Sondereigentumsverwaltung kündigen: Ablauf, Gründe & Kündigungsfrist

Sondereigentumsverwaltung kündigen – Die Sondereigentumsverwaltung (auch SEV-Verwaltung genannt) ist für die Betreuung der Mietverhältnisse und die Instandhaltung einer Eigentumswohnung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Leider ist es nicht unüblich, dass Eigentümer mit der Arbeit des Verwalters unzufrieden sind und sich für eine Kündigung der Sondereigentumsverwaltung entscheiden. Wann eine vorzeitige Abberufung sinnvoll ist und nach welchen Kündigungsfristen Sie sich richten müssen, das und mehr erfahren Sie hier.

Wann ist eine Abberufung der Sondereigentumsverwaltung sinnvoll?

Schlechte Erreichbarkeit, nicht eingehaltene Abmachungen und ungerechtfertigte Preiserhöhungen – Nicht immer läuft die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Hausverwaltung wie geplant. Sind Sie mit dem Verwalter unzufrieden oder handelt dieser grob fahrlässig, haben Sie durchaus das Recht die Hausverwaltung zu kündigen oder zu wechseln.

Eine Kündigung des Hausverwalters ist auch dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Da der Verwaltervertrag zwischen dem Dienstleister und Ihnen abgeschlossen wurde, geht die Hausverwaltung nämlich nicht automatisch an den künftigen Eigentümer über. Sollten Sie Ihre Immobilie zukünftig für den Eigenbedarf nutzen, können Sie ebenfalls ihrem Sondereigentumsverwalter kündigen.

Hier einige Gründe, die für die Kündigung der Sondereigentumsverwaltung sprechen:

  • Eigenbedarf
  • Unzufriedenheit über mangelhafte Leistungen
  • fahrlässiges Handeln von Seiten der Hausverwaltung
  • erneuter Verkauf in Planung
  • Selbstverwaltung in Planung

Sondereigentumsverwaltung kündigen: Fristen & Gründe

Bei der Sondereigentumsverwaltung entfällt die nach dem WEG erforderliche Bestellung und Abberufung des Verwalters. Somit richten sich die Kündigungsfristen bei der ordentlichen fristgemäßen Kündigung nach dem Inhalt des Verwaltervertrags und bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 626 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Auch, wenn Sie so schnell wie möglich Ihren Sondereigentumsverwalter kündigen wollen, ist das nicht immer möglich. Handelt Ihr Verwalter vertragsmäßig und kommt trotz der Unzufriedenheit seinen Aufgaben und Pflichten nach, haben Sie noch lange kein Recht auf eine sofortige Beendigung des Vertrags.

In diesem Fall kommt lediglich die fristgemäße Kündigung des Hausverwalters in Betracht:

Ordentliche fristgemäße Kündigung

Verlängerungsklausel vorhanden – Möchten Sie Ihren Hausverwalter fristgemäß kündigen oder wechseln, gilt es vorab einen Blick in den Verwaltervertrag zu werfen. Meistens werden die Verwalterverträge zwischen Sondereigentumsverwaltung und Eigentümer für ein Jahr abgeschlossen und verlängern sich automatisch um ein weiteres Jahr, wenn der Vertrag nicht drei Monate vor Vertragsende gekündigt wird. Ist eine solche Verlängerungsklausel vorhanden, muss die Kündigung Ihrem Hausverwalter somit drei Monate vor Vertragsende schriftlich vorliegen.

Keine Verlängerungsklausel vorhanden – Liegt bei einem befristeten Vertrag jedoch keine Verlängerungsklausel vor, können Sie den Verwaltervertrag alternativ einfach auslaufen lassen. Somit ist die Verwaltertätigkeit mit dem Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit automatisch beendet. Oft sind in befristeten Verwalterverträgen jedoch auch andere Kündigungsfristen enthalten, weshalb es sich auch hier lohnt, den Inhalt des Vertrags vorab genau zu prüfen. Gleiches gilt für die Formvorschrift der Kündigung, die es ebenfalls zu beachten gilt.

Das Wichtigste zur fristgemäßen Kündigung zusammengefasst:

  • rechtliche Grundlage: Verwaltervertrag
  • Verlängerungsklausel vorhanden: Kündigung 3 Monate vor Verlängerung
  • Keine Verlängerungsklausel vorhanden: Vertrag auslaufen lassen oder Kündigungsfristen beachten

Außerordentliche fristlose Kündigung

Fristen – Handelt der Hausverwalter jedoch fahrlässig, veruntreut und unterschlägt Gelder oder ist zahlungsunfähig, dann liegen Gründe von erheblichem Gewicht vor, die für eine fristlose Kündigung sprechen. Nach § 626 Abs. 2 BGB muss das Kündigungsschreiben innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes beim Verwalter eingegangen sein.

Abmahnung – Vor der fristlosen Kündigung muss der SEV-Verwalter bezüglich seines Verhaltens abgemahnt werden. Wiederholt er dann sein Fehlverhalten, darf die fristlose Kündigung erfolgen. In vielen Fällen ist eine fehlende Abmahnung entscheidend dafür, dass eine vorzeitige, fristlose Abberufung des Hausverwalters vor Gericht als unwirksam verurteilt wird. Nur in absoluten Härtefällen darf die Hausverwaltung ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden. Das ist dann der Fall, wenn dem Eigentümer Gewalt angedroht wird oder der Verwalter insolvent ist.

Die außerordentliche fristlose Kündigung auf einen Blick:

  • rechtliche Grundlage: § 626 Abs. 2 BGB
  • Kündigungsfrist: zwei Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes
  • Voraussetzung: triftiger Grund & vorangegangene Abmahnung
  • mögliche Gründe: vertragswidriges Handeln, Veruntreuung von Geld & Insolvenz

Ablauf: Wie bestellt man einen Hausverwalter ab?

Kündigungsschreiben – Möchten Sie Ihre Sondereigentumsverwaltung kündigen, sollten Sie wie bereits erwähnt die, im Verwaltervertrag definierten Formalia beachten. Prinzipiell sollte die Kündigung immer schriftlich erfolgen. In vielen Fällen kann sich auch das Versenden des Kündigung per Einschreiben lohnen. Die Gründe für die Abberufung müssen nicht zwangsweise genannt werden, es sei denn der Hausverwalter verlangt explizit danach.

Rechtliche Grundlage – Da die Sondereigentumsverwaltung nicht dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt, ist im Vergleich zur WEG-Verwaltung weder eine Eigentümerversammlung noch ein Mehrheitsbeschluss erforderlich. Es sei denn, die Verwaltung des Sondereigentums wird ebenfalls vom WEG-Verwalter durchgeführt. In diesem Fall muss im Vertrag nachgeschaut werden, ob neben dem Verwaltervertrag auch die Bestellung des Verwalters zu beenden ist.

Der Ablauf auf einen Blick:

  • Vertrag auf Formvorschriften überprüfen
  • schriftliches Einreichen der Kündigung
  • Grund muss nicht genannt werden

Fazit: Sondereigentumsverwaltung kündigen

Prinzipiell steht es sowohl dem Eigentümer, als auch dem Hausverwalter offen, die Zusammenarbeit zu beenden. Welche Fristen hierfür zu beachten sind, ist dem Verwaltervertrag zu entnehmen. Liegen wichtige Gründe vor, wie die Veruntreuung von Geldern oder handelt der SEV-Verwalter vertragswidrig, ist eine außerordentliche, fristlose Kündigung durchaus angemessen, die durch eine vorhergehende Abmahnung bekräftigt wird.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier:

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