Wohnrecht: Immobilie, Haus und Wohnung – Berechnung, Pflichten & Steuer

Wohnrecht – Das Wohnrecht ist ideal, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verĂ€ußern möchten ohne aus den eigenen vier WĂ€nden ausziehen zu mĂŒssen. Auch bei der Schenkung Ihres Objekts lohnt es sich ein Wohnrecht vertraglich zu vereinbaren. Hier ein Einblick in die Rechten und Pflichten als Wohnberechtigter, inklusive Berechnung des Wohnrecht Werts, Steuern, Erbe und Schenkung. Außerdem: Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht erklĂ€rt.

Was bedeutet Wohnrecht?

Wohnrecht bedeutet, dass Sie ein Haus oder eine Wohnung bewohnen und nutzen dĂŒrfen, auch wenn Sie nicht (mehr) EigentĂŒmer des Objekts sind. Das Wohnrecht kann sowohl befristet gewĂ€hrt werden, als auch ein Leben lang. Es findet vor allem dann Anwendung, wenn Sie Ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an Ihre Kinder und Enkel ĂŒbertragen möchten, ohne ausziehen zu mĂŒssen. Auch im Rahmen einer Leibrente oder Immobilien Teilverkaufs wird Ihnen weiterhin das Recht eingerĂ€umt, zu Hause wohnen zu bleiben.

Wohnrecht: Das Wichtigste im Überblick

Bevor wir uns das Wohnrecht im Detail anschauen, vorab das Wichtigste zusammengefasst:

  • Berechtigter darf in der Immobilie wohnen
  • Aufnahmerecht fĂŒr Familie & Pflegepersonal
  • Gesetzliche Grundlage: BĂŒrgerliches Gesetzbuch
  • Vererbung & Übertragung an Dritte nicht möglich
  • Wohnrecht Wert ausschlaggebend fĂŒr die Höhe der Steuern

Gesetzliche Grundlage: BĂŒrgerliches Gesetzbuch

Gesetzlich festgelegt ist das Wohnrecht in Paragraph 1093 des BĂŒrgerlichen Gesetzbuches. So ist es Jemandem mit Wohnrecht erlaubt „[
] ein GebĂ€ude oder einen Teil eines GebĂ€udes unter Ausschluss des EigentĂŒmers als Wohnung zu benutzen.“ Das Wohnrecht kann befristet oder lebenslang gelten und erlischt mit dem Tod des Wohnberechtigten. Eine Eintragung im Grundbuch ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, um Probleme und MissverstĂ€ndnisse in Zukunft zu vermeiden, sollte es dennoch auf jeden Fall im Grundbuch eingetragen werden.

Mit welchen Rechten und Pflichten das Wohnrecht an einer Immobilie einhergeht, ist ebenfalls im BGB definiert. Schauen wir uns diese genauer an.

Rechte und Pflichten des Berechtigten

Diejenigen, die ein lebenslanges Wohnrecht haben, genießen zwar diverse Rechte, aber es gibt auch einige Pflichten, die sie beachten mĂŒssen. Um das lebenslange Wohnrecht voll ausnutzen zu können, ist es daher wichtig, sich auch mit den Verpflichtungen auszukennen. In der Regel gelten die meisten Bestimmungen nur fĂŒr die RĂ€ume, in denen die Inhaber des Wohnrechts wohnen.

Die Rechte und Pflichten vorab im Überblick:

  1. Nutzungsrecht
  2. Aufnahmerecht
  3. Nebenkosten
  4. Instandhaltung
  5. Verfall des Wohnrechts

Nutzungsrecht der einzelnen RĂ€ume

Das lebenslange Wohnrecht gibt Inhabern das Recht, nicht nur ihre eigenen RĂ€ume zu nutzen, sondern auch die GemeinschaftsrĂ€ume und öffentlichen Bereiche der Immobilie. Dazu gehören RĂ€ume, wie der Waschkeller oder die KĂŒche.

Aufnahmerecht von Partner, Familie und Co.

Inhabern des Wohnrechts steht außerdem ein Aufnahmerecht zu, wodurch es ihnen ermöglicht wird, entweder Partner, Familienangehörige oder Pflegepersonal in ihre RĂ€umlichkeiten aufzunehmen. Dieses Recht ist besonders nĂŒtzlich, wenn ein Elternteil verstorben ist und der verbliebene Partner mit einer neuen Person zusammenziehen möchte.

Nebenkosten: Strom, Wasser und Heizung

Die Inhaber des lebenslangen Wohnrechts mĂŒssen die anfallenden Nebenkosten der bewohnten RĂ€umlichkeiten zahlen. Dies umfasst neben den Stromkosten auch die Kosten fĂŒr Wasser oder Heizung.

Diese Kosten sind vom Berechtigten zu zahlen:

  • Stromkosten
  • Wasserkosten
  • Heizungskosten

Reparaturen, Instandhaltung und Sanierung

Sollte etwas in den RĂ€umlichkeiten des Wohnberechtigten beschĂ€digt werden, sind die Kosten fĂŒr die Reparatur meistens von ihm zu tragen. Nur bei grĂ¶ĂŸeren SchĂ€den, wie beispielsweise einem undichten Dach, liegt die Verantwortung fĂŒr die Finanzierung beim EigentĂŒmer. Er ist auch zustĂ€ndig fĂŒr andere Instandhaltungsarbeiten, wie zum Beispiel das RĂ€umen schneebedeckter Wege. Falls jedoch nur kleinere Reparaturen notwendig sind und sie die WohnqualitĂ€t nicht beeintrĂ€chtigen, ist der EigentĂŒmer nicht verpflichtet, diese durchzufĂŒhren – ein Beispiel hierfĂŒr ist ein neuer Anstrich der Fassade.

Das fÀllt unter die Verantwortung des Berechtigten:

  • selbst verursachte SchĂ€den
  • kleine Reparaturen

Verfall bei Tod und Zwangsversteigerung

Es kann jedoch auch zu einem Verfall des Wohnrechts kommen. Das ist meistens vor allem dann der Fall, wenn der Berechtigte verstirbt. Ob bei einer Zwangsversteigerung das Wohnrecht erhalten bleibt oder nicht, hĂ€ngt davon ab, ob das Wohnrecht im Grundbuch vorrangig ist oder nicht. Ist es ĂŒber dem Recht des GlĂ€ubigers eingetragen, bleibt es auch nach der Zwangsversteigerung erhalten. Ist dies nicht der Fall, erlischt es. Bei der VerĂ€ußerung einer Wohnung oder eines Hauses, bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen.

Das Wohnrecht endet in den folgenden FĂ€llen:

  • Tod des Wohnberechtigten
  • unbewohnbare RĂ€umlichkeiten
  • Ende des Vertrags
  • ggf. Zwangsversteigerung

Da das Wohnrecht nach dem Tod erlischt, stellt sich fĂŒr viele Berechtigte hĂ€ufig die Frage, ob Sie Ihr Wohnrecht auch an Ihre Kinder vererben oder ĂŒbertragen können. Ob das geht oder nicht, ist in der deutschen Rechtsprechung klar definiert.

Kann man das Wohnrecht Dritten ĂŒberlassen?

So ist es nicht möglich, das Wohnrecht auf andere Personen zu ĂŒbertragen, zu verkaufen oder zu vererben. Was jedoch möglich ist, ist das das Wohnrecht auf Wunsch des Wohnberechtigten aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Steuern: Wohnrecht Wert berechnen

Das Wohnrecht bedeutet also, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dafĂŒr eine Miete zahlen zu mĂŒssen. Dadurch kommt es einer Schenkung gleich, was mit einer Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer einher geht. Wie hoch diese Steuern sind, hĂ€ngt vom Wert des Wohnrechts ab. Um den berechnen zu können, muss die geschĂ€tzte Jahreskaltmiete des Objekts mit dem sogenannten Kapitalwert multipliziert werden. Letzterer spiegelt dabei die zu erwartende Wohndauer des Berechtigten wieder.

Formel: Jahreskaltmiete x Kapitalwert

Schauen wir uns das ganze anhand einer Beispielrechnung an:

Frau MĂŒller ist 75 Jahre alt und besitzt lebenslanges Wohnrecht in der Eigentumswohnung Ihres Sohnes. Die jĂ€hrliche Kaltmiete betrĂ€gt 8.500 Euro. Bei einer Frau ihres Alters belĂ€uft sich der Kapitalwert auf 9,303. Miteinander multipliziert ergibt sich dann der Wert des Wohnrechts von Frau MĂŒller, der 79.075,50 Euro betrĂ€gt.

Zusammengefasst:

JĂ€hrliche Kaltmiete der Eigentumswohnung 8.500 Euro
Kapitalwert (weiblich, 75 Jahre) 9,303
Berechnung anhand der Formel 8.500 x 9,303
Wert des Wohnrechts 79.075 Euro

Neben dem Wohnrecht gibt es jedoch auch einige Alternativen, die Sie in Betracht ziehen können. Die bekannteste Alternative: Der so genannte Nießbrauch.

Unterschied: Wohnrecht oder Nießbrauch?

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch? Beim Nießbrauchrecht handelt es sich um ein Nutzungsrecht an einem Haus oder einer Wohnung. Das bedeutet, dass der Nießbraucher im Gegensatz zu einem Wohnberechtigten, die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen darf. So darf der Nießbraucher das Objekt zum Beispiel vermieten, um positiven Cash Flow zu generieren.

Zusammengefasst:

  • Wohnrecht: lediglich die Bewohnung des Objekts ist erlaubt
  • Nießbrauchrecht: Bewohnung und wirtschaftliche Nutzung sind möglich

In manchen FĂ€llen kann das Nießbrauchrecht somit sinnvoller sein, als ein eingetragenes Wohnrecht. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Eltern in einem Pflegeheim betreut werden mĂŒssen und ihre Immobilie im Rahmen des Nießbrauchrechts an ihre Kinder vermieten möchten. Auch beim Teilverkauf einer Immobilie genießt der TeilverkĂ€ufer lebenslanges Nießbrauchrecht.

Fazit: Wohnrecht an Haus und Wohnung

Das Wohnrecht bietet eine Vielzahl an Vorteilen: Es kommt mit steuerlichen Vorteilen einher, die Erbschaft des Objekts kann noch zu Lebzeiten geregelt werden und Sie können Ihren Lebensabend weiterhin zu Hause genießen. Allerdings gestalten sich so manche Alternativen, wie das Nießbrauchrecht im Vergleich zum Wohnrecht weitaus sinnvoller, da durch Mieteinnahmen weiteres Kapital generiert werden kann. Nehmen Sie sich also vorab genĂŒgend Zeit, um die Vorteile und Nachteile abzuwĂ€gen und zukĂŒnftige Fallstricke vorzubeugen.

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