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Zwangsräumung: Arten, Ablauf, Dauer, Kosten und Tipps für Vermieter – Mietrecht

Zwangsräumung – Die Zwangsräumung ist oftmals der letzte Weg, nach einer Räumungsklage, einen Mieter zum Auszug zu zwingen. In diesem Ratgeber lernen Sie die verschiedenen Räumungsarten, den Ablauf und die Dauer kennen. Daneben erfahren Sie ob Mieter eine Zwangsräumung verhindern können und mit welchen Kosten Sie als Vermieter rechnen müssen.

Zwangsräumung: Das Wichtigste im Überblick

Die Zwangsräumung ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung, um nach einer Räumungsklage die Räumung und Herausgabe einer Wohnung zu bewirken. Die Zwangsräumung ist also der letzte Schritt, der im Rahmen der Räumungsklage durchgeführt wird, ihr zuvor steht eine Kündigung und ein gerichtlicher Räumungsprozess bei dem ein Räumungstitel erwirkt wurde.

Voraussetzungen für eine Zwangsräumung sind:

  • vorherige Kündigung des Mietverhältnis
  • abgeschlossene, erfolgreiche Räumungsklage
  • rechtswirksamer Räumungstitel

Sofern diese Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie eine Zwangsräumung veranlassen. Hierzu wird in der Regel ein Gerichtsvollzieher beauftragt. Lernen Sie jetzt die verschiedenen Räumungsarten und deren Ablauf genauer kennen.

Arten und Ablauf der Zwangsräumung

Welche Arten von Räumungen gibt es? Bei der Zwangsräumung haben sich einige Sonderformen entwickelt: die Berliner , Frankfurter und Hamburger Räumung. Die verschiedenen Modelle unterscheiden sich in Bezug darauf, welche Aufgaben vom Vermieter bzw. Gerichtsvollzieher übernommen werden. Lernen Sie jetzt die Details der verschiedenen Räumungsarten kennen.

Berliner Räumung: Einlagerung in der Wohnung selbst

Bei der Berliner Räumung macht der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch. Bei dieser Räumungsart werden nur die Schlösser der Wohnung ausgetauscht – die Möbel und Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung. Ein Vorteil der Berliner Räumung ist, dass hier die Kosten für Spedition und Einlagerung der Habseligkeiten gespart werden, da die Wohnung selbst als Lager genutzt wird. Der Nachteil ist jedoch, dass durch die Nutzung als Lager die Wohnung nicht anders genutzt bzw. weitervermietet werden kann.

Nachdem die Schlösser getauscht wurden, hat der Mieter die Möglichkeit seine Möbel und Sachen innerhalb von vier Wochen abzuholen und die Wohnung zu räumen. Hierfür vereinbart der Mieter einen Termin mit Ihnen, zu dem Sie in zur Räumung in die Wohnung lassen müssen. Räumt der Mieter die Wohnung nicht innerhalb der Vier-Wochen-Frist, können Sie alle pfändbaren Gegenstände veräußern. Ziel ist es, Kosten zu sparen und eine Einigung mit dem Mieter über den Verbleib der Möbel zu erzielen.

Die Berliner Räumung zusammengefasst:

  • Austausch der Schlösser der Mietsache
  • Einlagerung der Sachen in der Mietsache selbst
  • Vier-Wochen-Frist zur Abholung der Sachen
  • danach Pfändung der Gegenstände
  • kostensparende Räumungsart

Eine Berliner Räumung ist beispielsweise dann empfehlenswert, wenn die Wohnung klein ist.

Frankfurter Räumung: Vermieter übernimmt Räumung

Bei dieser Art der Räumung übernehmen Sie als Vermieter die Räumung unter den Auflagen eines Gerichtsvollziehers. Sie übernehmen die tatsächlichen Räumungsarbeiten allein und selbstständig. Dabei regeln und organisieren Sie das Einpacken und Einlagern der Möbel und Sachen des Mieters in einem dem Gerichtsvollzieher zugänglichen Lager. Als Vermieter haften Sie für eventuell anfallende Schäden am Besitz des Mieters, daher ist es ratsam eine detaillierte Inventarliste bei Räumung anzufertigen.

Die Besonderheiten des Frankfurter Modells zusammengefasst:

  • Vermieter kommen selbst für die Räumung und die Kosten auf
  • eine Inventarliste wir angefertigt und der Zustand dokumentiert
  • Vermieter haften für Schäden am Eigentum des Mieters
  • Möbel werden an einem für den Gerichtsvollzieher zugänglichen Ort aufbewahrt

Bei der Frankfurter Räumung übernehmen Sie zwar die Räumung selbst, haben aber den Vorteil, dass Sie die Wohnung nach der Räumung direkt nutzen können. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich nicht weiter mit dem ehemaligen Mieter auseinandersetzten müssen, denn der Gerichtsvollzieher organisiert bei dieser Räumungsart die Abholung der Sachen aus dem Lager.

Hamburger Räumung: Räumung in zwei Phasen

Die Hamburger Räumung gliedert sich in zwei Phasen: Austausch der Wohnungsschlösser und Räumung der Wohnung. Im ersten Schritt wird dem Mieter eine meist 3-wöchige Frist gesetzt selbstständig auszuziehen. Zieht er in diesem Zeitraum nicht aus werden die Schlösser der Wohnung von einem Gerichtsvollzieher ausgetauscht, die Besitztümer des Mieters verweilen in der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher fertigt eine Inventarliste der in der Wohnung befindlichen Gegenstände mit Fotos an.

Die zweite Phase folgt unmittelbar nach der ersten. In der zweiten Phase erteilt ein Gerichtsvollzieher einem Speditionsunternehmen den Auftrag zur Räumung. Diese räumt dann die Wohnung leer und die Sachen des Mieters werden eingelagert. Nachdem alle Gegenstände aus der Wohnung entfernt wurden, erhalten Sie die neuen Schlüssel vom Gerichtsvollzieher.

Das Hamburger Modell zusammengefasst:

  • Räumung in zwei Phasen
  • wenig Aufwand für Vermieter
  • Gerichtsvollzieher organisiert alles

Dauer: Abhängig vom Räumungsmodell

Je nach Räumungsmodell ist die Dauer bis die Wohnung geräumt und wieder vollständig in Ihrem Besitz ist unterschiedlich. Bei einer „klassischen“ Räumung werden die Sachen beim Räumungstermin durch ein Transportunternehmen abtransportiert und in geeigneten Räumen eingelagert. Eine Zwangsräumung nimmt dabei mehrere Wochen ein. Nach Beendigung des Verfahrens wird dem Mieter zunächst eine Frist gesetzt in der er selbstständig ausziehen kann, diese beträgt drei bis vier Wochen.

Danach findet der Austausch der Schlösser beziehungsweise die Räumung und Einlagerung statt. Hierbei hängt die Dauer von der zeitlichen Verfügbarkeit der beauftragten Spedition ab. Als Faustregel kann man hier von weiteren zwei Wochen ausgehen.

mindestens 6 Wochen.

Kosten: Höhe der Zwangsräumungskosten

Auch die Kosten der Zwangsräumung sind von der jeweiligen Räumungsart abhängig. Modelle wie das Berliner oder Frankfurter Modell sind dabei besonders kostensparend im Vergleich zur klassischen Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Trotzdem wird bei jeder Räumungsart ein Gerichtsvollzieher tätig.

Als Vermieter müssen Sie bei der Beauftragung des Gerichtsvollziehers einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Räumungskosten zahlen. Erst dann beginnt der Gerichtsvollzieher mit seiner Arbeit. Als Faustregel kann man von 1.000 Euro pro Raum ausgehen. Bei einer 3-Zimmer Wohnung beträgt der Vorschuss etwa 2.000 bis 3.000 Euro.

Neben den Kosten für das Ausräumen der Wohnung fallen auch Kosten für die Lagerung der Möbel an. Diese können sich je nach Menge auf mehrere hundert Euro monatlich belaufen.

Die Kosten im Überblick:

  • Höhe abhängig von Größe der Wohnung
  • Vermieter zahlt einen Vorschuss
  • zusätzliche monatliche Kosten für Lagerung

Theoretisch können Sie sich die Kosten der Zwangsräumung von Ihrem Ex-Mieter zurückholen, in der Praxis gestaltet sich dies jedoch oftmals schwierig. Haben Sie Ihrem Mieter ursprünglich aufgrund von ausbleibender Mietzahlung gekündigt, ist Ihr Mieter in der Regel ohnehin mittellos und es ist nicht zu erwarten, dass er die Kosten begleicht.

Können Mieter die Zwangsräumung verhindern?

Mieter können nach der Zivilprozessordnung bis zum Ende der letzten mündlichen Verhandlung einen Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. In diesem Fall prüft das Gericht die Umstände innerhalb einer angemessenen Frist. Ist das Verfahren bereits beendet und Sie haben einen gültigen Räumungstitel in der Hand, kann Ihr Mieter als letzte Möglichkeit einen Vollstreckungsschutz beantragen.

Vom Vollstreckungsschutz wird Gebrauch gemacht, wenn der Mieter entweder:

  • versäumt hat einen Antrag auf Räumungsfrist zu stellen
  • oder die Frist zur Räumung voll ausgeschöpft wurde

Abhängig von den Umständen wird dem Antrag stattgegeben und die Dauer des Räumungsschutzes vom Gericht festgelegt. Aussicht auf Erfolg hat der Vollstreckungsschutz, wenn bei Ihrem Mieter ein sogenannter Härtefall vorliegt.

Härtefälle sind beispielsweise:

  • Schwangerschaft
  • Pflegefälle
  • Schwerbehindert
  • Suizidgefahr

Die Alternativen zur Räumungsklage

Verlässt Ihr Mieter die Wohnung fristgerecht, ist keine Zwangsräumung notwendig. Theoretisch besteht auch die Möglichkeit einer außergerichtlichen Einigung, sogar wenn das eigentliche Gerichtsverfahren bereits begonnen hat. Eine Einigung kommt jedoch nur in Ausnahmefällen zustande. Bei Zahlungsrückständen ist ebenfalls eine Mediation oder ein Schlichtungsverfahren wenig erfolgsversprechend.

Eine weitere Alternative kann das vorgerichtliche Mietforderungsmanagement darstellen. Ein professioneller Berater unterstützt dabei die Verhandlung zwischen Mieter und Vermieter und das Ziel ist eine Zusage über die Mietschuldenübernahme vom Mieter.

Mietrecht: Mietvertrag, Mietobjekt, Miete und Kündigung

Mietrecht – Das Mietrecht gehört zu den umfassendsten Rechtsgebieten überhaupt. Darin finden sich beispielsweise Regelungen zur Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigung eines Mietverhältnisses. Hier erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Felder des Mietrechts und lernen Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter kennen.

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