Hausverwaltung kündigen: Frist, Ablauf & Gründe – für WEG-Verwaltung & Mietverwaltung

Hausverwaltung kündigen – Nicht selten kommt es vor, dass ein Eigentümer oder eine komplette Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Hausverwaltung unzufrieden ist. In den meisten Fällen reicht eine ordentliche fristgerechte Kündigung aus. Unter gewissen Umständen steht es den Eigentümern aber auch zu, ihren Hausverwalter vorzeitig und fristlos abzuberufen. Ob, wann und unter welchen Umständen Sie Ihre Hausverwaltung kündigen können und wie die Abbestellung des Hausverwalters abläuft, das erfahren Sie hier. Zurück zur Übersicht: Hausverwaltung.

Hausverwaltung kündigen: Ratgeber

Schwere Erreichbarkeit, Untätigkeit & schlechte Kommunikation – Es gibt einen Vielzahl an Gründen, warum so mancher Eigentümer mit der Hausverwaltung unzufrieden ist. Gesetzlich gesehen, steht es Ihnen als Eigentümer stets zu, Ihre Hausverwaltung abzuberufen oder zu wechseln. Unter welchen Voraussetzungen die sofortige Abberufung der Hausverwaltung möglich ist, hängt vom Verwaltervertrag ab. Dort finden sich alle Details rund um die Dauer der Bestellung, die automatische Verlängerung des Vertrags und unter welchen Umständen eine Kündigung möglich ist.

Hausverwaltung kündigen: Alles Wichtige im Überblick

Bevor wir uns den genauen Ablauf der Verwalterkündigung anschauen, hier das Wichtigste zusammengefasst:

Schauen wir die Abberufung des WEG-Verwalters als erstes an. Schließlich ist die Kündigung der WEG-Verwaltung an eine Vielzahl an rechtlichen Vorgängen gebunden, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert sind.

WEG-Verwaltung kündigen: Gründe & Fristen

Verwaltervertrag – Laut § 26 Abs. 1 WEG darf ein Verwaltervertrag für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr als 5 Jahre betragen. Die meisten Verträge, die für eine kürzere Dauer angelegt sind, verlängern sich häufig automatisch selbst bis sie diese Höchstdauer erreicht haben. Es sei denn, sie werden fristgerecht gekündigt.

Es gibt jedoch auch WEG-Verwalterverträge, die zu jederzeit von Seiten der Eigentümergemeinschaft ohne Vorliegen eines schwerwiegenden Grundes kündbar sind.

Daraus ergeben sich mehrere Arten, wie Sie Ihre WEG-Verwaltung kündigen können:

  1. Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt
  2. Auslaufen des Vertrags zum Vertragsende
  3. Ordentliche fristgemäße Kündigung
  4. Außerordentliche fristlose Kündigung

Auch, wenn Sie mit Ihrer amtierenden Hausverwaltung unzufrieden sind und es mit der Kündigung eilig haben, können Sie Ihren Hausverwalter nicht einfach so ohne weiteres kündigen. Kommt die Hausverwaltung ihren Aufgaben und Pflichten vertragsgemäß nach, kommt lediglich eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt in Frage:

Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt

Verlängerungsklausel – Wie Sie eben erfahren haben, darf ein WEG-Verwaltervertrag die Höchstdauer von 5 Jahren nicht überschreiten. Manche Verträge enden dann und für die zukünftige Zusammenarbeit zwischen WEG und Verwalter muss ein neuer Vertrag unterschrieben werden. Doch es gibt auch Verträge, die, solange sie für keine 5 Jahre angesetzt sind, eine Verlängerungsklausel beinhalten. Eine solche Verlängerungsklausel besagt, dass sich der Vertrag ohne vorzeitige Kündigung nach Ablauf automatisch verlängert.

Schauen Sie also sowohl im Verwaltervertrag, als auch in der Teilungserklärung nach, ob der Vertrag zum ausgemachten Zeitpunkt endet oder bis dahin rechtzeitig gekündigt werden muss und welche Fristen dabei gelten.

Sie können zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigen, wenn

  • es nicht möglich ist, den Vertrag jederzeit zu beenden
  • eine Verlängerungsklausel vorliegt

Vertrag auslaufen lassen – Verlängert sich der Vertrag nicht automatisch und läuft zum nächsten Zeitpunkt aus, steht es Ihnen auch offen bis dahin zu warten und gegebenenfalls nach dem Ende des bestehenden Verwaltervertrags eine neue Hausverwaltung zu suchen. Voraussetzung hierfür ist, dass keine schwerwiegenden Gründe vorliegen, warum Sie schnellstmöglich die Zusammenarbeit beenden müssen.

Ordentliche fristgemäße Kündigung

Voraussetzungen – Sind Sie mit Ihrer Hausverwaltung unzufrieden und sind im Verwaltervertrag weder Verlängerungsklausel, noch das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Kündigung vorgeschrieben, kann die Abberufung der Hausverwaltung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft jederzeit beschlossen werden. Handelt Ihr Verwalter vertragsmäßig und kommt trotz der Unzufriedenheit seinen Aufgaben und Pflichten nach, haben Sie dennoch kein Recht auf eine sofortige Beendigung des Vertrags.

Was auch immer der Grund ist, ein WEG-Verwalter darf nicht im Alleingang von einem WEG-Mitglied abbestellt werden, sondern muss zuerst während der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Hierfür werden alle Miteigentümer für eine Versammlung und Abstimmung einberufen.

Ihrer WEG-Verwaltung fristlos kündigen, dürfen Sie nämlich erst dann, wenn die weitere Zusammenarbeit unzumutbar wäre. Schauen wir uns nun den (gar nicht so seltenen) Extremfall an:

Außerordentliche fristlose Kündigung

Rechtliche Grundlage – Die rechtliche Grundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Laut § 626 Abs. 1 BGB sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus dazu berechtigt, den WEG-Verwalter fristlos zu kündigen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn durch sein vertragswidriges Verhalten das Vertrauensverhältnis zwischen WEG und Verwaltung zerstört wurde.

Abmahnung – Handelt es sich jedoch um ein kleines Fehlverhalten von Seiten der Hausverwaltung, darf der Verwalter lediglich abgemahnt werden. Wiederholt er dann sein Fehlverhalten, darf eine außerordentlich Kündigung erfolgen. Planen Sie eine Kündigung der Hausverwaltung wegen Untätigkeit, bedarf es auch hier einer Abmahnung vorab.

Wurde das Vertrauensverhältnis zwischen WEG und Verwaltung beeinträchtigt, darf fristlos gekündigt werden

Vertragswidriges Verhalten – Die wichtigen Gründe, die für eine außerordentliche fristlose Kündigung sprechen, sind zwar nicht direkt im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert, ergeben sich jedoch aus dem Wohnungseigentümergesetz. Ein Regelbeispiel hierfür ist die in § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG genannte fehlende Führung der Beschlusssammlung. Auch fehlende Jahresabrechnungen, Veruntreuung und Unterschlagung von Gemeinschaftsgeldern, so wie die Verweigerung der Berufung und Durchführung der Eigentümerversammlung sind wichtige Gründe, die für eine fristlose Kündigung der Hausverwaltung sprechen.

Gründe für eine fristlose, außerordentliche Kündigung:

  • Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen der WEG
  • Straftaten, wie Betrug und Unterschlagung
  • Fälschung von Protokollen zur Verbreitung unwahrer Aussagen
  • Vernachlässigung der Verwaltungsunterlagen
  • Nichtausführung oder verspätete Ausführung von Beschlüssen

Zum genauen Ablauf der Kündigung eines WEG-Verwalters, dazu gleich mehr.

Mietverwaltung & Sondereigentumsverwaltung kündigen

Bei der Mietverwaltung inklusive der Sondereigentumsverwaltung gestaltet sich die Abberufung der Hausverwaltung weitaus einfacher. Das liegt zum einen daran, dass es sich um einen einzelnen Eigentümer des Mietobjekts handelt und nicht um eine komplette Wohnungseigentümergemeinschaft und zum anderen, weil die Verwalterverträge von Mietverwaltungen immer ähnlichen Konditionen unterliegen.

Verwaltervertrag – Da es sich bei den Verwalterverträgen der Mietverwaltung um Geschäftsbesorgungsverträge nach § 635 BGB handelt, sind diese in der Regel für ein Jahr abgeschlossen und verlängern sich automatisch um ein weiteres Jahr. Die genaue Kündigungsfrist ist dem jeweiligen Vertrag zu entnehmen, wobei diese erfahrungsgemäß üblicherweise auf drei Monate beschränkt ist.

Neben der ordentlich fristgemäßen Kündigung hat der Eigentümer eines Mietobjekts außerdem das Recht, die Hausverwaltung aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Zu den genauen Voraussetzungen gleich mehr.

Die beiden Optionen, die Ihnen für die Kündigung Ihrer Mietverwaltung zu Verfügung stehen, zusammengefasst:

  1. Ordentliche fristgemäße Kündigung
  2. Außerordentliche fristlose Kündigung

Ordentliche fristgemäße Kündigung

Kündigungsfrist & Formalia beachten – Sind Sie mit Ihrer Mietverwaltung unzufrieden und möchten diese kündigen, sollte also der Verwaltervertrag eingesehen werden. Halten Sie die, sich hieraus ergebende, Kündigungsfrist unbedingt ein und achten Sie auf weitere Formerfordernisse, wie zum Beispiel das Einreichen der Kündigung in Form eines Einschreibens.

Zusammengefasst:

  • Kündigungsfrist im Verwaltervertrag nachschauen
  • weitere Formerfordernisse beachten

Unter gewissen Umständen ist aber auch eine außerordentliche fristlose Kündigung durchaus erlaubt.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Gründe für eine vorzeitige Kündigung – Handelt der Mietverwalter vertragswidrig, veruntreut und unterschlägt Gelder oder ist zahlungsunfähig, dann liegen Gründe von erheblichem Gewicht vor, die für eine fristlose Kündigung sprechen.

Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung:

  • vertragswidriges Handeln
  • Veruntreuung und Unterschlagung von Geld
  • Insolvenz & Zahlungsunfähigkeit

Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist also durchaus erlaubt. Je zügiger Sie Ihren amtierenden Hausverwalter abberufen, desto schneller können Sie eine neue Hausverwaltung bestellen oder zur Selbstverwaltung zurückkehren.

Ablauf: Wie kündigt man einen Hausverwalter?

Nun wissen Sie also, ob, wann und unter welchen Umständen Sie Ihren Hausverwalter kündigen können. Der genaue Ablauf der Kündigung ist sowohl von der Verwaltungsart, als auch von der rechtlichen Grundlage abhängig.

WEG- Verwaltung & Mietverwaltung – So sind bei für die Abberufung der WEG-Verwaltung mehrere Schritte erforderlich, wie das Einberufen der Eigentümerversammlung und das Anfertigen der Beschlussfassung. Die Abbestellung einer Mietverwaltung hingegen ist mit weitaus weniger bürokratischem Aufwand verbunden. Fest steht: In beiden Fällen muss die Kündigung auf jeden Fall schriftlich eingereicht werden.

Schauen wir uns nun den Ablauf sowohl für die Kündigung der WEG-Verwaltung, als auch für die Mietverwaltung, genauer an.

WEG-Verwalter abbestellen & Verwaltervertrag kündigen

Um den amtierenden WEG-Verwalter abzubestellen, muss eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. Hierfür wird der Verwalter damit beauftragt, die Abberufung der Hausverwaltung als Tagesordnungspunkt (TOP) in die Tagesordnung der Versammlung aufzunehmen.

WEG-Verwaltung kündigen zusammengefasst:

  1. Einberufung der Eigentümerversammlung
  2. Abstimmung nach Stimmprinzip
  3. Beschlussfassung zur Abberufung der aktuellen WEG-Verwaltung
  4. Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages mit der WEG-Verwaltung

Eigentümerversammlung einberufen

In manchen Fällen ist hierfür eine außerordentliche Eigentümerversammlung nötig. Hierfür muss von mehreren Eigentümern ein schriftlicher Antrag eingereicht werden, der die Gründe von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer beinhaltet. Rechtliche Grundlage hierfür ist § 24 Abs. 2 WEG.

Abstimmung nach Stimmprinzip

Über die Abberufung der Verwaltung beschließt die WEG in der Eigentümergemeinschaft anhand eines Mehrheitsbeschlusses, vgl. § 26 Abs. 1 Satz Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein Mehrheitsbeschluss kommt dann zustande, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen vorhanden sind. Falls in der Gemeinschaftsordnung kein festes Stimmrechtsprinzip verankert ist, gilt das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). So besitzt jeder Eigentümer eine einzige Stimme unabhängig von der Anzahl der Einheiten.

Beschlussfassung und Kündigung

Erst nachdem es zu einer Beschlussfassung zur Abberufung des amtierenden Verwalters gekommen ist, kann der bestehende Verwaltervertrag gekündigt werden.

Außerdem wichtig: Nach Beschlussfassung muss die Kündigung dem Hausverwalter innerhalb von zwei Monaten vorliegen. Die nach § 626 BGB geltende zwei-Wochen-Frist, die normalerweise für eine außerordentliche fristlose Kündigung zu beachten ist, greift in diesem Fall aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts nicht.

Alle Details rund um die Abberufung des WEG-Verwalters, finden Sie hier:

Mietverwalter & Sondereigentumsverwalter abberufen

Fristgemäße Kündigung – Während bei der fristgemäßen ordentlichen Kündigung keine Besonderheiten zu beachten sind, sollten Pflichtverstöße von Seiten der Mietverwaltung aus abgemahnt werden. Holt der Mietverwalter nach Fristsetzung sein versäumtes Handeln nicht nach, kann eine fristlose außerordentliche Kündigung angedroht werden.

Fristlose Kündigung – Sind die Pflichtverstöße jedoch von besonderer Schwere oder weigert sich der Verwalter seinen Pflichten nachzukommen, kann auch ohne eine Abmahnung fristlos gekündigt werden. Das ist auch bei Insolvenz des Verwalters der Fall, so wie bei gegen den Eigentümer gerichteten Straftaten.

Um Ihren Mietverwalter abzuberufen, reichen Sie die Kündigung schriftlich bei ihm ein. Wichtig: Anders als bei der Kündigung der WEG-Verwaltung, muss die Kündigung nach § 626 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB innerhalb von 2 Wochen bei der Hausverwaltung eingegangen sein. Die Gründe hierfür müssen nicht zwangsweise genannt werden, es sei denn der Hausverwalter verlangt explizit danach.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier: