Hausverwaltung wechseln: Was ist zu beachten? – für WEG und Vermieter

Hausverwaltung wechseln – Eine professionelle Hausverwaltung nimmt dem Eigentümer die Betreuung seiner Immobilie auf kaufmännischer, technischer und juristischer Ebene ab. Herrschen hier jedoch Unstimmigkeiten, ist meistens die Trennung vom amtierenden Verwalter der letzte Ausweg. Bevor eine neue Hausverwaltung bestellt werden kann, muss also zunächst der Verwaltervertrag gekündigt werden. Worauf Sie beim Verwalterwechsel achten müssen und unter welchen Umständen sogar eine fristlose Kündigung möglich ist, das erfahren Sie hier. Zurück zur Übersicht: Hausverwaltung.

Wie kann man die Hausverwaltung wechseln?

Ob WEG-Verwaltung, Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung, für jeden Hausverwalter sollten die Bedürfnisse der Immobilieneigentümer stets an erster Stelle stehen. Doch Unstimmigkeiten zwischen Eigentümer und Hausverwaltung sind nie auszuschließen. Schwere Erreichbarkeit, vertragswidriges Handeln oder Instandhaltungsstau, es gibt zahlreiche Gründe für einen Verwalterwechsel.

Bei dem Vorgehen muss zwischen WEG-Verwaltung und Mietverwaltung / Sondereigentumsverwaltung unterschieden werden. In beiden Fällen gilt jedoch, dass zuerst der aktuelle Hausverwalter gekündigt werden muss, bevor eine neue Verwaltung bestellt werden kann.

WEG-Verwaltung, Mietverwaltung & SEV-Verwaltung

WEG-Verwaltung – Bei der WEG-Verwaltung handelt es sich um die Betreuung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der WEG-Verwalter kann also nicht von einem einzelnen WEG-Mitglied im Alleingang gekündigt werden, sondern muss durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen. Die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definierten rechtlichen Vorgänge, die hier greifen, machen den Verwalterwechsel bei einer WEG-Verwaltung somit weitaus komplexer und aufwendiger, als bei der Mietverwaltung.

Mietverwaltung & SEV-Verwaltung – Bei der Mietverwaltung (einschließlich der Sondereigentumsverwaltung) gestaltet sich der Verwalterwechsel relativ unkompliziert. Da der Verwaltervertrag nur zwischen Eigentümer und Hausverwaltung geschlossen ist, muss der Verwaltervertrag mit der aktuellen Mietverwaltung vorerst beendet und dann mit einer neuen Verwaltung abgeschlossen werden.

Zu den Gründen für eine ordentliche Kündigung, sowie für eine fristlose Kündigung des Mietverwalters oder Sondereigentumsverwalters, gleich mehr.

WEG-Verwaltung wechseln: Gründe & Ablauf

Schlechte Kommunikation, fehlende Transparenz oder mangelnde Organisation – Es gibt eine Vielzahl an Gründen, weshalb sich eine WEG für einen Verwalterwechsel entscheidet. Wie sich die Miteigentümer von der Hausverwaltung trennen können, ist davon abhängig, ob sich der WEG-Verwalter im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit vertragsmäßig oder vertragswidrig verhält.

Schauen wir uns die beiden Fälle nun genauer an:

Ordentliche Kündigung des WEG-Verwalters

Vertragsmäßiges Verhalten – Ist die WEG unzufrieden, doch die Hausverwaltung kommt ihren Aufgaben und Pflichten ordnungsgemäß nach, kann nicht einfach so fristlos gekündigt werden. Die Verwaltungstätigkeit kann nur dann beendet werden, wenn der Verwaltervertrag 1) zu einem bestimmten Zeitpunkt ausläuft, 2) eine Verlängerungsklausel enthält, wonach die Eigentümer drei oder sechs Monate im Voraus kündigen müssen oder 3) der Verwaltervertrag zu jederzeit fristgemäß kündbar ist.

Der Verwaltervertrag kann fristgerecht gekündigt werden wenn:

• er zu einem bestimmten Zeitpunkt ausläuft
• eine Verlängerungsklausel enthält
• er jederzeit fristgemäß kündbar ist

Fristlose Kündigung des WEG-Verwalters

Vertragswidriges Verhalten – Es gibt jedoch auch Gründe, die für eine fristlose Kündigung sprechen. Dazu gehören gegen die Eigentümer gerichtete Straftaten und grobe Pflichtverletzungen, die Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen der WEG, so wie die Fälschung von Protokollen. Ist durch solche Vergehen das Vertrauensverhältnis zwischen WEG und Verwalter nicht mehr gegeben, ist das ein Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags.

Ist das Vertrauensverhältnis zwischen WEG und Verwalter zerstört, kann fristlos gekündigt werden

Rechtliche Grundlage: Bürgerliches Grundgesetzbuch (BGB)

Laut § 626 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind die Eigentümer in solch einem Fall durchaus gesetzlich berechtigt, den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Handelt es sich jedoch nur um ein kleines Fehlverhalten vonseiten des Hausverwalters, das nicht zwingend das Vertrauensverhältnis zerstört hat, kann die Hausverwaltung lediglich abgemahnt werden. Erst nach wiederholtem Fehlverhalten darf dann eine außergesetzliche Kündigung erfolgen.

Gründe für eine fristlose, außerordentliche Kündigung:

• Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen der WEG
• Straftaten, wie Betrug und Unterschlagung
• Fälschung von Protokollen zur Verbreitung unwahrer Aussagen
• Vernachlässigung der Verwaltungsunterlagen
• Nichtausführung oder verspätete Ausführung von Beschlüssen

Wichtig: Sowohl für die Abberufung, als auch für die Bestellung eines Verwalters muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Mehr dazu gleich.

Ablauf: Eigentümerversammlung, Mehrheitsbeschluss & Co.

Eigentümerversammlung – Wie bereits gesagt, muss der amtierende WEG-Verwalter erst abbestellt werden, bevor Sie einen neuen Verwalter beauftragen können. Hierfür muss eine ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.

Mehrheitsbeschluss & Abstimmung – Über die Abberufung der Verwaltung beschließt die WEG in der Eigentümerversammlung anhand eines Mehrheitsbeschlusses. Ein Mehrheitsbeschluss kommt dann zustande, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen vorhanden sind.

Stimmrechtsprinzip – Welche Stimmrechtsprinzip hier greift, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung der WEG. Sollte Ihnen die Gemeinschaftsordnung diesbezüglich keine Auskunft geben, gilt das  Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hier hat dann jeder Eigentümer eine einzige Stimme unabhängig von der Anzahl der Einheiten.

Ist eine Beschlussfassung zur Abberufung der aktuellen WEG-Verwaltung vorhanden, steht dann die Kündigung des bestehenden Verwaltervertrags an. Erst danach kann eine neue WEG-Verwaltung bestellt und ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden.

WEG-Verwaltung wechseln zusammengefasst:

1. Beschlussfassung zur Abberufung der aktuellen WEG-Verwaltung
2. Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages mit der WEG-Verwaltung
3. Bestellung einer neuen WEG-Verwaltung
4. Abschluss eines Verwaltervertrags mit der neuen WEG-Verwaltung

Alles Wichtige zum Wechsel der WEG Verwaltung finden Sie hier:

• WEG Verwaltung wechseln

Mietverwaltung & Sondereigentumsverwaltung wechseln

Bei Mietverwaltungen und Sondereigentumsverwaltungen ist der Verwalterwechsel weitaus einfacher, da es hier nur einen Eigentümer gibt. Ähnlich, wie bei der WEG-Verwaltung auch, ist sowohl die ordentliche Kündigung, als auch die fristlose Kündigung des Mietverwalters möglich.

Ablauf: Kündigung und Neubestellung

In beiden Fällen läuft der Verwalterwechsel gleich ab. Die amtierende Verwaltung muss zuerst abberufen werden, damit dann ein neuer Verwalter mit der Betreuung des Mietobjekts beauftragt werden kann.

Wann Sie den Mietverwalter fristgerecht kündigen können und in welchen Fällen eine vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrags zulässig ist, dazu nun mehr.

Fristgemäße Kündigung des Mietverwalters

Gründe für eine fristgemäße Kündigung – Ähnlich wie bei der WEG-Verwaltung können Sie die Verwaltungstätigkeiten nur unter gewissen Bedingungen beenden. Solange Ihr Verwalter keine Straftat begeht und weiterhin vertragsgemäß handelt, müssen Sie sich an die im Verwaltervertrag vereinbarten Kündigungsfristen halten.

Der Verwaltervertrag kann fristgerecht gekündigt werden, wenn:

• er zu einem bestimmten Zeitpunkt ausläuft
• eine Verlängerungsklausel enthält
• er jederzeit fristgemäß kündbar ist

Vorzeitige Kündigung des Mietverwalters

Gründe für eine vorzeitige Kündigung – Begeht der Mietverwalter jedoch eine Straftat, um Ihnen zu schaden oder handelt vertragswidrig, können Sie den Verwaltervertrag außerordentlich (fristlos) kündigen. Rechtliche Grundlage hierfür ist § 626 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Wichtig: Der Hausverwaltung muss die Kündigung innerhalb von 2 Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes eingegangen sein.

Ist der Verwaltervertrag beendet, können Sie sich schon auf die Suche nach einer neuen Hausverwaltung machen.

Fazit: Wie läuft ein Verwalterwechsel ab?

Wie Sie gesehen haben, gibt es eine Vielzahl an Gründen, die Hausverwaltung zu wechseln. Während sich der Verwalterwechsel bei einer Mietverwaltung ziemlich einfach gestalten lässt, gibt es bei dem Wechsel einer WEG-Verwaltung mehrere im WEG definierte rechtliche Vorgänge, die es zu beachten gilt.

Tipp: Überstürzen Sie beim Verwalterwechsel nichts, nehmen Sie sich Zeit und behalten Sie stets einen kühlen Kopf, sowohl bei der Abberufung des Hausverwalters, als auch bei der Neubestellung.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationstalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

• Hausverwaltung

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier:

• WEG-Verwaltung
• Mietverwaltung
• Sondereigentumsverwaltung
• Gewerbemietverwaltung