Grundbuchänderung bei Todesfall in der Familie: So geht’s!

Grundbuchänderung bei Todesfall – Der Tod eines Angehörigen bringt nicht nur emotionale Herausforderungen mit sich, sondern erfordert auch rechtliche Schritte, insbesondere im Kontext des Immobilienbesitzes. Wird eine Immobilie vererbt, ist eine Änderung des Grundbucheintrags erforderlich. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die erforderlichen rechtlichen Schritte und Verfahren, um die Eigentumsverhältnisse nach einem Todesfall korrekt im Grundbuch zu ändern. Von der Beantragung des Erbscheins bis zum Notartermin werden wichtige Aspekte behandelt, um den Prozess reibungslos und rechtssicher abzuwickeln. Zurück zum Ratgeber: Grundbuch.

Eigentümerwechsel: Grundbuchberichtigung bei Todesfall

Wenn der Ehepartner oder Partner verstirbt, dann stellt sich für den Hinterbliebenen schnell die Frage, was mit dem Haus, der Wohnung oder dem Eigentum passiert. Dafür ist eine Frage ausschlaggebend.

Wer steht im Grundbuch als Eigentümer?

Falls Sie die Frage nicht sicher beantworten können, werfen Sie am besten einen kurzen Blick ins Grundbuchblatt der Immobilie in Abteilung 1.

1. Fall: gemeinsames Eigentum

Wenn Sie sich damals beim Kauf Ihrer Immobilie dazu entschieden haben, sich beide als Eigentümer zu gleichen Teilen in das Grundbuch eintragen zu lassen, so ändert sich nicht der Eigentümer. Der Hinterbliebene ist nach wie vor der Besitzer des Grundstücks. Es fällt lediglich ein Eigentümer weg. Und die Anteile des Eigentümers ändern sich.

2. Fall: Alleineigentümer

Verstirbt allerdings der alleinige Eigentümer einer Immobilie, ändern sich durch den Todesfall die Eigentumsverhältnisse. Ein solcher Eigentümerwechsel kommt also mit einer Grundbuchänderung einher.

Hier sollten Sie sich an das Amtsgericht der Stadt bzw. an die Gemeinde des Grundstücks wenden.

Grundsätzlich gilt somit in beiden Fällen die Faustregel:

Verändern sich die Eigentumsverhältnisse, muss eine Grundbuchänderung vorgenommen werden.

Schauen wir uns die Grundbuchänderung bei Todesfall innerhalb der Familie im Detail an.

Immobilie als gemeinsames Eigentum

Wenn beide Partner sich im Grundbuch zu gleichen Anteilen als Eigentümer vermerken lassen und der Partner verstirbt, ist der hinterbliebene Partner immer noch Eigentümer, da er das Eigentum laut Erbfolge erbt. Allerdings wird das Eigentum auf den Hinterbliebenen übertragen. Meint, der Hinterbliebene ist nun zu 100 Prozent Eigentümer, anders als zuvor nur zu 50 Prozent Teileigentümer. Deswegen muss der Grundbucheintrag geändert werden. Damit gehen auch alle Pflichten und Belastungen auf den alleinigen Besitzer über.

Immobilie als gemeinsames Eigentum im Todesfall im Überblick:

• Grundbuchberichtigung erforderlich
• Hinterbliebene ist nun der alleinige Eigentümer
• Eigentumsanteil beträgt nun 100 %, statt vorher 50 %
• Pflichten & Belastungen gehen auf Hinterbliebenen über

Was passiert, wenn der verstorbene Ehepartner oder Partner der Alleineigentümer der Immobilie war? Dazu hier mehr.

Immobilie als alleiniges Eigentum

Was also, wenn nur ein Partner sich als Eigentümer ins Grundbuch hat eintragen lassen und dann verstirbt? Hier ändert sich das Eigentumsverhältnis, also muss der Grundbucheintrag ebenfalls abgeändert werden.

Wenn der Ehepartner, der als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen war, verstirbt, wird zuerst geprüft, ob ein notariell beglaubigtes Testament vorliegt. Wenn ja, werden die Eigentumsrechte auf die im Testament festgelegte Person übergeben. Meist sind das der verbliebene Ehepartner und vorhandene Kinder.

Wenn ein Testament vorliegt:

• Eigentum geht auf die Person im Testament über

Gibt es kein rechtswirksames Testament, dass der Verstorbene hinterlassen hat, muss beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Hier sollen alle Erben angegeben werden.

Es besteht die Möglichkeit, sich auf ein Alleinerbe zu einigen. Der Alleinerbe benötigt hierfür eine Vollmacht von jeder vom Erbe zurücktretenden Person. Auf Grundlage des Erbscheins nimmt das Grundbuchamt die Änderung des Grundbucheintrags dann vor.

Wenn kein Testament vorliegt:

• Erbschein muss beantragt werden

Doch mit welchen Gebühren kommt eine solche Grundbuchänderung einher?

Kosten: Grundbucheintrag beim Grundbuchamt ändern

Welche Kosten verursacht die Änderung eines Grundbucheintrags im Fall, dass ein Familienmitglied verstirbt? Die Umschreibung ist für Sie, wenn Sie den Antrag auf Änderung innerhalb von 2 Jahren nach dem Tod des verstorbenen Eigentümers stellen, kostenlos.

Mehr zur Grundbuchberichtigung im Erbfall können Sie hier erfahren:

• Grundbuchänderung im Fall einer Erbschaft

Fazit: Grundbuchänderung bei Todesfall

Die Erben des Immobilieneigentums sind verpflichtet, die Eintragung im Grundbuch berichtigen zu lassen. Auch wenn der Verstorbene ein Miteigentümer war und der Partner noch lebt, muss das Grundbuch ebenfalls berichtigt und der Partner als alleiniger Eigentümer des Grundstücks eingetragen werden.

Grundbucheintrag ändern: So geht’s! 

Dies war ein Ausschnitt aus dem Artikel Grundbucheintrag ändern aus unserem Immobilienratgeber: Grundbuch. Egal, ob Immobilienkauf, Verkauf, Erbschaft, Trennung, Scheidung oder Namensänderung, all das sind Gründe für eine Grundbuchberichtigung, da sich der Eigentümer der Immobilie wechselt. Ob Grundbuchänderung wegen Todesfall, im Fall einer Erbschaft oder Namensänderung – in jedem Fall müssen Sie zum Grundbuchamt.

Wenn Sie mehr über Änderungen von Grundbucheinträgen in Erfahrung bringen wollen, gibt es hier noch mehr davon:

• Grundbucheintrag ändern

Photo: Freedomz / shutterstock.com

Grundbuchänderung nach Todesfall: Die ersten 2 Jahre sind kostenlos

Das wichtigste, was viele Erben nicht wissen: Nach einem Todesfall gibt es eine gesetzliche Kostenbefreiung. Nach § 60 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) entstehen beim Erbfall keine Grundbuchgebühren, wenn der Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall angemeldet wird.

Nach Ablauf dieser 2-Jahres-Frist fallen reguläre Grundbuchgebühren nach GNotKG an — je nach Immobilienwert kann das mehrere tausend Euro kosten.

Welche Dokumente brauchen Sie für die Grundbuchänderung?

Fall 1: Gesetzliche Erbfolge (kein Testament)

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge nach §§ 1924 ff. BGB. Das Grundbuchamt verlangt:

• Erbschein (§ 2353 BGB) — ausgestellt vom Nachlassgericht (Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen). Kosten: 0,5–1 % des Nachlasswertes, mind. ca. 50–200 EUR.
• Sterbeurkunde des Erblassers (Original oder beglaubigte Kopie)
• Geburtsurkunden oder Familienstammbuch (bei mehreren Erben zum Nachweis der Verwandtschaft)
• Aktueller Grundbuchauszug (beschaffbar beim Grundbuchamt)

Fall 2: Testament oder Erbvertrag vorhanden

Liegt ein notariell beurkundetes Testament oder ein notarieller Erbvertrag vor, kann auf den Erbschein verzichtet werden:

• Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts + notarielles Testament/Erbvertrag (beglaubigte Kopie) reichen aus
• Das spart den Erbschein — und damit mehrere hundert bis mehrere tausend Euro
• Empfehlung: Bei Immobilienvermögen immer notarielles Testament oder Erbvertrag hinterlegen (Aufbewahrung im Zentralen Testamentsregister, Kosten: einmalig ca. 15–25 EUR)

Fall 3: Eigentumswechsel bei Ehepartner (Zugewinngemeinschaft)

Verstirbt ein Ehepartner, der im Grundbuch als Alleineigentümer eingetragen war, hat der überlebende Ehepartner keinen automatischen Anspruch — er muss wie andere Erben aktiv werden. Die Güterstandsform (Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung, Gütergemeinschaft) beeinflusst dabei die Erbquote.

Ablauf der Grundbuchänderung nach Todesfall: 5 Schritte

1. Erbfall dokumentieren — Sterbeurkunde beantragen beim Standesamt des Sterbeortes. Gleichzeitig: Testament/Erbvertrag beim zuständigen Nachlassgericht vorlegen, falls vorhanden.
2. Erbschein beantragen oder Testament eröffnen lassen — Beim Nachlassgericht (Amtsgericht). Dauer: 4–16 Wochen je nach Auslastung. Alternativ: Notarielles Testament + Eröffnungsprotokoll direkt zum Grundbuchamt.
3. Grundbuchamt informieren — Antragsschreiben mit Nachweis des Erbrechts (Erbschein oder Testament + Eröffnungsprotokoll), Sterbeurkunde, aktuellem Grundbuchauszug. Wichtig: Innerhalb von 2 Jahren stellen für Kostenbefreiung!
4. Grundbuchumschreibung — Das Grundbuchamt trägt die neuen Eigentümer in Abteilung I ein. Dauer: 4–12 Wochen je nach Grundbuchamt.
5. Erbschaftsteuer bedenken — Immobilien zählen zum Nachlass und unterliegen der Erbschaftsteuer (§ 10 ErbStG). Freibetrag für Kinder: 400.000 EUR, Ehepartner: 500.000 EUR. Das selbst genutzte Familienheim ist unter bestimmten Bedingungen erbschaftsteuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG).

Sonderfälle: Erbengemeinschaft und Miteigentum

Erbengemeinschaft (mehrere Erben)

Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Im Grundbuch werden alle Erben mit ihren Erbquoten eingetragen (z.B. „Erbengemeinschaft bestehend aus Max Müller 1/2 und Anna Müller 1/2“). Die Erbengemeinschaft kann die Immobilie:

• Gemeinsam nutzen — alle Erben stimmen überein
• Verkaufen — Einstimmigkeit erforderlich (§ 2040 BGB)
• Teilen (Realteilung) — bei geeignetem Grundstück
• Einem Erben übertragen — Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (notariell!)

Streit in der Erbengemeinschaft über die Immobilie ist ein häufiger Erbfall-Konflikt. Lösung: Vermittlungsversuch vor Teilungsversteigerungsklage (§ 749 BGB).

Miteigentum bei Ehepaaren

Wenn beide Ehepartner zu gleichen Teilen (1/2) eingetragen sind und einer stirbt, erbt der überlebende Ehepartner nach gesetzlicher Erbfolge einen Teil des verstorbenen Anteils — aber nicht automatisch den ganzen 1/2-Anteil. Je nach Güterstand und Anzahl der Kinder kann die Situation komplex sein.

Beispiel: Ehepaar (Zugewinngemeinschaft), 2 Kinder. Jeder hält 1/2 der Immobilie. Verstirbt Ehemann: Seine 1/2 geht je zu 1/4 an Ehefrau (gesetzlicher Erb- und Vorausanteil) und 2 Kinder. Ergebnis: Ehefrau hält 3/4, jedes Kind 1/8 — Erbengemeinschaft entsteht.

Häufige Fragen zur Grundbuchänderung beim Todesfall

Wie lange dauert die Grundbuchänderung nach einem Todesfall?

Von der Beantragung bis zur Umschreibung dauert es 4–16 Wochen. Der größte Zeitfaktor ist der Erbschein: Nachlassgerichte sind oft überlastet, Wartezeiten von 3–6 Monaten sind keine Seltenheit. Mit notariellem Testament kann dieser Schritt übersprungen werden — dann dauert die Umschreibung nur 4–8 Wochen.

Muss die Grundbuchänderung nach einem Todesfall zwingend erfolgen?

Rechtlich gibt es keine Frist zur Grundbuchänderung — aber die 2-Jahres-Frist für die Kostenbefreiung ist ein starker wirtschaftlicher Anreiz. Faktisch muss die Änderung spätestens bei Verkauf oder Belastung der Immobilie erfolgen. Zudem können Finanzierungsbanken eine aktuelle Grundbucheintragung verlangen.

Was kostet ein Erbschein für eine Immobilie von 400.000 EUR?

Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert (§§ 34 ff. GNotKG). Bei einem Nachlasswert von 400.000 EUR kostet ein einfacher Erbschein ca. 1.000–1.500 EUR. Bei komplexen Erbfällen (Auslandsvermögen, Vorerbschaft) mehr. Notarielle Testamente vermeiden diese Kosten — die Aufbewahrung im ZTR kostet nur ca. 15 EUR/Jahr.

Kann ich das Grundbuch auch selbst ändern lassen (ohne Notar)?

Für die reine Erbumschreibung ist kein Notar erforderlich — Sie können den Antrag direkt beim Grundbuchamt stellen. Allerdings muss die Unterschrift auf dem Antrag beglaubigt sein (§ 19 GBO). Notar oder Grundbuchamt beglaubigen gegen geringe Gebühr (ca. 30–70 EUR). Wollen Sie die Immobilie nach dem Erbfall verkaufen oder beleihen, benötigen Sie ohnehin einen Notar.

Auch interessant

• Grundbuchblatt: Aufbau, Blattnummer und Auszug beantragen
• Grundbucheintrag ändern: Kosten, Ablauf & Dokumente
• Erbschaftsteuer Immobilien: Freibeträge und steuerfreie Übertragung