Eigenbedarf – Der Eigenbedarf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Gebäudes ist ein Grund für die Kündigung eines Mietvertrages durch den Eigentümer. Dieser liegt vor, wenn der Vermieter die ganze Mietwohnung für sich, für Angehörige seines Haushaltes oder für eine familienangehörige Person zu Wohnzwecken benötigt. Hierbei muss die Kündigungsfrist eingehalten werden, die vorab gesetzlich und im Mietvertrag geregelt bzw. aufgeführt sein sollte. Die Dauer der Kündigungsfrist hängt hierbei immer von der Dauer der Miete ab. Bei Vortäuschung oder Betrug seitens des Vermieters, steht dem Mieter oft ein Schadensersatz zu.

Kündigungsfristen im Überblick:

• Mietdauer bis fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer fünf bis acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer mehr als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

Eigenbedarf im Überblick

Hier nochmal alles zum Eigenbedarf in Kürze:

• Grund für die Kündigung eines Mietvertrags
• liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für Angehörige seines Haushalts, für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken beansprucht
• Kündigungsfrist muss eingehalten werden

Eigenbedarfskündigung: Vorlage

Kündigung Eigenbedarf für Vermieter & Verwandte – Haus und Wohnung – Im Artikel vermietet oder unvermietet kaufen haben wir schon über die Eigenbedarfskündigung gesprochen. Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einzieht, unabhängig ob Haus oder Wohnung.

Tipp! Nach den Grundlagen zum Eigenbedarf, haben wir noch eine kostenfreie Eigenbedarfskündigung Vorlage, als Doc und Pdf, zum Download für Sie.

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Eigenbedarf: Wer kann ihn geltend machen?

Nicht jede Person, die mit dem Eigentümer in Kontakt steht, berechtigt zur Eigenbedarfskündigung. Das Gesetz zieht in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine klare Grenze: Nur der Eigentümer selbst, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen kommen als Bedarfspersonen in Betracht.

Vorsicht: Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, um eine unliebsame Mietsituation zu beenden, riskiert erhebliche Schadensersatzforderungen — inklusive Umzugskosten, Mietdifferenz am neuen Wohnort und Anwaltskosten. Gerichte beurteilen vorgетäuschten Eigenbedarf sehr streng.

Person	Angehöriger nach § 573 BGB?	Praxisbeispiel
Eigentümer selbst	Ja	Vermieter zieht selbst ein
Kinder (auch volljährig)	Ja	Tochter zieht nach Studium in Heimatstadt
Eltern	Ja	Eltern werden pflegebedürftig und sollen nah wohnen
Geschwister	Ja	BGH VIII ZR 44/10 — Bruder benötigt Wohnung nach Scheidung
Nichten/Neffen	Ja	BVerfG 1 BvR 2343/14
Unverheirateter Partner	Nein / Streitfall	Kein Familienangehöriger; als Haushaltsangehöriger nur bei tatsächlichem gemeinsamem Haushalt anerkannt
Haushaltshilfe / Pflegeperson	Ja	Als Haushaltsangehörige anerkannt
Cousins/Cousinen	Nein	Zu weit entfernter Verwandtschaftsgrad

Eigenbedarf vs. wirtschaftlicher Verwertungsbedarf

Vom Eigenbedarf abzugrenzen ist der wirtschaftliche Verwertungsbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dabei geht es nicht darum, die Wohnung selbst zu nutzen, sondern sie wirtschaftlich zu verwerten — z.B. zu verkaufen oder zu sanieren. Die Hürden sind hier deutlich höher: Der Vermieter muss nachweisen, dass ihm durch die weitere Vermietung erhebliche Nachteile entstehen.

Was kein Eigenbedarf ist und nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt werden kann:

• Verkauf der Wohnung (das ist Verwertungsinteresse, keine Eigennutzung)
• Allgemeine Renovierung ohne konkreten Einzugswunsch
• Wertsteigerungsabsicht (Wohnung leerziehen, um teurer zu verkaufen)
• Kündigungsabsicht allein aus wirtschaftlichen Motiven

Der BGH hat wiederholt klargestellt: Ein reines Gewinnstreben reicht für Eigenbedarf nicht aus. Nur der konkrete Wohnbedarf einer privilegierten Bedarfsperson rechtfertigt die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Vorgetäuschter Eigenbedarf — Schadensersatz und Rückkehrangebot

Wer Eigenbedarf nur vorschützt, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, begeht eine rechtlich folgenreiche Handlung. Der Mieter kann in diesem Fall Schadensersatz verlangen (§ 280 BGB), der folgende Positionen umfasst:

• Umzugskosten
• Höhere Mietkosten in der neuen Wohnung (Differenz für die Restlaufzeit des ursprünglichen Mietverhältnisses)
• Kosten für Makler und Kaution
• Weitere nachgewiesene Umzugsschäden

BGH VIII ZR 178/15 (Leitentscheidung): Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass der Vermieter schadensersatzpflichtig ist, wenn der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung nicht tatsächlich bestand oder in absehbarer Zeit nicht eingetreten wäre. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass sein Eigenbedarfswunsch ernsthaft war.

Rückkehrangebot: Fällt der Eigenbedarf vor dem Auszug des Mieters weg, muss der Vermieter dies unverzüglich mitteilen und dem Mieter das Verbleiben in der Wohnung anbieten. Verschweigt er den Wegfall, verstärkt das den Schadensersatzanspruch erheblich. Das gilt auch, wenn der angebliche Bedarfsnutzer nach wenigen Monaten wieder auszieht und die Wohnung neu vermietet wird.

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FAQ — Eigenbedarf

Was ist Eigenbedarf genau?

Eigenbedarf bedeutet, dass ein Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Gesetz verlangt ein konkretes, ernsthaftes und nachvollziehbares Wohninteresse. Es reicht nicht aus, dass der Vermieter die Wohnung gerne hätte — der Bedarf muss real und dringlich sein. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist eine ordentliche Kündigung; sie unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen von 3, 6 oder 9 Monaten je nach Mietdauer.

Wann ist Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich?

Eigenbedarf ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter ihn nur vorschützt, um das Mietverhältnis zu beenden — etwa weil er mit dem Mieter unzufrieden ist, die Miete erhöhen möchte oder die Wohnung profitabler nutzen will. Indizien für Rechtsmissbrauch: Die Bedarfsperson zieht nach wenigen Monaten wieder aus. Der Vermieter vermietet die Wohnung kurz danach neu. Der angebliche Eigenbedarf wurde bereits früher abgelehnt. Gerichte prüfen insbesondere, ob der Wohnungsbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich vorhanden war.

Was passiert, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht war?

Der Mieter kann Schadensersatz nach § 280 BGB geltend machen. Umfasst sind alle nachgewiesenen Schäden durch den erzwungenen Umzug: Umzugskosten, Mehrkosten für die neue Wohnung, Maklergebühren, ggf. entgangene Nutzungsvorteile. Der BGH hat in zahlreichen Urteilen (u.a. VIII ZR 178/15) die Schadensersatzpflicht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf bestätigt. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis des Mieters vom vorgetäuschten Eigenbedarf. Bei grob fahrlässiger Unkenntnis beginnt die Frist ebenfalls ab Kenntnis-möglichkeit.