Nießbrauchrecht: Immobilie, Haus und Wohnung РPflichten, Rechte & Berechnung

Nie√übrauchrecht ‚Äď Sie m√∂chten Ihr Haus verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben? Oder Sie planen Ihre Immobilie vorab an Ihre Kinder zu verschenken und m√∂chten sich das Nie√übrauchrecht zur Absicherung im Grundbuch eintragen lassen? Hier ein Einblick in die unterschiedlichen Formen des Nie√übrauchs, so wie die Rechte und Pflichten des Nie√übrauchers. Au√üerdem: Alles Wichtige zu Kosten, Steuern, Schenkung und Erbe.

Was ist das Nießbrauchrecht?

Das Nie√übrauchrecht beschreibt das alleinige, meist lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht einer Person an einer Immobilie, auch wenn es sich hierbei nicht um den Eigent√ľmer selbst handelt.¬† Wer also das Nie√übrauchrecht an einer Immobilie genie√üt, der darf diese bewohnen, vermieten und verpachten. Lediglich vererben oder verkaufen kann er die Immobilie nicht. Dieses Recht ist nur dem im Grundbuch eingetragenen Eigent√ľmer vorbehalten.

In den meisten Fällen wird das Nießbrauchrecht dann eingeräumt, wenn Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder und Enkelkinder schenken, um die Schenkungssteuer zu sparen. Auch bei einer anteiligen Veräußerung im Rahmen eines Immobilien Teilverkaufs, wird Ihnen das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.

Nießbrauchrecht: Das Wichtigste im Überblick

Bevor wir uns das Nießbrauchrecht im Detail anschauen, vorab das Wichtigste zusammengefasst:

  • Berechtigtem ist erlaubt Immobilie uneingeschr√§nkt nutzen
  • Vorbehaltsnie√übrauch: Wechsel des Eigent√ľmers
  • Zuwendungsnie√übrauch: Kein Wechsel des Eigent√ľmers
  • Nie√übrauch Wert ausschlaggebend f√ľr die H√∂he der Steuern

Welche Arten des Nießbrauchs es gibt, dazu nun mehr.

Arten des Nießbrauchrechts

Das B√ľrgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt das Nie√übrauchrecht in den Paragrafen 1030 ff. und unterscheidet dabei zwischen zwei Varianten des Nie√übrauchs.

Unterschieden wird zwischen:

  1. Vorbehaltsnießbrauch
  2. Zuwendungsnießbrauch

Schauen wir uns die unterschiedlichen Arten nun etwas genauer an.

Vorbehaltsnie√übrauch mit Eigent√ľmerwechsel

Beim Vorbehaltsnie√übrauch wechselt die Immobilie den Eigent√ľmer, gleichzeitig behalten Sie das Nie√übrauchrecht an dem Objekt. Der Nie√übrauch kann auch f√ľr eine Wohnung genutzt werden, in der Sie zwar nicht pers√∂nlich leben, von deren Mieteinnahmen Sie aber profitieren.

Eigent√ľmer wechselt, Sie bleiben Nie√übraucher

Zuwendungsnie√übrauch ohne Eigent√ľmerwechsel

Der Zuwendungsnie√übrauch funktioniert umgekehrt. Hier bleiben Sie der rechtliche Eigent√ľmer, geben aber das Wohn- und Nutzungsrecht an einen Dritten ab. Dadurch ist es dem Nie√übrauchberechtigten erlaubt, von den erwirtschafteten Einnahmen zu profitieren.

Sie bleiben Eigent√ľmer, geben das Nie√übrauchrecht ab

Doch wie unterscheidet sich der Nießbrauch einer Immobilie vom Wohnrecht?

Unterscheid: Nießbrauchrecht und Wohnrecht

Die beiden Begriffe Nie√übrauch und Wohnrecht f√ľhren h√§ufig zu Verwechslung. Die Gemeinsamkeit: Beide werden im Grundbuch eingetragen und belasten die Immobilie. Au√üerdem sind sie weder vererbbar, noch d√ľrfen sie √ľbertragen werden. Wechselt der Eigent√ľmer der Immobilie, bleiben sowohl das Nie√übrauchrecht, als auch das Wohnrecht bestehen.

Der große Unterschied liegt darin, dass es dem Berechtigten beim Wohnrecht lediglich erlaubt ist, in dem Haus oder der Wohnung zu wohnen. Die Immobilie anderweitig zu nutzen, etwa in Form einer Vermietung, ist hier also nicht gestattet. Das Nießbrauch hingegen erlaubt Ihnen auch, das Objekt zu vermieten oder zu verpachten. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Teilverkauf der Immobilie stattfand oder wenn der Nießbrauchberechtigte in ein Pflegeheim umziehen muss und die Pflegeleistungen durch die Mieteinnahmen gedeckt werden.

Zusammengefasst:

  • Wohnrecht: lediglich die Bewohnung des Objekts ist erlaubt
  • Nie√übrauchrecht: Bewohnung und wirtschaftliche Nutzung sind m√∂glich
  • beide werden im Grundbuch eingetragen & belasten die Immobilie

Nicht nur der Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht sind nach dem BGB definiert, sondern auch die Rechte und Pflichten des Nießbrauchers. Hier ein Einblick.

Rechte & Pflichten des Nießbrauchers

Die Konditionen des Nie√übrauchs k√∂nnen sowohl durch den Nie√übraucher, als auch durch den Eigent√ľmer individuell festgelegt werden. Die nachfolgenden Rechte und Pflichten gelten jedoch ohne weitere vertragliche Regelungen.

Vorab alle Rechte und Pflichten auf einen Blick:

  • Wohn- und Nutzungsrecht
  • Aufnahmerecht
  • Instandhaltung
  • Nebenkosten

Wohn- und Nutzungsrecht des Objekts

Wie bereits erwähnt, hat der Nießbraucher das Recht, die Immobilie so zu nutzen, wie er es gerne möchte. So darf er das Objekt im Rahmen des Eigennutzes persönlich bewohnen. Möchte der Nießbraucher gerne woanders einziehen, darf er das Haus oder die Wohnung alternativ auch vermieten und hierdurch positiven Cashflow generieren.

Aufnahmerecht von Familienmitgliedern

Das Nie√übrauchrecht erlaub au√üerdem, dass der Berechtigte vom Aufnahmerecht Gebrauch machen darf. Bewohnen Sie als Nie√übraucher also eine Immobilie, d√ľrfen Sie auch Ihre Familienangeh√∂rigen oder Ihren Partner in die R√§umlichkeiten einziehen lassen. Auch der Einzug des n√∂tigen Pflegepersonals ist erlaubt.

F√ľr diese Personen gilt das Aufnahmerecht:

  • Familienangeh√∂rige
  • Partner
  • Pflegepersonal

Instandhaltung, Bewirtschaftung & Versicherung

Gleichzeitig muss der Nie√übraucher den Erhalt der Immobilie gew√§hrleisten und ist zu einer ordnungsgem√§√üen Bewirtschaftung verpflichtet. Auch die Versicherung des Objekts liegt in seinem Verantwortungsbereich. F√ľr die Durchf√ľhrung und die Kosten au√üergew√∂hnlicher Ma√ünahmen, wie zum Beispiel die Sanierung oder Modernisierung des Objekts, ist jedoch der Eigent√ľmer zust√§ndig.

Sind notwendige Reparaturen an der Immobilie notwendig oder ist das Objekt besch√§digt, muss der Nie√übraucher also unverz√ľglich den Eigent√ľmer kontaktieren.

Nebenkosten: Steuern, Versicherung  & Co.

Auch, wenn gewisse Unterhaltungskosten, wie zum Beispiel die Modernisierung der Elektroanlage, von dem Eigent√ľmer zu zahlen sind, hat der Nie√übraucher ebenfalls mit einigen Kosten zu rechnen. Dazu geh√∂ren √∂ffentliche Lasten, Versicherungsbeitr√§ge, sowie die Grundsteuer.

F√ľr diese Kosten hat der Nie√übraucher aufzukommen:

  • Grundsteuer
  • Schornsteinfeger
  • kommunale Abgaben
  • Versicherungen
  • kleine Verschlei√üreparaturen

W√§hrend der Nutzung von Haus und Wohnung kommt es automatisch zum nat√ľrlichen Verschlei√ü der Immobilie. Der spielt vor allem f√ľr die Berechnung des Werts eines Nie√übrauchs eine wichtige Rolle.

Nießbrauch Wert berechnen: Formel & Beispiel

Um den Wert des Nießbrauchrechts zu bestimmen, kommt es auf einige wichtige Faktoren an. Dazu gehört die Höhe der möglichen Mieteinnahmen pro Jahr, die Dauer des Nießbrauchs und das Geschlecht, sowie das Alter des Nießbrauchers.

Auf diese Faktoren kommt es an:

  • H√∂he der j√§hrlichen Mieteinnahmen
  • Dauer des Nie√übrauchs
  • Geschlecht & Alter des Nie√übrauchers

Sind die wichtigsten Faktoren bestimmt, muss der Jahreswert, bestehend aus der jährlichen Miete des Objekts mit einem Vervielfältiger multipliziert werden. Sowohl bei begrenztem, als auch bei unbegrenztem Nießbrauchrecht ist der Vervielfältiger dem Bewertungsgesetz (BewG) zu entnehmen.

Nehmen wir also an, Frau M√ľller erh√§lt mit 50 Jahren das lebenslange Nie√übrauchrecht an einer Eigentumswohnung. Pro Jahr w√ľrde hierf√ľr eine Miete von 7000 ‚ā¨ anfallen. Der Vervielf√§ltiger betr√§gt 15,693. Miteinander multipliziert besitzt die Eigentumswohnung einen Nie√übrauch Wert von 109.851 Euro.

Hier die Beispielrechnung:

Jährliche Mieteinnahmen der Wohnung  7.000 Euro
Vervielfältiger (weiblich, 50 Jahre) 15,693
Berechnung anhand der Formel 7.000 x 15,693
Wert des Wohnrechts 109.851 Euro

Eine besonders wichtige Rolle spielt der Wert des Nießbrauchrechts nicht nur beim Verkauf der Immobilie. Er beeinflusst auch die Höhe der steuerlichen Abgaben. Schauen wir uns also an, worauf es hier ankommt.

Steuern: Erbe, Schenkung & Vermietung

Aus steuerlicher Sicht gibt es bez√ľglich des Nie√übrauchs einiges abzuw√§gen. Je nach Erbe, Schenkung oder Teilverkauf, kann es hier zu unterschiedlichen Steuerverpflichtungen kommen. Prinzipiell, hat nicht nur der neue Eigent√ľmer die Kosten f√ľr die Grundsteuer zu tragen, sondern der Nie√übraucher. Wird das Nie√übrauch nicht an Ehepartner oder Kinder entrichtet, ist au√üerdem eine Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Erbschaftssteuer: Wer hat zu zahlen?

Oft wird die Immobilie nach dem Tod des Eigent√ľmers vererbt. In manchen F√§llen erhalten dann die eigenen Kinder das Objekt, w√§hrend f√ľr den Ehegatten ein entsprechendes Nie√übrauchrecht gew√§hrt wird. Hier ist unter Umst√§nden eine Erbschaftssteuer f√§llig, die auf den materiellen Wert des Nie√übrauchs entf√§llt. Diese Erbschaftssteuer ist jedoch nicht vom Eigent√ľmer zu entrichten, sondern vom Nie√übraucher.

Schenkungssteuer bei verschenkter Immobilie

Was ist, wenn der Eigent√ľmer die Immobilie verschenkt und das Nie√übrauchrecht am Objekt eingetragen bekommt? Im Fall einer Schenkung wird die Schenkungssteuer vom Nie√übrauchwert abgezogen. Liegt das Ergebnis unter der Freibetragsgrenze ist die Schenkung steuerfrei. Rutscht der zu versteuernde Wert jedoch √ľber den Freibetrag, ist f√ľr die Differenz eine Schenkungssteuer zu entrichten.

  • unter Freibetragsgrenze: Keine Schenkungssteuer
  • √ľber Freibetragsgrenze: Schenkungssteuer f√§llig

Abschreibung bei Vermietung

Ob im Fall einer Vermietung die Abschreibung m√∂glich ist, h√§ngt von der Art des Nie√übrauchs ab. Der Zuwendungsnie√übrauch ist aus steuerlicher Sicht bei Vermietung eher ung√ľnstig, da Abschreibungen vom Nie√übraucher nicht geltend gemacht werden k√∂nnen, sondern nur vom Eigent√ľmer. Da der Eigent√ľmer aber nicht derjenige ist, der Mieteinnahmen erzielt, ist es ihm auch nicht gestattet die Afa zu nutzen.

Beim Vorbehaltsnie√übrauch ist es dem vorherigen Besitzer (und jetzigen Nie√übraucher) hingegen gestattet, Abschreibungen f√ľr die Immobilie vorzunehmen, da er die Immobilie nicht selbst nutzt. Da der neue Eigent√ľmer hier ebenfalls keine Mieteinnahmen erzielt, ist ihm auch hier die Abschreibung nicht gestattet.

Zusammengefasst:

  • Zuwendungsnie√übrauch: Afa nicht m√∂glich
  • Vorbehaltsnie√übrauch: Afa nur Nie√übraucher erlaubt

Einige der Konditionen und Verpflichtungen sind zwar gesetzlich geregelt, einige individuelle Vereinbarungen zwischen Eigent√ľmer und Nie√übraucher k√∂nnen dennoch getroffen werden. Um Missverst√§ndnisse und Probleme in Zukunft vorzubeugen, sieht das B√ľrgerliche Gesetzbuch au√üerdem den Grundbucheintrag vor. Mehr dazu hier.

Eintrag und Löschung im Grundbuch

Muss das Nie√übrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden? Eingetragen wird das Nie√übrauchrecht in Abteilung II, wo neben Beschr√§nkungen, auch Belastungen vermerkt sind. Soll das Nie√übrauchrecht wieder gel√∂scht werden, muss eine L√∂schungsbewilligung von einem Notar beglaubigt werden. Erst nach L√∂schung des Eintrags kann das Haus oder die Wohnung an den Eigent√ľmer wieder √ľbergeben werden.

Leibrente, Teilverkauf & Nießbrauch im Vergleich

Das Nie√übrauchrecht ist also eine gute M√∂glichkeit, um sich im hohen Alter abzusichern ohne aus Ihrem zu Hause ausziehen zu m√ľssen. Doch es gibt auch andere Verrentungsmodelle, wie die Leibrente oder den Teilverkauf, die Ihnen ebenfalls einen unabh√§ngigen Lebensabend in Ihren eigenen vier W√§nden erm√∂glichen.

Immobilien Leibrente mit Wohnrecht

Beim ersten Modell, der Leibrente, verkaufen Sie Ihre Immobilie und erhalten im Gegenzug das lebenslange Wohnrecht am Objekt. Anstatt einer Einmalauszahlung, wird Ihnen der Kaufpreis des Objekts in Form von monatlichen Beiträgen gezahlt.

Teilverkauf mit Nießbrauchrecht

Möchten Sie Ihre Immobilie zwar verkaufen, aber auch danach noch das Recht besitzen, sie nach eigenem Ermessen zu nutzen, dann lohnt sich der Teilverkauf Ihrer Immobilie.

Hier verkaufen Sie bis zu 50% Ihres Objekts an einen Teilverkauf Anbieter und erhalten den Verkaufserl√∂s einmalig ausgezahlt. W√§hrend Ihnen bei der Leibrente das Wohnrecht gew√§hrt wird, genie√üen Teilverk√§ufer weiterhin das volle Nie√übrauchrecht an ihrem Objekt. Im Gegenzug daf√ľr wird ein monatliches Nutzungsentgelt f√§llig.

Hier der Vergleich im √úberblick:

Leibrente Teilverkauf Nießbrauch
Lebenslanges Wohnrecht ‚úď ‚úď ‚úď
Gestaltungs- & Nutzungsfreiheit x ‚úď ‚úď
Vermietung erlaubt x ‚úď ‚úď
R√ľckkaufm√∂glichkeit x ‚úď x
Vererbung m√∂glich x ‚úď x
Einmalauszahlung x ‚úď ‚úď
Monatliche Rentenzahlung ‚úď x x
Monatliche Nutzungsgeb√ľhr x ‚úď x
Zahlung der Instandhaltungskosten x ‚úď ‚úď

Fazit: Nießbrauchrecht an Haus & Wohnung

Das Nie√übrauchrecht eignet sich am meisten f√ľr Senioren, die Ihre Immobilie entweder vererben oder verschenken m√∂chten. Auch wenn Sie sich f√ľr den anteiligen Verkauf Ihres Objekts entscheiden, k√∂nnen Sie sich √ľber das volle Wohn- und Nutzungsrecht freuen.

Auf der einen Seite erlaubt Ihnen das Nie√übrauchrecht Ihren Lebensabend weiterhin unbeschwert zu Hause verbringen zu k√∂nnen, auf der anderen Seite kann es den Wert Ihres Objekts erheblich beeintr√§chtigen und einen zuk√ľnftigen Verkauf erschweren. Nehmen Sie sich also ausreichend Zeit, um die Vorteile, Nachteile und Kosten eines Nie√übrauchs abzuw√§gen und mit den anderen Modellen der Immobilienverrentung zu vergleichen.

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