Welche Mehrheit bei Verwalterwechsel? Schnell erklärt – Hausverwaltung

Welche Mehrheit bei Verwalterwechsel? Mangelhafte Leistung, häufiger Personalwechsel oder zu hohe Verwaltungskosten, es gibt eine Vielzahl an Gründen, die für einen Verwalterwechsel sprechen. Über die Abberufung und Neubestellung einer Hausverwaltung entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung. Welche Stimmenanzahl für den Verwalterwechsel erforderlich ist, das erfahren Sie hier. Außerdem: Der Unterschied zwischen einfachem Mehrheitsbeschluss und absoluter Mehrheit erklärt – inklusive Beispiele zur Veranschaulichung.

Welche Mehrheit bei Verwalterwechsel?

Um die WEG-Verwaltung zu wechseln muss auf der Eigentümerversammlung, sowohl über die Abberufung der amtierenden Hausverwaltung, als auch die Neubestellung eines neuen Hausverwalters abgestimmt werden. Insgesamt stehen für den Verwalterwechsel vier Beschlusspunkte auf der Tagesordnung:

  1. Beschlussfassung zur Abberufung der aktuellen WEG-Verwaltung
  2. Kündigung des bestehenden Verwaltervertrags mit der WEG-Verwaltung
  3. Bestellung einer neuen WEG-Verwaltung
  4. Abschluss eines Verwaltervertrags mit der neuen WEG-Verwaltung

Ähnlich wie bei der Bestellung einer neuen Verwaltung, ist auch die Kündigung des Verwalters an einen Mehrheitsbeschluss gebunden. In den meisten Fällen reicht hierfür ein einfacher Mehrheitsbeschluss, also eine relative Mehrheit aus.

Relative Mehrheit: Erklärung und Beispiel

Die relative Mehrheit wird häufig auch einfache Mehrheit genannt und ist für die meisten Beschlussfassungen ausreichend. Hier müssen sich die WEG-Mitglieder zwischen einer Ja-Stimme, Nein-Stimme oder einer Enthaltung entscheiden. Entscheidet sich ein Eigentümer dazu, sich zu enthalten, wird seine Stimme nicht mitgezählt.

Eine relative Mehrheit liegt dann vor, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben worden sind. Erst dann kann der Verwalter bestellt oder abberufen werden. Es ist also nicht erforderlich, dass mehr als die Hälfte der wählenden WEG-Mitglieder für ihn stimmen.

Relative (einfache) Mehrheit kurz erklärt:

  • Es wird mit Ja, Nein und Enthaltung abgestimmt
  • Enthaltungen werden nicht mitgezählt
  • Mehrheitsbeschluss, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen vorhanden sind

Zur Veranschaulichung hier zwei Praxisbeispiele:

Beispiel 1 für eine relative Mehrheit

Angenommen wir befinden uns am Anfang der Eigentümerversammlung. Die meisten WEG-Mitglieder sind mit der amtierenden Hausverwaltung unzufrieden. Nun muss über eine Kündigung des Verwalters abgestimmt werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst 14 Mitglieder. Da in der Gemeinschaftsordnung kein Stimmrechtsprinzip festgelegt ist, werden die Stimmen dem Kopfprinzip entsprechend gezählt.

Von den 14 Eigentümern stimmen 6 für die Abberufung des Hausverwalters ab, 4 stimmen dagegen und weitere 4 Eigentümer enthalten sich.

Beispiel 1 zusammengefasst:

  • Anzahl der WEG-Mitglieder: 14
  • Stimmen für die Abberufung des Hausverwalters: 6
  • Stimmen gegen die Abberufung des Hausverwalters: 4
  • Stimmen, die sich enthalten: 4

Ergebnis: Ein Großteil der Eigentümer hat sich für die Abberufung des Hausverwalters entschieden. Es liegt ein einfacher Mehrheitsbeschluss für seine Abbestellung vor.

Auf derselben Eigentümerversammlung wird auch über die Bestellung einer neuen WEG-Verwaltung abgestimmt. Über die letzten Wochen hinweg wurden mehrere Angebote eingeholt und gesichtet. Nun stehen zwei Kandidaten als Hausverwalter zur Auswahl. Schauen wir uns hierfür ein weiteres Beispiel an:

Beispiel 2 für eine relative Mehrheit

Es handelt sich um dieselbe WEG mit 14 Eigentümern, deren Stimmen nach dem Kopfprinzip ausgezählt werden. 7 Eigentümer haben für Verwalter A gestimmt, 5 Eigentümer für Verwalter B und 2 Eigentümer haben sich wieder dazu entschieden, sich zu enthalten.

Beispiel 2 Zusammengefasst:

  • Anzahl der WEG-Mitglieder: 14
  • Stimmen für Verwalter A: 7
  • Stimmen für Verwalter B: 5
  • Stimmen, die sich enthalten: 2

Ergebnis: Verwalter A wird bestellt, da er die meisten Stimmen hat.

Schwierig wird es jedoch, wenn mehrere WEG-Verwalter zur Verfügung stehen, zwischen denen gleichzeitig gewählt werden soll. Denn dann wird hierfür die absolute Mehrheit benötigt.

Absolute Mehrheit: Erklärung und Beispiel

Während für einen einfachen Mehrheitsbeschluss mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen genügen, kann man erst dann von einer absoluten Mehrheit sprechen, wenn mehr als die Hälfte der Eigentümergemeinschaft einer Meinung ist. Ein Verwalter kann also erst dann bestellt werden, wenn mehr als 50% für ihn stimmen.

Absolute Mehrheit: Um gewählt zu werden, braucht der Verwalter mehr als die Hälfte der Stimmen.

Auch hier ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Beispiel für eine absolute Mehrheit

Dieses Mal stehen nicht zwei Verwalter zur Auswahl, sondern drei. Die WEG umfasst weiterhin 14 Eigentümer. 3 von ihnen stimmen für Verwalter A, 6 von ihnen für Verwalter B und Verwalter C  bekommt 5 Stimmen.

Hier das Beispiel zusammengefasst:

  • Anzahl der WEG-Mitglieder: 14
  • Stimmen für Verwalter A: 3
  • Stimmen für Verwalter B: 6
  • Stimmen für Verwalter C: 5

Ergebnis: Obwohl die meisten Eigentümer für Verwalter B abgestimmt haben, hat er die absolute Mehrheit verfehlt. Um die absolute Mehrheit zu erreichen, hätte er nämlich mehr als die Hälfte der Stimmen (also 8 Stimmen) bekommen müssen. Daher ist nun eine Stichwahl zwischen Verwalter B und Verwalter C durchzuführen, für die ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreicht.

Fazit: Welche Mehrheit bei Verwalterwechsel?

Für einen Verwalterwechsel ist sowohl die Kündigung des amtierenden Verwalters nötig, als auch die Bestellung einer neuen WEG-Verwaltung. Sowohl für Verwalterbestellung, als auch Abberufung muss ein Mehrheitsbeschluss vorliegen. In der Regel ist hierfür ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend.

Stehen jedoch mehrere Verwalter zur Verfügung zwischen denen gleichzeitig abgestimmt werden soll, braucht ein Verwalter mehr als die Hälfte aller Stimmen, um ordnungsgerecht bestellt werden zu dürfen.

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