in dem sich das Mietobjekt befindet. Bei Gewerbeobjekten kommt es bei der Zuständigkeit darauf an, wie hoch der Streitwert ist:

• Streitwert unter 5.000€: Amtsgericht
• Streitwert über 5.000€: Landgericht

Erst nach Abschluss des Gerichtsverfahrens können Sie sich die Kosten - im Falle eines Sieges beziehungsweise erfolgreichen Räumungstitels - vom Mieter zurückholen.

Vorgehen nach erfolgreicher Räumungsklage

Wenn Ihre Klage vor Gericht Erfolg hat, erhalten Sie einen sogenannten Räumungstitel gegen Ihren Mieter. Ihr Mieter hat nun Zeit, innerhalb einer festgelegten Frist von ca. drei bis vier Wochen, die Wohnung zu verlassen. Verlässt Ihr Mieter die Wohnung nicht freiwillig innerhalb dieser Frist, können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragen.

Auch für die Zwangsräumung müssen Sie die Kosten (vorläufig) tragen. Die Kosten richten sich nach Wohnungsgröße, als Faustregel kann man mit 1.000 Euro pro Raum rechnen.

Räumungsarten: Berliner, Frankfurter & Hamburger Räumung

Welche Arten von Räumungen gibt es? Um Kosten zu sparen und eine Zwangsräumung schneller abwickeln zu können, haben sich einige Sonderformen entwickelt: die Berliner , Frankfurter und Hamburger Räumung.

Weitere Details finden Sie in unserem Ratgeber:

• Zwangsräumung

Berliner Räumung: Einlagerung in der Wohnung selbst

Bei der Berliner Räumung macht der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch. Bei dieser Räumungsart werden nur die Schlösser der Wohnung ausgetauscht - die Möbel und Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung. Ein Vorteil der Berliner Räumung ist, dass hier die Kosten für Spedition und Einlagerung der Habseligkeiten gespart werden, da die Wohnung selbst als Lager genutzt wird. Der Nachteil ist jedoch, dass durch die Nutzung als Lager die Wohnung nicht anders genutzt bzw. weitervermietet werden kann.

Nachdem die Schlösser getauscht wurden, hat der Mieter die Möglichkeit seine Möbel und Sachen innerhalb von vier Wochen abzuholen und die Wohnung zu räumen. Hierfür vereinbart der Mieter einen Termin mit Ihnen, zu dem Sie in zur Räumung in die Wohnung lassen müssen. Räumt der Mieter die Wohnung nicht innerhalb der Vier-Wochen-Frist, können Sie alle pfändbaren Gegenstände veräußern. Ziel ist es, Kosten zu sparen und eine Einigung mit dem Mieter über den Verbleib der Möbel zu erzielen.

Die Berliner Räumung zusammengefasst:

• Austausch der Schlösser der Mietsache
• Einlagerung der Sachen in der Mietsache selbst
• Vier-Wochen-Frist zur Abholung der Sachen
• danach Pfändung der Gegenstände
• kostensparende Räumungsart

Eine Berliner Räumung ist beispielsweise dann empfehlenswert, wenn die Wohnung klein ist.

Frankfurter Räumung: Vermieter übernimmt Räumung

Bei dieser Art der Räumung übernehmen Sie als Vermieter die Räumung unter den Auflagen eines Gerichtsvollziehers. Sie übernehmen die tatsächlichen Räumungsarbeiten allein und selbstständig. Dabei regeln und organisieren Sie das Einpacken und Einlagern der Möbel und Sachen des Mieters in einem dem Gerichtsvollzieher zugänglichen Lager. Als Vermieter haften Sie für eventuell anfallende Schäden am Besitz des Mieters, daher ist es ratsam eine detaillierte Inventarliste bei Räumung anzufertigen.

Die Besonderheiten des Frankfurter Modells zusammengefasst:

• Vermieter kommen selbst für die Räumung und die Kosten auf
• eine Inventarliste wir angefertigt und der Zustand dokumentiert
• Vermieter haften für Schäden am Eigentum des Mieters
• Möbel werden an einem für den Gerichtsvollzieher zugänglichen Ort aufbewahrt

Bei der Frankfurter Räumung übernehmen Sie zwar die Räumung selbst, haben aber den Vorteil, dass Sie die Wohnung nach der Räumung direkt nutzen können. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich nicht weiter mit dem ehemaligen Mieter auseinandersetzten müssen, denn der Gerichtsvollzieher organisiert bei dieser Räumungsart die Abholung der Sachen aus dem Lager.

Hamburger Räumung: Räumung in zwei Phasen

Die Hamburger Räumung gliedert sich in zwei Phasen: Austausch der Wohnungsschlösser und Räumung der Wohnung. Im ersten Schritt wird dem Mieter eine meist 3-wöchige Frist gesetzt selbstständig auszuziehen. Zieht er in diesem Zeitraum nicht aus werden die Schlösser der Wohnung von einem Gerichtsvollzieher ausgetauscht, die Besitztümer des Mieters verweilen in der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher fertigt eine Inventarliste der in der Wohnung befindlichen Gegenstände mit Fotos an.

Die zweite Phase folgt unmittelbar nach der ersten. In der zweiten Phase erteilt ein Gerichtsvollzieher einem Speditionsunternehmen den Auftrag zur Räumung. Diese räumt dann die Wohnung leer und die Sachen des Mieters werden eingelagert. Nachdem alle Gegenstände aus der Wohnung entfernt wurden, erhalten Sie die neuen Schlüssel vom Gerichtsvollzieher.

Das Hamburger Modell zusammengefasst:

• Räumung in zwei Phasen
• wenig Aufwand für Vermieter
• Gerichtsvollzieher organisiert alles

Tipps bezüglich des Vorgehens für Vermieter

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, gerichtlich gegen Ihren säumigen Mieter vorzugehen, sollten Sie die folgenden Verhaltens-Tipps beachten. Denn trotz eines rechtwirksamen Räumungstitels sind Sie in Ihrem Handlungsspielraum weiterhin eingeschränkt.

Das sollten Vermieter vermeiden: Eigenmächtiges Handeln

Auch wenn Sie den Räumungstitel in den Händen halten, sollten Sie nicht überstürzt handeln. Sie sollten daher nicht:

• eigenmächtig die Schlösser der Wohnung tauschen
• dem Mieter Wasser, Heizung oder Strom abstellen
• Kontakt mit dem Sozialamt des Mieters aufnehmen

Bei den ersten beiden Punkten laufen Sie Gefahr, dass der Mieter eine Strafanzeige gegen Sie erstattet, der Mieter bei Gericht ein Eilverfahren auf Wiedereinweisung in die Wohnung durchsetzt oder Sie Schadensersatz an den Mieter zahlen müssen.

So sollen Vermieter sich verhalten: ruhig und sorgfältig

Als Vermieter sollten Sie sich daher unbedingt an die gesetzlich legalen Vorschriften halten. Sie sollten die Räumung nicht auf eigene Faust durchführen, sondern einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Verhaltenstipps für Vermieter:

• Ruhe bewahren, auch wenn die Räumung mehr Zeit als erwartet in Anspruch nimmt
• bei einer Räumung sorgfältig mit den Sachen des Mieters umgehen
• ein detailliertes Inventarverzeichnis bei der Räumung anzufertigen
• den Wert der Sachen des Mieters durch einen Sachverständigen schätzen lassen

Mietrecht: Mietvertrag, Mietobjekt, Miete und Kündigung

Mietrecht - Das Mietrecht gehört zu den umfassendsten Rechtsgebieten überhaupt. Darin finden sich beispielsweise Regelungen zur Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigung eines Mietverhältnisses. Hier erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Felder des Mietrechts und lernen Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter kennen.

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