WEG-Verwaltung kündigen: Abberufung durch Mehrheitsbeschluss – Ablauf, Gründe & Fristen

WEG-Verwaltung kündigen – Nicht selten kommt es vor, dass die Wohnungseigentümerschaft mit Ihrer WEG-Verwaltung unzufrieden ist. Es gibt eine Vielzahl an Gründen, die für eine Kündigung des WEG-Verwalters sprechen. Wichtig ist dabei nicht nur die Einhaltung der Kündigungsfrist, sondern auch das Beachten notwendiger Formalien, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Welche Kündigungsfristen Sie beachten müssen und welche Gründe für eine fristlose Kündigung der Hausverwaltung sprechen, das erfahren Sie hier. Außerdem alles zum Ablauf der Eigentümerversammlung und die Abberufung durch Mehrheitsbeschluss. Zurück zur Übersicht: WEG-Verwaltung.

WEG-Verwaltung abberufen & kündigen

Die WEG Verwaltung kümmert sich nicht, ist nur schwer zu erreichen oder verweigert Einsicht in die Dokumente? Jeder Hausverwalter sollte die von ihm übernommenen Aufgaben nach bestem Wissen und Gewissen erfüllen. Das ist leider nicht immer der Fall. Oft leidet dann nicht nur die Zufriedenheit der Eigentümer der Immobilie unter der nachlässigen Verwaltung, sondern auch der Zustand des Gebäudes.

WEG Verwaltung kündigen: Alles Wichtige im Überblick

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes darf die Abbestellung der WEG Verwaltung jederzeit erfolgen. Hierfür reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus. Bei einer ordentlichen Kündigung läuft der Vertrag noch 6 Monate weiter. Bei einer fristlosen Kündigung endet er sofort.

  • bei vertragswidrigem Verhalten: Fristlose Kündigung möglich
  • bei vertragsmäßigem Verhalten: keine fristlose Kündigung möglich
  • Eigentümerversammlung und Mehrheitsbeschluss nötig
  • Trenntheorie beachten: Separate Kündigung von Bestellung & Vertrag

Für die Kündigung und die Beendigung des Verwalterverhältnisses stehen Ihnen vier Optionen offen:

  1. Außerordentliche fristlose Kündigung
  2. Ordentliche fristgemäße Kündigung
  3. Verwaltervertrag nicht mehr verlängern
  4. Verwaltervertrag auslaufen lassen

Zum genauen Ablauf der Verwalterkündigung gleich mehr. Schließlich müssen Sie erstmal wissen, wann und unter welchen Umständen Sie Ihren WEG-Verwalter überhaupt abbestellen können. Beginnen wir direkt mit dem Extremfall – der außerordentlichen fristlosen Kündigung:

Abberufung und außerordentliche fristlose Kündigung

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung handelt es sich um die Beendigung des Verwaltungsverhältnisses mit sofortiger Wirkung. Doch auch wenn die Eigentümer mit Ihrem Hausverwalter unzufrieden sind, darf das Vertragsverhältnis zwischen Wohnungseigentümerschaft und Hausverwaltung nicht einfach so beendet werden.

Rechtliche Grundlage: § 626 Abs. 1 BGB

Voraussetzung – Das Bürgerliche Gesetzbuch erläutert in § 626 Abs. 1 BGB nicht nur das Recht der WEG ihren Verwalter bei Bedarf fristlos zu kündigen, sondern auch unter welchen Umständen eine sofortige Beendigung des Verwaltungsverhältnisses erlaubt ist.

Fehlverhalten – Handelt es sich um ein kleines Fehlverhalten von Seiten der Hausverwaltung, darf der WEG-Verwalter von der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich abgemahnt werden. Erst dann, wenn er sein Fehlverhalten wiederholt, darf er gekündigt werden.

Vertragswidriges Verhalten – Erst wenn sich die WEG-Verwaltung vertragswidrig verhält oder Straftaten gegen die Eigentümer begeht, ist es der Eigentümergemeinschaft erlaubt, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen. In anderen Worten: Ist das Vertrauensverhältnis zwischen WEG und Verwaltung durch die Handlung des Verwalters nicht mehr gegeben, darf ihm die WEG fristlos kündigen.

Ist das Vertrauensverhältnis zwischen WEG und Verwaltung nicht mehr gegeben, darf fristlos gekündigt werden

Voraussetzung: Vertragswidriges Verhalten

Die wichtigen Gründe, die für eine außerordentliche fristlose Kündigung sprechen, sind zwar nicht direkt im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert, ergeben sich jedoch aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Eine sofortige Kündigung der WEG Verwaltung aus wichtigem Grund ist durchaus legitim. Ein Regelbeispiel hierfür ist die in § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG genannte fehlende Führung der Beschlusssammlung. Auch fehlende Jahresabrechnungen, Veruntreuung und Unterschlagung von Gemeinschaftsgeldern, so wie die Verweigerung der Berufung und Durchführung der Eigentümerversammlung sind wichtige Gründe, die für eine fristlose Kündigung der Hausverwaltung sprechen.

Gründe für eine fristlose, außerordentliche Kündigung:

  • Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen der WEG
  • Straftaten, wie Betrug und Unterschlagung
  • Fälschung von Protokollen zur Verbreitung unwahrer Aussagen
  • Vernachlässigung der Verwaltungsunterlagen
  • Nichtausführung oder verspätete Ausführung von Beschlüssen

Ein weiteres Szenario ist die ordentliche fristgemäße Kündigung der WEG-Verwaltung:

Abberufung und ordentliche fristgemäße Kündigung

Um eine ordentliche fristgemäße Kündigung handelt es sich dann, wenn das Verwalterverhältnis zwischen WEG und Hausverwaltung innerhalb einer bestimmten Frist beendet wird. Die genaue Kündigungsfrist ist hier dem Verwaltervertrag zu entnehmen.

Rechtliche Grundlage: § 26 Abs. 3 Satz 1, Abs. 5 WEG

Voraussetzung – Seit der Verabschiedung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist es der WEG seit dem 1.12.2020 erlaubt dem WEG-Verwalter zu jederzeit ohne das Vorliegen eines wichtigen Grunds zu kündigen, vgl. § 26 Abs. 3 Satz 1, Abs. 5 WEG.

Abbestellung & Kündigung – Somit muss nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG der Verwaltervertrag nicht extra gekündigt werden, sondern läuft automatisch 6 Monate nach der Abberufung aus. Alternativ kann der Vertrag auch innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist gekündigt werden. Schauen Sie also unbedingt im Verwaltervertrag nach, welche Kündigungsfrist hier angegeben wurde.

Zusammengefasst:

  • WEG-Verwalter kann jeder Zeit abbestellt werden
  • Vertrag läuft dann 6 Monate nach Abbestellung automatisch aus
  • Alternative: Vertrag wird innerhalb der vereinbarten Frist gekündigt

Bereits hier wird deutlich: Möchte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zusammenarbeit mit der WEG-Verwaltung beenden, ist zwischen der Abbestellung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Mehr dazu gleich.

Voraussetzung: Vertragsmäßiges Verhalten

Vertragsmäßiges Verhalten – Handelt ein WEG-Verwalter aus wirtschaftlichem Interesse, ist dagegen zunächst nichts einzuwenden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass er dabei die Bedürfnisse der Bewohner und Eigentümer stets an erste Steller setzt und seinen Pflichten als Verwalter nachkommt.

In anderen Worten: Sind Sie mit der WEG-Verwaltung unzufrieden, doch der Verwalter kommt seinen Aufgaben und Pflichten ordnungsgemäß nach, können Sie lediglich eine ordentliche fristgemäße Kündigung aussprechen.

Die genauen Formalia dazu lassen sich im Verwaltervertrag finden:

Verwaltervertrag nicht mehr verlängern oder auslaufen lassen

Möchten Sie Ihre WEG-Verwaltung kündigen und im Anschluss wechseln oder selbst verwalten, können Sie den Verwaltervertrag auch entweder 1) zum Vertragsende auslaufen lassen oder 2) ihn nicht mehr verlängern. Das bietet sich vor allem dann an, wenn die Zeit nicht sonderlich drängt und keine dringlichen Gründe für eine Kündigung vorliegen.

Liegen keine dringlichen Gründe vor, können Sie alternativ:

  1. den Vertrag zum Vertragsende auslaufen lassen
  2. die automatische Vertragsverlängerung vorzeitig kündigen

Vertrag auslaufen lassen: Befristete Dauer des Verwaltervertrags

5-Jahres-Grenze – Gesetzlich gesehen darf ein Verwalter für nicht mehr als 5 Jahre bestellt werden, vgl. § 26 Abs. 1 S. 2 WEG. Danach muss eine Neubestellung erfolgen, auch wenn es sich um dieselbe WEG-Verwaltung handelt. Diese Gesetzgebung schützt die Wohnungseigentümerschaft davor über Jahrzehnte hinweg an eine unpassende und ihr schadende Hausverwaltung gebunden zu sein.

Das gilt auch für den Vertrag. Ist der Verwaltervertrag befristet oder befinden Sie sich bereits am Ende dieser 5-Jahre-Frist, können Sie sich den bürokratischen Aufwand sparen und den Vertrag einfach auslaufen lassen.

Vertragsverlängerung verhindern: Verlängerungsklausel beachten

Verlängerungsklausel – Doch Vorsicht: Viele Eigentümer gehen davon aus, dass der Verwaltervertrag nach dem Vertragsschluss automatisch endet und ärgern sich dann, wenn Sie das Kleingedruckte nicht gelesen haben. Denn in manchen Fällen ist eine Verlängerungsklausel im Vertag enthalten. Eine solche Verlängerungsklausel besagt, dass sich der Vertrag ohne vorzeitige Kündigung nach Ablauf automatisch verlängert (so lange die besagten 5 Jahre noch nicht abgelaufen sind).

Schauen Sie also sowohl im Verwaltervertrag, als auch in der Teilungserklärung nach, bis wann der Vertrag in diesem Fall gekündigt werden muss.

Ablauf: Wie kündigt man einen Hausverwalter?

Sie haben sich für die Kündigung Ihrer WEG-Verwaltung entschieden und sich sowohl mit den Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung, als auch mit der Kündigungsfrist vertraut gemacht? Dann muss der WEG-Verwalter nun gemeinsam mit den WEG-Mitgliedern abbestellt und der Verwaltervertrag gekündigt werden.

Wichtig: Was auch immer der Grund ist, der WEG-Verwalter darf nicht im Alleingang von einem einzelnen WEG-Mitglied gekündigt werden. Ähnlich wie bei der Bestellung des WEG-Verwalters muss hierfür eine Eigentümerversammlung einberufen werden.

Folgende Schritte sind für die Kündigung der WEG-Verwaltung essenziell:

  1. Einberufung einer Eigentümerversammlung
  2. Aufnahme der Beschlusspunkte in die Tagesordnung
  3. Abhalten der Versammlung & Abstimmung
  4. Beschluss über die Abbestellung der aktuellen Hausverwaltung
  5. Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags

Da in einer WEG keine Entscheidung im Alleingang getroffen werden darf, ist der erste Schritt immer die Eigentümerversammlung.

Einberufung einer Eigentümerversammlung

Ordentliche Eigentümerversammlung – Um den amtierenden WEG-Verwalter abzubestellen, muss eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. Hierfür wird der Verwalter damit beauftragt, die Abberufung der Hausverwaltung als Tagesordnungspunkt (TOP) in die Tagesordnung der Versammlung aufzunehmen.

Außerordentliche Eigentümerversammlung – In manchen Fällen ist hierfür eine außerordentliche Eigentümerversammlung nötig. Hierfür muss von mehreren Eigentümern ein schriftlicher Antrag eingereicht werden, der die Gründe von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer beinhaltet. Rechtliche Grundlage hierfür ist § 24 Abs. 2 WEG.

Aufnahme der Beschlusspunkte

Abberufung & Vertrag – Ähnlich wie bei der Verwalterbestellung müssen auch für die Abberufung nicht ein Tagespunkt, sondern zwei Tagesordnungspunkte aufgenommen werden. Schließlich handelt es sich hier um zwei separate Prozesse: 1) Die Abbestellung des Verwalters auf organschaftlicher Ebene und 2) die Beendigung des Verwaltervertrags auf schuldrechtlicher Ebene.

Wichtig: Beide Tagesordnungspunkte müssen während derselben Eigentümerversammlung befasst werden. Möchten Sie nach der Kündigung des Verwalters keine interne Selbstverwaltung vornehmen, sondern wieder einen WEG-Verwalter mit der Betreuung Ihres Objekts beauftragen, müssen auch diese Punkte auf die Tagesordnung.

Zwischen diesen Beschlusspunkten muss getrennt werden:

  • Beschluss über die Abbestellung der aktuellen Hausverwaltung
  • Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags

Abhalten der Versammlung & Abstimmung

Mehrheitsbeschluss – Über die Abberufung der Verwaltung beschließt die WEG in der Eigentümerversammlung anhand eines Mehrheitsbeschlusses, vgl. § 26 Abs. 1 Satz Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein Mehrheitsbeschluss kommt dann zustande, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen vorhanden sind.

Stimmrechtsprinzip – Damit es hier nicht zu Unstimmigkeiten kommt, ist das Stimmrechtsprinzip einer jeden WEG ihrer Gemeinschaftsordnung zu entnehmen. Ist dort keine Regelung zu finden, dann müssen die Stimmen nach dem Kopfprinzip gezählt werden, vgl. § 25 Abs. 2 WEG. In manchen Gemeinschaftsordnungen ist aber auch das Wertstimmrecht oder Objektsstimmrecht zu finden.

Diese drei Stimmrechtsprinzipien gibt es:

Beschluss über Kündigung von Verwalter & Vertrag

Die Mehrheit hat gewählt und die Kündigung sowohl von Verwalter, als auch vom Verwaltervertrag steht fest? Dann wird im finalen Schritt das Ergebnis in der Beschlussfassung festgehalten und eine schriftliche Kündigung des Verwaltervertrags erstellt.

Wichtig: Nach Beschlussfassung muss die Kündigung dem Hausverwalter innerhalb von zwei Monaten vorliegen. Die nach § 626 BGB geltende zwei-Wochen-Frist, die normalerweise für eine außerordentliche fristlose Kündigung zu beachten ist, greift in diesem Fall aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts nicht.

Somit ist die Verwalterabbestellung abgeschlossen und Sie können sich als WEG entscheiden, ob Sie für die Betreuung Ihres Gemeinschaftseigentums eine neue Hausverwaltung bestellen möchten oder eine Selbstverwaltung bevorzugen.

Fazit: WEG-Verwaltung aus wichtigem Grund kündigen

Handelt ein WEG-Verwalter aus wirtschaftlichem Interesse, ist dagegen zunächst nichts einzuwenden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass er dabei die Bedürfnisse der Bewohner und Eigentümer stets an erste Steller setzt und seinen Pflichten als Verwalter nachkommt. Vernachlässigt er jedoch seine Pflichten, begeht eine Straftat gegen die Eigentümerschaft oder vernachlässigt die Kommunikation mit Ihnen, hat die WEG genug Gründe sich von ihrer Hausverwaltung zu trennen.

Fest steht: Sollten Sie als Eigentümer Probleme mit Ihrer Hausverwaltung haben, wenden Sie sich in jedem Fall an Ihren Verwaltungsbeirat.

WEG Verwaltung: Ratgeber

Die WEG-Verwaltung ist für die professionelle Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich und betreut das Gemeinschaftseigentum der WEG inklusive der gemeinschaftlichen Finanzen. Um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten, wickelt der WEG Verwalter die gesamten Kosten des Hauses ab, führt die Eigentümerversammlungen durch und koordiniert die Instandhaltungsmaßnahmen.

Mehr zu den Aufgaben, Kosten & Co. finden Sie in unserem Ratgeber:

Mehrfamilienhaus, Neubau

Photo: Grand Warszawski / shutterstock.com

Immobilien Wissen: InsiderBleiben Sie auf dem LaufendenTipp!

Bleiben Sie auf dem Laufenden.

Sie können unsere Insider jederzeit und kostenfrei abbestellen. Ihre Daten werden nur zum Versand der IE Insider genutzt und werden nicht an Dritte weitergegeben. Weitere Infos finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.