Mietverwaltung kündigen: Kündigungsfrist, Ablauf, Gründe & Co.

Mietverwaltung kündigen – Viele Wohnungseigentümer entscheiden sich für die Bestellung eines externen Hausverwalters. Im Idealfall zeichnet sich dieser nicht nur durch seine Erfahrung und Professionalität aus, sondern auch durch ein transparentes, schnelles und proaktives Handeln. Das ist jedoch nicht immer Fall. In vielen Fällen kommt dann nur noch die Kündigung der Mietverwaltung in Frage. Erfahren Sie hier, welche Kündigungsfristen es zu beachten gilt, welche Formalien eingehalten werden müssen und welche Gründe für eine fristlose Kündigung sprechen.

Wann ist eine Kündigung der Mietverwaltung sinnvoll?

Ungerechtfertigte Preiserhöhungen, Inkompetenz und fehlende Kommunikation – Sind Sie mit Ihrer Hausverwaltung unzufrieden, drängt sich schnell der Gedanke nach einer Beendigung des Verwaltungsverhältnisses auf. Wenn nicht nur Ihre Zufriedenheit unter einer unzuverlässigen Hausverwaltung leidet, sondern auch Ihre Mieter, ist das definitiv ein Zeichen den Mietverwalter zu kündigen.

Die Kündigung Ihrer Hausverwaltung bietet sich jedoch nicht nur bei Unzufriedenheit an. Möchten Sie Ihr Mietobjekt für sich selbst nutzen oder Ihre Immobilie von nun an selbst verwalten, ist die Abbestellung Ihrer Hausverwaltung durchaus sinnvoll.

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Hier einige Gründe, die für die Kündigung der Mietverwaltung sprechen:

  • Eigenbedarf
  • Unzufriedenheit über mangelhafte Leistungen
  • fahrlässiges Handeln von Seiten der Hausverwaltung
  • erneuter Verkauf in Planung
  • Selbstverwaltung in Planung

Anders als die WEG-Verwaltung unterliegt die Mietverwaltung nicht dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Rechtsgrundlage ist hier lediglich der Verwaltervertrag. Diesem sind die Voraussetzungen für eine Kündigung, so wie die Kündigungsfristen zu entnehmen.

Mietverwaltung kündigen: Fristen & Gründe

Auch, wenn Sie Ihrem Mietverwalter so schnell wie möglich kündigen wollen, ist das nicht immer möglich. Wann und wie die Abbestellung der Hausverwaltung erlaubt ist, hängt nicht nur von den Vereinbarungen im Verwaltervertrag ab, sondern auch von dem Grund für die Kündigung. Hält sich Ihr Verwalter an die vereinbarten Abmachungen und kommt trotz Unzufriedenheit seinen Aufgaben und Pflichten nach, kommt lediglich die fristgemäße Kündigung des Hausverwalters in Betracht.

Schauen wir uns diese nun etwas genauer an:

Ordentliche fristgemäße Kündigung

Verlängerungsklausel vorhanden – Spielen Sie mit dem Gedanken Ihrem Mietverwalter zu kündigen, sollten Sie vorab überprüfen, ob eine Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag vorhanden ist. Die meisten Verwalterverträge werden für ein Jahr abgeschlossen, verlängern sich jedoch automatisch um ein weiteres Jahr, wenn drei Monate vor Vertragsende keine Kündigung ausgesprochen wird. Um eine automatische Verlängerung des Vertrags zu vermeiden, muss die Kündigung Ihrer Hausverwaltung also drei Monate vor Vertragsende schriftlich vorlegen.

Keine Verlängerungsklausel vorhanden – Lässt sich in ihrem Vertrag jedoch keine Verlängerungsklausel finden, können Sie diesen alternativ auch auslaufen lassen. Das Verwalterverhältnis wird mit dem Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit dann automatisch beendet. Oft sind in befristeten Verwalterverträgen jedoch auch andere Kündigungsfristen enthalten, weshalb es sich auch hier lohnt den Inhalt des Vertrags vorab genau zu prüfen. Gleiches gilt für die Formvorschrift der Kündigung, die es ebenfalls zu beachten gilt.

Das Wichtigste zur fristgemäßen Kündigung zusammengefasst:

  • rechtliche Grundlage: Verwaltervertrag
  • Verlängerungsklausel vorhanden: Kündigung 3 Monate vor Verlängerung
  • Keine Verlängerungsklausel vorhanden: Vertrag auslaufen lassen oder Kündigungsfristen beachten

Außerordentliche fristlose Kündigung

Möchten Sie die Zusammenarbeit mit Ihrem Hausverwalter sofort beenden, muss für eine außerordentliche fristlose Kündigung ein wichtiger Grund vorliegen. Das ist nur dann der Fall, wenn eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Verwalter nicht mehr möglich ist.

Gründe & Frist – Zu den Gründen, die für eine fristlose Kündigung sprechen, gehört fahrlässiges Handeln von Seiten des Verwalters, die Veruntreuung und Unterschlagung von Geldern, so wie Zahlungsunfähigkeit. Gesetzliche Grundlage hierfür ist § 626 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der vorschreibt, dass das Kündigungsschreiben innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes beim Verwalter eingegangen sein.

Abmahnung – Was viele Eigentümer nicht wissen: In der Vergangenheit wurde fristlose Kündigungen ohne vorangegangene Abmahnung vom Gericht für unwirksam erklärt. Ihr Hausverwalter muss vor seiner sofortigen Kündigung also bereits abgemahnt worden sein. Erst, wenn er sein Fehlverhalten wiederholt, dürfen Sie eine außerordentliche, fristlose Kündigung aussprechen. Eine sofortige Kündigung ohne Abmahnung ist nur dann möglich, wenn ein absoluter Härtefall vorliegt, etwa, wenn dem Eigentümer Gewalt angedroht wird oder der Verwalter insolvent ist.

Die außerordentliche fristlose Kündigung auf einen Blick:

  • rechtliche Grundlage: § 626 Abs. 2 BGB
  • Kündigungsfrist: zwei Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes
  • Voraussetzung: triftiger Grund & vorangegangene Abmahnung
  • mögliche Gründe: vertragswidriges Handeln, Veruntreuung von Geld & Insolvenz

Ablauf: Wie bestellt man einen Hausverwalter ab?

Formalia – Nicht nur die Kündigungsfristen sind im Verwaltervertrag zu finden, sondern auch die Formalia. Grundsätzlich bedarf es der Vertragskündigung die Schriftform. Um sicherzustellen, dass die Kündigung rechtzeitig bei der Hausverwaltung eingeht, können Sie das Kündigungsschreiben auch per Mail oder Einschreiben versenden. Eine Nennung der expliziten Kündigungsgründe muss nicht erfolgen, es sei denn der Hausverwalter verlangt explizit danach.

Haben Sie sich also dazu entschieden Ihre Hausverwaltung zu kündigen, müssen Sie den Vertrag der Mietverwaltung auf die wichtigsten Fristen, Voraussetzungen und Formalia überprüfen, das Kündigungsschreiben erstellen und Ihrem Hausverwalter vorlegen.

Der Ablauf auf einen Blick:

  1. Vertrag auf Formvorschriften überprüfen
  2. schriftliches Einreichen der Kündigung
  3. Grund muss nicht genannt werden

Fazit: Mieteigentumsverwaltung kündigen

Es gibt also eine Vielzahl an Gründen, die für eine Kündigung der Hausverwaltung sprechen. Ob Sie Ihren Mietverwalter fristlos entlassen dürfen oder lediglich eine ordentliche fristgemäße Kündigung angebracht ist, das hängt von den Umständen ab. Handelt Ihr Verwalter vertragswidrig und ist Ihr Vertrauensverhältnis zerstört, darf eine sofortige Abberufung der Mietverwaltung erfolgen. Handelt Ihre Hausverwaltung jedoch weiterhin vertragsgerecht, haben Sie sich an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten. Welche Formalia hierfür zu beachten sind, ist ebenfalls dem Vertrag zu entnehmen.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier: